17.70% de hausse sur les 12 derniers mois de l’année ! C’est la hausse extraordinaire des propriétés immobilières aux USA sur les 12 derniers mois. L’agence Zillow (site spécialisé dans les annonces immobilières) s’attend encore à une hausse tout aussi spectaculaire de 11.70% sur les 12 prochains mois.
L’immobilier a le vent en poupe aux USA.
Ce n’est pas le premier dossier que je consacre à l’investissement locatif aux USA. Dans ce dossier, je vous propose d’étudier toutes les options avec un guide spécialement consacré à l’investissement immobilier aux USA.
Je vais vous dévoiler mon avis personnel sur l’investissement immobilier aux Etats-Unis, ainsi que la nouvelle tendance en termes d’investissement aux USA.
Disclaimer : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Tout rendement suppose un risque. Plus le rendement est élevé, plus le risque est important. Les performances passées ne préjugent en rien les performances futures. Pour une expertise personnalisée, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de vingt années d’expérience.
Sommaire
- Pourquoi investir dans l’immobilier aux USA ?
- Où investir dans l’immobilier aux USA ?
- Dans quels types de biens faut-il investir dans l’immobilier aux Etats-Unis ?
- L’investissement dans un terrain aux USA, la future tendance ?
- Comment acheter un bien immobilier aux USA ?
- Emprunter pour financer l’acquisition d’un bien aux USA ?
- Investir dans l’immobilier en direct ou bien via une société (LLC, Corp,…) ?
- La fiscalité de l’immobilier aux USA : les taxes sur l’immobilier
- Nos conseils pour bien investir dans l’immobilier aux USA
- Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier aux USA ?
Pourquoi investir dans l’immobilier aux USA ?
L’investissement immobilier aux USA attire de nombreux investisseurs. Il est vrai que la situation actuelle semble être très attractive pour les investisseurs.
Les investisseurs profitent des avantages comme :
- Le taux de change est très attractif (au 18 septembre, 1 euro = 1.17539 USD). Fort pouvoir d’achat.
- La législation américaine est très favorable aux investisseurs immobiliers. En tant qu’investisseur locatif, vous bénéficiez d’une protection contre les mauvais payeurs ou les squatteurs (expulsion des mauvais payeurs rapide, système de “credit rating”).
- Un investissement aux USA est un gage de confiance, vous pouvez investir dans la première puissance économique mondiale.
- Les USA autorisent les investissements étrangers.
- Fort rendement locatif (les besoins locatifs des jeunes Millennials poussent les loyers à la hausse)
Pour plus d’informations, je vous invite à consulter cet article consacré à l’investissement aux USA.
Où investir dans l’immobilier aux USA ?
Investir aux USA dans l’immobilier dans la ville de Cleveland
28.60% de hausse sur les 12 derniers mois de l’année. Mais malgré cette hausse extraordinaire, le marché immobilier à Cleveland réserve encore des surprises intéressantes pour les investisseurs locatifs puisqu’une propriété immobilière s’échange à un prix moyen de 96 455 USD (environ 82 000 euros).
Evolution des prix dans la ville de Cleveland : (source)
Orlando
En moyenne, sur les 12 derniers mois de l’année, le prix d’une propriété immobilière à Orlando a progressé de 16,40%. Une propriété immobilière se négocie à un prix moyen de 315 152 USD. La demande locative reste forte.
Evolution des prix dans la ville d’Orlando : (source)
Miami
D’après l’indice Zillow, en moyenne, sur les 12 derniers mois de l’année, le prix d’une propriété immobilière dans la ville de Miami a progressé de 13.90%. La ville de Miami semble moins profiter de la hausse généralisée des prix depuis quelques mois que le reste du pays. Un véritable ralentissement, mais il faut bien comprendre qu’à Miami, une propriété immobilière se négocie à un prix largement supérieur au reste du pays avec un prix moyen de 423 793 USD (environ 360 000 euros).
Evolution des prix dans la ville de Miami : (source)
Houston (Texas)
Sur les 12 derniers mois de l’année, le prix d’une propriété immobilière dans la ville de Houston au Texas a progressé de 16.50%. Une propriété immobilière se négocie à un prix moyen de 231 326 USD (environ 197 000 euros).
