« Entre vendre et louer mon habitation, quelle est ma meilleure option pour vivre de mes rentes en cette période de crise du covid ? » Il est raisonnable de vous poser cette question sachant que tout le monde a été pris de court par ce virus. En choisissant l’une ou l’autre de ces options par ailleurs, vous pourrez vous donner assez de moyens pour vivre la vie dont vous avez toujours rêvé.
Personne ne peut en effet affirmer ne pas vouloir d’une vie où on n’a plus à courir partout pour percevoir des revenus suffisants pour assouvir ses différents besoins. Ce n’est cependant pas tout le monde qui peut réaliser un tel vœu. Les éléments suivants devront ainsi être portés à votre connaissance pour mettre toutes les chances de votre côté dans l’accomplissement d’un tel projet.
Disclaimer : Ce dossier ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Pour mettre au point une stratégie de conseil d’investissement personnalisé, n’hésitez pas à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience.
Introduction : vendre et louer
Nous vivons une période marquée par des incertitudes diverses touchant notamment le domaine de l’économie et de la finance. Il est ainsi logique de se demander vers quel type de placement se tourner pour bien y faire face. Malgré la crise, un secteur d’investissement se démarque par le fait qu’il n’a pas trop perdu en dynamisme, celui des maisons à vendre et à louer. Reconnaissons tout de même que prochainement, les prix pourraient baisser d’une manière significative. Il ne faut donc pas attendre longtemps pour décider entre vendre et louer son bien immobilier afin de se constituer des rentes suffisantes pour profiter d’une qualité de vie bien meilleure sans avoir à trop travailler.
Situation de l’immobilier en France en pleine crise du covid
Les acteurs du monde de l’immobilier ont connu une année 2019 étincelante avec notamment un nombre de transactions qui a dépassé le million. La déception a cependant gagné la majeure partie d’entre eux cette année, à cause d’une baisse d’activité générée par la crise du covid-19. Pourtant, le début de l’année 2020 a été très encourageant, avec notamment une hausse de 7% comparée au début de l’année 2019. Mais après, tout a dégénéré à cause notamment des mesures de confinement et leurs conséquences sur les activités de vente et de location immobilière. Il y a eu ainsi une baisse de 11,1% des transactions sur un rythme trimestriel glissant d’après le baromètre se loger.
Heureusement que le prix n’a pas été impacté par la crise, enregistrant même une augmentation de 6,3% sur une période de un an à la fin du mois de novembre 2020. Cette tendance haussière ne s’est cependant pas trop généralisée, car dans certaines grandes villes françaises comme Paris, Nice, Bordeaux, Lille et Toulouse, la progression a été très faible, voire inexistante. Entre août et décembre 2020 par exemple, dans la capitale française, l’augmentation des prix a été seulement de 0,7%.
Si on limite l’étude au seul mois de novembre 2020, la progression sera encore plus légère, étant seulement de 0,2%. Si vous attendez donc encore plusieurs mois ou plusieurs années avant de choisir entre vendre et louer votre maison, vous risquez de ne pas pouvoir vivre des rentes qui s’y attachent. Certes, l’interdiction de faire visiter des logements a été levée progressivement depuis le 28 novembre, mais les demandes continuent encore de baisser. Cela devrait avoir pour conséquence, sur le court ou le moyen terme, une baisse progressive de prix.
Cette crise qui perdure fait-elle perdre à l’immobilier son statut de valeur refuge ? La réponse est non. Le logement constitue toujours et encore un besoin de base, quelle que soit la conjoncture. Rien n’indique par ailleurs qu’il sera impossible dans le futur de générer un revenu complémentaire pour tout propriétaire d’un bien immobilier, grâce notamment à la location de ce dernier.
À chaque fois qu’ils font face à une crise majeure, comme celle qui sévit actuellement dans le monde, les gens ont tendance à miser sur des investissements réputés sûrs. C’est le cas notamment de l’or et… de l’immobilier. Il n’est donc pas étonnant de savoir que les Français continuent encore de fréquenter les sites de vente immobilière.
Comme vous pourrez donc le voir, le terme « valeur refuge » n’est pas propre à l’or. Il peut également être attaché à l’immobilier qui, comme ce dernier, n’a pas connu une perte importante de valeur durant les crises majeures de ces dernières décennies. Certes, durant les années qui ont suivi la crise des subprimes, un ralentissement du marché a été noté, entraînant notamment une baisse des prix quelques années durant dans de nombreux pays. Cependant, le niveau des prix d’avant cette crise a été dépassé, dans la plupart de ces pays, depuis les années 2014-2015. Rappelons par ailleurs que c’est à partir des années 1960-1970, des décennies marquées par une importante inflation, que les Français ont investi de plus en plus massivement dans l’immobilier. Il s’agissait pour eux d’une manière de minimiser leur perte de pouvoir d’achat.
En cette période donc, vous n’aurez pas encore du mal à trouver des personnes prêtes à acquérir votre logement. Cela est d’autant plus vrai au vu de la tendance baissière des prêts immobiliers. Ces derniers ont vu en effet leur taux du mois de novembre baisser entre -0,05 et -0,45%. Les taux moyens à la fin du mois de novembre 2021 s’établissaient ainsi à 1,05% sur 15 ans et à 1,25 euro sur 20 ans. Il ne s’agit cependant pas de la seule option accessible. Rien ne vous empêche également de proposer le bien à la location afin de percevoir mensuellement un revenu suffisant pour optimiser votre niveau de vie. Avant de choisir entre l’une et l’autre de ces solutions cependant, vous devrez bien peser le pour et le contre.
