Faut-il acheter en Grèce ? Le gouvernement grec essaie d’attirer une clientèle de retraités étrangers sur son territoire avec un programme fiscal très attractif. Dans ce guide, je vous propose d’étudier le marché immobilier local, la situation économique en Grèce, la fiscalité applicable en Grèce ainsi que les opportunités dans le secteur immobilier.
Disclaimer : Ce guide ne constitue absolument pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Les données évoquées dans cet article peuvent évoluer sans préavis, en fonction de l’évolution de la législation locale. Il est de votre responsabilité de diversifier votre source d’informations.
Faut-il acheter dans l’immobilier en Grèce ? Le TOP 10 des raisons
Découvrez ci-dessous le TOP 10 des raisons pour investir en Grèce dans le secteur immobilier. Un classement qui n’est bien sûr pas exhaustif…
1 – La situation économique en Grèce
Le pays est fortement endetté, mais la Grèce a entrepris depuis quelques années un vaste programme de relance. Le programme de relance est notamment soutenu par l’Union Européenne. Le gouvernement grec a récemment finalisé son programme de relance afin d’expliquer comment l’entreprise espère utiliser les plus de 30 milliards de dollars du fonds de relance européen (source).
2 – La Grèce fait partie de l’Union Européenne
La Grèce est membre de l’Union Européenne depuis 1981. La Grèce a choisi très tôt de rejoindre la zone euro. C’est un véritable gage de sécurité monétaire de pouvoir régler ses investissements (ou même ses achats personnels) en euro.
3 – La vie locale est pas chère, donc pays attractif pour les retraités
Le coût de la vie est très faible en Grèce.
Voici quelques exemples de prix :
Menu Big Mac (Mcdonald’s) à 6 euros
1 kg de filet de poulets à 6,75 euros
1 kg de pommes de terre à 0,82 euros
1 kg de tomates à 1,46 euros
Location d’un appartement de une chambre dans le centre ville d’Athènes à 343 euros.
Les prix mentionnés ci-dessus sont issus de la base de données Numbeo (données 2020 – 2021).
4 – La fiscalité est attractive pour les expatriés fiscaux
La Grèce a mis en place un programme fiscal très attractif pour les retraités fiscaux expatriés : une taxe de 7% sur les revenus étrangers sans conditions d’investissement. Ce programme fiscal est soumis à validation par l’administration fiscale grecque.
La fiscalité grecque, ainsi que le programme fiscal, sont détaillés un peu plus dans cet article.
5 – L’immobilier n’est pas cher
Si vous souhaitez investir en Grèce dans le secteur immobilier, il faut savoir qu’on peut encore dénicher des propriétés immobilières pour moins de 20 000 euros dans certaines régions de la Grèce. Il est également possible d’acquérir une propriété immobilière avec vue imprenable sur la mer pour moins de 100 000 euros (ça devient rare !).
6 – La vie locale est très agréable
La vie locale est particulièrement agréable en Grèce.
La Grèce offre un climat méditéranéen très agréable. Profitez d’un ensoleillement maximal avec plus de 300 jours de soleil par an. L’été, le climat est chaud et sec, mais les soirées sont également fraîches et très agréables. La saison chaude dure de mai à septembre, ce qui vous permet de profiter de la mer plusieurs mois dans l’année.
La gastronomie locale est représentative du régime méditéranéen. C’est une cuisine très riche en huile d’olive vierge. Le fromage local (le féta) est un véritable délice. La cuisine locale est connue pour ses salades fraîches (la salade grecque), le célèbre yaourt grec, le poisson frais ou encore les excellents vins locaux.
L’hospitalité grecque n’est plus à démontrer. La population locale est très accueillante, elle respecte volontiers les différentes coutumes et traditions des étrangers sans compromis au niveau de la sécurité.
7 – Après le Covid, le tourisme pourrait redémarrer en flèche
La Grèce est l’une des principales destinations touristiques en Europe. Avant la crise sanitaire du Covid-19, les autorités grecques estiment à plus de 31,3 millions le nombre de touristes ayant visité la Grèce en 2019. C’est également une destination touristique en essor, puisque seulement 24 millions de touristes ont visité la Grèce en 2015.
