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Immobilier à l’étranger comment gagner plus que son assurance vie?

Immobilier à l’étranger comment gagner plus que son assurance vie?
par cyril jarnias - le 14 février 2021

Immobilier à l’étranger pour gagner plus que son assurance vie ?

L’assurance-vie est-elle plus intéressante que l’immobilier à l’étranger pour sa gestion de patrimoine ? C’est la question que peuvent se poser actuellement des épargnants en cette période de crise.

La réponse est probablement non, car actuellement, l’assurance-vie n’est plus ce qu’il était il y a seulement une dizaine d’années.

Le fonds euros la partie sécurisée de l’assurance vie a vu son rendement fondent ces dix dernières années de 4% à un peu plus e 1% nets. Que reste-t-il une fois l’inflation déduite? Où se diversifier pour retrouver du rendement et du revenu?

 

En matière de rendement, elle est même dépassée par divers investissements dans des actifs tangibles.

Nous allons voir tout au long de cet article l’ampleur et les raisons de la baisse de rendement de ce placement assurance vie. Après, il y aura présentation des solutions disponibles pour les personnes qui veulent diversifier leur patrimoine, notamment en privilégiant les actifs tangibles, l’immobilier en tête de liste. 


Sommaire : immobilier étranger la solution pour gagner plus que son assurance vie?

  1. Introduction 
  2. Focus assurance vie
  3. Réalité des rendements fonds euros en baisse de l’assurance vie
  4. La diversification pour faire face à la baisse de rendement de l’assurance vie
  5. Les actifs tangibles hors immobilier 
  6. L’immobilier étranger plus de rendement et moins de fiscalité!
  7. Conclusion : diversification de l’assurance vie avec les actifs tangibles !

immobilier étranger

1. Introduction immobilier versus rendement en baisse sur l’assurance vie

L’assurance vie a toujours été le choix de la sécurité par excellence. Les chiffres de ces dernières années laissent cependant planer des doutes sur son avenir.

En effet, le rendement en la matière s’amenuise toujours plus, et rien n’indique qu’à terme, des pertes en capital ne soient pas connues par les personnes qui y souscrivent. Heureusement que pour retrouver la sécurité, les épargnants peuvent toujours se tourner vers l’immobilier à l’étranger et les actifs tangibles. 

Performances de plus en plus réduites pour l’assurance-vie 

Le dernier rapport annuel de la fédération française de l’assurance sur les performances des contrats d’assurance-vie date de l’été 2020. Et il a de quoi inquiéter les souscripteurs. Ces derniers ont pu en effet se rendre compte en lisant ce rapport qu’un nouveau recul du rendement de ce placement a été encore noté en 2019.

Pour l’année 2021 par ailleurs, cette tendance baissière devrait encore se poursuivre. Elle est due surtout à l’importante faiblesse des taux d’intérêt. Et avec la pandémie actuelle et ses conséquences financières, les assurés ne devraient plus trop s’attendre à une progression importante de leur capital. 

Avec 1,5% euros de rendement moyen brut, l’assurance-vie fond en euros connaît ainsi sa période la moins rémunératrice.

 

Reconnaissons tout de même que ce rendement reste encore plus élevé que celui du livret A et d’autres livrets très prisés par les Français. Les Unités de compte, de leur côté, étaient plus performantes, avant que la crise sanitaire en ait décidé autrement. 

2019 n’était pas une année de crise, mais cela n’a pas empêché la poursuite de la tendance baissière du rendement de l’assurance-vie. Il est ainsi sûr que pour  2020, les projections ont été plus pessimistes.

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Selon le cabinet d’expertise Facts & Figures, le taux de rendement moyen pour cette année était estimé entre 1 et 1,10%. Ces prévisions sont partagées par de nombreux experts, qui pensent notamment que le niveau de rendement devrait rester au-dessus du seuil symbolique de 1%. 

Ces experts estiment aussi que les UC ou unités de compte ne devraient pas être épargnées de la tendance baissière pour l’année 2020 à cause du covid-19 et de la crise financière qu’il a engendrée. Cela n’a rien d’étonnant sachant que les fluctuations des indices boursiers sont de plus en plus courantes depuis le début de la pandémie. Il faut tout de même attendre le rapport de la fédération française de l’assurance relatif à cette année pour connaître l’ampleur des dégâts sur les supports en unité de compte. Pour rappel, ces derniers ont enregistré des résultats positifs en 2019, avec un rendement annuel net de 13,1%. Beaucoup pensaient alors qu’ils pourraient rééditer cette performance avant que la crise soit passée par là. 

En ce qui concerne le fonds en euro, la perte de l’année 2019 par rapport à l’année 2018 a été de 0,3 point, le rendement annuel ayant passé de 1,8 à 1,5%. Il s’agit d’une tendance qui a déjà commencé il y a plusieurs années, et qui devrait encore se poursuivre. Faut-il donc se tourner vers une assurance-vie multisupport ou directement vers un investissement tangible comme l’immobilier à l’étranger.

Pour 2020, les rendements ont continué à baisser oscillant entre 1,2 et 1,4% brut soit à nouveau en baisse.

Assurance-vie multisupports, ce n’est pas la meilleure solution :

Face à la réduction des performances de leur assurance-vie monosupport, nombreux sont les épargnants qui veulent opter pour les contrats multisupports. Ils pensent qu’en faisant cela, ils pourront jouir des rendements bien plus intéressants liés aux fonds unités de compte. Ils se trompent cependant énormément sachant qu’en plus de la crise financière qui sévit actuellement, les performances des fonds en unité de compte sont plombées par plusieurs autres risques. 

À l’opposé des fonds en euros, il y a un risque de perte en capital bien réel avec les fonds en unités de compte. La garantie fournie par l’assureur concerne en effet seulement le nombre d’unités de compte, et ne touche donc pas leur valorisation en euro. L’investissement dans les unités de compte expose ainsi les épargnants partiellement aux risques liés à l’investissement dans les actions et obligations. 

