Investir en Grèce trop tôt ou trop risqué?

Chaque année, la Grèce séduit et attire de nombreux touristes. C’est bien normal, l’île des Cyclades possède de nombreux atouts. Il est possible d’y voyager, quelle que soit la saison. Le pays est riche en histoires authentiques. Les habitants sont très aimables. Cette destination dispose de plage au cadre paradisiaque et idyllique. On y trouve également divers plats gastronomiques. Ce pays a tout pour plaire.

En vous lançant dans l’investissement immobilier en Grèce, vous investissez dans un marché immobilier prometteur mais encore risqué dans un environnement de crise économique durable. Pour l’instant, le prix des biens immobiliers est assez bas à cause de la crise de 2008. Entre 2008 et 2017, les prix ont diminué de près de 42 % en moyenne. Cette chute a été particulièrement marquée dans les grandes villes comme Athènes et Thessalonique. Depuis 2018, les prix se sont repris mais restent encore en dessous des prix d’avant 2008.

Le secteur immobilier en Grèce se relance progressivement avec l’économie du pays, mais des opportunités existent encore en 2024.

Petit tour d’horizon du marché immobilier en Grèce …

La situation économique et du marché de l’immobilier en Grèce

La crise de 2008 a marqué l’économie entière de la Grèce. Elle a causé l’effondrement du prix de l’immobilier. Suite à ce crash financier, les particuliers et les investisseurs qui souhaitent s’implanter sur ce pays aux nombreuses îles peuvent acquérir des biens immobiliers à des prix très intéressants.

À cause de la crise financière, de nombreux propriétaires contraints de se défaire de leur patrimoine immobilier. Ces derniers sont obligés de vendre pour ne pas avoir à payer des taxes supplémentaires.

Le prix de l’immobilier sur les îles des Cyclades a connu une baisse conséquente. La valeur de certains biens a même diminué de 30 %. Les immeubles situés en bords de mer s’en sont mieux sortis. Leur prix n’a baissé que de 20 %. La Grèce se remet petit à petit de cette crise. Son économie prend un nouvel élan. En 2018, le prix de l’immobilier a augmenté entre 0,5 à 1,2 %.

C’est peut-être le moment idéal d’acheter une résidence sous le soleil en Grèce, car les prix se redressent peu à peu.

Les villes où acheter de l’immobilier

Dès qu’on fait allusion à la Grèce, on pense tout de suite à Athènes. C’est une destination très prisée et y investir peut-être très intéressant pour votre patrimoine.

Il est assez facile de s’y implanter pour les investisseurs. Pour obtenir des « visas dorés », il suffit d’acquérir une propriété qui coûte 250 000 euros et plus.

Athènes peut avoir tout pour plaire aux investisseurs.

Pour l’instant, le marché immobilier de la région n’a pas encore réussi à se remettre totalement de la crise. Mais il est en de bonnes voies. Les villes d’Athènes, Mykonos, Rhodes et Santorin connaissent un succès depuis fort longtemps.

Les résidences dans ces villes connaissent un taux d’occupation qui va de 80 à 90 %.

Dans quelques années, Athènes pourrait connaître un nouvel essor dans le secteur immobilier. Les touristes y affluent de plus en plus.

• Un logement entier à Mykonos

Source : https://fr.airbnb.com/rooms/24990460?source_impression_id=p3_1574340517_myA99YVsoOIGvxxh

Ce magnifique appartement se situe à Mykonos, une ville très prisée à Athènes. À partir de la véranda, vous pourrez contempler une superbe vue panoramique donnant sur la mer. Cette résidence est tout à fait confortable. Elle dispose de tout le nécessaire pour passer un agréable séjour.

Pour louer cette habitation, il faut débourser 60 euros/nuit.

• Un appartement avec une chambre à Rhodes

Source : https://www.airbnb.fr/rooms/11449473?adults=1&source_impression_id=p3_1574341786_kPJ3GZXenGwu0Ths

Ce sublime appartement est localisé près de la plage. Il se situe à proximité des transports en commun, des restaurants et des bars. Cette résidence dispose du confort nécessaire pour que le séjour soit des plus agréables. On y trouve une cuisine, une salle de bain et une chambre confortable. Pour profiter de ce magnifique logement, il faut payer 27 euros/nuit.

