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Investir à Malte pour l’immobilier, le tourisme ou la fiscalité?

Investir à Malte pour l’immobilier, le tourisme ou la fiscalité?
par cyril jarnias - le 07 avril 2019

Investir à Malte : pour les vacances, la fiscalité ou l’immobilier?

Les investisseurs sont aujourd’hui à la recherche de placements qui peuvent leur permettre de diversifier leur patrimoine. Ils souhaitent sécuriser leurs avoirs dans un environnement économique et financier complexe : crise de la dette, chômage, instabilité politique, marchés financiers très volatiles…

Donc, investir à l’étranger peut constituer une meilleure opportunité en matière de placement. En effet, les Français qui investissent hors de la France sont de plus en plus nombreux. L’attractivité des prix, les possibilités de rendements élevés et de diversification qu’ils peuvent espérer avec un investissement à l’étranger sont autant de raisons qui les poussent à investir hors de la France.

Il peut être intéressant d’investir à Malte, un pays minuscule, membre de l’Union européenne depuis 2004 et de l’Eurozone depuis 2008, qui dispose d’une économie florissante. Si vous envisagez d’investir à Malte, vous trouverez dans cet article les informations à connaître sur ce pays ainsi que ces particularités. 

Malte est un petit archipel de 316 km — situé au cœur de la mer Méditerranée à mi-chemin entre Gibraltar et Alexandrie. Ses côtes et ses étés chauds et humides expliquent l’essor du tourisme à Malte dans les activités maltaises avec 2 millions de touristes en 2016. C’est une république parlementaire qui est composée de huit iles dont seulement quatre sont habitées.

Cet article est en mesure de vous éclairer exactement sur la situation économique de ce pays, les informations qu’il est nécessaire de connaître pour y investir, les principes de la taxation, les précautions à prendre avant d’investir ainsi que les rentabilités qu’il est possible d’attendre d’un investissement.


Sommaire investir à Malte :

1. L’investissement à Malte

2. L’investissement locatif à Malte

3. La fiscalité à Malte

4. Le processus d’achat immobilier à Malte

5. Les pièges à éviter avant d’acheter

6. Exemple de prix immobilier dans la capitale La Valette

7. Conclusion


investissement à Malte

1. L’investissement à Malte

Malte constitue un marché favorable aux investissements avec une tendance à la hausse du flux entrant d’investissement direct étranger durant les 5 dernières années pour atteindre 10 % du PIB. Avec une entrée d’IDE de 3,1 milliards USD en 2017 et un taux de croissance du PIB à 5 % en 2016, la croissance économique de Malte se situe parmi les plus élevées de la zone euro. Son taux de chômage est en outre relativement faible se situant à 4,1 % en 2017. Malte s’est sortie de la procédure de déficit excessif et sa dette est en baisse en termes de pourcentage du PIB depuis 2014 pour atteindre 63 % en 2016.

C’est un pays qui dispose d’un environnement politique stable, une croissance économique robuste de 5,8 % en 2017, un marché de l’emploi très compétitif en comparaison avec les autres pays de l’Union européenne, des comptes publics excédentaires ainsi qu’un environnement d’affaires globalement positif avec des incitations à l’investissement et de solides avantages fiscaux.

Malte est en bonne position en matière d’attraction d’investissements directs à l’étranger notamment grâce à l’établissement par le gouvernement d’une politique générale favorable à l’investissement.

 

Il offre de nombreux avantages aux investisseurs étrangers, dont une main-d’œuvre anglophone hautement qualifiée avec un coût très compétitif, une position géographique stratégique qui donne un accès privilégié aux marchés méditerranéens et d’Afrique du Nord, le développement d’une économie de niche principalement dans l’industrie pharmaceutique. 

À Malte, tous les domaines de l’économie sont ouverts aux investissements. La loi maltaise garantit la liberté d’établissement et autorise l’acquisition de holding en ce qui concerne les prises de participation. Le gouvernement maltais offre des avantages dans de nombreux secteurs afin d’attirer les investissements directs étrangers notamment dans la fabrication de produits pharmaceutiques, les services financiers, les technologies de l’information, les domaines de la production, les industries de services et du transbordement. Il propose en outre des avantages fiscaux pour les investissements dans des projets industriels.