À noter tout de même que le niveau de risque n’est pas le même d’un compte à un autre. Du fait de la grande volatilité des actions, une unité de compte liée à ce type d’actif présente une volatilité plus élevée qu’une autre liée à un fonds obligatoire ou à un fonds monétaire. Et cela est d’autant plus vrai en situation de crise. Rappelons en effet que les actions ont été plus touchées par les incertitudes nées du début de la crise du covid-19 que les autres actifs en bourse. 

La composition de l’Organisme de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) détermine donc le niveau de risque auquel est exposé un fonds en unité de compte. Il en est de même pour la manière de pondération des différentes unités de compte dans son portefeuille d’investissement. 

Ce niveau de risque est fonction de l’adaptation de votre horizon d’investissement avec le support d’investissement privilégié. En effet, si du fait de sa volatilité, une unité de compte en actions affiche un risque plus élevé à court terme, sur le long terme, sa tendance de fond haussière permet d’espérer une disparition du risque de perte en capital sur le long terme. Cependant, à l’époque où nous vivons, une nouvelle pandémie pourrait surgir d’une année à une autre et engendrer des crises pouvant entraîner d’importantes fluctuations en bourse. Il ne faut pas ainsi trop dépendre d’une assurance-vie, qu’elle soit monosupport ou multi-support. 

Une fiscalité de moins en moins intéressante 

Vous n’aurez à payer aucune taxe pendant toute la durée de votre contrat d’assurance-vie. Cela veut dire que tant que vous ne touchez pas l’argent de votre placement, vous n’aurez à payer ni impôts ni prélèvements sociaux sur la somme épargnée. 

La fiscalité de ce placement est fondée sur le principe selon laquelle votre contribution sera relative au nombre d’années du contrat ou au revenu qu’il vous fournit. Vous avez ainsi deux options pour contribuer fiscalement à travers votre assurance-vie. La première n’est autre que le prélèvement libératoire forfaitaire libératoire (PFL). C’est la meilleure option pour un contrat de plus de 8 ans, bien que son pourcentage ait été augmenté ces dernières années. 

La deuxième option est l’impôt sur le revenu qui sera fonction de votre revenu global imposable. Elle est surtout très prisée par les foyers fiscaux non imposables. 

Si les choses se sont arrêtées-là, l’assurance-vie aurait encore préservé son intérêt fiscal.

Cependant, en 2018, il y a eu mise en œuvre d’une nouvelle réforme de l’assurance-vie proposée par Emmanuel Macron. Celle-ci prévoit notamment l’application de la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers ou Flat Tax sur ce placement. Cette nouvelle réforme a vu notamment naître le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à hauteur de 30 % appliqué à l’assurance-vie.

Une raison de plus d’abandonner progressivement cette dernière au profit d’autres investissements pour se diversifier par exemple dans l’immobilier étranger ou dans un autre actif tangible où la fiscalité et les rendements sont meilleurs.

 


zoom assurance vie

2. Focus assurance vie

L’assurance-vie est un contrat d’épargne qui fait l’objet d’un approvisionnement périodique. Comme son nom le laisse déjà savoir, il s’agit d’une assurance de personne qui permet à un bénéficiaire de s’assurer de la perception de l’épargne versée sur le contrat sous forme de capital ou de rente. Cette perception ne pourra cependant avoir lieu avant la fin du contrat ou le décès de son titulaire. Tout rachat, c’est-à-dire sortie anticipée du contrat, entraînera des pénalités financières. Pour vous permettre de bien choisir entre l’assurance-vie et l’investissement dans des actifs tangibles comme l’immobilier à l’étranger, j’ai trouvé utile de vous  présenter tous les points positifs et négatifs de ce placement. 

Les plus de l’assurance-vie 

L’assurance-vie a comme premier avantage sa polyvalence, car servant à la fois d’assurance et de retraite. On peut même en user en tant qu’outil de succession et de donation. À cette polyvalence s’ajoute surtout l’attractivité de sa fiscalité. 

En tant qu’instrument d’assurance, le contrat d’assurance-vie assuré à son titulaire qu’il y aura versement à l’individu désigné dans le contrat des sommes versées suite à son décès ou à la fin du contrat.  Le titulaire dispose d’une liberté entière dans la désignation de cette personne. Il lui est même possible de désigner plusieurs bénéficiaires. Il peut également ne pas nommer un ou plusieurs bénéficiaires. Dans ce cas, s’il est encore en vie à la fin du contrat, il se fera verser les sommes constituées sous formes de rente ou en capital. Cela lui permettra de jouir d’une retraite de qualité. Dans le cas contraire, ce sera son conjoint qui sera tacitement bénéficiaire. À défaut, les sommes seront versées à ses enfants ou, à défaut, à ses héritiers. C’est pour réaffirmer le fait que ce placement est à la fois une assurance, une retraite et un instrument de succession. 

Utiliser l’assurance-vie en instrument de succession est intéressant dans le sens où la transmission de patrimoine via ce placement permet aux bénéficiaires d’être avantagés fiscalement. Il n’y a en effet de droits de succession à acquitter jusqu’à un capital de 152 000 euros. Quand cette limite est dépassée, le contrat sera assujetti à une taxation forfaitaire de 20%, conformément à l’article 990-I du Code général des impôts. Dans son article 757-B, le même texte soumet les primes versées par un souscripteur de plus de 70 ans à une imposition dans le cas où ces primes excèdent les 30500 euros. 

En principe, le titulaire sera le bénéficiaire du contrat quand il est encore en vie à la fin de celui-ci. Le contrat constitue ainsi, dans ce cas, un moyen pour lui de préparer sa retraite. Rien ne l’empêche cependant de désigner quelqu’un d’autre comme bénéficiaire même reste en vie le jour de la fin du contrat. Il y aura ainsi, dans ce cas, une donation qui, comme pour la succession, fait l’objet d’une exemption totale de droit jusqu’à 152 000 euros. 

