Investir à Malte pour l’immobilier, le tourisme ou la fiscalité?

Les investisseurs sont aujourd’hui à la recherche de placements qui peuvent leur permettre de diversifier leur patrimoine. Ils souhaitent sécuriser leurs avoirs dans un environnement économique et financier complexe : crise de la dette, chômage, instabilité politique, marchés financiers très volatiles…

Donc, investir à l’étranger peut constituer une meilleure opportunité en matière de placement. En effet, les Français qui investissent hors de la France sont de plus en plus nombreux. L’attractivité des prix, les possibilités de rendements élevés et de diversification qu’ils peuvent espérer avec un investissement à l’étranger sont autant de raisons qui les poussent à investir hors de la France.

Il peut être intéressant d’investir à Malte, un pays minuscule, membre de l’Union européenne depuis 2004 et de l’Eurozone depuis 2008, qui dispose d’une économie florissante. Si vous envisagez d’investir à Malte, vous trouverez dans cet article les informations à connaître sur ce pays ainsi que ces particularités. 

Malte est un petit archipel de 316 km — situé au cœur de la mer Méditerranée à mi-chemin entre Gibraltar et Alexandrie. Ses côtes et ses étés chauds et humides expliquent l’essor du tourisme à Malte dans les activités maltaises avec 3 millions de touristes en 2023, un record! C’est une république parlementaire qui est composée de huit iles dont seulement quatre sont habitées.

Cet article est en mesure de vous éclairer exactement sur la situation économique de ce pays, les informations qu’il est nécessaire de connaître pour y investir, les principes de la taxation, les précautions à prendre avant d’investir ainsi que les rentabilités qu’il est possible d’attendre d’un investissement.

L’investissement à Malte

En 2024, l’économie de malte continue de montrer des signes de robustesse, bien qu’elle soit confrontée à certains défis. voici un aperçu des principaux indicateurs économiques et des tendances actuelles :

Sur la croissance économique :

Malte a enregistré une croissance du pib de 3,3 % en 2024, selon les prévisions du fmi. Cette croissance est principalement tirée par la consommation privée et les exportations nettes, qui continuent de croître fortement. Bien que le taux de croissance soit inférieur à celui des années précédentes, où il avait atteint 6,1 % en 2023 et 8,1 % en 2022, il reste solide par rapport à d’autres pays de l’union européenne.

Sur l’inflation et la dette publique : l’inflation à malte est prévue à 3,1 % pour 2024, une baisse par rapport au pic de 5,8 % en 2023. cette réduction est en partie due aux interventions gouvernementales visant à stabiliser les prix de l’énergie.

La dette publique représente 54,1% du pib, une légère augmentation par rapport à l’année précédente, mais elle reste gérable grâce à une forte croissance du pib nominal.

Sur le marché du travail : le taux de chômage à malte est l’un des plus bas de l’union européenne, se maintenant à 2,3 % en mai 2024. cette situation favorable est attribuée à une économie diversifiée et à une main-d’œuvre qualifiée, multilingue et flexible.

Les secteurs économiques clés : Malte dépend fortement du tourisme et du commerce international, ce qui la rend sensible aux fluctuations économiques mondiales. Cependant, le pays a su diversifier son économie, avec un secteur des services en expansion, notamment dans les technologies de l’information et les services financiers. l’agriculture reste marginale, représentant moins de 1% du pib.

Malte est en bonne position en matière d’attraction d’investissements directs à l’étranger notamment grâce à l’établissement par le gouvernement d’une politique générale favorable à l’investissement.

Il offre de nombreux avantages aux investisseurs étrangers, dont une main-d’œuvre anglophone hautement qualifiée avec un coût très compétitif, une position géographique stratégique qui donne un accès privilégié aux marchés méditerranéens et d’Afrique du Nord, le développement d’une économie de niche principalement dans l’industrie pharmaceutique. 

À Malte, tous les domaines de l’économie sont ouverts aux investissements. La loi maltaise garantit la liberté d’établissement et autorise l’acquisition de holding en ce qui concerne les prises de participation. Le gouvernement maltais offre des avantages dans de nombreux secteurs afin d’attirer les investissements directs étrangers notamment dans la fabrication de produits pharmaceutiques, les services financiers, les technologies de l’information, les domaines de la production, les industries de services et du transbordement. Il propose en outre des avantages fiscaux pour les investissements dans des projets industriels.