Entre vendre et louer, quelle est la meilleure option ?
Pour répondre à cette question, je vais commencer par présenter les plus et les moins de proposer son bien immobilier comme maison à vendre. Le logement a-t-il plus de 15 ans d’existence ? Si la réponse est oui, sa vente vous permettra de profiter d’une exonération de plus-values. Cette solution est également idéale si vous voulez vous faire verser en une seule fois une somme d’argent importante pour l’accomplissement d’un nouveau projet. Rien ne vous empêche tout de même de demander un versement du prix du bien sous forme de rente viagère.
En vous tournant vers cette option également, vous éviterez une perte de temps liée à la gestion d’un locataire. Il s’agit par ailleurs d’une solution à privilégier quand, au vu de son état et de sa location, le bien ne pourra plus être loué à un prix plus élevé. À noter tout de même que cet acte entraînera irréversiblement votre patrimoine immobilier et les bénéfices que vous pourriez en obtenir plus tard, via la location et l’hypothèque par exemple. Prenez en compte avant de prendre une décision définitive allant dans ce sens. Ne tardez pas trop cependant avant cette prise de décision pour pouvoir profiter encore d’une belle plus-value, car le prix pourrait encore baisser dans les mois qui viennent.
La location immobilière ne manque également pas d’arguments en sa faveur. Il s’agit de la solution à privilégier quand le prix de l’immobilier dans le secteur où se trouve le bien immobilier s’est réduit fortement. Il faut en effet reconnaître que peu d’experts prédisent une baisse du prix à la location en France.
En attendant une nouvelle embellie des prix à la vente dans le secteur donc, qu’est ce qu’il y a mieux donc que la location ?
Cette dernière constitue par ailleurs une source régulière de revenus complémentaires, voire principaux. Généralement, les rentes que vous pourrez en tirer seront plus importantes si votre bien se trouve dans une grande ville ou dans une banlieue dynamique. De quoi moins subir la crise économique et sociale qui est devant nous.
Il existe cependant deux inconvénients majeurs à ne pas négliger si vous optez pour la deuxième solution :
- Le risque de loyers impayés : dans ce cas, pour pouvoir récupérer vos créances, vous pourrez être obligé d’engager des actions en justice. Cela pourrait engendrer des frais négligeables auxquels s’ajoute une perte totale, mais temporaire, des revenus liés à la location de votre bien immobilier.
- Le risque de dégradation du bien immobilier : certains locataires ne remplissent pas leur obligation d’entretien régulier et de maintien en état du logement. Reconnaissons tout de même que leur nombre est très réduit et qu’il s’agit d’un risque à prendre pour pouvoir vivre de ses rentes durant cette période de crise.
Prix immobilier en France : vendre et louer pour profiter des faibles prix ?
En nombre de transactions, l’année 2020 enregistre une performance moindre par rapport à la précédente année. Elle n’a tout de même pas démérité au vu de la période exceptionnelle dans laquelle nous nous trouvons depuis mars 2020. Malgré deux confinements et plusieurs dizaines de milliers de morts en France en effet, le cap de 970 000 transactions devrait être atteint, voire dépassé avant le 31 décembre. Certes, le record de 2019 en termes de transactions (plus de 1 million) ne serait pas atteint, mais au vu du contexte, le marché français de l’immobilier a fait preuve d’une grande résistance. Pourtant, dans le pays, le prix pour vendre et louer reste encore très élevé.
L’immobilier, une valeur refuge qui fait preuve de résistance à la crise
L’enthousiasme a gagné tous les acteurs du secteur de l’immobilier en France, ou presque, au moment des annonces des chiffres sur les premières semaines de l’année 2020. Les hausses varient en effet entre 10 et 20% selon les semaines comparativement à 2019. Le covid-19 a cependant passé par là pour tout détruire sur son passage et provoquer ainsi une chute de 60 à 70% par rapport au niveau de 2019 durant les deux confinements. Heureusement qu’il y a eu la sortie de confinement mi-mai pour compenser avec une très belle reprise ayant permis de dépasser le niveau de fin mai/mi-juin 2019. Le fort rebond du troisième trimestre et la sortie progressive du deuxième confinement ont contribué par ailleurs à l’évitement d’une chute brutale pour l’ensemble de l’année 2020.
Les maisons à vendre anciennes constituent le segment qui a participé le plus à cette inattendu embellie de l’année 2020. Entre fin septembre 2019 et fin septembre 2020 en effet, la baisse en nombre de transactions a été seulement de 5% selon un Membre de la Commission des statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris. Durant cette période en effet, il y a eu 990 000 transactions sur les logements anciens. Les 900 000 unités ont été encore une fois dépassées, comme en 2017, 2018 et 2019.
La graphie suivante vous permet d’avoir une idée sur l’évolution des activités des ventes de 2020 par rapport à l’année précédente et ainsi de vous rendre compte qu’en termes de transactions, cette année n’a pas été si mauvaise.
Comment peut-on expliquer cette résistance de l’immobilier en pleine période de crise ?