Et en ce qui concerne la fiscalité proprement dite, l’assurance-vie a encore de quoi intéresser les épargnants bien que ses avantages sur cet aspect se soient réduits avec le temps. D’une part, aucun impôt n’est appliqué sur les produits et les intérêts capitalisés au contrat pendant toute sa vie. D’autre part, au bout de huit ans, il y aura exonération d’impôt sur les rachats et les retraits réalisés sur le contrat. Par contre, les retraits réalisés durant les quatre premières années font l’objet d’une taxation à hauteur de 35% et ceux effectués entrent la cinquième année à la huitième année d’une taxation à 15%. À noter tout de même que même après huit ans, des prélèvements sociaux de 11% sont appliqués sur tout retrait. 

Les plus-values, de leur côté, font l’objet d’une taxation à hauteur de 7,5% à la sortie du contrat, soit près de 20% de moins qu’en droit commun. Cette contribution ne touche par ailleurs que les intérêts capitalisés à compter du 1er janvier 1998, sur tous les contrats pour les versements réalisés à partir du 26 septembre. À noter également qu’avant application de cette fiscalité, il y aura mis en œuvre d’un abattement annuel de 4600 euros pour un individu vivant seul et de 9200 euros pour un couple marié.  Les personnes qui savent exploiter cet avantage pourront ne pas avoir à payer les 7,5% d’imposition à la sortie de leur contrat. Cela suffit-il pour dire qu’investir dans l’immobilier étranger ou dans un autre actif tangible n’est plus indispensable ? Pour bien y répondre, faisons un focus sur le revers de la médaille.

Les moins de l’assurance-vie 

Bien que ses avantages soient bien réels, l’assurance-vie ne manque également pas d’inconvénients, à commencer par ses frais d’entrée et d’arbitrage qui sont assez coûteux la plupart du temps. À noter tout de même que ces frais peuvent varier considérablement en fonction des contrats. Les frais de gestion peuvent, par exemple, descendre jusqu’à 0,36% pour les fonds en euros. Dans les plus grandes structures, il ne faut pas espérer des frais d’arbitrage de moins de 1% et des frais de versement de moins de 5%. 

L’assurance-vie perd grandement son intérêt en cas de divorce. En effet, quel que soit le titulaire, le contrat qui s’y attache ne constitue pas un obstacle à la liquidation de la communauté des époux s’il y en a. Cette liquidation implique la nécessité de procéder au rachat du contrat pour procéder au partage des fonds. Elle pourrait pourtant avoir lieu avant la période de 8 ans, période durant laquelle il n’y a pas encore de possibilité de profiter d’une exonération d’impôts. 

Si on s’arrête à ces deux inconvénients, l’assurance-vie semble encore être un placement intéressant. Reconnaissons tout de même que ces derniers temps, plusieurs inconvénients bien plus graves s’y sont ajoutés. C’est le cas notamment de la baisse continue du taux de redistribution des fonds en euros. Ce dernier a chuté à 55% en moyenne en 2019, contre 66,5% en 2018, et a ainsi créé une grogne parmi les consommateurs selon l’association de défense des consommateurs CLCV. Cette dernière évoque notamment qu’il y a des flous quant au moment et la manière de redistribution des réserves. 

La crise sanitaire est passée par là pour rendre le tout plus flou. Les épargnants et autres investisseurs ont sans doute été pris de panique le vendredi 17 avril 2020 quand ils ont découvert que l’indice CAC40 a connu une chute de plus de 24% comparée à son niveau du début de l’année.

On ne peut pas leur donner du tort sachant qu’un tel mouvement touche en principe les personnes qui détiennent des actions en direct via un ou plusieurs des placements suivants, entre autres : 

  • Un compte-titres ordinaire
  • Un plan d’épargne en actions 
  • Une assurance vie incluant des unités de compte 

À noter tout de même que le krach boursier ne touche seulement pas les épargnants ayant délibérément choisi de prendre de risque sur leur capital à travers les unités de compte. Il devrait déjà avoir fait des victimes parmi les épargnants qui se sont contentés du seul fond en euros. Mais comment cela est-il possible ? Une partie du rendement du fonds en euro est en effet issue des actions, mais ce détail, les assureurs le gardent jalousement pour eux. Le cabinet Good Value for Money a indiqué, dans l’un de ses rapports d’étude, qu’il y a eu en moyenne 8,21% de titres d’entreprise dans le fonds en euros en 2018, un chiffre qui ne devrait pas trop évoluer actuellement. Tout cela pour dire qu’il est plus raisonnable d’investir dans l’immobilier à l’étranger ou dans un autre actif tangible que de tout miser sur l’assurance-vie actuellement. 


 

3. Réalité des rendements fonds euros en baisse de l’assurance vie

Le mois d’octobre 2020, l’autorité de régulation a fait un rapport concernant l’évolution de l’assurance-vie en 2019. Parmi les détails les plus ahurissants dans ce rapport, on trouve notamment le niveau du rendement de seulement 1,46% du rendement de l’assurance vie fonds en euros. Considérer avec le risque sur les rachats en assurance vie avec la loi sapin, cette chute historique des rendements devrait pousser vers le placement dans des actifs tangibles comme l’immobilier étranger, d’autant plus qu’elle devrait se poursuivre pour cette année 2020. 

Une chute sans précédent 

Beaucoup l’ont déjà pressenti après avoir observé la courbe du rendement moyen des fonds euros de ces dernières années. 2019 était l’année où, pour la première fois, il y a eu passage de ce rendement sous la barre des 1,5%. Selon en effet l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution ou ACPR en effet, les fonds en euros ont permis de profiter une moyenne de rendement de 1,46%. Ce chiffre n’inclut plus les prélèvements sur encours et avant prélèvements sociaux. Il a tout de même de quoi faire grincer les dents, car s’attachant à la baisse la plus forte notée depuis 2011 (-0,37 point. La courbe suivante vous permettra d’en avoir le cœur net. 