Evolution des prix dans l’immobilier dans la ville de Houston au Texas : (source)
Dallas
La ville de Dallas semble être très attractive pour les investisseurs locatifs avec une hausse des prix dans l’immobilier de 21% sur les douze derniers mois (source). Les experts immobiliers s’attendent à une hausse des prix de 18,6% sur les douze prochains mois. Une hausse des prix spectaculaire, d’autant qu’une propriété immobilière se négocie déjà à un prix plus élevé que la moyenne nationale. Une propriété immobilière se négocie en moyenne à un prix de 320 045 USD (environ 273 000 euros).
Las Vegas
La progression des prix reste spectaculaire dans la ville de Las Vegas. On constate une hausse généralisée des prix dans l’immobilier de 23,30% sur les douze derniers mois. Une propriété immobilière se négocie en moyenne à un prix de 364 753 USD (environ 310 000 euros).
Evolution des prix dans le secteur immobilier dans la ville de Las Vegas : (source)
Dans quels types de biens faut-il investir dans l’immobilier aux Etats-Unis ?
Une maison individuelle
Pas de frais HOA, mais par en revanche, il faudra tout gérer vous-même. Une maison individuelle n’offre pas un rendement locatif élevé. Le prix d’une maison individuelle est très élevé et les loyers ne sont pas en adéquation avec le prix de la propriété.
Peu recommandé pour un investissement locatif.
La Town home (maison mitoyenne)
La maison mitoyenne offre un bon rendement sur capital. La forte demande locative pousse le prix des loyers à la hausse. Dans des zones urbaines sinistrées, les banques restent encore réticentes à financer des propriétés immobilières, on trouve encore des propriétés à des prix attractifs. Le rendement locatif est très bon. A Cleveland, avant charges et impôts, on peut tourner autour de 10 – 11% de rentabilité.
Recommandé pour de l’investissement locatif aux USA.
Un appartement (le Condo)
Les frais de maintenance d’un appartement dans un complexe résidentiel sont assez élevés. Il faut tout d’abord payer les frais HOA (Home Owner Association) qui est en quelque sorte l’équivalent des charges de copropriété. La taxe sur la propriété (équivalent de la taxe foncière) est assez élevée dans certaines villes (comme Miami par exemple).
La taxe est revalorisée chaque année par la municipalité en fonction de la valeur commerciale de la propriété immobilière.
Méfiez-vous également de la santé financière de la Condo Association (le syndic de copropriété).
Le règlement de copropriété impose de nombreuses restrictions (parfois locatives). On n’a pas le droit de faire grand chose. Tout est soumis à autorisation.
Peu recommandé (sauf exceptions) pour de l’investissement immobilier aux USA.
Un immeuble
Prévoir un investissement important (plusieurs centaines de milliers de dollars au minimum).
Pas de frais HOA. Vous restez le maître des lieux et vous pouvez donc imposer vos propres conditions locatives.
Un vieil immeuble supposera mécaniquement de l’entretien au fil des années mais il permet également de diversifier ses locataires contrairement à une maison individuelle.
Recommandé pour un gros investissement. Prévoir une LLC par immeuble (pour une meilleure répartition des risques).
Investir dans le crowdfunding immobilier
Meilleure répartition des risques grâce à une diversification de votre investissement.
Rendement locatif beaucoup plus faible.
Recommandés pour les investissements faibles (moins de 50 000 USD).
L’investissement dans un terrain aux USA, la future tendance ?
Pourquoi investir dans un terrain ?
Voilà une forme d’investissement qui a le vent en poupe aux USA. Depuis 1990, on constate une forte hausse des prix dans ce secteur. Les chiffres le prouvent… Depuis 1990, l’investissement dans les terrains a surperformé tous les investissements boursiers avec un rendement annuel moyen de 11.5%.
Tout rendement suppose un risque, plus le rendement est grand plus le risque est important. Par conséquent, vous ne tolérez pas le risque : n’investissez pas dans les terrains!
Un investissement dans un terrain offre un bon compromis entre le risque et le retour sur investissement (ROI).