Le fait que la pierre soit une valeur refuge en constitue une meilleure explication, mais pas la seule. Il y a aussi la baisse des taux du crédit immobilier, l’attrait de plus en plus important pour le télétravail et la possibilité de signer à distance les actes notariés. Pourtant, les conditions d’octroi de prêt ont connu un certain durcissement depuis la fin de la précédente année, avec notamment le plafonnement des durées à 25 ans et la limitation de la mensualité au tiers des revenus de l’emprunteur.
Un prix de plus en plus élevé malgré une baisse généralisée du pouvoir d’achat
Vendre et louer reste tout de même intéressant malgré la crise. Le prix reste en effet élevé et sur une tendance croissante. Le cap de 6,5% de progression sur un an a été en effet atteint pour les appartements, avec une montée à 6,6% pour la région Ile-de-France et 6,5% pour les régions. À la fin du mois de janvier 2001, la progression sur un an devrait atteindre les 5,8% pour l’Hexagone. Le rythme de croissance serait tout de même plus faible pour l’Ile-de-France, étant estimé à 4,6% contre 6,8% pour la Province. Une accélération de la hausse est également constatée en ce qui concerne les maisons à vendre, avec une progression moyenne de 2,5% ces 3 dernières années. Fin septembre 2020, son rythme de croissance sur un an était de 4,5%. Le rythme devrait encore être plus élevé en janvier 2021, les notaires s’attendant à une progression annuelle de 6,8% en Hexagone. C’est l’île de France qui aurait la plus importante croissance avec une projection de 7,2%, contre 6,7% pour la Province.
Si beaucoup s’attendaient à une année 2020 plus morose, marquée par une baisse généralisée des prix de l’immobilier en France, c’est le contraire qui s’est manifesté. La tendance croissante des prix ne concerne pas par ailleurs les seuls membres du top 10 des plus grandes villes françaises. Elle a touché également les autres villes de plus de 100 000 habitants. Et, aussi surprenant que cela parait, c’est à Mulhouse qu’a été enregistrée la plus importante hausse sur un an du prix de l’immobilier en France pour l’année 2020. Celle-ci a été en effet de 16,5%, portant ainsi le prix au mètre carré à 1939 euros. La deuxième place est occupée par Angers (+ 16,4 % / 2 889 € du m²) et la troisième par Limoges (+ 16,4 % / 1 844 € du m²). Au pied du podium se trouve Orléans (+ 16,1 % / 2 667 € du m²), qui se distingue tout de même des autres pour avoir fait oublier dans une période de crise son recul annuel de 2,4% enregistré en 2019.
Montreuil, qui fait partie de la région Parisienne se trouve à la 5e place avec une hausse sur 1 an du prix de l’immobilier de 12,2% le portant ainsi à 6876 euros. Le Brooklyn parisien est suivi de Metz, qui a connu une progression de 12,1% sur un an du prix de son immobilier. Ce dernier passe ainsi à 2391 euros le mètre carré. La 7e Place, elle, est revenue à Nantes, avec une hausse sur an du prix de l’immobilier de 11,9%, générant ainsi sa montée à 4151 euros.
Notre Top 10 des villes françaises de plus de 100 000 habitants enregistrant la plus importante hausse du prix de leur immobilier est terminé par Lyon, Le Mans et Strasbourg. La Capitale de la gaule a enregistré une progression du prix de son immobilier de plus de 11,8% sur 1 an. Ce prix passe ainsi à 5652 euros le mètre carré. La progression de 11,7% enregistrée au Mans a entraîné un établissement du prix au mètre carré à 11,7%. La capitale européenne, de son côté, fait une entrée retentissante dans le top 10, avec la hausse annuelle du prix de son immobilier de 10,5% le faisant passer à 3838 euros. Pourtant, lors du classement de fin 2019, elle n’a pu faire mieux que 3,1% sur un an.
Top 10 des villes enregistrant la plus importante hausse des prix en 2020
| Ville | Hausse sur 1 an | Prix au m² |
| Mulhouse (68) | + 16,5 % | 1 939 € |
| Angers (49) | + 16,4 % | 2 889 € |
| Limoges (87) | + 16,4 % | 1 844 € |
| Orléans (45) | + 16,1 % | 2 667 € |
| Montreuil (93) | + 12,2 % | 6 876 € |
| Metz (57) | + 12,1 % | 2 391 € |
| Nantes (44) | + 11,9 % | 4 151 € |
| Lyon (69) | + 11,8 % | 5 652 € |
| Le Mans (72) | + 11,7 % | 2 132 € |
| Strasbourg (67) | + 10,5 % | 3 838 € |
Mais qu’en est-il de Paris ?
Sur un an, la capitale française enregistre une progression plus faible par rapport aux autres villes précitées. Cependant, sur 20 ans, aucune autre ville du pays ne fait mieux qu’elle. Selon les experts dans le domaine, dans chaque arrondissement de Paris, il y a eu, en moyenne, une multiplication par trois du prix au mètre carré de l’immobilier, pour le porter ainsi à 11 116 euros au premier trimestre de 2020. Cette prouesse est rare pour être soulignée. Elle n’a été enregistrée que dans quelques domaines où il y a eu augmentation massive des taxes, comme l’industrie de tabac. Ainsi, même si cela n’a rien à voir, cette hausse du prix de l’immobilier à Paris est équivalente à celle du paquet de Marlboro qui est passé de 3,20 euros à 9,96 euros.