 

Quelle est la meilleure explication de la baisse du fonds euros?

La conjoncture économique bien évidemment. Eh oui, bien avant la crise du covid-19, l’économie mondiale a déjà perdu en dynamisme, et cela a notamment provoqué une réduction des taux et l’apparition de taux négatifs sur les emprunts obligataires de référence. Citons surtout en exemple l’OAT 10 ans française, dont le niveau en 2019 s’était abaissé à 0,13% en moyenne avec des épisodes de taux négatifs. Une autre explication peut aussi être fournie : la rupture dans les stratégies de revalorisation des organismes d’assurance vie pour s’assurer de la préservation de l’attractivité de leurs produits. 

Risques liés à la loi Sapin 2

Depuis 2016, un texte destiné à la protection des organismes bancaires et assurances en situation de crise financière systémique suite à un mouvement de panique chez les épargnants est entré en vigueur. Il s’agit de la loi Sapin II. Et dans le contexte actuel de crise, il est raisonnable de se demander s’il y aura ou non blocage des opérations de rachats sur son contrat d’assurance-vie. En effet, dans son article L 612-33 CMF, cette loi autorise le Haut Conseil de stabilité financière à prendre une décision limitant les opérations relatives aux contrats d’assurance vie. 

Une suspension des rachats peut ainsi être décidée pour une durée de 3 mois pouvant être renouvelée si la conjoncture financière le requiert. Le blocage ne peut tout de même pas dépasser les 6 mois consécutifs. 

Pour protéger les épargnants, il est précisé que la suspension des rachats devra être justifiée par des situations particulièrement exceptionnelles qui portent notamment atteinte à l’ensemble du système financier et/ou à la situation financière des institutions. La conjoncture actuelle est déjà exceptionnelle, et il ne serait pas surprenant de voir le Haut conseil de stabilité financière décider le blocage des rachats prochainement. Une diversification de votre patrimoine avec, entre autres, l’investissement dans l’immobilier à l’étranger s’impose donc pour mieux le protéger.


  

baisse rendement assurance vie

 

4. La diversification pour faire face à la baisse de rendement de l’assurance vie

Pour protéger votre patrimoine face à la baisse du rendement de l’assurance-vie , vous avez grandement besoin d’emprunter la voie de la diversification.

Cette dernière pourra se faire seulement au sein de l’assurance-vie. Cependant, à la vue des fluctuations actuelles dans le monde boursier, il est plus prudent d’étendre cette diversification à d’autres actifs, notamment ceux tangibles comme l’immobilier étranger. 

A. Diversifier son contrat d’assurance-vie, une idée pas si mauvaise, mais infructueuse 

Pour les personnes ayant souscrit une assurance-vie, le meilleur moyen de faire face à la baisse des rendements des fonds en euros est la diversification de leur contrat. Reconnaissons toutefois que dans le contexte dans lequel nous vivons actuellement, rien n’indique que les unités de compte seront plus fructueuses. Cela ne m’empêche cependant pas de vous montrer comment procéder à la diversification de votre assurance-vie. 

Diversifier votre contrat d’assurance-vie consiste en un accès à des classes d’actifs diverses et  en une répartition de votre placement selon votre projet et vos horizons d’investissement. Pour jouir d’un univers d’investissement plus étendu, sans avoir à souscrire un nouveau produit d’investissement, vous ne devrez pas vous contenter de seuls fonds en euros. Pensez également à inclure dans votre contrat des unités de comptes. Ces dernières vous ouvrent l’accès non seulement aux marchés financiers, mais également aux marchés de l’immobilier via des supports comme la SCPI ou l’OPCI. Quand elles sont ajoutées à vos fonds en euros, on parlera dans ce cas de contrat d’assurance-vie multisupport. 

En effet, nous assistons depuis plusieurs années, à la réduction des rendements des fonds en euros, vous n’aurez aucune chance de voir votre assurance-vie gagner en rentabilité si vous y concentrez tout votre capital. En optant pour la diversification par contre, vous donnerez plus de dynamisme à votre assurance-vie. Sur le long terme et en temps normal en effet, le potentiel de rémunération des supports en unités de compte est plus important. 

En répartissant votre capital entre de différentes classes d’actifs, vous le subissez à des risques bien moindres que ceux pesant normalement sur chaque support. Votre portefeuille sera ainsi mieux préservé si vous y incluez des actions, obligations, OPCI, SCPI répartie entre de différentes zones géographiques. Elle sera, par ailleurs, moins sensible à la volatilité des marchés. 

Tout le monde peut opter pour la diversification de son assurance-vie. Comme on a pu l’expliquer auparavant, il y a une certaine prise de risque dans le fait de miser sur les unités de compte. Ces dernières voient en effet leur valeur évoluer dans un sens comme dans l’autre dans le temps et ne pas être garantie par le contrat d’assurance-vie. Les espérances de gains sont cependant plus importantes, notamment si vous avez opté pour des supports présentant plus de risques et de volatilités.

Pour être à l’abri des mauvaises surprises , la diversification doit toujours être précédée d’une étude contrat par contrat pour chaque profil de souscripteur. 

 

Bien que les fonds en euros soient de moins en moins rentables, ils doivent toujours constituer la base de votre contrat. La raison est simple : à l’opposé des unités de compte, les capitaux qui y sont placés sont garantis. Sans les fonds en euros donc, vous ne pourrez pas vous assurer de la stabilisation du rendement de votre contrat. 

Pour l’adoption et la mise en application de votre stratégie de diversification, vous disposez de 3 options : 

  • Gestion pilotée : une solution dédiée aux épargnants débutants, qui ne veulent pas rentrer dans le détail concernant les modes d’allocations d’actifs. Un mandat de gestion, qui transmet à des experts le pouvoir de s’occuper de la gestion du contrat, est le plus souvent signé. 
  • Gestion conseillée : l’épargnant se charge lui-même de la gestion de son contrat, mais se fait accompagner par des experts pour obtenir des conseils précieux en termes de diversification d’investissements. Il est libre de se soumettre ou non aux recommandations qu’il obtient. 
  • Gestion libre et autonome : cette solution est adressée aux épargnants qui ont une plus grande expérience en investissement et qui savent pertinemment quels actifs privilégier pour s’assurer de la rentabilité de leur assurance-vie. 