8 – La Grèce est un pays sécurisé
La Grèce est l’un des pays les plus sécurisés de toute l’Union Européenne. Les touristes ne subissent généralement pas de crimes ou de violences. C’est un pays très sûr pour les voyages. Dans les grandes villes, comme Athènes, le seul souci, c’est la petite délinquance de rue, mais en appliquant les mesures de précaution de base, cela ne devrait pas être un problème.
9 – Devenir un résident permanent de l’UE (Golden Visa)
La Grèce vous permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’un programme de résidence. Ce programme vous permet de résider librement en Grèce, et même de pouvoir voyager librement au sein de l’espace Schengen. Le programme de résidence est particulièrement attractif, puisque contrairement au Portugal, vous n’êtes pas obligé d’y résider un minimum de jours dans l’année afin que ce programme reste valide.
10 – Bon système de santé
Le système de santé grec est l’un des programmes les plus attractifs au monde. Le système de soins de santé de la Grèce est classé par l’OMS comme l’un des meilleurs systèmes de santé au monde. Les hôpitaux sont d’excellente qualité.
Où investir en Grèce dans l’immobilier ? Les différentes îles grecques
Je vous propose de passer en revue les principales villes et îles grecques afin de vous faire un point détaillé sur l’achat d’un bien immobilier en Grèce.
1 – Investir en Grèce dans la ville d’Athènes
Athènes est non seulement la capitale de la Grèce, mais c’est également le centre culturel et historique de la Grèce antique. La ville couvre une superficie de 38 km2 pour une population totale de 664 046 habitants (2011).
Dans le centre économique, culturel et administratif d’Athènes, le prix du mètre carré est fixé en moyenne à 1 850 euros. Les appartements de la ville se vendent généralement entre 150 000 euros et 450 000 euros, mais on peut également dénicher des appartements moins chers à partir de 70 000 euros.
Le prix des maisons individuelles peut en revanche dépasser facilement le million d’euros.
Exemple d’une propriété en Grèce :
Comme cette splendide villa surplombant la ville d’Athènes. Cette maison individuelle est mise en vente pour la somme de 1,9 millions d’euros. Elle couvre une surface habitable de 490 mètres carrés sur un terrain de 8000 mètres carrés. Le semi-sous-sol est composé d’un salon avec cuisine, d’une salle de bain, de 3 débarras. Le rez-de-chaussée comprend 2 chambres, un salon avec cuisine, 2 salles de bain. Le premier étage se compose de 3 chambres à coucher, 3 salles de bains. Une vue magnifique sur la ville, la mer, la montagne, la forêt s’ouvre depuis les fenêtres. Il y a des panneaux solaires pour le chauffage de l’eau, une cheminée, la climatisation, des auvents, le chauffage et un espace barbecue. Les propriétaires laisseront les meubles avec la vente. Le bâtiment dispose d’un ascenseur. Il y a un système d’alarme installé. Extras inclus avec la propriété : place de parking, jardin. La propriété dispose d’une piscine à usage privé.
2 – Chalkidiki
La région de Chalcidique est une région située dans le nord de la Grèce. C’est une région d’une beauté à couper le souffle ! C’est une région très touristique. La région est en effet connue pour ses immenses péninsules, couvertes de forêts méditerranéennes. On peut également y découvrir des sites archéologiques remarquables, ainsi que quelques plages célèbres, comme la plage de Kalogria, la plage de Possidi ou encore la plage de Kallithea.
Exemple d’une propriété en vente dans la région de Chalkidiki :
Comme cette maison individuelle de 250 mètres carrés composée de deux étages en vente pour 1 million d’euros. La maison est en cours de construction. Elle se compose d’un rez-de-chaussée avec 2 chambres à coucher, un salon, une cuisine, une salle de bain, un WC. Le premier étage est composé de 3 chambres à coucher, 2 salles de bains, un débarras. Une vue magnifique sur la mer s’ouvre depuis les fenêtres. Il y a des panneaux solaires pour le chauffage de l’eau, une cheminée, l’air conditionné, le chauffage et une zone de barbecue. Extras inclus avec la propriété : place de parking, jardin. La propriété dispose d’une piscine à usage privé.