Le marché de l’immobilier à Malte est également attractif. La conservation de la valeur des propriétés immobilières a encouragé de nombreux investisseurs à y réaliser des investissements immobiliers. En effet, le marché de l’immobilier maltais connaît une situation stable après un boom spectaculaire entre 2000 et 2009 suivi d’une baisse de 2,7 % en 2011. D’autres avantages rendent également le secteur de l’immobilier attractif :

    • Le prix de l’immobilier à Malte n’est pas cher par rapport à de nombreux pays européens et permet de trouver un logement à un prix abordable. Il est possible de trouver une maison à trois chambres à partir de 350000 euros, et un appartement de 3 chambres entre 140000 et 400000 euros;
    • La Valette est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO et concentre le plus de sites touristiques au monde d’où l’essor du tourisme;
    • Les banques maltaises peuvent octroyer des prêts avec des conditions favorables aux résidents fiscaux;
    • C’est un pays qui fait partie de la zone Schengen depuis 2007;
    • Une demande locative soutenue tout au long de l’année;
    • Il n’y a pas d’imposition sur la fortune (IFI en France), ni taxe d’habitation et ni taxe foncière;
    • Le coût de la vie est moins élevé par rapport à la France et le niveau de sécurité est remarquable.

investissement locatif à Malte

2. L’investissement locatif à Malte

Le salaire moyen à Malte se situe à 1114,16 euros en 2018, soit 41 % plus bas qu’en France et facilite l’acquisition d’un bien immobilier par un étranger. Il est en outre possible d’acquérir la citoyenneté par l’investissement à Malte à condition d’avoir les moyens notamment avec l’achat d’un logement d’une valeur minimum de 350000 euros et la réalisation d’investissements locaux.

A Malte, un Européen dispose des mêmes droits qu’un Maltais et peut donc acheter un bien pour y vivre en tant que seconde résidence ou pour le mettre en location.

 

Il est préférable de travailler avec des agences immobilières pour concrétiser des projets immobiliers à Malte et trouver précisément le bien immobilier qui peut répondre à ses besoins. Les frais de la plupart des agences immobilières sont en général de 3,5 % du prix du bien immobilier en cas de signature du contrat d’achat.

Il est possible d’utiliser son propre argent ou demander un prêt auprès des banques maltaises sous certaines conditions.

Le prix du mètre carré y est également attractif avec un montant de 3000 euros et peut baisser à 1500 et augmenter jusqu’à 6000 euros selon la ville et la période. Les prix locatifs pour un appartement varient entre 900 euros et plus de 1400 euros. Les prix à Malte sont donc moins chers qu’en France dont le prix du mètre carré pour un appartement est de 3000 à plus de 10000 euros environ (sur Paris) sans compter les cotisations sociales, l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune.   

Ou investir à Malte?

 

Un investisseur peut trouver le bien qui peut convenir à ses attentes, car le marché de l’immobilier maltais est à la fois dense et florissant.

La ville de La Valette est à privilégier pour un investissement à Malte. C’est le centre commercial et administratif de Malte. Certains départements du gouvernement sont même situés dans des immeubles historiques. La Valette regorge en outre de sites historiques importants qui remontent au 16e siècle. Le prix de location d’un appartement en ville est d’au moins 600 euros à minima (pour un grand studio ou un petit deux pièces) et la plupart des logements sont meublés. Il est possible de choisir un appartement, une maisonnette, des maisons de caractère ou des villas de luxe.

La rentabilité d’un investissement à Malte est actuellement estimée autour de 5% nets (ceci est une moyenne, les prix bougent et vous pourrez trouver plus ou moins suivant l’opportunité et l’état du bien).

 

Les zones les plus rentables sont Sliema, St Julian’s, Swieqi et Gzira.