La diversification de la seule assurance-vie peut cependant ne pas suffire pour faire fructifier votre patrimoine. Cela est d’autant plus vrai à une époque où les crises sont de plus en plus fréquentes et de plus en plus mondiales. Raison pour laquelle, je conseille une diversification plus globale de votre patrimoine, en n’oubliant notamment pas l’immobilier à l’étranger.

B. Une diversification plus globale s’impose :

Vous connaissez l’adage « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier » ?

Il s’agit d’un principe de bon sens applicable au monde des investissements. Comme tout expert en gestion de patrimoine digne de ce nom,  je ne cesserai pas de vous demander de diversifier vos investissements.

Cela n’aurait-il pas pour effet l’augmentation des coûts de gestion ? La réponse est oui, mais cette augmentation est contrebalancée par une forte diminution des risques.

Explication :

Prenons l’exemple d’un individu qui dispose d’un budget de 210000 euros pour investir dans l’immobilier étranger ou Français. S’il se contente d’un seul appartement, certes, il profitera d’une gestion moins contraignante.

Cependant, la rentabilité de son patrimoine dépendra sur un seul locataire et d’un seul actif. Aucun revenu ne sera ainsi perçu s’il y a impayé ou crise locative dans le secteur d’emplacement du bien. Par contre, si ce même individu opte pour un morcellement de son investissement en achetant 3 studios de 70000 euros chacun, il s’exposera moins à un risque de vacances locatives. En effet, il est peu probable que les 3 logements soient vacants au même moment, notamment s’ils ne se trouvent pas dans les mêmes zones. 

Comme vous pourrez le voir à travers cet exemple, la décorrélation des actifs est un élément clé de la diversification. Cette dernière voit en effet son efficacité augmenter dans le cas où les investissements ne sont pas exposés aux mêmes risques.

 

En misant sur les actions de 4 constructeurs automobiles, vous limiterez l’exposition au risque de chacun d’entre eux. Cependant, si c’est le marché de l’automobile dans sa globalité qui est atteint, il sera probable que toutes ces actions connaissent un important recul. La diversification consiste ainsi à miser sur des actifs dont les réactions ne sont pas les mêmes faces à la même situation. 

La décorrélation contribue à la réduction de la volatilité d’un portefeuille.

Pour plus de clarté à ce sujet, basons-nous sur deux exemples de placements que nous allons appeler placement A et placement B :

Quatre scénarios ont provoqués les pertes et les gains suivants avec un placement A, qui est de type fonds à formule : 

  • Scénario 1 : perte de 15% 
  • Scénario 2 : gain de 10%
  • Scénario 3 : gain de 20% 
  • Scénario 4 : gain de 30% 

Avec ce placement donc, la moyenne d’espérance de gain est de 11,25%, mais il y a une forte amplitude sachant que les gains peuvent varier entre -15 et +30%. 

Dans les mêmes scénarios, le placement B ont des perspectives de gain ou de pertes différentes : 

  • Scénario 1 : gain de 25%
  • Scénario 2 : gain de 15%
  • Scénario 3 : gain de 5%
  • Scénario 4 : perte de 10% 

Avec ce placement donc, la moyenne d’espérance de gain est de 8,75%. L’amplitude de performances est plus réduite par rapport au placement A, mais reste tout de même importante. 

Plutôt que de se tourner vers l’un ou l’autre de ces placements, l’investisseur pourra allouer 50% de son capital à chacun d’entre eux. Ce qui lui permettre d’enregistrer des gains à chacun des 4 scénarios : 

  • Scénario 1 : 5% de gain 
  • Scénario 2 : 12,5% de gain 
  • Scénario 3 : 12,5% de gain 
  • Scénario 4 : 10% de gain 

L’espérance de gain, qui est de 10%, avec cette répartition du capital, est certes plus faible que celle avec le placement A, mais la volatilité sera plus soutenue, avec une performance ne pouvant aller que de 5 à 12,5%.


  actif tangible hors immobilier

5. Les actifs tangibles hors immobilier 

Depuis maintenant deux décennies, nous assistons impuissant à la baisse continue des rendements de l’assurance-vie et des autres placements traditionnels. Il est ainsi logique de voir le nombre des personnes qui se tournent vers les investissements sur des actifs tangibles comme l’immobilier à l’étranger augmenter d’une manière exponentielle. Ces derniers ont en effet l’avantage d’être revendable ou confiés à un autre exploitant en cas de difficultés. Faisons la découverte de quelques-uns d’entre eux. 

A. L’or :

A cause de la crise du coronavirus, le monde voit sa situation financière se détériorer. Dans une telle situation, comme dans le passé, l’or gagne en attrait, et enregistre ainsi de nouveaux records depuis le début des premières mesures de confinement en Europe. Comment peut-on expliquer ce phénomène ? 

Cette tendance haussière de l’achat de l’or physique et de valeurs or en bourse n’est pas singulière. Déjà, suite à la crise des subprimes en 2008, le même phénomène a été observé. Et car les demandes étaient plus importantes, il était difficile de contenir le prix du métal jaune. L’or constituait ainsi pour de nombreux particuliers un moyen de se mettre à l’abri en attendant que la tempête prenne fin. De nombreux bureaux de change et de vente d’or ont vu leur taux de fréquentation augmenter d’une manière exponentielle à l’époque. 

Un signal semble avoir été reçu depuis le début de la crise du coronavirus. Pour rappel, le métal jaune a connu une forte baisse de sa valeur lors du krach boursier de mi-mars 2020. Cependant, depuis le mois d’avril, son cours est revenu à la hausse, une hausse que de nombreux experts n’hésitaient pas à qualifier d’historique. 