Mais qu’en est-il de la progression sur 20 ans de l’immobilier en France dans son ensemble ?
Car toutes les données concernant l’année 2020 ne sont pas encore disponibles, nous allons nous concentrer sur une période allant de début 1999 à fin 2018. Durant cette période, la progression des prix de l’immobilier a été de 153%, soit cinq fois plus que l’inflation. Pendant ces 20 ans en effet, l’indice des prix à la consommation a connu une progression de seulement 32%. Considéré singulièrement, Paris a fait du Paris, avec une envolée de 308% durant cette période.
Pour vous donner une idée précise de ce qui se passait réellement durant cette période, il est important de faire un parallèle avec l’indice CAC 40. À cause de l’éclatement de la bulle internet et de l’écroulement financier provoqué par la crise des subprimes, cet indice n’a connu qu’une hausse de 14% de début 1999 à fin 2018. Une prouesse qui est même moins importante que celle du livret A pour la même période (50%).
Un environnement défavorable malgré tout
La survenue de l’épidémie de la Covid-19 a compromis la situation économique de nombreux pays. Et la France n’a pas été épargnée, elle qui avait enregistré sa pire récession depuis la fin de la Deuxième Guerre mondiale. Le taux du chômage, qui a déjà engagé une tendance baissière, enregistre rapidement un rebond à plus de 10% de la population active. Bien évidemment, le moral des ménages a baissé considérablement après une nette amélioration tout au long de l’année 2019. Peu d’entre eux sont ainsi prêts à s’engager sur des projets à long terme.
Les soutiens publics de type Pinel et PTZ sont de plus en plus insuffisants sur les territoires ruraux et intermédiaires et peu d’entre eux se renseignent sur des maisons à vendre du fait de la baisse de leur pouvoir d’achat immobilier. Certes, les taux de crédit ont connu un allègement significatif, passant en moyenne de 1,24% en 2019 à 1,20% en 2020, mais cela ne suffit pas pour favoriser la redynamisation des marchés. Les banques devraient également se montrer moins exigeantes en ce qui concerne le taux d’apport personnel.
Comme on a pu le voir cependant, vendre et louer un logement en France implique d’afficher des prix encore plus élevés qu’il y a encore un an. Beaucoup se demandent ainsi pourquoi ces prix défient les lois de la gravité. La première raison est la concentration du marché sur les foyers les plus aisés favorisée justement par la hausse du taux d’apport personnel exigé par les banques. La deuxième raison est la pénurie de biens, qui a été aggravée par l’important recul de l’activité immobilière. À cause de cette pénurie, l’offre ne suffit pas pour satisfaire la demande.
Une attente de plus en plus longue pour pouvoir acheter une habitation
Comme on l’a également indiqué, seuls les ménages les plus aisés pourront répondre favorablement aux conditions liées aux offres en matière maison à vendre en France. Les autres, de leur côté, devront attendre plusieurs années d’affilée. Cela nous conduit à répondre de la meilleure des manières à la question suivante : « combien d’années de salaire faut-il pour acquérir un logement en France ? ». La réponse dépendra en grande partie de la localisation du bien et du montant des salaires en question. Nous allons partir sur le salaire moyen français (environ 3000 euros bruts) et le prix moyen de l’immobilier français (environ 264 500) pour ne pas nous perdre dans de longues expositions.
En Ile-de-France, là où le logement coûte plus cher et le coût de la vie plus élevé par rapport au reste du pays, 17 années de salaires sont souvent nécessaires pour devenir propriétaire. Cela représente 4 années de plus comparée à la même acquisition en région PACA. 13 années de salaires suffisent en effet largement pour y acheter son premier logement. Le financement de votre achat nécessitera, par contre, 12 années de revenu moyen français dans les régions Rhône-Alpes et Aquitaine. Il en faut une année de moins dans les Pays-de-la-Loire. Dans le cadre d’une acquisition en Bretagne, en Midi-Pyrénées, en Poitou-Charentes et en Alsace, 10 années de salaires sont requises.
Vendre et louer un logement se fait à un prix plus réduit dans les autres régions et localités françaises. L’acquisition nécessite ainsi une attente plus courte. Elle nécessite ainsi 9 années de salaires dans les régions de Caen. À Bourges et à Dijon, le temps d’attente pour les personnes qui vont se contenter seulement de leur salaire pour devenir propriétaire est de seulement 8 ans. Dans le Limousin, par contre, il passe à seulement 7 ans.
Il faut par ailleurs rappeler que Limoges fait partie des trois villes françaises de plus de 100 000 habitants où l’immobilier est le plus abordable.
Pourquoi louer coûte moins cher qu’acheter?
Dans cette section, nous allons nous concentrer sur les cibles du fait de vendre et louer un logement en France, c’est-à-dire les candidats à l’acquisition et à l’acquisition. Si on demande à ces derniers ce qu’ils préfèrent entre acheter et louer leur logement, la plupart choisiront sans hésiter la première option. En y voyant de plus près cependant, la deuxième est bien meilleure, car donnant la possibilité de ne pas s’endetter sur le long terme.