• Un loft à Santorin

Source : https://www.airbnb.fr/rooms/887770?adults=1&source_impression_id=p3_1574341231_JuIwKWIL8c6LQbXk

Ce confortable studio a été aménagé selon le style architectural de la Grèce. Cette superbe habitation possède le niveau de confort nécessaire pour passer un excellent séjour à Santorin. Elle dispose d’une connexion Wi-Fi, d’un parking gratuit, d’une chambre accommodante et d’un espace cuisine.

Cette location est accessible pour 75 euros/nuit.

La fiscalité des revenus fonciers

À l’instar des autres pays, toutes les personnes qui ont leur domicile en Grèce sont soumises au système fiscal du pays. Cette réglementation est applicable pour tous ceux qui y résident, quelle que soit sa nationalité.

En d’autres termes, si votre foyer fiscal est situé en Grèce, vous êtes tenus de déclarer tous vos revenus à ce pays, même s’ils sont issus d’investissements à l’étranger. Vous serez bien entendu tenu de payer les impôts y afférents.

Pour les individus non domiciliés en Grèce, ils ne sont obligés que d’honorer leurs obligations fiscales relatives aux biens acquis dans le pays. 

Tranches d’imposition sur le revenu en Grèce pour 2024 :

1. Revenu jusqu’à 10 000 € :

   • Taux d’imposition : 9%

2. Revenu de 10 001 € à 20 000 € :

   • Taux d’imposition : 22%

3. Revenu de 20 001 € à 30 000 € :

   • Taux d’imposition : 28%

4. Revenu de 30 001 € à 40 000 € :

   • Taux d’imposition : 36%

5. Revenu supérieur à 40 001 € :

   • Taux d’imposition : 44%

Impôt sur les revenus du capital :

• Dividendes : 5%
• Intérêts : 15%
• Revenus de redevances : 20%

Impôt sur les revenus immobiliers :

1. Revenu jusqu’à 12 000 € :

   • Taux d’imposition : 15%

2. Revenu de 12 001 € à 35 000 € :

   • Taux d’imposition : 35%

3. Revenu supérieur à 35 001 € :

   • Taux d’imposition : 45%

Impôt sur les gains en capital :

• Taux d’imposition : 15%

La fiscalité est forte en Grèce, cela peut être un frein à l’investissement !

• Les plus-values :

Elle est suspendue jusqu’à 31/12/2024. A titre de comparaison, sur les actifs financiers en Grèce la taxe est de 15% sur les gains et 0% après 5 ans de détention des titres.

• L’impôt sur les successions :

L’impôt sur les successions en Grèce dépend de la valeur du bien hérité et de la relation entre le défunt et le bénéficiaire :

• Jusqu’à 150 000 € : Exonéré
• De 150 001 € à 300 000 € : 1 %
• De 300 001 € à 600 000 € : 5 %
• Au-delà de 600 000 € : 10 %
• Pour les autres héritiers plus éloignés, les taux varient de 5 % à 20 % selon la valeur des biens​

• Les droits de mutation :

Suite à l’achat de votre bien immobilier, il est tout à fait naturel que vous souhaitiez transférer le titre du bien à votre nom. En Grèce, ce transfert engendre le paiement de taxe sur le droit de mutation. Les barèmes instaurés sont les suivants :

• Taxe de mutation immobilière : Lors de l’achat d’un bien immobilier, une taxe de mutation de 3 % s’applique. Cette taxe est augmentée de 3 % supplémentaires pour les taxes municipales, portant le taux effectif à environ 3,09 %​ (Elxis – At Home in Greece)​​ (Global Citizen Solutions)​.

• TVA sur les nouvelles constructions : Les nouvelles constructions vendues pour la première fois sont normalement soumises à une TVA de 24 %. Toutefois, une exemption de TVA est en vigueur jusqu’à la fin de 2024, permettant aux acheteurs de ne payer que la taxe de mutation de 3,09 % au lieu de la TVA

Convention de non double imposition France Grèce :

• La France et la Grèce ont signé une convention de non double imposition France Grèce. Ce qui signifie que les impôts du bien en question sont à verser au pays où la propriété se situe. Il est à noter que l’autorité fiscale du pays d’origine du propriétaire doit toujours être informée sur les biens détenus par ses ressortissants.

Pour les Français qui décident d’acheter un bien situé en Grèce, celui-ci sera seulement imposable en Grèce. Par contre, le propriétaire est tenu d’informer le fisc français.

Source : Agence indépendante des recettes publiques grecque (ΑΑΔΕ) (www.aade.gr) et Pwc.

Comment acheter de l’immobilier en Grèce ?