3 – Investissement immobilier en Grèce dans la ville de Thessalonique
La ville de Thessalonique est une ville portuaire grecque située sur la mer Égée. L’histoire de la ville est très riche, et les premières traces de son vestige remontent à la période romaine. C’est une ville culturellement très riche.
Pour investir en Grèce dans la ville de Thessalonique, les prix varient beaucoup en fonction de la qualité de la construction, le type de construction, son emplacement ainsi que les services disponibles dans la résidence. Pour un appartement, il faut compter au moins 1000 euros par mètre carré. Pour une maison individuelle, on peut dénicher des villas à plus de 1 million d’euros.
Exemple d’une propriété en vente dans la ville portuaire grecque Thessalonique :
Comme cette propriété de 330 mètres carrés habitables à vendre pour 1,1 million d’euros. La maison individuelle est composée de 3 étages. Le rez-de-chaussée comprend 2 chambres à coucher, un salon, une cuisine, une douche, un WC, un débarras. Le premier étage comprend un salon, une cuisine. Le deuxième étage est composé de 3 chambres à coucher, une salle de bain, une douche WC, un débarras. Il y a des panneaux solaires pour le chauffage de l’eau, une cheminée, l’air conditionné, des auvents, le chauffage et une zone de barbecue. Le bâtiment dispose d’un ascenseur. Il y a un système d’alarme installé. Extras inclus avec la propriété : place de parking, jardin, garage. La propriété dispose en plus d’une piscine à usage privé.
4 – Investir en Grèce sur l’île de Crète
L’île de Crète est une île grecque, parfois surnommée : “l’île de Candie”. C’est la plus grande île grecque et la cinquième île dans la Mer Méditerranée en termes de superficie. L’île de Crète est en effet assez vaste puisque cette île couvre une superficie totale de 8 336 km².
C’est bien sûr une île d’une beauté extraordinaire. L’île attire chaque année beaucoup de touristes. En 2019, avant la crise sanitaire du Covid-19, l’île de Crète a attiré 4,4 millions de touristes (plus de 5 millions de touristes en 2020 !). Parmi les principaux lieux touristiques de la Crète, on peut bien sûr remarquer le nombre incroyable de plages, mais également les villages anciens et modernes, les palais (comme le palais de Cnossos, le Palais de Festus), ou encore la forteresse vénitienne.
Pour investir en Grèce sur l’île de Crète, il faut savoir qu’on trouve un peu tous les prix. Tout dépend de la localité, l’éloignement des centres touristiques et l’état général de la propriété immobilière. Il n’est pas rare de trouver des petites maisons de village pour moins de 50 000 euros. Pour ce prix, il vous faudra prévoir un budget à consacrer pour la rénovation immobilière.
On peut également trouver des biens d’exception, avec piscine, ascenseur et plusieurs chambres pour plusieurs millions d’euros.
Exemple d’une propriété située sur l’île de Crète :
Comme cette maison individuelle de deux étages de 307 mètres carrés située sur l’île de Crète proposée à la vente pour la somme de 1,85 millions d’euros. Le rez-de-chaussée se compose de 3 chambres à coucher, d’un salon, d’une cuisine, d’une salle de bain, d’un WC douche, de 2 débarras. Le premier étage se compose de 2 chambres à coucher, 2 salles de bains. Il y a des panneaux solaires pour le chauffage de l’eau, une cheminée, la climatisation et une zone de barbecue. Le bâtiment dispose d’un ascenseur. Il y a un système d’alarme installé. Extras inclus avec la propriété : place de parking, jardin, garage. La propriété dispose d’une piscine à usage privé.
5 – Investir dans le secteur immobilier sur l’île de Corfou
L’île de Corfou est une île grecque, située sur la côte nord-ouest de la mer Ionienne. Elle se caractérise par ses montagnes, ses forteresses vénitiennes imposantes ainsi que ses nombreuses stations balnéaires. L’île de Corfou couvre une superficie de 585 km2 pour une population locale 108 879 habitants (recensement 2011).