Les Français pour l’acquisition immobilière quelle que soit leur catégorie d’âge :
Une très grande majorité des Français préfèrent être propriétaire que locataire de leur logement. Et si on leur pose des questions sur le pourquoi de leur choix, beaucoup répondent de la manière suivante : « au moins j’aurai quelque chose ». La plupart ne veulent pas ainsi effectuer une analyse approfondie des deux options. Et il est difficile de leur donner tort sachant que la plupart d’entre nous souhaitent vivre réellement chez eux, dans leur propre propriété et ne plus payer des loyers à fonds perdus. Avoir sa propre maison est par ailleurs un moyen de se constituer un patrimoine et une meilleure façon de préparer sa retraite.
Par ailleurs, aussi surprenant que cela paraisse, les jeunes constituent la catégorie qui s’intéresse le plus à la préparation de leur retraite via l’acquisition immobilière. Une enquête récente a permis en effet de savoir que 49% des acquéreurs récents, c’est-à-dire ceux qui ont acheté depuis moins de 5 ans, sont des couples avec un enfant. Pourtant, cette catégorie ne représente que 28% de la population française. 38% des acquéreurs sont, par ailleurs, âgés de 30 à 39 ans, soit environ 4 acheteurs sur 10. L’acquisition immobilière n’est donc seulement pas une « affaire de vieux », comme certains veulent le faire croire. La preuve ultime ? 35% des clients primo accédants de Meilleur Taux et d’autres courtiers en crédits similaires sont des jeunes qui n’ont pas encore atteint le 30e anniversaire.
L’acquisition immobilière, un très coûteux poids en capital :
Trouver des maisons à vendre quand on est totalement compréhensible, car il s’agit d’un acte capital s’attachant à un projet de vie et représentant un enjeu patrimonial décisif. Certes, seulement 1/6e des Français sont propriétaires de leur logement avant 30 ans, mais dans ce cas, l’immobilier forme plus de 80% de leur patrimoine. Et pour près de 50% des propriétaires ayant entre 30 et 39 ans l’immobilier représente encore environ 75% de leur patrimoine selon l’Insee un peu plus de 250 000 € brut.
Si les jeunes s’intéressent donc de plus en plus à l’acquisition immobilière, ils sont conscients qu’il s’agit d’un acte leur permettant de sécuriser leur patrimoine.
Sans considérer l’effet de levier du crédit, l’acquisition de son habitation constitue un moyen de faire une épargne à l’envers. En effet, plutôt que de commencer une épargne, on passe directement à un investissement avant d’économiser par la suite pour le remboursement de son crédit. L’assurance emprunteur constitue, de sa part, un moyen de protéger sa famille qui sera logée gratuitement en cas de décès tout en ne faisant pas face à une dette pouvant être colossale.
En devenant propriétaire, vous percevrez un sentiment unique et indescriptible.
Reconnaissons cependant que le coût d’une acquisition immobilière est trop élevé. Au prix d’achat du logement, qui est souvent financé avec un crédit (et donc, implique des intérêts) et un apport personnel de 10 à 20%, s’ajoutent en effet les postes de dépenses suivants :
- Les frais d’acquisition de 7 à 10%
- La taxe foncière
- Les frais d’entretien et de travaux supplémentaires
- L’assurance
En considérant tous ces postes de dépenses, on peut parfaitement dire que la location coûte moins cher que l’achat d’un bien immobilier, au moins jusqu’au total remboursement du prêt. Et même si les loyers ont vu leur montant augmenter d’une manière significative, les locataires peuvent également avoir mis de l’argent de côté pour réaliser un projet qui leur tient à cœur. Il leur faut seulement, pour parvenir à leur objectif, veiller à bien économiser la différence par rapport à ce qu’ils auraient dû débourser en acquérant un logement. Comme vous pourrez donc le voir, il est plus difficile de mettre fin aux débats sur le plus avantageux entre vendre et louer son logement.
La rentabilité locative pour départager :
Pour mieux répondre à la question « entre vendre et louer son logement, quelle est la meilleure option financièrement parlant ? », il est difficile de répondre définitivement sans parvenir au moment de la vente du logement. Eh oui, il s’agit du seul moment où l’on peut connaître à la fois, d’une manière précise, le prix de la revente du bien immobilier et le capital constitué via la location.
Les placements du locataire et leurs performances y jouent également un rôle important. Heureusement qu’une comparaison en amont de l’intérêt des deux solutions reste possible, même si ses résultats ne seront pas aussi précis que lors de la revente du bien.
Plus le loyer est plus coûteux comparé au prix d’achat du bien, il sera plus prudent d’opter pour son acquisition plutôt que sa location. Le critère le plus important à prendre en compte pour cette comparaison est donc la rentabilité locative du bien, autrement son loyer annuel comparé à son prix d’achat. La rentabilité locative est généralement plus réduite dans les villes où les prix de l’immobilier sont très élevés. Elle n’est ainsi que de 3% à Paris, 4,4% en petite couronne et 5,6% en grande couronne, alors qu’en Province, elle dépasse le plus souvent les 6%.
Il est également nécessaire de réaliser une évaluation du coût du prêt. S’il est possible d’emprunter à moins de 1,6% pour 15 ou 20 ans, chaque mensualité devrait être à peu près la même qu’un mois de loyer. Par contre, à 2 ou 3% pour la même durée de prêt, la meilleure option restera toujours la location.
