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Investir dans l’immobilier en Bulgarie : dans quel quartier acheter à Sofia en Bulgarie ?

Investir dans l'immobilier en Bulgarie

L’immobilier en Bulgarie, et plus particulièrement dans la capitale du pays : Sofia, est en pleine effervescence. On constate une hausse spectaculaire des prix de logements de 70,68% dans la ville de Sofia sur la période 2015 au 3éme trimestre 2021. En à peine 6 ans, les prix ont presque doublé ! La hausse semble davantage profiter aux logements anciens avec une hausse de 72,61% sur cette période, tandis que les logements neufs semblent profiter d’une hausse de 65,05%. 

Je vous propose dans cet article d’étudier les solutions d’investissement dans la ville de Sofia. Dans quel quartier, faut-il acheter un bien immobilier à Sofia ? Quelles sont les autres villes bulgares attractives pour un investissement dans l’immobilier en Bulgarie ?

Disclaimer : L’investissement en Bulgarie comporte un risque de perte partiel ou total de votre capital. Les performances d’un investissement ne préjugent en rien des performances futures. Cet article ne constitue pas une recommandation d’investissement, mais une simple base d’informations générales. Pour investir dans l’immobilier à Sofia (en Bulgarie), je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze ans d’expérience. Les statistiques (en lien avec les prix immobiliers) sont fournies par le site spécialisé dans les agences immobilières Imot.bg.

Dans quel quartier acheter à Sofia en Bulgarie ?

Dans quel quartier acheter à Sofia en Bulgarie ?

Bon à savoir :

L’achat d’une propriété immobilière en Bulgarie est une opération risquée. Les documents sont rédigés en langue bulgare. Il est essentiel d’être bien entouré lors de la procédure d’acquisition. Pour acheter dans l’immobilier dans la ville de Sofia, et si vous avez besoin de conseils personnalisés, je vous invite à me contacter.

Oborishte (le quartier des ambassades)

Oborishte se trouve dans le centre de Sofia. Il est connu comme étant le quartier des ambassades et des institutions gouvernementales. On y trouve notamment des ambassades, des ministères, des institutions gouvernementales tels que le Conseil des ministres, ainsi que différents ministères.

C’est un quartier résidentiel haut de gamme où la plupart des résidents du quartier travaillent pour le gouvernement ou pour des institutions bancaires. Les logements les plus chers sont situés sur le boulevard Tsar Osvoboditel, la place Narodno Sabranie ou encore la rue GS Rakovski. Le quartier concentre également quelques écoles célèbres, telles que l’Académie nationale des arts ou encore l’Académie militaire.

C’est l’un des quartiers résidentiels les plus chers de la ville de Sofia. Le prix moyen au mètre carré est de 2 278 euros par mètre carré, pour un prix moyen (par propriété) de 340 000 euros.

Exemple d’une propriété immobilière dans le quartier d’Oborishte :

Comme cette propriété immobilière : appartement d’une surface de 77 mètres carrés constitué d’une chambre à coucher dans un immeuble ancien. Cet appartement est mis en vente à 155 000 euros.

Lozenets (quartier résidentiel famille)

Le quartier de Lozenets est l’un des quartiers résidentiels les plus recherchés dans la ville de Sofia. C’est un quartier haut de gamme situé au sud de la ville. Le quartier est situé à quelques minutes de marche du centre-ville de Sofia.

Le quartier de Lozenets est un vaste quartier résidentiel. Le quartier concentre des complexes résidentiels prestigieux. On y trouve de nombreux parcs publics.

C’est généralement un quartier résidentiel idéal pour des familles.

Les prix dans l’immobilier sont assez élevés dans ce quartier. Pour acquérir une propriété dans ce quartier, il vous faudra compter au moins 2 100 euros par mètre carré. Le prix moyen d’une propriété immobilière est de 362 000 euros.

Exemple d’une propriété immobilière dans le quartier résidentiel de Lozenets :

Comme cet appartement de 66 mètres carrés de surface situé dans un complexe résidentiel. Le complexe résidentiel est en cours de construction. Il est actuellement mis en vente à 137 659 euros. Cet appartement est constitué d’une chambre à coucher.

Studentski grad : quartier des étudiants 

Le quartier résidentiel de Studentski grad est connu comme le quartier des étudiants de la ville de Sofia. Acheter un bien immobilier en Bulgarie dans le quartier de Studentski grad, c’est investir dans le développement des capacités étudiantes du pays.