Le marché de l’immobilier à Malte est également attractif. La conservation de la valeur des propriétés immobilières a encouragé de nombreux investisseurs à y réaliser des investissements immobiliers. En effet, le marché de l’immobilier maltais connaît une situation stable après un boom spectaculaire entre 2000 et 2009 suivi d’une baisse de 2,7 % en 2011.

Le marché s’est fortement repris depuis. Les prix s’envolent après COVID rendant le marché immobilier maltais plus un marché de valorisation que de rendement pur.

D’autres avantages rendent également le secteur de l’immobilier attractif :

• Le prix de l’immobilier à Malte n’est pas cher par rapport à de nombreux pays européens et permet de trouver un logement à un prix abordable. Il est possible de trouver une maison à trois chambres à partir de 350 000 euros, et un appartement de 3 chambres entre 200000 et 400000 euros ;
• La Valette est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO et concentre le plus de sites touristiques au monde d’où l’essor du tourisme ;
• Les banques maltaises peuvent octroyer des prêts avec des conditions favorables aux résidents fiscaux ;
• C’est un pays qui fait partie de la zone Schengen depuis 2007 ;
• Une demande locative soutenue tout au long de l’année ;
• Il n’y a pas d’imposition sur la fortune (IFI en France), ni taxe d’habitation et ni taxe foncière ;
• Le coût de la vie est moins élevé par rapport à la France et le niveau de sécurité est remarquable.

ll sL’investissement locatif à Malte

En prenant les chiffres de l’INSEE pour la France et une moyenne des données pour Malte, on peut estimer que :

• Le salaire moyen en France est généralement plus élevé qu’à Malte.
• La différence peut varier de 20% à 50% selon les sources utilisées.
• Combien-coute.net indique que le salaire moyen à Malte est inférieur de 44% à celui de la France.

Il est en outre possible d’acquérir la citoyenneté par l’investissement à Malte à condition d’avoir les moyens notamment avec l’achat d’un logement d’une valeur minimum de 350000 euros et la réalisation d’investissements locaux.

A Malte, un Européen dispose des mêmes droits qu’un Maltais et peut donc acheter un bien pour y vivre en tant que seconde résidence ou pour le mettre en location.

Il est préférable de travailler avec des agences immobilières pour concrétiser des projets immobiliers à Malte et trouver précisément le bien immobilier qui peut répondre à ses besoins. Les frais de la plupart des agences immobilières sont en général de 3,5 % du prix du bien immobilier en cas de signature du contrat d’achat.

Il est possible d’utiliser son propre argent ou demander un prêt auprès des banques maltaises sous certaines conditions.

Ou investir à Malte ?

Le prix moyen en ville sur Malte :

• le prix moyen pour un mètre carré en ville à malte est de 3653,34 €, avec des variations allant de 2250 € à 6000 € selon la période et la ville. ce tarif est inférieur de 38 % à celui constaté en france.

Sur les zones résidentielles populaires :

• à tas-sliema, l’une des localités les plus chères, le prix moyen est de 9970 €/m², avec une légère augmentation de 2 % par rapport à l’année précédente.
• san ġiljan, une autre zone prisée, affiche un prix moyen de 9690 €/m².

Les zones périphériques et à la campagne :

• dans les quartiers périphériques comme gzira, les prix de vente varient entre 1800€/m² et 3500€/m², avec des prix de location allant de 500€ à 900€ par chambre par mois.
• en campagne, le coût d’un mètre carré est d’environ 2900€, pouvant descendre à 1847€ ou monter jusqu’à 5000€, selon l’emplacement.

Les tendances générales du marché immobilier à Malte :

• la valeur marchande des appartements dans les zones de st. julian’s et sliema peut varier entre 2900€/m² et 8000€/m², influencée par la proximité de la mer et la qualité de l’aménagement intérieur.
• la taille moyenne des logements à malte se situe entre 90 et 150m², avec une préférence pour les appartements meublés avec deux chambres à coucher.

Un investisseur peut trouver le bien qui peut convenir à ses attentes, car le marché de l’immobilier maltais est à la fois dense et florissant mais les prix ont monté et la rentabilité ne sera pas élevée!