L’investissement dans un terrain est nettement moins volatile que n’importe quel autre actif financier. Le prix d’un terrain ne semble pas corrélé avec les indices boursiers.
Cycle d’investissement court (moins de 3 ans)
930 millions d’hectares de terrains non développés aux USA. Une surface extraordinaire de 9.3 millions de km2 s’offre aux investisseurs. On considère que ce marché représente un volume de ventes annuel de 3 000 milliards de dollars américains.
Un investisseur peut acheter un terrain à partir de 40 000 dollars USD.
Comment acheter un bien immobilier aux USA ?
L’agence immobilière : de préférence francophone
Si vous ne maîtrisez pas l’anglais, il est préférable de s’adresser à une agence immobilière francophone. L’agence immobilière pourra ainsi vous assister dans votre démarche d’acquisition, afin de rendre le processus plus simple. Avec une agence immobilière francophone, vous ne risquez pas de perdre votre temps dans les traductions.
La phase de recherche d’un bien immobilier
Pour un investissement locatif aux USA, comme je le détaille un peu plus haut dans ce dossier, il est préférable de s’orienter vers un investissement dans une maison mitoyenne (Town House), plutôt que dans une maison individuelle ou un Condo. Le rendement locatif y est souvent plus élevé. N’investissez pas sans une étude de marché complète. Il vous faut une région dynamique où la demande locative est forte et le marché de l’emploi dynamique. Pour un accompagnement dans votre phase de recherche de bien immobilier, n’hésitez pas à me contacter.
Offre d’achat
En cas de financement bancaire de l’acquisition immobilière, il est préférable d’intégrer une clause d’obtention de prêt bancaire. Dans le cas contraire, vous risquez de perdre votre dépôt de garantie en cas de non-obtention du prêt.
Inspection du bien
Le droit à l’inspection est souvent l’occasion de déceler des problèmes structurels. Si l’inspection révèle un problème d’ordre structurel, une annulation de la vente est envisageable avec un remboursement intégral du dépôt de garantie.
Financement de l’acquisition
Le financement d’une acquisition par emprunt bancaire est envisageable. Il vous faudra compter environ 2 mois pour l’obtention d’un prêt. Pour l’évaluation de la valeur marchande d’une propriété, la banque va lancer une procédure appelée : « Appraisal ».
Le financement de l’acquisition au comptant permet bien sûr de finaliser l’opération rapidement.
Des investisseurs étrangers peuvent parfaitement financer l’opération d’acquisition via un emprunt bancaire. Je détaille les conditions d’accès à l’emprunt bancaire pour les investisseurs étrangers un peu plus bas dans cet article.
Si vous avez besoin de conseils en vue de l’obtention d’un financement bancaire, je vous invite à me contacter. J’attire votre attention que sans apport important au début, pas de crédit à l’étranger.
Finalisation de la transaction
Il est indispensable d’être accompagné par des professionnels de l’immobilier durant votre démarche d’investissement immobilier aux USA. Quelques jours avant la finalisation de la transaction immobilière, la “Title Company” devra fournir des documents relatifs à la vente, comme les documents de vente, le document HUD-1, un acte notarié (appelé également Deed) ainsi que divers documents.
Emprunter pour financer l’acquisition d’un bien aux USA ?
Un investisseur étranger peut tout à fait financer l’acquisition d’un bien aux USA par un prêt bancaire. Une banque commerciale américaine demande généralement un apport d’au moins 35% de la valeur de la propriété. Pour l’attribution du prêt, la banque va tenir compte de votre patrimoine personnel, ainsi que de vos revenus personnels. La durée d’un prêt immobilier varie entre 15 et 30 ans. Le taux d’intérêt est peu avantageux : environ 4.50%.
Une banque française peut parfois financer une opération immobilière à l’étranger. Mais toutes les banques n’accordent pas ce type de prêt. Elles demandent une hypothèque sur un bien immobilier en France, ou bien un nantissement.
Veuillez noter qu’il est assez difficile d’emprunter via une LLC américaine.
N’hésitez pas à me contacter, si vous souhaitez obtenir un accompagnement à l’étranger en vue d’un investissement immobilier. Je dispose d’un carnet d’adresses complet.