Ce quartier a été construit dans les années 1960 afin d’accueillir les étudiants de différentes universités. On y trouve notamment des logements bon marché et une ambiance jeune. L’ambiance nocturne est très active. On peut avoir un accès facile aux clubs les plus branchés de la ville (discothèques, bars, cafés à la mode…).

Les loyers sont très faibles : à partir de seulement 30 euros par mois pour une place dans un dortoir. La plupart des logements disponibles ne sont pas très confortables, mais la réputation d’ambiance festive pourrait bien (dans le futur) développer considérablement le quartier et attirer notamment les jeunes expatriés. D’autant que des rénovations de grande ampleur transforment actuellement le quartier résidentiel.

On peut acquérir une propriété immobilière dans ce quartier résidentiel pour un prix (moyen) de 140 000 euros environ, avec un prix moyen par mètre carré de 1 400 euros. Le prix reste cependant très variable, suivant la qualité de la construction ainsi que les services offerts dans le complexe résidentiel.

Exemple d’une propriété immobilière dans le quartier de Studentski grad :

Comme cette propriété immobilière d’une surface de 38 m². Cette propriété est mise en vente au prix de 45 000 euros (1 184 euros par m²). Cet appartement est composé d’une chambre à coucher (idéal pour la location). L’appartement est proche de tous les commerces et des transports publics.

Boyana : quartier résidentiel haut de gamme face à la montagne

Le quartier de Boyana est un quartier haut de gamme.

Le quartier résidentiel est situé dans le sud de la ville de Sofia (à environ 8km du centre-ville de Sofia). 

C’est l’un des sept principaux quartiers résidentiels du quartier Vitosha. Il est situé en face de la montagne. Le quartier concentre des maisons individuelles dont certaines peuvent valoir plusieurs millions d’euros. On y retrouve des politiciens, ainsi que des familles fortunées bulgares.

C’est un quartier résidentiel assez cher. Une propriété immobilière se négocie en moyenne à un prix de 1 458 euros par mètre carré, pour un prix moyen total de 457 688 euros).

Exemple d’une propriété immobilière dans le quartier résidentiel de Boyana :

Comme cette propriété immobilière, mise en vente à 165 000 euros. Cet appartement est constitué de deux chambres à coucher avec une surface totale de 87 mètres carrés. L’appartement est rénové intégralement.

Quartier autour de la station de métro Joliot Curie

Le quartier résidentiel entourant la station de métro Joliot Curie attire principalement des familles aisées. Le quartier accueille des infrastructures récentes avec des clubs de fitness haut de gamme.

Quartier Vitosha (face à la montagne)

Le quartier Vitosha au sud est situé en face de la montagne. Le quartier de Vitosha concentre l’élite bulgare fortunée. La zone résidentielle de Vitosha est particulièrement bien entretenue : c’est l’un des quartiers les plus verts de Sofia.

Le quartier Vitosha regorge de maisons individuelles et de complexes résidentiels luxueux. Les prix des logements sont assez élevés.

C’est un quartier qui attire beaucoup les sociétés internationales, telles que les centres d’appels ou des sociétés spécialisées dans le secteur des informations et des communications. Le quartier résidentiel attire également une clientèle bulgare fortunée.

Les salariés investissent dans ces zones résidentielles pour vivre à proximité de leur lieu de travail. Le quartier Vitosha est plutôt bien desservi : supermarchés, salons de coiffure, centres commerciaux, crèches pour les enfants, médecins,…

Le quartier de Vitosha couvre une large surface. Le prix reste assez aléatoire. On peut acheter un appartement neuf à partir de 90 000 euros.

Exemple d’une propriété immobilière dans le quartier Vitosha : 

Pour 93 551 euros, vous pouvez acquérir un appartement de 65m² de surface habitable dans un complexe résidentiel. L’appartement est composé d’une chambre, avec une exposition ouest. Le complexe résidentiel offre un accès pratique à la future station de métro.

Investir dans un appartement dans la ville de Sofia

Bon à savoir :

On peut cependant trouver des propriétés immobilières plus chères, comme des appartements luxueux.

Investir dans l’immobilier en Bulgarie dans les autres villes

Investir dans l'immobilier en Bulgarie dans les autres villes de province

Bon à savoir :

Pour investir dans l’immobilier en Bulgarie, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine. Je connais parfaitement le marché immobilier bulgare.