L’homme a toujours pris l’habitude de se mettre à l’abri à chaque situation de crise. Il n’hésite pas ainsi à se réfugier derrière les valeurs refuges en temps de crises économiques. Pendant qu’une bonne partie des actifs connaissent une baisse de valeur, les valeurs refuges font preuve de stabilité. L’or en fait partie et est très prisé du fait de son évolution traditionnellement intéressante en temps de récessions et de crises boursières. Il voit notamment sa corrélation avec les actions se réduire drastiquement en cas de crise, les cours des actions tendant souvent à chuter dans telle situation. 

Quand les prévisions économiques ne sont pas bonnes, nombreux sont les investisseurs qui misent sur l’or. Dans ce cas, ce type d’investissement peut être utilisé soit en tant que placement refuge à la place d’un investissement financier, soit en tant que « couverture » contre les pertes liées à l’inflation ou la diminution des cours des actifs en bourse. 

Généralement, quand on souhaite investir dans l’or en tant que placement refuge, le mieux est d’acheter de l’or physique, le conserver dans un coffre et de le revendre, après, à un meilleur prix  si c’est nécessaire. Si l’investissement est, par contre, lié à un besoin de se couvrir, l’investissement de l’or se fera à travers de l’or papier, comme les ETF. 

B. Les spiritueux rares :

Une autre option d’investissements est également disponible pour les personnes voulant miser dans des actifs tangibles : les spiritueux rares. Depuis 2010 en effet, on constate qu’annuellement la rentabilité moyenne des Scotch Malt Whisky est de plus de 15%. Le constat est le même en ce qui concerne les autres spiritueux, mais avant de vous y lancer, il est important de connaître ses tenants et aboutissants. 

Se lancer dans l’investissement dans les spiritueux rares, c’est se donner la possibilité de profiter des avantages d’un marché de niche. Car le nombre d’acteurs y est encore plus réduit, il y a très peu de variations soudaines et incontrôlables. Ce n’est cependant pas la seule raison de se lancer dans cet investissement. Il y a également la tangibilité du Whisky, son rendement qui repose sur sa rareté et son luxe et le fait qu’il n’a réellement pas besoin des circuits financiers pour évoluer et gagner en valeur. 

Le monde de l’investissement dans les Whisky rares haut de gamme se démarque par une offre très faible et une demande très forte. Les personnes qui veulent miser dans cet actif rare sont en effet très nombreuses, mais il y a une limitation de la production. Cela est lié au fait que, comme les vins, les spiritueux de gamme supérieure peuvent être préservés plusieurs années d’affilées avant d’être proposées à la vente sur le marché. Il n’est donc pas étonnant de savoir qu’il y a encore récemment, une bouteille Macallan Fine et Rare 1926 de 60 ans  a pu être vendue à un prix de 1,7 million d’euros. 

On constate également que le marché de Whisky connaît un dynamisme sans précédent dans de nombreuses régions du monde, en ne citant que l’Amérique Latine et l’Asie. Dans ces régions en effet, on considère cette boisson, ou plutôt ses références haut de gamme, comme un symbole de richesse, un marqueur de statut social ou même un instrument de pouvoir. Elle y est aussi considérée qu’une voiture de sport ou une montre de luxe. 

Les distilleries de ces régions constituent actuellement les valeurs montantes du monde des Whiskies de luxe. La plus célèbre d’entre elles se nomme Yamazaki, dont la création remonte dans les années 1920. Ses produits sont si bien élaborés que sa société créatrice Suntory s’est fait attribuer plusieurs fois le prix du meilleur distillateur à l’International Spirits Challenge.

Il est à noter que l’évolution du prix des Whiskies rares n’est pas encore prête à s’inverser si on se réfère aux chiffres de la décennie 2010. L’indice Whisky Apex 1000, par exemple, a vu sa valeur augmenter de plus de 550% ces neuf dernières années. Il s’agit d’un indice constitué d’un millier de références de Single malt Scotch les plus convoitées. Preuve qu’avec un tel actif dispose d’une bonne résistance en période de crise, cet indice a connu une augmentation d’environ de 120 points de 24 février 2020 à 25 août 2020 malgré le coronavirus et les incertitudes financières qui en résultent.  

Comme vous pouvez déjà le savoir à travers ce qui a été expliqué, pour investir dans les spiritueux rares, vous avez le choix entre acheter vous-même des boissons pour constituer votre collection et miser sur un indice.  

C. Les voitures de collection :

Vous avez une passion pour les belles voitures ? Pourquoi ne pas envisager de la rentabiliser en investissant dans les voitures de collection ? Cet investissement a vu notamment sa cote augmenter d’une manière exponentielle durant la dernière décennie si bien que les transactions aient atteint un record historique De 13,9 millions d’euros en 2012. La maison Artcurial Motorcars est l’organisateur de la vente aux enchères ont permis d’atteindre ce record. 

Pour vous acheter une voiture de collection, vous aurez le choix entre le gré à gré avec un professionnel ou un particulier et les ventes aux enchères. Une excellente connaissance du secteur constitue un grand atout pour éviter d’acheter à prix déraisonnables et de s’exposer à des risques divers. 

Ce n’est pas toute automobile ancienne qui peut être qualifiée comme voiture de collection. Cette qualification n’est attestée par la Fédération Française des Véhicules d’Epoque qu’à la suite d’une expertise permettant de certifier l’authenticité et les certificats des véhicules concernés. Plusieurs conditions communes doivent être remplies par ces derniers : 

  • Intérêt historique 
  • Appartenance à une personnalité 
  • Particularités techniques 
  • État original préservé

Les autres conditions sont spécifiques à chaque catégorie et/ou catégorie d’âge de la voiture. Les voitures de compétition acceptées sont ainsi celles âgées de plus de 5 ans et ayant pour seule vocation la course. 