• Les avantages d’acheter un bien immobilier en Grèce

Depuis la crise qui a touché la Grèce, s’implanter dans le pays est devenu une alternative très intéressante. Des étrangers venant de multiples États européens choisissent d’y faire des acquisitions immobilières. Cela fait maintenant plusieurs années que les biens immobiliers de la Grèce sont vendus à des prix très intéressants.

Lorsqu’on compare le prix actuel des biens avec leur prix réel (le prix du bien avant la crise), on réalise qu’il y a une nette différence. C’est le moment d’investir avant que les biens ne retrouvent leur valeur initiale d’avant crise.

De plus en plus d’investisseurs se dirigent vers la Grèce pour s’y implanter. Le pays possède plusieurs attraits culturels et touristiques. Des visiteurs du monde entier y viennent pour y découvrir l’histoire fascinante du pays, ses monuments et ses paysages historiques. La location saisonnière est un secteur assez prometteur. Ce qui incite les investisseurs à se lancer dans l’immobilier locatif.

• Les choses qu’il faut savoir avant d’acheter

• Définir les attentes relatives au bien

Vous êtes maintenant décidé à investir dans le magnifique pays qu’est la Grèce. Mais il est toujours important d’avoir en tête le type de bien que vous recherchez vraiment.

Avez-vous une préférence sur le style d’habitation en particulier ?

Souhaitez-vous acheter dans un quartier spécifique ?

Aimeriez-vous obtenir une habitation en bord de mer ?

Si vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif, optez pour une habitation située dans les lieux prisés. Cela vous permettra d’obtenir facilement une clientèle de choix. Les résidences situées près des lieux publics, comme les restaurants ou les bars, sont aussi très intéressantes.

Plusieurs types de biens immobiliers sont mis en vente en Grèce, tout dépend de vos attentes et du budget que vous êtes prêt à investir.

• Visiter la résidence

Certes sur Internet, vous pouvez avoir un aperçu des biens mis en vente en Grèce. Mais, il ne faut pas se contenter de regarder quelques clichés pour vous décider. Voyagez et déplacez-vous. Cela vous permet de voir par vous-même le potentiel réel du bien. Cela vous évitera de tomber sur de mauvaises surprises. Il se peut que les photos mises en ligne ne concordent pas avec l’état réel du bien. C’est pourquoi, il est toujours conseillé de faire une visite des lieux.

En allant à la découverte du bien, vous pourrez à la fois vous familiariser avec la population locale et déterminer si le bien correspond à vos attentes.

• Comparer les prix

Avant de jeter votre dévolu sur un bien en particulier, faites préalablement une comparaison de prix. C’est pour avoir un meilleur aperçu des tarifs appliqués dans la zone où le bien se situe.

Vous pouvez recourir au service d’agences immobilières. Étant actives sur le marché depuis plusieurs années, elles sont aptes à vous conseiller sur les biens immobiliers accessibles pour votre budget.

• Faire un état des lieux du bien

Ne vous précipitez pas à signer le contrat de vente. Assurez-vous que le bien ne recèle pas de vice caché. Un professionnel dans le domaine de la construction, comme un architecte, peut vous attester que la maison est en très bon état. Renseignez-vous aussi auprès de ce professionnel si la résidence peut supporter des travaux de rénovation.

Si vous n’avez plus aucun doute sur l’habitation, vérifiez également les dossiers y afférents. Il est toujours important de savoir si les pièces relatives au bien immobilier sont en règle. C’est aussi le moment de vous assurer que le vendeur est le seul propriétaire du bien.

• L’achat

• Vérifier les titres de propriétés et la surface réelle du bien << ATTENTION

Il est recommandé de laisser cette tâche à un avocat spécialisé dans les transactions immobilières. Il dispose de toutes les ressources nécessaires pour mener cette mission à bien.

Pour les non résidents souhaitant acquérir un bien. en Grèce, ils devront mandater un avocat. Celui-ci il aura besoin d’établir une procuration générale par un notaire grec.

La procédure doit être assistée par un traducteur agréé. Grâce à cette procuration, la personne mandatée sera en mesure d’accomplir les formalités administratives en votre nom. Vous n’aurez pas à vous déplacer ou à supporter le temps d’attente dans les bureaux.