Plovdiv

Plovdiv est l’une des principales villes de Bulgarie. La ville de Plovdiv possède des monuments historiques, et on y trouve encore des traces de monuments romains et thraces. Les nombreux monastères sont encore très prisés par les touristes religieux. Le parc national des Balkans, la présence de rivières, la beauté de la chute d’eau du Raysko Praskalo (la plus haute chute d’eau de la péninsule des Balkans) profitent au développement de l’économie de la ville.

Ce n’est pas l’économie du tourisme qui stimule le développement de la ville. L’économie de Plovdiv est principalement stimulée par la présence d’industries telles que l’électronique, la production alimentaire, la production de vin ou encore la métallurgie du fer.

Depuis quelques années, beaucoup d’expatriés s’installent dans la ville de Plovdiv afin de profiter notamment de la qualité de vie. La ville est beaucoup moins stressante que la ville de Plovdiv.

Au niveau immobilier, la ville de Plovdiv reste très attractive. On constate une hausse des prix de 61,35% (depuis 2015 jusqu’au 3éme trimestre 2021). La hausse semble davantage profiter aux logements anciens (avec une hausse remarquable de 65,53% sur la période), tandis que les logements neufs sont en hausse de 58,07% sur cette période. 

La hausse des prix dans l’immobilier semble d’ailleurs s’accélérer depuis un an, puisque on constate une hausse des prix de 9,2% (sur une année glissante) pour l’ensemble des logements dans la ville de Plovdiv, avec une hausse des prix de 12% pour les logements anciens et 5,7% pour les logements neufs.

Varna

La région de Varna en Bulgarie offre une beauté à couper le souffle. La belle région de Varna est l’une des premières destinations de vacances d’été en Bulgarie. Le climat qu’offre la ville de Varna est particulièrement agréable, avec des étés frais et des hivers particulièrement doux.

La région de Varna reste très populaire chez les vacanciers en raison notamment de toutes les plages de sable blanc sur les rives des rivières, ainsi que les quelques criques accessibles sur la côte. La région de Varna est populaire également chez les touristes internationaux (russes, ukrainiens, hongrois,…).

L’été, il y règne une ambiance festive. Les paysages naturels époustouflants en font une ville particulièrement populaire chez les touristes internationaux. 

La ville est facilement accessible grâce à l’aéroport international.

Avec tous ces avantages, la ville attire chaque année de plus en plus d’investisseurs. La ville est désormais la seconde zone d’investissement étranger en Bulgarie, derrière la ville de Sofia (la capitale).

Il n’y a donc rien d’étonnant à ce que l’immobilier se développe rapidement. La ville connaît un véritable boom immobilier. Des propriétés immobilières sont disponibles pour les investisseurs étrangers. On y trouve même des villages pour expatriés britanniques.

D’après l’institut national des statistiques en Bulgarie (le NSI), on constate une hausse des prix dans le secteur immobilier de 43,29% (sur la période 2015 – 3éme trimestre 2021). Les logements anciens semblent clairement bénéficier de la hausse des prix avec des hausses de l’ordre de 47,29%, tandis que les logements neufs ne progressent sur la même période que de 36,28%. La hausse des prix est encore plus spectaculaire depuis un an, avec une hausse générale des prix de 8,90% depuis un an.

Bourgas

La région de Bourgas reste l’une des régions les plus développées de la Bulgarie. C’est une région avant tout très touristique, qui attire chaque année des touristes pour venir se détendre sur les plages dorées. 

La région de Bourgas a beaucoup à offrir aux touristes. Pour les amoureux de la nature, la région de Bourgas est une région idéale. La région possède de très belles forêts, traversées par les rivières Fakiiska ou encore Dyavolska. La région regorge en plus de parcs nationaux. La montagne de Strandzha est connue pour être une montagne mystique, avec une beauté absolument époustouflante. Elle possède également des anciens dolmens, qui restent les structures artificielles les plus anciennes du monde.

Bourgas est une région très populaire l’été. Les touristes peuvent ainsi profiter des nombreux villages au bord de mer, profiter des sources thermales, profiter de la vie nocturne très animée ou encore se détendre sur ses plages dorées. Le vin de cette région est également très célèbre, et reconnu au niveau international.

La région de Bourgas est également très développée au niveau industriel. La région abrite le plus grand port maritime de la Bulgarie.

Au niveau immobilier, la région de Bourgas profite bien sûr de l’effervescence du marché immobilier bulgare dans son ensemble.