 

Elles sont un peu plus éloignées du centre économique de Malte, mais les prix y sont plus abordables. 

Il y a ensuite les villes de Bugibba, Qwara, Mellieha puis Naxxar et Mosta plus au centre de l’ile.


fiscalité à Malte

3. La fiscalité à Malte

Malte figure au premier rang dans le classement des pays les moins fiscalisés du monde. C’est un pays où l’on ne paye que très peu d’impôt sur le revenu.

Le taux de l’IR peut varier en fonction du type de résidence et si l’on n’est pas domicilié à Malte, seuls les revenus de source maltaise sont soumis à l’impôt sur le revenu à Malte.

L’impôt sur le revenu à Malte est progressif avec un taux de 35 % au maximum et s’applique aux expatriés comme aux Maltais qui travaillent à Malte. Les revenus provenant de sources étrangères qui ne sont pas envoyés à Malte ne sont pas imposables.

L’IR est payé directement chaque mois et ne nécessite pas de déclaration à faire en fin d’année pour les salariés. Pour les autres, la déclaration de revenus doit être effectuée avant le 30 juin de l’année suivante et il y a des pénalités encourues en cas de retard.

L’impôt sur les sociétés maltaises est de 35 % et le remboursement d’impôt sous 6 mois ramène l’impôt à 5 %. Grâce au système d’imputation complet de Malte, les actionnaires peuvent obtenir 6/7 de remboursement sur les dividendes dans la limite de 5 % de l’impôt de la société. Les sociétés Holdings ne sont pas en outre imposables. La succursale d’une entreprise française installée à Malte sera taxée de la même manière qu’une société maltaise.

Le taux standard de la TVA est de 18 %, mais peut varier selon les activités.

Tableau de calcul de l’impôt sur le revenu à Malte (à aujourd’hui 04/19) :

Célibataire

Salaire annuel brut de

Taux

0 € à 8500 €

0 %

8501 € à 14500 €

15 %

15000 € à 19500 €

25 %

19501 € à 60000 €

29 %

60001 € et plus

35 %

Mariés

Salaire annuel brut de

Taux

0 € à 11900 €

0 %

11901 € à 21200 €

15 %

21201 € à 28700 €

25 %

28701 € à 60000 €

29 %

60001 € et plus

35 %

Les ressortissants de l’EEE ou Espace économique européen peuvent établir leur résidence à Malte sous le programme Malta Ordinary Residence ou Résident ordinaire maltais. Les ressortissants des autres pays peuvent également établir leur résidence à Malte sous le statut du Global Residence Program. Ce nouveau programme permet de n’être imposé qu’à seulement 15 % de ses revenus. Les plus-values réalisées à l’extérieur de Malte ne sont pas soumises à l’IR même si elles y sont perçues. Il en est de même pour l’épargne et le capital versés à Malte.

Grâce à la signature de plus de 60 conventions de non double imposition avec de nombreux pays, les ressortissants de la plupart des pays européens sont garantis de ne pas avoir à payer d’impôt deux fois une même source de revenus.

Une exemption complète des droits de douane et de la TVA est également accordée aux effets personnels, meubles et autres articles domestiques s’ils sont importés dans les six mois de son arrivée à Malte, sans avoir besoin de certificat d’importation.

La fiscalité maltaise offre également comme avantage de ne pas connaitre d’impôt sur la succession, de taxe foncière et de taxe d’habitation, d’impôt sur la fortune et d’imposition sur la revente après 3 ans de détention de sa résidence principale.


processus achat immobilier à Malte

4. Le processus d’achat immobilier à Malte

Les étapes pour la procédure d’achat d’un bien immobilier à Malte sont relativement simples.

La recherche du bien

Les ressortissants de l’Espace économique européen ou EEE sont libres d’acheter tout type de bien même s’ils sont non-résidents à Malte. Les ressortissants de pays tiers doivent par contre remplir certaines conditions pour acquérir un bien immobilier.