Possibilité de se constituer un capital à budget égal pour un locataire :
Pour illustrer ce qui a été écrit jusque-là, utilisons comme un exemple un bien immobilier de 2 pièces de 40 mètres carrés se trouvant en banlieue parisienne. Une telle maison à vendre est souvent proposée à un prix moyen de 4 500 euros le mètre carré. Le prix total de son achat est ainsi de 180 000 euros, auxquels s’ajoutent les droits de mutation et les frais d’hypothèque totalisant 15 700 euros. Le montant total à financer est donc de 195 700 euros. Le taux du prêt de 20 ans pour son acquisition, assurance comprise, devrait se trouver autour de 1,9%. Les mensualités de remboursement seront ainsi de 831 euros par mois, alors qu’en cas de location, on pourrait ne payer mensuellement que 750 euros.
Il y a donc, malgré que le loyer du logement soit plus élevé que celui de l’argent, un effort financier moindre avec la location qu’avec la vente pendant le remboursement du crédit. La différence entre les deux est en effet de 81 euros. Elle pourrait même être plus importante dans le contexte actuel marqué par une hésitation de la plupart des banques d’accorder un délai de remboursement de plus de 15 ans.
Mais qu’en est-il pour un bien ayant les mêmes caractéristiques se trouvant à Lyon ?
Dans la capitale rhodanienne, le mètre carré en banlieue coûte aux alentours de 3500 euros. Le coût de l’acquisition hors droits de mutation et frais d’hypothèque est donc de 140 000 euros. Et si on inclut ces frais et droits, il passe à 155 700 euros.
Considérons que le taux et la durée de crédit, assurance comprise, soient les mêmes qu’avec le bien similaire se trouvant en banlieue parisienne. Les mensualités à payer par mois seront de 661 euros.
Ce chiffre est plus proche du loyer mensuel d’un tel bien dans la capitale rhodanienne. Dans cette ville en effet, le mètre carré de location est de 15,8 euros. Le loyer d’un 40 mètres carré est ainsi estimé à 632 euros. Et si on ajoute les charges locatives, les dépenses mensuelles en cas d’achat et de location seront sensiblement les mêmes.
Immobilier à l’étranger : plus de rentabilité et moins de fiscalité !
Il existe une autre réalité à laquelle font face les personnes voulant vendre et louer un logement en France : le prix trop élevé d’un bien immobilier local. Comme on l’a déjà évoqué, quand le prix d’une habitation est trop élevé, la possibilité de profiter d’une plus importante rentabilité locative avec est plus réduite. Cela pousse de nombreux Français voulant accéder à la propriété à se demander s’il n’est pas mieux d’investir dans l’immobilier à l’étranger. Et la réponse est un grand OUI.
La France, un pays de propriétaire
En France, la propriété immobilière intéresse aussi bien les jeunes que les individus à l’âge avancé. Il n’est pas ainsi étonnant de savoir, en lisant des récents rapports de l’INSEE, qu’environ 60% des foyers français soient propriétaires de leur habitation. Et la plupart d’entre eux sont parvenus au bout de leur crédit. Toujours selon le même institut en effet, 27,5% des ménages français sont épargnés des contraintes liées à la location mensuelle et aux mensualités de crédit immobilier. Et ces chiffres concernant cette année 2020 ne font que confirmer des grandes tendances notées pendant toute la durée de la décennie 2020.
La France compte actuellement 37 millions de logements. Les 82% sont utilisés en tant que résidences principales et les 10% de résidences secondaires. Le pays compte tout de même, malgré la pénurie de logements, 8% de logements vacants. On observe également une stabilisation depuis de longues années de la représentation de la location parmi les foyers français autour de 40%. On constate, par contre, que les Français sont de moins en moins nombreux à être logés gratuitement par leur proche, leur famille ou leur employeur. Le taux de ceux jouissant d’une telle générosité est passé en effet de 8,6% en 1982 à 2,4% en 2020.
Mais ce qui est le plus intriguant dans tout cela est la part très importante des propriétaires. Celle-ci passe en effet de 50% en 1982 à 57,7% en 2020. Reconnaissons tout de même que le rythme de croissance du taux des Français propriétaires de leur logement reste très soutenu, car cela fait déjà plusieurs années que le cap de 55% a été atteint. À noter également que la part de ces propriétaires ne sont pas encore parvenus à rembourser totalement leur crédit est plus faible, représentant seulement un peu plus de 30% des propriétaires français.
Les deux tiers, de leur côté, ne sont soumis à aucune mensualité de crédit et à aucune charge énergétique ou fiscale.
Une fiscalité élevée sur l’immobilier en France
Il y a plusieurs explications à la difficulté de passer le cap des 60% de propriétaires en Français et à l’attrait pour l’immobilier à l’étranger. En plus du prix des maisons à vendre sur lequel on s’est concentré dans l’une des sections précédentes, il y a également la fiscalité actuelle sur l’immobilier. Celle-ci se démarque par la multiplicité de ses taxes et par son manque de cohérence.
L’immobilier fait partie des secteurs qui contribuent le plus à l’économie française, mais peu de dirigeants du pays l’ont mis à sa juste valeur, bien au contraire. Pour encourager, selon ses propos l’investissement hors du secteur immobilier et lutter contre la « rente immobilière » qu’il juge moins productive, Emmanuel Macron a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’impôt sur la fortune immobilière. C’est lui également qui est à l’initiative de la suppression de la taxe d’habitation.