Une fois que la procuration est transmise à votre avocat, il enclenchera la procédure, à savoir :

• • La création d’identité fiscale ;
  • L’ouverture d’un compte bancaire auprès de la banque publique grecque ;
  • La vérification juridique du bien immobilier au registre public de l’immobilier (la personne mandatée s’assure que le bien n’est pas soumis à des restrictions, des prélèvements hypothécaires, etc.)
  • La remise des conclusions de vérification (ce document doit être signé et légalisé)

• Finaliser la transaction

Vous avez fini de vérifier les documents du bien et vous avez exécuté la procédure relative à l’achat selon les normes ? Il ne reste  plus qu’à finaliser la transaction. La signature du contrat doit être impérativement effectuée auprès d’un notaire. Un traducteur agréé doit toujours être présent.

• Se faire épauler par des professionnels 

Quel que soit le pays où vous souhaitez vous implanter, il est conseillé de toujours se faire accompagner par des professionnels.

En Grèce, pour légaliser et rédiger les papiers administratifs (contrat ou procuration), il est recommandé de s’adresser à un notaire. Cela entre dans son domaine de compétence. Par contre pour vérifier les papiers relatifs à l’achat d’un bien, le mieux c’est de s’orienter vers un avocat.

Il ne faut pas mélanger les responsabilités respectives de ces professionnels. Chaque fonction possède une mission spécifique qui lui est allouée.

L’avantage de s’entourer par des professionnels comme eux est qu’ils veilleront à ce que la transaction se passe en bonne et due forme.

Ces experts sont également de bons conseillers.

Pour que le contrat soit valable, il doit impérativement contenir :

• Les modalités de paiement ;
• Les conditions générales ;
• Les conventions particulières légales adoptées par les parties prenantes.

Les pièges à éviter pour investir en Grèce

Depuis la crise de Grèce de 2008, le marché immobilier est devenu une vraie opportunité pour les investisseurs. Les prix ont chuté jusqu’à 50% de la valeur réelle du bien. C’est une vraie aubaine pour les personnes qui souhaitent installer leur résidence secondaire en Grèce. Il sera plus aisé d’acquérir un bien immobilier avec une vue sublime panoramique.

Si vous disposez d’un budget assez large, vous pourrez même acheter une belle villa avec piscine.

Comparées aux villas situées dans les autres pays européens, les villas en Grèce sont vendues à des prix très intéressants.

Le domaine immobilier en Grèce possède certaines spécificités. Parmi ses particularités, il y a l’absence de cadastre. Certes, certaines mesures ont été instaurées pour résoudre partiellement ce problème. Mais jusqu’ici, elles ne peuvent pas éradiquer le souci en sa totalité. Il faut accorder une grande importance au titre de propriété.

• Vérifier que le vendeur est l’unique propriétaire

Pour que la transaction immobilière soit valide, il faut conclure la vente avec le propriétaire réel du bien. Certaines propriétés mises en vente peuvent avoir de multiples titulaires. Si le vendeur prétend être l’unique propriétaire de l’habitation, il faudra vérifier ses dires. Il se peut qu’en réalité il ne soit pas l’unique titulaire du titre de propriété. Dans la mesure où d’autres propriétaires se manifestent lors de la conclusion du contrat, cela pourrait porter atteinte à l’intégrité de votre transaction immobilière.

Pour éviter de vous confronter à des mauvaises surprises de ce genre, il faut être très prudent et vérifier l’identité réelle du propriétaire du bien.

• S’assurer que le vendeur est le réel propriétaire du bien

En matière de transaction immobilière, la prudence est toujours de mise. Il se peut que des personnes mal intentionnées souhaitent vous extorquer de l’argent par l’intermédiaire de divers procédés frauduleux. Afin de conclure une transaction dans de meilleures circonstances, assurez-vous d’être en contact avec le propriétaire réel du bien.

• Se faire accompagner par un avocat spécialisé dans les transactions immobilières

Lorsque vous choisissez de vous implanter sur un territoire étranger, faites-vous toujours accompagner par un juriste. L’idéal serait de recourir à l’expertise d’un avocat spécialisé dans les transactions immobilières. L’avantage de travailler avec ce professionnel est qu’il connaît toutes les manœuvres fréquemment utilisées dans le métier. Avec le temps et l’expérience, il maîtrise parfaitement les rouages d’une transaction immobilière.

Problèmes du cadre grec et futur :

En Grèce, la propriété immobilière n’est pas vraiment réglementée comme ce qui est le cas des autres pays du continent européen. En effet, le cadastre grec présente certaines défaillances. La délimitation du contour des propriétés n’est pas du tout claire. Cela peut induire en erreur sur la surface réelle du bien. Pour couronner le tout, il existe des ingénieurs civils qui se laissent corrompre. En échange d’une somme d’argent, ils sont prêts à accepter de modifier les pièces de certains documents. 