C’est une destination touristique puisqu’on estime qu’environ 300 000 touristes fréquentent chaque année l’île de Corfou.
Au niveau immobilier, les prix sont très élevés et peuvent rapidement dépasser le cap du million d’euros. On y trouve notamment des propriétés d’exception avec une vue imprenable sur la mer aux eaux cristallines.
Exemple d’une propriété immobilière sur l’île de Corfou :
Comme cette propriété immobilière située sur l’île de Corfou, et qui est mise en vente pour la somme de 3,2 millions d’euros. Pour ce prix, vous aurez droit à une maison individuelle de 445 mètres carrés située dans une petite baie aux eaux cristallines de couleur émeraude. La villa est remarquable par son architecture et sa vue unique sur la mer. Il y a une piscine chauffée avec un jacuzzi, ainsi qu’un vaste terrain de 2000 m².
6 – Investissement en Grèce dans la ville de Kavala
Kavala est une ville grecque située dans le Nord-est de la Grèce. La ville compte environ 64 000 habitants. Cette ville était autrefois connue sous le nom de Néapolis. Il est vrai que l’histoire de la ville est très riche. Le quartier de Panagia résume près de 2500 ans d’histoire. A quelques dizaines de kilomètres de Kavala, vous pourrez également profiter d’un littoral de plages très riches. La cuisine locale y est très riche.
Si vous souhaitez investir en Grèce dans la ville de Kavala, il faut savoir qu’on trouve un peu de tout dans la ville de Kavala. Entre la maison individuelle luxueuse avec vue sur la mer à plusieurs millions d’euros et l’appartement situé en plein cœur de la ville de Kavala, il y en a à tous les prix. On peut dénicher un appartement à Kavala à moins de 800 euros le mètre carré, mais le prix peut considérablement varier en fonction de l’état de la propriété, la vue sur la mer ou encore le quartier de la propriété immobilière. L’immobilier n’est pas très attractif à Kavala.
Exemple d’une propriété immobilière à Kavala :
Comme cette propriété immobilière d’exception située à Kavala, et qui est mise en vente pour 2 000 000 euros. Cette villa est composée de 3 étages et elle offre une surface habitable de 300 mètres carrés. Le demi sous-sol est composé de 2 chambres, 2 salons, une cuisine, une salle de bain, une douche WC. Le rez-de-chaussée comprend 2 chambres, un salon avec cuisine, une cuisine, une salle de bain, une douche, un débarras. Le premier étage est composé d’une chambre à coucher, d’un WC douche. La maison est équipée de panneaux solaires pour le chauffage de l’eau, d’une cheminée et du chauffage. Il y a un système d’alarme installé. La propriété dispose d’une piscine à usage privé, ainsi que d’un jardin et une place de parking.
7 – Îles Égéennes
Il faut savoir que les îles Égéennes sont un archipel d’îles situé entre la Grèce et la Turquie. L’archipel est composé de plusieurs dizaines d’îles, dont les plus connues sont les îles de Chios, Santorini, Lesbos, Lemnos, Naxos, Rhodes, Samos, Thasos ou encore Samothrace.
Pour investir en Grèce, l’immobilier est assez attractif sur les îles Egéennes. Je pense qu’il y a un réel potentiel de développement. Le prix varie beaucoup suivant l’île, ainsi que les aménagements disponibles sur chaque île. On peut par exemple acquérir, sur l’île de Santorini, un terrain constructible viabilisé de 5 500 m², avec vue sur la mer pour seulement 85 000 euros avec une autorisation de construction de 160 m².
Exemple d’une propriété immobilière basée aux îles Egéennes :
Comme cette propriété immobilière basée sur l’île de Rhodes, et mise en vente pour la somme de 350 000 euros. La maison individuelle est située dans la région de Gennadio, sur l’île de Rhodes. La villa offre une surface habitable de 210 mètres carrés avec 3 étages. Le demi-sous-sol est composé d’une chambre à coucher, d’un salon avec cuisine, d’une cuisine, d’une salle de bain. Le rez-de-chaussée comprend un salon avec cuisine, un WC. Le premier étage se compose de 2 chambres à coucher, 2 salles de bains. Une vue sur la mer, la montagne, la forêt s’ouvre depuis les fenêtres. Il y a des panneaux solaires pour le chauffage de l’eau, une cheminée, l’air conditionné et le chauffage. La propriété dispose d’une piscine à usage privé, et vous pouvez également profiter d’une place de parking.