Les voitures âgées de plus de 15 ans seront acceptées si leur modèle a plus de 20 ans d’existence et si elles n’ont été produites qu’à moins de 1000 exemplaires. Elles ne devront également pas avoir fait l’objet d’une opération de maintenance. 

Les véhicules âgés de plus de 25 ans et en état de rouler peuvent également être certifiés « de collection » si on ne recense plus que moins de 2% de leurs exemplaires. Il en est de même pour les voitures de plus de 40 ans qui ne sont ni des reproductions, ni des épaves. 

Les plus-values  en cas de revente de voiture de collection sont souvent très importantes que celles liées aux autres domaines d’investissements, et même l’investissement dans l’immobilier étranger. Par exemple, en 2019, une Ferrari F250 California Spyder LWB a pu être revendue à plus de 4,5 millions d’euros. Pourtant, une dizaine d’années auparavant, elle ne coûtait « que » 450000 euros. Il a fait X10!


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6. L’immobilier étranger : plus de rendement et moins de fiscalité!

Là où votre fonds euros en assurance vie peine à délivrer plus de 1% nets par an et face à des unités sur les marchés financiers aux rendements erratiques, l’immobilier à l’étranger peut délivrer sur les bonnes zones d’investissement des rentabilités à deux chiffres avec un actif tangible solide et diversifié.

Quand on parle de moyens permettant de fructifier son argent, l’immobilier à l’étranger revient de plus en plus dans les débats. Beaucoup se posent ainsi des questions sur les raisons. Il est important de leur fournir les meilleurs éléments de réponses avant de leur indiquer quelles sont les destinations à privilégier pour ce type d’investissements. 

A. Les enjeux de l’investissement immobilier à l’étranger  :

Pour 65% des Français, l’immobilier constitue l’investissement le plus sûr. Beaucoup trouvent cependant que son prix en France est trop élevé. Ainsi, plus de 50% des Français projettent de se lancer dans l’investissement immobilier étranger. Ont-ils raisons de le faire ? Ce que nous allons tenter de répondre à travers les détails qui vont suivre. 

Si les Français souhaitent de plus en plus acheter un bien immobilier à l’étranger, ce que l’herbe y est, la plupart du temps, plus verte. Cela se traduit surtout par le tarif plus abordable. Et contrairement à ce que beaucoup peuvent penser, il suffit de traverser la frontière pour s’en rendre compte. Le budget pour l’achat d’un immobilier à Berlin est par exemple deux fois moins élevé que dans la capitale française. Et si on se déplace vers la partie Est du vieux-continent, dans les Balkans par exemple, ce budget pourra encore être divisé par 5 à 10. Plus surprenant encore par ailleurs, au sein de la première puissance du monde, il existe de nombreuses villes majeures où l’immobilier coûte beaucoup moins cher qu’en France. Ce détail, nous allons en parler dans une prochaine section, mais revenons à ce qui nous intéresse le plus ici.   

Reconnaissons qu’il existe des destinations où l’immobilier est beaucoup plus cher qu’à Paris, mais qui continue d’exercer un important attrait auprès des Français. Londres en est le parfait exemple. L’immobilier coûte presque le double qu’à Paris, mais grâce à une demande de logement en progression continue, le marché reste dynamique. Cela est compréhensible sachant que comme tout autre type d’investissement, l’investissement immobilier est motivé par le désir de rentabilité. Dans la capitale britannique, cette rentabilité est plus élevée que chez son homologue français. En France par ailleurs, on est plus proche d’une stabilisation du prix à la vente et à la location, ce qui laisse présager une impossibilité à terme de réaliser des plus-values et d’enregistrer des rentabilités locatives plus intéressantes. 

Le prix et la rentabilité de l’immobilier local ne constituent tout de même pas les seuls critères à prendre en compte pour choisir une destination en matière d’investissement immobilier à l’étranger. Il est également nécessaire de considérer la stabilité politique, l’indépendance des organes judiciaires, l’indice de perception de la corruption, le cadre légal de l’investissement immobilier, et surtout les conditions fiscales en vigueur. 

En ce qui concerne le dernier critère, il existe des pays qui permettent aux investisseurs étrangers de jouir d’une pression fiscale plus douce que dans leur pays d’origine. Notez cependant que si vous résidez fiscalement en France, vos biens immobiliers à l’étranger ne peuvent pas être soustraits de la fiscalité française. Heureusement qu’une double-imposition peut être évitée en optant pour une destination ayant signé une convention fiscale avec le gouvernement Français. 

On n’en parle pas souvent, mais investir dans l’immobilier à l’étranger vous permet également de jouir de plus de possibilités de financement. Tout d’abord, car le prix y est souvent moins cher qu’en France, vous disposez d’assez de marges pour vous charger vous-même de ce financement. Notez cependant que dans la majorité des cas, vous devrez créer un compte bancaire dans un organisme financier de la destination de votre choix. Dans le cas où vos ressources ne seraient pas suffisantes pour réaliser votre acquisition, vous pourriez recourir à une banque française. Dans ce cas cependant, vous devrez être disposé à fournir comme garantie un bien immobilier ou une caution se trouvant en France. Rien ne vous empêche également de demander un crédit dans un établissement de prêt de votre pays de destination. Dans ce cas, c’est le bien qui va être acheté en soi qui constitue une garantie.

Le plus souvent, il est complexe d’obtenir un crédit dans son pays de destination, il conviendra de disposer de liquidités pour investir.

À noter également qu’en choisissant d’investir dans un immobilier se trouvant dans un autre pays utilisant une autre devise que l’Euro, vous profiterez également des avantages de la diversification de devise. La plupart du temps, vous serez toujours un investisseur privilégié, l’euro étant souvent plus fort que les devises locales. 

B. Les destinations à privilégier pour un investissement immobilier à l’étranger 

Actuellement, 3 pays se trouvent en tête de liste des pays qui méritent qu’on s’y attarde pour investir dans l’immobilier étranger.