La ville de La Valette est à privilégier pour un investissement à Malte. C’est le centre commercial et administratif de Malte. Certains départements du gouvernement sont même situés dans des immeubles historiques. La Valette regorge en outre de sites historiques importants qui remontent au 16^e siècle. Le prix de location d’un appartement en ville est d’au moins 600 euros à minima (pour un grand studio ou un petit deux pièces) et la plupart des logements sont meublés. Il est possible de choisir un appartement, une maisonnette, des maisons de caractère ou des villas de luxe.

La rentabilité d’un investissement à Malte est actuellement estimée autour de 5% (ceci est une moyenne, les prix bougent et vous pourrez trouver plus ou moins suivant l’opportunité et l’état du bien).

Les zones les plus rentables sont Sliema, St Julian’s, Swieqi et Gzira.

Elles sont un peu plus éloignées du centre économique de Malte, mais les prix y sont plus abordables. 

Il y a ensuite les villes de Bugibba, Qwara, Mellieha puis Naxxar et Mosta plus au centre de l’ile.

La fiscalité à Malte

Malte figure au premier rang dans le classement des pays les moins fiscalisés du monde. C’est un pays où l’on ne paye que très peu d’impôt sur le revenu.

Le taux de l’IR peut varier en fonction du type de résidence et si l’on n’est pas domicilié à Malte, seuls les revenus de source maltaise sont soumis à l’impôt sur le revenu à Malte.

Impôt sur le revenu des particuliers :

• Système d’imposition progressif avec des taux allant de 0% à 35%.
• Tranches d’imposition pour les résidents :
  • 0% jusqu’à 9 100€
  • 15% de 9 101€ à 14 500€
  • 25% de 14 501€ à 60 000€
  • 35% au-delà de 60 000€

• Les non-résidents sont imposés à un taux fixe de 25% sur leurs revenus de source maltais.
• Impôt sur les sociétés :

• Taux standard de 35%.
• Système de remboursement d’impôt permettant de réduire le taux effectif à 5-10% pour les actionnaires non-résident.
• TVA :

• Taux standard de 18%.
• Taux réduits de 7% et 5% pour certains biens et services.
• Impôt sur les plus-values :

• Généralement inclus dans le revenu ordinaire et imposé au taux standard.
• Taux spécial de 12% sur les transferts de biens immobiliers.
• Droits de timbre :

• 5% sur les transferts de biens immobiliers.
• 2% pour les résidents maltais achetant leur première propriété.
• Cotisations de sécurité sociale :

• Employés : 10% du salaire brut.
• Employeurs : 10% du salaire brut de l’employé.
• Plafond hebdomadaire de 48,68€ pour les employés et les employeurs.

Il existe des avantages pour les étrangers (sous certaines conditions) qui décident de prendre une résidence fiscale à Malte :

• Programme de résidence pour retraités : taux forfaitaire de 15% sur les revenus étrangers transférés à Malte.
• Programme pour les particuliers à haut revenu net : taux forfaitaire de 15% sur les revenus étrangers transférés à Malte, avec un minimum annuel de 25 000€.

Les ressortissants de l’EEE ou Espace économique européen peuvent établir leur résidence à Malte sous le programme Malta Ordinary Residence ou Résident ordinaire maltais. Les ressortissants des autres pays peuvent également établir leur résidence à Malte sous le statut du Global Residence Program. Ce nouveau programme permet de n’être imposé qu’à seulement 15 % de ses revenus. Les plus-values réalisées à l’extérieur de Malte ne sont pas soumises à l’IR même si elles y sont perçues. Il en est de même pour l’épargne et le capital versés à Malte.

Grâce à la signature de plus de 70 conventions de non double imposition avec de nombreux pays, les ressortissants de la plupart des pays européens sont garantis de ne pas avoir à payer d’impôt deux fois une même source de revenus

Autres avantages fiscaux sur Malte :

• Pas d’impôt sur la fortune.
• Pas de droits de succession ou de donation pour les non-résidents.
• Réseau étendu de conventions fiscales (plus de 70 pays).

Une exemption complète des droits de douane et de la TVA est également accordée aux effets personnels, meubles et autres articles domestiques s’ils sont importés dans les six mois de son arrivée à Malte, sans avoir besoin de certificat d’importation.