Toutes les propriétés mentionnées sur ce site proviennent de ce site.
La fiscalité attractive en Grèce
Le gouvernement grec fait tout son possible pour attirer des retraités fortunés, ainsi que des professionnels sur son territoire. La fiscalité devient très favorable aux investisseurs.
Fiscalité favorable à 7% pour les retraités !
La nouvelle législation fiscale en Grèce permet aux retraités qui désirent vivre en Grèce de bénéficier (sous conditions) d’un taux d’imposition particulièrement avantageux : seulement 7% sur les revenus des retraités en provenance de l’étranger. Vous n’avez pas besoin d’investir des fonds dans l’économie grecque. Vous pouvez très bien rester locataire de votre habitation.
N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
La Grèce met en place un régime fiscal attractif pour attirer les professionnels
La loi grecque 4758 du 4 décembre 2020 a mis en place un régime fiscal exceptionnel qui vise à attirer sur son territoire des résidents fiscaux étrangers souhaitant transférer le siège social de leur activité en s’installant en Grèce afin de travailler comme salarié ou freelance.
Pour qu’un candidat soit éligible, il doit notamment satisfaire l’ensemble des conditions suivantes :
1/ Ne pas avoir été résident fiscal grec pendant au moins les cinq des six dernières années précédant le transfert de leur résidence fiscale en Grèce.
2/ Déménager d’un pays de l’UE, de l’espace économique européen (EEE) ou bien d’un pays avec lequel la Grèce dispose d’un accord valide de coopération fiscale.
3/ S’engager à résider en Grèce pendant au moins deux ans.
4/ Fournir des services d’emploi à une société grecque, ou à une succursale grecque d’une société étrangère.
Bon à savoir :
L’avantage fiscal peut également être accordé, sous conditions, à des entrepreneurs qui souhaitent s’installer en Grèce afin de développer une entreprise en tant que freelance.
Si le dossier est accepté par l’administration fiscale grecque, l’individu devient alors de plein droit un résident fiscal grec bénéficiant de ce régime fiscal spécial. Il est alors exempté du paiement de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la solidarité sur 50% de son revenu d’emploi de source grecque ou bien de son revenu de freelance.
Important :
L’individu continue à être imposé selon les taux normaux en vigueur en Grèce sur l’ensemble de ses autres revenus (sous conditions).
L’application de ce régime fiscal spécial est prévu pour une durée maximale de 7 ans à compter de l’année fiscale de la demande. Il n’est pas possible de prolonger l’application de ce régime fiscal.
Le régime fiscal spécial doit être demandé au plus tard le 31 juillet de l’année au cours à partir de laquelle un particulier commence à travailler ou à exercer une activité professionnelle en Grèce.
Suspension de la TVA sur les acquisitions immobilières
Selon l’article 39 de la loi N° 4646 / 2019, la Grèce accorde une suspension de la TVA couvrant la période du 12 décembre 2019 au 31 décembre 2022, applicable aux entreprises de construction pour les ventes de bâtiments neufs.
Pour les entreprises qui bénéficient de ce régime de suspension de TVA, un droit de mutation immobilière de 3% est applicable (sous certaines conditions).
Bon à savoir :
La suspension de la TVA est facultative. L’application de la suspension de TVA n’est pas systématique. Les entreprises de construction doivent soumettre des demandes d’autorisation afin de bénéficier de ce régime de suspension de TVA.
On ignore si ce mécanisme fiscal sera prolongé dans les années à venir.
Avant d’investir en Grèce ce qu’il faut savoir
Pour toutes questions relatives à l’investissement en Grèce, je vous invite à me contacter.
Investir en Grèce vous permet de bénéficier d’un visa Golden
Un investissement immobilier vous permet de bénéficier d’un visa temporaire en Grèce d’une durée de 5 ans. Il n’est pas obligatoire de résider en Grèce pour maintenir ce permis de résidence. Il est en revanche indispensable de réaliser un investissement immobilier d’un montant minimum de 250 000 euros (attention, ce montant pourrait être revu à la hausse !).