Investir dans l’immobilier en direct ou bien via une société (LLC, Corp,…) ?
La LLC
La LLC (Limited Liability Company) est un statut juridique très prisé par les entrepreneurs.
La LLC offre de nombreux avantages. On pourrait assimiler la LLC à la Sàrl française, dans la mesure où la responsabilité des actionnaires est limitée au montant des apports. Mais la LLC offre un avantage indéniable aux entrepreneurs, sauf option fiscale contraire, les bénéfices de l’entreprise sont imposés au niveau de l’entrepreneur. Il n’y a donc pas de double imposition, comme cela peut être le cas par exemple avec une société anonyme où les bénéfices seront d’abord imposés au niveau de la société, avant ensuite d’être imposés au niveau de l’impôt personnel lors de la distribution des dividendes.
On peut former une LLC avec un seul membre, on parle alors dans ce cas de SMLLC (Single Member LLC).
Un étranger peut devenir membre d’une LLC.
Tous les États américains autorisent la constitution d’une société sous forme de LLC. Mais la procédure d’enregistrement varie considérablement d’un état à l’autre. En règle générale, les formulaires d’enregistrement de la LLC sont généralement déposés auprès du secrétaire d’Etat. On peut immatriculer une LLC par l’intermédiaire d’un incorporateur, qui se chargera de réaliser toutes les formalités administratives à votre place. Pour l’immatriculation d’une LLC, il vous faudra fournir des informations nominatives (comme votre nom, votre adresse,…), ainsi que des informations sur l’entreprise (activités principales de l’entreprise, informations sur les actionnaires d’une société,…). L’enregistrement d’une LLC aux USA exige le paiement de frais d’immatriculation. Le coût global d’enregistrement d’une LLC varie considérablement d’un état à l’autre (coût très faible dans l’ensemble, quelques centaines de dollars tout au plus).
L’état du Wyoming est l’état le plus favorable aux USA pour l’immatriculation d’une LLC. L’état du Wyoming offre des avantages indéniables pour les entrepreneurs : protection des actifs, aucun impôt sur le revenu pour les LLC, les actifs de la LLC sont protégées contre une saisie personnelle, les membres de la LLC ainsi que les dirigeants ne sont pas inscrits sur la liste de l’état (respect de la vie privée), nombre de membres illimités, coût d’enregistrement très faible de 100 USD, peu de paperasse, politique libérale de l’état, possibilité de transférer votre entreprise,…
L’état du Delaware est souvent cité sur les forums et d’autres sites spécialisés dans l’entrepreneuriat. Il est vrai que le Delaware est très favorable aux entrepreneurs. Le coût d’immatriculation y est très faible, aucun impôt sur les sociétés si aucune activité réalisée dans l’État, protection de la vie privée,… La législation locale est très favorable aux investisseurs. 67.80% des 500 plus grosses entreprises américaines sont immatriculées dans l’état du Delaware (source). 249 427 LLC se sont formées en 2020 dans cet État, et le Delaware estime que plus de 1,6 million d’entreprises sont déjà immatriculées dans l’État.
D’autres États américains sont également favorables aux entrepreneurs, comme la Floride avec une fiscalité attrayante ou le Nevada par exemple.
Pour un investissement immobilier aux USA, la LLC est un statut juridique très prisé par les entrepreneurs pour plusieurs raisons :
Une LLC garantit le respect de votre vie privée. Cela dépend des états, mais très souvent l’état ne divulgue pas les informations personnelles des dirigeants et des membres de la LLC (comme l’état du Wyoming par exemple). Pour un investissement immobilier aux USA, c’est particulièrement utile quand vous souhaitez préserver votre anonymat.
Une LLC offre une protection de vos biens personnels. Lorsqu’un investisseur immobilier aux USA possède une propriété immobilière à son nom personnel, il s’expose à des risques inutiles et à une responsabilité dans le cas où il serait poursuivi en justice par un locataire ou un tiers. Si le propriétaire est tenu pour responsable par la justice, ses biens personnels, comme sa résidence principale, peuvent être saisis par la justice.