Il existe une zone spécifique appelée Special Designated Areas où il est possible d’acquérir un bien sans restriction que l’on soit ou non ressortissant de l’EEE. Les ressortissants de pays tiers doivent obtenir un permis dénommé Acquisition of Immovable Property Permit ou AIP pour acquérir un bien en dehors de la zone Special designated areas et les biens acquis dans le cadre de l’AIP ne peuvent pas être mis en location.

La première étape consiste donc à la recherche du bien qui correspond à ses critères en sélectionnant les offres sur internet ou en faisant appel à des agences immobilières locales. Il existe des agences immobilières qui disposent d’une équipe francophone et qui peuvent faciliter la recherche du bien.

Procéder ensuite à des visites pour s’assurer de l’emplacement du bien et des détails du logement.

Après avoir choisi le bien immobilier qui va constituer l’objet de l’investissement et après s’être entendu avec le vendeur sur les prix et les conditions de vente, il faut préparer le compromis de vente.

La signature du compromis de vente ou Kovenju

Faire ensuite appel à un notaire pour signer un compromis de vente de Kovenju entre les deux parties qui sera valable pendant une durée de 3 mois. Les parties sont libres de réduire et de prolonger cette durée.

L’acheteur doit lors de la signature verser une partie de la valeur du bien en guise de séquestre ou «deposit» et qui est en général de 10 %. Il doit également s’acquitter de 1 % de la valeur du bien en frais de mutation/droit de timbre ou «stamp duty». En attendant la signature définitive de l’acte de vente, le «deposit» est conservé par le notaire si le versement se fait au comptant et à la banque si l’achat est fait à crédit.

Le notaire procède alors à la vérification de l’authenticité des différents éléments indispensables à l’acquisition et à la vente du bien immobilier en question comme les recherches d’hypothèques, la vérification des titres de propriété, l’existence de servitude et autre. Il vérifie également que l’acquéreur n’a pas besoin de permis d’achat AIP pour pouvoir acquérir le bien immobilier.

La finalisation de l’achat

La finalisation de l’achat consiste dans la signature de l’acte final de vente : le contrat de vente ou Final Deed et la remise des clés. L’acheteur doit verser, à la signature du contrat, le montant restant du prix de vente du bien, les 4 % de frais de mutation ou Stamp duty et les frais de notaire de 1 à 2 % du montant de l’achat. Les autorités locales peuvent dans certains cas charger un architecte d’évaluer la valeur réelle du bien en autorisant une marge de 15 % entre la valeur réelle et la valeur estimée. Les deux parties doivent payer une pénalité si la valeur dépasse les 15 %. 


pièges à éviter Malte

5. Les pièges à éviter avant d’acheter à Malte

Il est nécessaire de prendre certaines précautions avant d’investir dans un bien immobilier à Malte.

Recourir aux services d’un avocat ou d’un notaire

Un avocat ou un notaire peuvent se charger de vérifier que le bien n’est pas soumis à des conditions particulières pouvant entraîner des difficultés, mais également se renseigner sur les propriétaires. Par exemple en cas de défaut de titre de propriété ou que le bien immobilier sert de garantie à un créancier ou qu’une partie du bien est grevée de servitude.

Engager un traducteur

Si vous ne parlez pas couramment l’anglais, il est nécessaire de faire appel à un traducteur ou de travailler avec une agence immobilière qui dispose d’une équipe francophone. C’est une précaution indispensable afin de connaitre précisément tous les termes du contrat et éviter des surprises après la réalisation de la vente.

Ne pas se précipiter

Il faut éviter d’acheter le premier bien que l’on peut vous proposer, car Malte dispose d’une pléthore de biens immobiliers. Il est nécessaire de prendre le temps de comparer avec plusieurs visites afin de pouvoir bien cibler le lieu et le type de bien à acquérir.

Prendre en compte les frais annexes

Il ne faut pas oublier qu’en plus du prix d’achat, il y a également d’autres coûts à prendre en compte comme les honoraires de l’avocat et du notaire, les commissions des agences immobilières, les droits de timbre, la taxe Stamp duty de 5 % de la valeur du bien, le marquage architectural sur le plan officiel et les recherches d’architectes.