Pourtant, avant ces réformes, la fiscalité de l’immobilier français se trouvait déjà à un niveau déjà insoutenable pour la plupart des Européens. Avec un poids fiscal de 67,8 milliards d’euros en 2018, le secteur est asphyxié par une volonté gouvernementale de favoriser d’autres investissements. Et si ce gouvernement a espéré un choc de l’offre à travers ces réformes, c’est le contraire qui s’est passé, car la fiscalité en vigueur constitue un frein à la mobilité.
Au niveau européen, la France est le plus mauvais élève de la classe en matière de soutien du secteur de l’immobilier, à cause notamment de multiples taxations à toutes les étapes de la vie économique d’un logement. Ainsi, lors de la première étape, celle de l’acquisition d’un bien immobilier, il y a application d’une TVA pour les logements neufs à laquelle s’ajoutent des droits de mutation à titre gratuit.
Pendant la détention du bien, le propriétaire devra encore faire face à des contributions fiscales diverses, dont la taxe foncière sur les propriétés bâties et les terrains et les TVA sur les travaux réalisés. Ses charges fiscales auraient été encore plus lourdes s’il n’y a pas eu suppression progressive de la taxe d’habitation pour 80% des ménages. À ne pas oublier également, s’il y a lieu, l’impôt sur la fortune immobilière, l’impôt sur le revenu lié aux loyers et la taxe annuelle sur les loyers élevés pour des logements de taille réduite.
Vendre et louer en France constituent une option de moins en moins intéressante sachant que lors de la cession, il est nécessaire de débourser de l’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et/ou de surtaxe sur les plus-values. Et si la transaction concerne de terrains nus devenus constructibles, une contribution fiscale spécifique sur les cessions devra encore être réglée.
Vendre et louer dans le contexte économique et social en France
Si les Français sont de moins en moins intéressés aux maisons à vendre en France, le contexte économique et social du pays y est pour quelque chose. Comme dans d’autres pays en effet, le pays continue de subir les effets du covid-19 et des mesures de confinement sur son économie. Pour illustrer tout cela, nous allons parler des chiffres officiels sur l’économie française de ces derniers mois.
Le deuxième trimestre a été la période pour laquelle on a enregistré les plus mauvais chiffres de l’année 2020 en France. Il y a eu en effet une chute de 13,8% du produit intérieur brut, soit la chute la plus intense depuis 1949. Cela n’a cependant rien d’étonnant sachant que tous les services non essentiels ont été à l’arrêt durant cette période. Le mois d’avril a été notamment marqué par une chute de 29% de l’activité économique comparé à son niveau normal d’après l’Insee. Le troisième trimestre, de son côté, a entériné la reprise avec une hausse du PIB estimée à 19%. Une récession historique restera tout de même incontournable pour l’ensemble de l’année.
L’institut prévoit notamment un recul de 9% du PIB et le gouvernement de 11%.
La reprise du troisième trimestre est liée en grande partie à l’augmentation du taux d’utilisation des capacités de production dans l’industrie. Celui-ci a été en effet de 72% selon un récent rapport de la Banque de France, soit 8% de moins que la moyenne enregistrée en 2002. En ce qui concerne le commerce extérieur, une dégringolade de 28,9% a été enregistrée au deuxième trimestre comparé à son prédécesseur. Les importations, de leur côté, ont connu, sur la même période, un recul de 20,7%, un niveau qui n’est pas sans rappeler le record de 2011.
En regardant ces chiffres, certains experts sont pessimistes pour la suite, et pensent même que les niveaux de PIB d’avant la crise sanitaire ne seraient pas atteints avant mi-2022.
La situation de l’emploi est également préoccupante dans le pays avec de nombreuses entreprises qui ont annoncé des suppressions d’effectifs ? Citons notamment parmi elles Renault, Nokia, Airbus et Air France. Selon encore un récent rapport de l’Insee, il y a eu 600 000 postes supprimés dans le secteur privé à cause de la pandémie. Certes, le taux de chômage se trouvait à un niveau correct (7,1%) à la fin du deuxième trimestre, mais avec le deuxième confinement, ce chiffre devrait déjà avoir augmenté. On en aura confirmation après la publication des rapports concernant l’ensemble de l’année.
Les entreprises qui ont procédé le plus à la suppression massive de postes sont surtout celles exerçant dans le tourisme, l’hôtellerie et la restauration. Selon un récent rapport gouvernemental, l’impact immédiat de la pandémie pour ces secteurs devrait être d’au moins 30 ou 40 milliards d’euros pour l’année 2020. Cela n’a rien d’étonnant sachant que le niveau de trafic des aéroports et gares reste encore très faible actuellement. Les Air France et SNCF devraient sûrement figurer en tête de liste des plus grands perdants de cette année pandémique.
Vendre et louer et investir dans l’immobilier à l’étranger sécurité pour se diversifier, du rendement et moins de fiscalité
Si vendre et louer une habitation à l’étranger est plus intéressant en France, quelles sont les destinations à privilégier ?
La Bulgarie figure toujours parmi mes propositions pour un certain nombre de raisons. Il y a, en premier lieu, sa stabilité économique et politique depuis la fin des crises ayant suivi la fin du communisme. En second lieu se trouve le fait que le pays soit membre de l’Union européenne.