Pour bénéficier de ce visa temporaire de 5 ans, il est également nécessaire de déposer certains documents auprès de l’administration grecque. Il est tout à fait possible d’inclure sa femme, ainsi que ses enfants dans ce visa Golden.
Pour plus d’informations, je vous invite à me contacter.
Visa pour les nomades digitaux
Pour relancer le tourisme, la Grèce a eu l’idée de développer un visa visant à attirer sur son territoire les nomades digitaux. La loi 4825 du 4 septembre 2021 introduit le visa de nomade numérique pour les étrangers qui souhaitent travailler à distance depuis la Grèce.
A quoi correspond le visa nomade digital ?
Le visa nomade digital autorise une personne à séjourner sur le territoire grec, tout en exerçant une activité à distance (activité en ligne : employé, freelancer,…). Le visa ne donne pas le droit d’exercer un emploi dans une entreprise locale.
A qui est réservé le visa digital nomad ?
Le visa de Digital Nomad est réservé à des travailleurs salariés, ou bien des travailleurs non salariés, travaillant à distance avec des employeurs ou des clients situés en dehors de la Grèce en utilisant Internet comme moyen de communication et de collaboration.
Pour être éligible au programme de Digital Nomad, il convient de respecter certaines conditions.
Bon à savoir :
Pour pouvoir bénéficier d’un visa digital nomad, le demandeur doit fournir la preuve qu’il dispose de ressources financières suffisantes pour couvrir l’ensemble des charges de subsistance pendant toute la durée de son séjour dans le pays. La loi a défini que le montant des ressources suffisantes est fixé à 3 500 euros par mois, mais veuillez noter que ce montant varie en fonction du nombre de personnes à charge (époux/épouse ou enfants).
Quelle est la durée du visa Digital Nomad en Grèce ?
Un visa de Digital Nomad est valable pour une durée maximale de 12 mois, mais cette durée peut éventuellement être prolongée sous certaines conditions. Les membres de la famille sont également éligibles au dispositif.
Conclusion : Faut-il acheter en Grèce ? Mon point de vue
La Grèce souffre beaucoup de la crise sanitaire du Covid-19. On estime que près de 31,3 millions de touristes ont visité la Grèce en 2019, contre seulement 8,9 millions de touristes en 2020. Le tourisme est cependant en forte hausse en 2021 puisqu’on dénombre près de 12,6 millions de touristes de janvier à juillet 2020, mais on reste encore loin au-dessous des niveaux habituels.
Le niveau astronomique de la dette publique grecque est très inquiétant. Le gouvernement grec mise sur le plan de relance européen, ainsi que sur un programme fiscal attractif pour relancer son économie.
Le gouvernement grec a en effet mis en place un nouveau programme fiscal très attractif pour les retraités étrangers (seulement 7% d’impôt sur le revenu sur les revenus de source étrangère), ainsi que divers programmes pour relancer son économie (comme son programme de visa digital nomad).
Pas certain néanmoins que toutes ces mesures se révèlent efficaces, d’autant qu’on assiste à une véritable envolée des prix dans les pays européens (comme la France).
Pour un investissement en Grèce, on devra être vigilant à la hausse des prix des consommateurs en Europe, le taux de croissance économique en Grèce ainsi que l’évolution de la crise sanitaire du Covid-19 en Europe.
La taxe foncière en Grèce est très élevée (c’est l’un des pays situé dans l’Union Européenne qui taxe le plus la propriété foncière !). Le versement de la TVA de 24% sur les acquisitions immobilières est suspendu jusqu’à la fin de l’année 2022, mais on ignore à ce jour si cette suspension sera renouvelée.
Enfin, n’oubliez pas qu’un investissement immobilier en Grèce vous ouvre le droit, sous certaines conditions, de bénéficier d’un visa temporaire d’une durée de 5 ans. La Grèce a également prévu d’autres dispositifs pour attirer les travailleurs sur son territoire (comme son récent programme de visa Digital Nomad).