Vérifier que le bien est exempt de Free hold ou de GoundRent

Il faut prendre le soin de vérifier que le bien n’est pas construit sur des terrains appartenant à l’État ou à l’Église et contraindre le propriétaire à payer un loyer annuel plus ou moins important.


prix immobilier Valette Malte

6. Exemple de prix immobilier dans la Capitale La Valette

Avant d’investir à Malte, il faut définir au préalable la surface à acheter, le type de bien convoité, la localisation géographique, le prix estimé, et le loyer que l’on peut espérer afin de connaître la rentabilité de l’investissement. Il est également nécessaire de s’enquérir des prix à la vente, mais également pour la location.   

Le prix moyen d’un appartement 2 pièces pour une surface entre 40 et 80 m — dans la capitale La Valette est de 165900 euros pour une surface de 80 m2. Le prix de la location pour un appartement 2 pièces en centre-ville à La Valette coûte en moyenne 1500 euros. Ce prix peut diminuer jusqu’à 1200 euros et augmenter jusqu’à 1800 euros selon les périodes de l’année. Pour acquérir un bien de qualité dans la capitale, il faut donc compter entre 165900 à plus de 300000 euros.

Concernant le prix du locatif saisonnier à La Valette, pour un taux d’occupation de 50 %, un loyer moyen pour un appartement avec 2 chambres est de 1500 euros prix hors haute saison Airnbb. Imaginons que l’appartement coûte 170000 euros, le loyer annuel est de 9000 euros.

La rentabilité brute est donc supérieure à 5%. On arrive donc à une rentabilité brute d’au moins 5 % sur la capitale La Valette. Soustraire ensuite les frais d’agences, les charges classiques et la taxe sur le revenu de 15 %.

La rentabilité de l’investissement va donc dépendre du prix d’achat du bien, des frais annexes (surtout agence), de la fiscalité et du taux de vacance du bien mis en investissement immobilier locatif à Malte.


7. Conclusion investir à Malte

Malte n’est pas seulement une destination idéale pour passer des vacances. C’est également une destination très intéressante pour un investissement immobilier. Malte dispose d’une offre diversifiée de biens immobiliers qui peuvent convenir à tous les budgets, il bénéficie d’une forte demande de location hors ou en haute saison, les loyers sont en constante augmentation.

Les revenus fonciers ne sont en outre imposés qu’à 15 % et il n’y a ni taxe foncière, ni de taxe d’habitation. Les investisseurs sont libres de rapatrier le capital et les plus-values dans leur pays d’origine et ont la possibilité de confier la gestion locative de leurs biens à des agences immobilières spécialisées. L’augmentation constante des prix de l’immobilier à Malte depuis plusieurs années peut également garantir une forte plus-value en cas de revente.

Immobilier à Malte ou non?

    1. Malte peut être une destination pour les vacances ou peut être pour l’attrait fiscal pour créer une société.
    2. Le marché immobilier si on cible que la capitale Valette est étroit et les rendements ne dépasseront pas 5% en moyenne.
    3. Mieux que Malte? Pour un investisseur à la recherche de meilleur rendement dans l’immobilier à l’étranger peut également envisager un investissement en Bulgarie, les USA ou encore à Bali.

Sur le plan fiscal, si vous envisagez de vous installer à Malte, c’est une solution envisageable avec au moins 350000 euros à investir. Pour de l’investissement immobilier pur et dur Malte reste cher en ciblant la capitale.

Où investir dans l’immobilier à l’étranger alors?

 

Le prix de l’immobilier en Bulgarie ou à Bali est deux fois à cinq fois moins cher qu’en France et la fiscalité figure parmi les plus basses d’Europe (pour la Bulgarie) avec seulement 10 % de taxe sur les revenus fonciers (Pour Bali, la solution en entreprise sera à privilégier) pour ces deux destinations.

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