Certes, il n’a pas encore adopté l’Euro comme monnaie officielle, mais cela ne fait qu’augmenter encore son attrait auprès des investisseurs immobiliers. La faiblesse du Lev par rapport à l’euro fait en effet que le coût de la vie, y compris de l’immobilier, en Bulgarie reste encore très faible.
Il faut surtout noter que le prix moyen de l’immobilier local au mètre carré est de seulement 532 euros le mètre carré. En dessous de cette moyenne par exemple, il est par exemple possible de vous acheter ce bien de deux chambres se trouvant à Varna, en bordure de la mer noire. Celui-ci est proposé en effet à un prix de 28 500 euros pour 76 mètres carrés, soit 375 euros le mètre carré.
Et cerise sur le gâteau,investir en Bulgarie permet de profiter d’une fiscalité très attrayante concernant non seulement l’immobilier, mais de nombreux autres secteurs. La taxation sur les plus- values immobilières y est ainsi de seulement 10% et le taux d’imposition sur les bénéfices des sociétés de 10%. Pourtant, dans ce pays, avec le prix de l’immobilier qui continue de croître, la chance d’enregistrer des plus importantes plus-values sur le moyen terme est très élevée.
La rentabilité immobilière est plus importante que dans les grandes agglomérations françaises.
L’île Maurice constitue également une destination immobilière à privilégier pour trouver une maison à vendre. Ce pays vous permet en effet de profiter d’un cadre idyllique entre mer, plages et végétations luxuriantes. Mais il est surtout réputé pour les largesses fiscales qu’il accorde aux investisseurs étrangers, et cela concerne aussi bien l’immobilier que les autres secteurs. En faisant louer votre bien immobilier acquis dans ce pays en effet, les revenus que vous en obtenez seront imposés à seulement 15%. Vous serez par ailleurs exempte de plusieurs contributions fiscales sur l’immobilier en vous y résidant. C’est le cas notamment de l’impôt sur la fortune, des impôts fonciers et de l’impôt sur les plus-values. À noter par ailleurs qu’un bien acquis sur le sol mauricien n’est assujetti qu’aux impôts et taxes à l’île Maurice.
Mais quel est le budget nécessaire pour devenir propriétaire d’un bien immobilier en Ile Maurice ?
Même s’il est possible de trouver dans les annonces immobilières des biens accessibles à moins de 500 000 dollars dans ce pays, le mieux est de rassembler un budget plus important. Cela permet en effet de profiter du régime PDS, un régime qui a par ailleurs l’avantage de faciliter l’obtention d’un permis de résidence dans ce pays. Vous n’aurez aucun souci à vous faire en termes de revenu, car la rentabilité locative en Ile Maurice peut aller jusqu’à 6,75 %.
Avec un peu plus de 500 000 euros, un budget qui vous permet donc de vous faire attribuer un permis de résidence dans l’Île, vous pourrez vous acheter une somptueuse villa de 125 m2 et à 2 chambres en état de parfait achèvement. Malgré qu’elle soit donc un bien haut de gamme, ce bien nécessitera de votre part un budget au mètre carré de 4000 euros.
Les USA constituent l’un des 3 pays que j’ai l’habitude de recommander le plus aux personnes qui me posent des questions sur les meilleures destinations pour acheter, vendre et louer un logement. Cela semble illogique au vu de la puissance économique de ce pays. Beaucoup d’entre nous pensent en effet que le prix de l’immobilier dans un pays est fonction de son poids économique. Pourtant, aux États-Unis, la moyenne du prix de l’immobilier par mètre en zone urbaine est de 2.245 euros, ce qui est largement inférieur à celle du marché français. La rentabilité locative dépasse souvent les 7% sachant que le loyer mensuel moyen dans le pays est 1.469 dollars. À noter par ailleurs que le taux de logements vacants dans le pays est de seulement 4,5%. Et en ce qui concerne la fiscalité sur les plus-values provenant de l’investissement locatif, il est de 20 % dans ce pays, contre 34,5% en France.
Cleveland fait partie des villes américaines où le prix de l’immobilier est le plus abordable pour un cadre de vie agréable. La preuve ? Sur cette photo, vous trouvez une maison individuelle à 4 chambres avec 2 salles de bain. Elle est proposée seulement à un prix de 78 000 dollars malgré ses 182 mètres carrés. Le mètre carré coûte ainsi environ 429 dollars.
Photos de la propriété immobilière :
Conclusion : vendre et louer la bonne solution ?
Les personnes qui n’accèdent pas encore à la propriété, de leur côté, ne devront pas encore se précipiter pour acheter un logement. Face au coût encore plus important à l’achat en effet, la location reste encore la solution la moins coûteuse en France et un moyen d’éviter de s’endetter de longues années durant. Cependant, les personnes qui veulent coûte que coûte accéder à la propriété ont une alternative leur permettant de réaliser leurs vœux tout en évitant les écueils d’un investissement en France : l’investissement dans l’immobilier à l’étranger. Dans de nombreux pays comme la Bulgarie, l’île Maurice et les USA en effet, l’accès au logement est plus abordable, la rentabilité plus intéressante et la fiscalité généreuse.
Avant de vendre et louer il est préférable de me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience. Celui-ci pourra trouver la meilleure stratégie et le bon réseau pour acheter de l’immobilier à l’étranger pour vous sécuriser, vous diversifier et avoir de différentes sources de revenus.