Nouveautés et Défauts du Cadastre en Grèce en 2024

Nouveautés sur le cadastre en Grèce en 2024 :

Le cadastre en Grèce a subi plusieurs mises à jour et améliorations en 2024 pour accroître son efficacité et sa précision. Voici les principales nouveautés :

• Digitalisation Accrue : Le cadastre grec a continué de se digitaliser, facilitant ainsi l’accès et la mise à jour des données cadastrales par les citoyens et les professionnels de l’immobilier. Cette digitalisation vise à rendre le système plus transparent et accessible.
• Intégration des Données : De nouveaux efforts ont été faits pour intégrer les données cadastrales avec d’autres bases de données gouvernementales, améliorant ainsi la cohérence et l’exactitude des informations disponibles.
• Services en Ligne : De nouveaux services en ligne ont été mis en place, permettant aux utilisateurs de soumettre des documents, de demander des certifications et de suivre l’état de leurs dossiers directement via le portail en ligne.
• Formation et Sensibilisation : Des initiatives ont été lancées pour former les employés municipaux et sensibiliser le public à l’utilisation du système cadastral, afin de garantir une meilleure utilisation et une mise à jour continue des informations cadastrales.

Défauts du cadastre grec en 2024 :

Malgré les améliorations récentes, le cadastre grec présente encore plusieurs défauts en 2024 :

• Incomplétude des Données : Une partie des terrains et des propriétés reste non enregistrée dans le cadastre, particulièrement dans les zones rurales et éloignées. Cette incomplétude nuit à la précision et à l’efficacité du système.
• Bureaucratie et Complexité : Le processus de mise à jour et de correction des données cadastrales peut être lent et compliqué, décourageant ainsi les citoyens et les professionnels de l’immobilier de procéder aux ajustements nécessaires.
• Manque de Ressources : Certaines municipalités manquent de ressources humaines et financières pour gérer efficacement les mises à jour du cadastre, ce qui entraîne des retards et des erreurs dans l’enregistrement des propriétés.
• Problèmes Juridiques : Des litiges fréquents sur les limites des propriétés et les droits fonciers continuent de poser des défis, car le cadastre actuel ne parvient pas toujours à résoudre ces conflits de manière rapide et équitable.

Sources : GreekReporter.com, Ekathimerini, Kathimerini.

En collaborant avec un avocat spécialisé, il sera plus aisé de pallier aux doutes sur la surface réelle du bien. Il bénéficie du concours de ses propres experts dans le domaine. Il pourra facilement comprendre si certaines pièces de votre dossier sont incohérentes.

De plus, en tant qu’expert chevronné dans les transactions immobilières, il peut aisément comprendre les règles applicables à votre situation personnelle.

Conclusion : faut-il acheter et investir en Grèce ?

Investir dans l’immobilier grec fait partie des possibilités en immobilier  pour fructifier et diversifier votre patrimoine.

S’implanter en Grèce est une alternative intéressante à la fois pour les particuliers et pour les investisseurs.

À cause de la crise de 2008, le prix des biens immobiliers a connu une baisse monumentale. Pour les personnes qui envisagent d’investir dans une résidence secondaire en Méditerranée, c’est le moment idéal pour investir. Pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif dans un pays qui attire de nombreux touristes, la Grèce est la destination par excellence.

Acheter de l’immobilier n’est pas une mauvaise idée car les prix restent encore bas par rapport l’avant crise grecque.

Néanmoins sans les bons professionnels et contenu des risques sur les actes de propriété, les problèmes du cadastre grec et la fiscalité croissante en Grèce, l’investisseur en Grèce devra faire preuve de patience et accepter ces risques.

A part l’île des Cyclades, il existe d’autres pays où l’investissement immobilier est très prometteur :

Vous pouvez par exemple investir aux USA, en Bulgarie ou à Bali.

Pour développer votre patrimoine, plusieurs alternatives s’offrent à vous, il est possible de fructifier vos avoirs dans les investissements tangibles comme les spiritueux ou les montres de collection.

Si vous avez du mal à vous décider, faites-vous accompagner par un gestionnaire de patrimoine expérimenté, il saura vous conseiller sur la meilleure manière de gérer et de fructifier votre patrimoine.

Vous pouvez me contacter pour échanger sur vos projets d’investissement.