La fiscalité maltaise offre également comme avantage de ne pas connaitre d’impôt sur la succession, de taxe foncière et de taxe d’habitation, d’impôt sur la fortune et d’imposition sur la revente après 3 ans de détention de sa résidence principale.

Le processus d’achat immobilier à Malte

Les étapes pour la procédure d’achat d’un bien immobilier à Malte sont relativement simples.

La recherche du bien

Les ressortissants de l’Espace économique européen ou EEE sont libres d’acheter tout type de bien même s’ils sont non-résidents à Malte. Les ressortissants de pays tiers doivent par contre remplir certaines conditions pour acquérir un bien immobilier.

Il existe une zone spécifique appelée Special Designated Areas où il est possible d’acquérir un bien sans restriction que l’on soit ou non ressortissant de l’EEE. Les ressortissants de pays tiers doivent obtenir un permis dénommé Acquisition of Immovable Property Permit ou AIP pour acquérir un bien en dehors de la zone Special designated areas et les biens acquis dans le cadre de l’AIP ne peuvent pas être mis en location.

La première étape consiste donc à la recherche du bien qui correspond à ses critères en sélectionnant les offres sur internet ou en faisant appel à des agences immobilières locales. Il existe des agences immobilières qui disposent d’une équipe francophone et qui peuvent faciliter la recherche du bien.

Procéder ensuite à des visites pour s’assurer de l’emplacement du bien et des détails du logement.

Après avoir choisi le bien immobilier qui va constituer l’objet de l’investissement et après s’être entendu avec le vendeur sur les prix et les conditions de vente, il faut préparer le compromis de vente.

La signature du compromis de vente ou Kovenju

Faire ensuite appel à un notaire pour signer un compromis de vente de Kovenju entre les deux parties qui sera valable pendant une durée de 3 mois. Les parties sont libres de réduire et de prolonger cette durée.

L’acheteur doit lors de la signature verser une partie de la valeur du bien en guise de séquestre ou « deposit » et qui est en général de 10 %. Il doit également s’acquitter de 1 % de la valeur du bien en frais de mutation/droit de timbre ou « stamp duty ». En attendant la signature définitive de l’acte de vente, le « deposit » est conservé par le notaire si le versement se fait au comptant et à la banque si l’achat est fait à crédit.

Le notaire procède alors à la vérification de l’authenticité des différents éléments indispensables à l’acquisition et à la vente du bien immobilier en question comme les recherches d’hypothèques, la vérification des titres de propriété, l’existence de servitude et autre. Il vérifie également que l’acquéreur n’a pas besoin de permis d’achat AIP pour pouvoir acquérir le bien immobilier.

La finalisation de l’achat

La finalisation de l’achat consiste dans la signature de l’acte final de vente : le contrat de vente ou Final Deed et la remise des clés. L’acheteur doit verser, à la signature du contrat, le montant restant du prix de vente du bien, les 4 % de frais de mutation ou Stamp duty et les frais de notaire de 1 à 2 % du montant de l’achat. Les autorités locales peuvent dans certains cas charger un architecte d’évaluer la valeur réelle du bien en autorisant une marge de 15 % entre la valeur réelle et la valeur estimée. Les deux parties doivent payer une pénalité si la valeur dépasse les 15 %. 

Les pièges à éviter avant d’acheter à Malte

Il est nécessaire de prendre certaines précautions avant d’investir dans un bien immobilier à Malte.

Recourir aux services d’un avocat ou d’un notaire

Un avocat ou un notaire peuvent se charger de vérifier que le bien n’est pas soumis à des conditions particulières pouvant entraîner des difficultés, mais également se renseigner sur les propriétaires. Par exemple en cas de défaut de titre de propriété ou que le bien immobilier sert de garantie à un créancier ou qu’une partie du bien est grevée de servitude.

Engager un traducteur

Si vous ne parlez pas couramment l’anglais, il est nécessaire de faire appel à un traducteur ou de travailler avec une agence immobilière qui dispose d’une équipe francophone. C’est une précaution indispensable afin de connaitre précisément tous les termes du contrat et éviter des surprises après la réalisation de la vente.

Ne pas se précipiter

Il faut éviter d’acheter le premier bien que l’on peut vous proposer, car Malte dispose d’une pléthore de biens immobiliers. Il est nécessaire de prendre le temps de comparer avec plusieurs visites afin de pouvoir bien cibler le lieu et le type de bien à acquérir.