La hausse des prix est cependant nettement plus faible que dans le reste du pays. On constate ainsi une hausse des prix dans le secteur immobilier de 33,47% (depuis 2015 – 3éme trimestre 2021). La hausse des prix dans les logements anciens est très forte (46,95% sur cette période), mais les logements neufs sont en revanche assez boudés (18,78% de hausse sur la période). La tendance se confirme d’ailleurs sur les douze derniers mois, puisque sur une année glissante, le prix des logements neufs n’a progressé que de seulement 2,10% (contre 11,10% pour les logements anciens).

Ruse

La région de Rousse est située dans le nord-est de la Bulgarie. La région concentre de nombreux hôtels, des restaurants, des cafés ou encore des boîtes de nuit. Mais la région est également connue pour être un carrefour de transport paneuropéen.

Cette région regorge d’attractions touristiques. On y trouve notamment des églises rupestres, une forteresse médiévale de Cherven, des trésors anciens, des canyons, des vallées fluviales pittoresques, des parcs naturels ainsi que des sites touristiques très populaires dans la région.

La ville de Ruse est située dans cette région. La ville est reconnaissable par son architecture urbaine datant du 19éme siècle.

On constate une hausse générale des prix dans le secteur immobilier de 47,10% depuis 2015. La hausse semble davantage bénéficier aux logements anciens (avec une hausse de 50,70% sur cette période), tandis que la hausse des prix des logements neufs reste plus modérée : seulement 25,71%.

La hausse des prix reste aussi spectaculaire depuis un an, avec une hausse des prix de 6,20% sur une année (6,70% pour les logements anciens et 3,50% pour les logements neufs).

Stara Zagora

La région de Stara Zagora est l’un des centres culturels les plus importants de Bulgarie. C’est l’une des plus anciennes villes de toute l’Europe.

La région de Stara Zagora attire chaque année de nombreux touristes. 

La région est d’une beauté absolument époustouflante. La beauté naturelle de la région ne manque pas : chutes d’eau, falaises, forêts ou encore gorges profondes. On peut également y découvrir la vallée des rois thraces, qui comprend notamment les vestiges de la ville antique.

La région est également riche en sources minérales, ce qui explique ainsi le développement des spas ou des établissements de santé dans la région.

C’est une région fortement industrialisée. La région est plutôt bien desservie, grâce à son réseau ferroviaire qui relie la région à plusieurs villes européennes.

On constate une forte hausse des prix dans le secteur immobilier depuis 2015. Sur la période 2015 au 3éme trimestre 2021, la hausse des prix atteint les 49,55%. La hausse des prix semble davantage toucher les logements anciens avec une hausse des prix de 56,50% sur cette période, tandis que la hausse des prix est plus modérée sur les logements neufs (47,75%). La hausse des prix semble se poursuivre, car sur les douze derniers mois, on constate encore une hausse des prix de 7,30%.

Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier en Bulgarie ?

La Bulgarie reste à ce jour, le pays de l’Union Européenne le plus pauvre. Le SMIC bulgare est très faible : seulement 311,89 euros (2021), en forte hausse depuis son adhésion dans l’Union Européenne. Le coût de la vie est encore plus faible que dans le reste de l’Union Européenne. Un couple marié expatrié français peut vivre correctement avec moins de mille euros par mois. Ce faible coût de la vie attire bien sûr des expatriés. 

La beauté du paysage bulgare est époustouflante. La Bulgarie devient peu à peu, une destination très populaire l’été. On y trouve notamment des touristes russes, allemands, hongrois à la recherche de plages dorées. 

Certaines régions, comme la région de Varna ou encore la région de Bourgas, offrent des perspectives de développement importantes. Ce sont des régions très touristiques. On constate que la hausse des prix reste encore plus faible que dans la ville de Sofia.

Au niveau des prix, malgré la forte hausse des prix depuis 2015, les prix dans l’immobilier sont encore plus faibles que dans le reste de l’Union Européenne. On peut acheter un appartement dans la capitale pour moins de 1300 euros le mètre carré, tandis qu’il est encore possible d’acheter un appartement (ou une maison individuelle) pour environ 600 euros le mètre carré dans certaines villes bulgares. Les prix à Varna ou Bourgas restent encore très faibles, en comparaison avec d’autres stations balnéaires françaises (par exemple).

Les logements anciens semblent profiter davantage de la hausse des prix du secteur immobilier que les logements neufs.

Pour plus d’informations, et si vous êtes intéressé par un investissement en Bulgarie, n’hésitez pas à me contacter pour des conseils personnalisés ou pour mettre sur pied une stratégie d’investissement adaptée à votre profil.

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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