1. En Europe, il s’agira de la Bulgarie. Cette dernière est intéressée par le fait que malgré qu’il soit membre de l’UE, le coût de la vie et de l’immobilier y est très faible qu’en France. 

Il conviendra de cibler la capitale où l’on trouve des biens neufs à 1000 euros du m2.

Ce n’est cependant pas le seul élément à la base de l’attrait de ce pays auprès des investisseurs dans l’immobilier. Il y a également sa situation géographique qui lui permet de jouir d’un ensoleillement été comme hiver. Il n’est donc pas étonnant de savoir que 9 millions de touristes y viennent par année. 

Enfin, la Bulgarie est intéressée pour la souplesse de ses conditions fiscales. À titre d’exemple, l’impôt sur les sociétés y est seulement de 10% et celui sur les dividendes de 5%. 

2. Sur les îles, vous pourrez opter pour l’île Maurice, sachez que pour encourager l’investissement des étrangers dans l’immobilier local, le gouvernement de ce pays propose 3 dispositifs légaux : 

 

    • L’ancien régime IRS qui est relatif à l’achat d’un appartement ou d’une villa faisant partie des « complexes intégrés » et qui regroupe des biens associés à des services pour un prix d’au moins 375000 dollars d’une villa ou d’un appartement appartenant à des « complexes intégrés ».
    • L’ancien régime RES, qui permet d’investir dans un appartement ou dans une villa en pleine propriété pour un prix ne dépassant pas 375000 dollars.
    • Le régime IHS, qui donne aux investisseurs étrangers la possibilité d’obtenir la propriété d’une chambre, d’un appartement ou d’une villa en pleine propriété et qui est intégré à un complexe hôtelier. Ce régime n’est pas accompagné d’exigences relatives au montant à allouer à l’acquisition. 

Dans le cas où votre acquisition concerne un bien d’une valeur de plus de 375000 dollars, vous obtiendrez un permis de résidence à l’île Maurice et donc le statut de résident fiscal. Cela vous permettra de profiter d’un certain nombre d’avantages fiscaux, dont un taux d’imposition sur les revenus de seulement 15% et l’exonération  des contributions suivantes : 

    • Impôt sur la fortune immobilière
    • Impôt sur la plus-value en cas de revente
    • CSG
    • Taxe foncière 
    • Taxe d’habitation 
    • Impôts sur les droits de succession 

Pour Maurice, il convient d’être contrariant. A ce jour, la crise COVID est présente. Cela ne permet de faciliter l’investissement sur des îles comme Maurice. C’est bien pour cela que cette période puisse être proprice pour saisir les meilleures opportunités sur les prix.

3. L’immobilier aux USA :

Si la majorité des pays où il est idéal d’investir dans l’immobilier à l’étranger ont une puissance économique plus faible que la France, les États-Unis, de leur côté, constituent l’exception qui confirme la règle. Les tarifs au m² y sont en effet beaucoup plus abordables pour des villes comparables. Ainsi, en 2019, le prix moyen du mètre carré pratiqué dans le pays a été de 2600 dollars, contre un peu plus de 4000 dollars en France. Notons tout de même que le marché de l’immobilier s’y démarque pour son hétérogénéité. Pour vous éviter des mauvaises surprises donc, je vous recommande surtout les annonces concernant soit Cleveland, soit la Floride.

Dans la première destination citée, le prix médian à la vente est de seulement 53000 dollars et la médiane de mise en vente de 80000, contre 12 fois de plus à New York ou à San Francisco. Et si on ajoute à ces chiffres le taux d’occupation de 98%, une rentabilité locative nette de 10% devra être atteinte aisément. Vous cherchez un exemple de bien à vendre dans cette ville ? 

En Floride, les offres sont plus chères qu’à Cleveland, mais restent plus abordables que dans la plupart des États riches américains. Le prix moyen de vente pour toute catégorie de bien confondue est de 250000 dollars, de quoi s’attendre à un rendement locatif annuel net moyen de 7%. Les propriétaires envisagent une vente ont par ailleurs la chance de réaliser une plus-value très intéressante sur le moyen terme. 

Le taux permet également de gagner plus de 20% de pouvoir d’achat pour un investisseur en euro.

Enfin, même s’il est possible d’acheter un bien aux États-Unis en nom propre, la création d’une Limited Liability Company (LLC) est fortement recommandée, car cela permet de ne payer au fisc que des contributions proportionnelles aux revenus qu’on perçoit et de déduire de nombreuses charges sur vos résultats. Il s’agit par ailleurs d’un moyen de faciliter les réorganisations et les transmissions patrimoniales.


 

7. Conclusion : diversification de l’assurance vie avec les actifs tangibles!

L’assurance-vie perd de plus en plus son intérêt ces dernières années. Le niveau de son rendement ne cesse en effet de se réduire et la crise actuelle ne laisse aucunement présager une inversion de cette tendance baissière.

A cela, les capitaux peut être partiellement en risque sur les marchés financiers si on va sur les unités de compte.

Il se pose également la problématique des sorties de capitaux en cas de crise avec la loi Sapin 2.

Pour y remédier, rien n’est mieux que l’adoption d’une stratégie de diversification bien établie prévoyant notamment l’investissement dans des actifs tangibles comme l’immobilier à l’étranger.

Dans un environnement incertain, la pierre reste et restera une valeur refuge.

Pour ne pas vous tromper dans votre achat d’immobilier à l’étranger, il est toujours important de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant spécialisé sur l’immobilier à l’international, ce qui est mon cas.

Vous disposez d’un formulaire à la fin de cet article pour échanger ensemble sur votre projet d’immobilier à l’étranger avec mon expertise.

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A Propos De Cyril Jarnias

Je suis Cyril Jarnias. Expert en gestion de patrimoine depuis plus de 15 années. J'interviens dans les Médias et la presse patrimoniale et financière : BFM Business TV, Patrimoine TV, Agefi Actifs, Investir ou encore Cercle les Echos.

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