Prendre en compte les frais annexes

Il ne faut pas oublier qu’en plus du prix d’achat, il y a également d’autres coûts à prendre en compte comme les honoraires de l’avocat et du notaire, les commissions des agences immobilières, les droits de timbre, la taxe Stamp duty de 5 % de la valeur du bien, le marquage architectural sur le plan officiel et les recherches d’architectes.

Vérifier que le bien est exempt de Free hold ou de GoundRent

Il faut prendre le soin de vérifier que le bien n’est pas construit sur des terrains appartenant à l’État ou à l’Église et contraindre le propriétaire à payer un loyer annuel plus ou moins important.

Exemple de prix immobilier dans la Capitale La Valette

Avant d’investir à Malte, il faut définir au préalable la surface à acheter, le type de bien convoité, la localisation géographique, le prix estimé, et le loyer que l’on peut espérer afin de connaître la rentabilité de l’investissement. Il est également nécessaire de s’enquérir des prix à la vente, mais également pour la location.   

A la valette, le coût moyen par mètre carré pour un appartement de trois pièces est d’environ 3500€/m².

Ce tarif peut fluctuer en fonction de l’emplacement exact dans la ville et des caractéristiques spécifiques de l’appartement, comme une vue sur la mer ou la proximité des commodités.prix moyen d’un appartement de trois pièces.

Le prix d’un appartement de trois pièces à la valette se situe généralement entre 300000€ et plus de 500000€, en fonction de la taille et des particularités du bien.

Ces tarifs reflètent la forte demande pour des logements dans cette zone riche en histoire et en culture.

Pour un appartement de trois pièces à la valette, le loyer mensuel moyen varie entre 1200€ et 1800€.

Les loyers peuvent être plus élevés pour les appartements qui offrent des vues panoramiques ou qui sont situés dans des quartiers particulièrement recherchés.

La rentabilité brute sera au-dessus des 5% au mieux. On arrive donc à une rentabilité brute d’au moins 5% sur la capitale La Valette. Soustraire ensuite les frais d’agences, les charges classiques et la taxe sur le revenu de 15 %.

La rentabilité de l’investissement va donc dépendre du prix d’achat du bien, des frais annexes (surtout agence), de la fiscalité et du taux de vacance du bien mis en investissement immobilier locatif à Malte.

Conclusion investir à Malte

Malte n’est pas seulement une destination idéale pour passer des vacances. C’est également une destination très intéressante pour un investissement immobilier. Malte dispose d’une offre diversifiée de biens immobiliers qui peuvent convenir à tous les budgets, il bénéficie d’une forte demande de location hors ou en haute saison, les loyers sont en constante augmentation.

Les revenus fonciers ne sont en outre imposés qu’à 15% et il n’y a ni taxe foncière, ni de taxe d’habitation. Les investisseurs sont libres de rapatrier le capital et les plus-values dans leur pays d’origine et ont la possibilité de confier la gestion locative de leurs biens à des agences immobilières spécialisées. L’augmentation constante des prix de l’immobilier à Malte depuis plusieurs années peut également garantir une forte plus-value en cas de revente.

Immobilier à Malte ou non?

1. Malte peut être une destination pour les vacances ou peut être pour l’attrait fiscal pour créer une société.
2. Le marché immobilier si on cible que la capitale Valette est étroit et les rendements ne dépasseront pas 5% en moyenne.
3. Mieux que Malte? Pour un investisseur à la recherche de meilleur rendement dans l’immobilier à l’étranger peut également envisager un investissement en Bulgarie, les USA ou encore à Nosy Bé.

Sur le plan fiscal, si vous envisagez de vous installer à Malte, c’est une solution envisageable avec au moins 350000 euros à investir. Pour de l’investissement immobilier pur et dur Malte reste cher en ciblant la capitale.

Où investir dans l’immobilier à l’étranger alors?

Le prix de l’immobilier en Bulgarie est 3 fois moins cher qu’en France et la fiscalité figure parmi les plus basses d’Europe (pour la Bulgarie) avec seulement 10% de taxe sur les revenus fonciers (Pour Bali, la solution en entreprise sera à privilégier) pour ces deux destinations.

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