Mais si la propriété immobilière est possédée par une LLC. La LLC offre à l’investisseur foncier une protection supplémentaire. Il y a une séparation entre le patrimoine personnel de l’investisseur et les actifs de l’entreprise. Si la LLC est poursuivie en justice et si elle est condamnée à verser des dommages et intérêts, les actifs personnels du propriétaire ne seront pas saisis par la justice.
Certains propriétaires créent une structure juridique pour chaque propriété immobilière ou pour chaque immeuble de placement qu’ils possèdent. Cela permet de mieux répartir les risques en cas de problème. En cas de saisie, ils ne perdent pas tous leurs avoirs.
La LLC offre également des avantages fiscaux aux investisseurs locatifs, comme les déductions générales qui vous permettent de déduire les dépenses liées à l’exploitation de votre entreprise d’investissement immobilier.
En revanche, il est souvent plus difficile pour un investisseur locatif de souscrire un financement bancaire avec une LLC.
Corporation
Il faut distinguer deux types de structures : la C-Corp et la S-Corp. Bien que les deux types de structures débouchent sur une dissociation très nette entre le patrimoine personnel des investisseurs et le patrimoine de la société.
Les frais administratifs sont plus élevés avec une Corporation (tenue d’une assemblée générale, comptabilité,…).
Il n’y a aucun avantage au niveau fiscal. Les investisseurs locatifs supportent une double taxation des bénéfices. Une première taxation au niveau de l’entreprise (taxation des revenus locatifs, taxation des plus-values,…) et une seconde taxation au niveau personnel (distribution des dividendes, versement de salaires,…).
La Corporation est en revanche un statut juridique prisé en cas de recours au financement bancaire ou bien pour une levée de fonds auprès d’investisseurs institutionnels.
La fiscalité de l’immobilier aux USA : les taxes sur l’immobilier
La fiscalité est complexe aux USA. Il est bien sûr impossible de résumer l’ensemble des conditions fiscales sur un petit article de blog. Chaque situation fiscale est unique. Je vous invite à me contacter si vous souhaitez des renseignements complémentaires.
Impôt sur le revenu aux USA
Un investisseur locatif supporte (si achat direct ou LLC avec distribution directe des bénéfices aux membres) l’impôt sur le revenu sur les revenus locatifs.
L’impôt sur le revenu est soumis à l’application d’un barème progressif, en fonction de l’ensemble des revenus déclarés.
Le taux d’impôt fédéral sur le revenu varie entre 10% et 37%.
Un investisseur locatif peut également avoir à régler un impôt sur le revenu auprès de l’État dans lequel il réside. Chaque État américain a sa propre réglementation en matière d’impôt sur le revenu. Certains états américains n’imposent par exemple pas les revenus personnels, tandis que d’autres états américains imposent les revenus.
Liste des États américains sans impôt sur le revenu : Alaska, la Floride, le Dakota du Sud, le Tennessee, le Texas, Washington, le Nevada ou encore le Wyoming.
Sous certaines conditions, il est également possible de déduire les charges locatives.
Achat direct / LLC / Corp
La fiscalité varie en fonction de la structure d’investissement sélectionnée.
Achat direct ou LLC avec distribution directe des bénéfices = Imposition personnelle
Corporation = imposition au niveau de la société.
Pour plus de renseignements, je vous invite à me contacter.
Impôt sur les sociétés (IS)
Les USA appliquent un impôt sur les sociétés (IS) sur les bénéfices générés par les entreprises. A compter du 31 décembre 2017, le taux IS est défini à 21%.
Veuillez noter également que certains américains imposent également de leur côté un impôt sur les sociétés. Le taux varie en fonction de l’État américain.
Taxe foncière = taxe sur la propriété immobilière
Il n’y a pas de taxe d’habitation aux USA. Par contre, en revanche, un investisseur locatif USA va supporter une taxe sur la propriété, l’équivalent de la taxe foncière.
Le taux est fixé par le county. Le taux varie le plus souvent entre 0,50% et 1,50% de la valeur estimée de la propriété immobilière. La ville de Phoenix impose par exemple un taux de 1,336%.
La valeur estimée d’une propriété immobilière est revalorisée chaque année par le Property Appraiser. Il s’agit d’un élu. Si il souhaite être réélu, il aura donc tout intérêt à limiter au maximum la revalorisation de l’ensemble des propriétés dans son comté. Cela varie beaucoup, mais généralement, la valeur estimée par le Property Appraiser tourne autour de 70% de la valeur réelle du bien sur le marché immobilier.
Avant d’acquérir une propriété immobilière, vous pouvez consulter en accès libre la valeur estimée de la propriété immobilière, ainsi que le montant des taxes prélevées pour la propriété que vous souhaitez acquérir.
La convention de non double imposition signée entre la France et les USA
Si votre investissement locatif génère des revenus locatifs aux USA, vous devrez alors déclarer ces revenus fonciers auprès de l’autorité fiscale américaine. Si vous êtes résident fiscal en France, vous devrez également reporter ces revenus sur votre feuille de déclaration d’impôt sur le revenu.
En revanche, vous ne serez pas taxé une seconde fois en France grâce à la convention fiscale signée entre la France et les USA.
Nos conseils pour bien investir dans l’immobilier aux USA
Méfiez vous des frais HOA
Les frais HOA (Home Owner Association) correspondent aux charges de copropriété.
La plupart des appartements à Miami ou dans d’autres grandes villes américaines sont fournis avec tout un tas de services : piscine, salle de gym,…
Mais il faut savoir que les frais HOA sont parfois très élevés. A tel point, qu’il est même difficile de revendre une propriété immobilière à un prix correct.
Une étude de Trulia a révélé que les frais HOA s’élèvent en moyenne à 331 dollars américains par mois en 2015. Les frais HOA sont généralement plus élevés avec les appartements situés dans les complexes résidentiels comportant beaucoup d’unités ou encore dans les immeubles anciens.
Comme cette propriété immobilière en vente pour 155 000 dollars USD. L’appartement semble très attractif. Il est situé à seulement quelques mètres de la plage de Miami Beach. Studio de 33M2, situé dans un complexe résidentiel avec piscine. Appartement en bon état. Les frais HOA pour cet appartement sont fixés à 654 USD par mois (près de 8 000 USD par an !). A cela, vous devez rajouter la taxe foncière (2399 dollars USD en 2020, environ 200 dollars par mois).
Souscrivez une assurance catastrophe
L’assurance catastrophe est très importante pour sécuriser votre investissement immobilier aux USA. Si vous envisagez d’investir dans une propriété immobilière (maison, appartement) située dans une région sujette à des catastrophes naturelles, comme des tornades, des ouragans, des tremblements de terre, des inondations, des incendies de forêt, l’assurance catastrophe est indispensable.
La taxe sur la propriété est revalorisée chaque année
La taxe sur la propriété est revalorisée chaque année. La taxe est calculée sur la valeur estimée de la propriété immobilière.
Le taux de la taxe sur la propriété est également fixé par la municipalité (jusqu’à 2.5 % de la valeur estimée de la propriété).
Pour plus d’informations, je vous invite à lire cet excellent article.
Carte des états avec la plus forte taxe sur la propriété aux USA :
Investir dans l’immobilier aux USA en toute confiance avec un agent immobilier Realtor
Un agent immobilier certifié par l’agence Realtor est un véritable gage de confiance. L’agence se charge non seulement de vérifier que l’agent immobilier a bel et bien sa licence officielle d’agent immobilier (indispensable pour exercer), mais les agents immobiliers partenaires de cette agence s’engagent à un code de l’éthique et suivent régulièrement une formation.
Je connais bien le marché immobilier américain. Je suis en contact avec des partenaires locaux. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez des conseils ou une prestation complète d’accompagnement en vue d’un investissement locatif aux Etats-Unis.
Attention aux changements non autorisés par la HOA
Ne vous attendez pas à être informé lors de votre démarche d’acquisition d’un problème persistant entre le syndic de copropriété (le Condo Association) et le propriétaire actuel de l’appartement qui vous intéresse. Il est de votre responsabilité de vous renseigner sur les problèmes en temps voulu, sinon dans le cas contraire vous risquez d’hériter des problèmes lorsque vous prendrez possession de la propriété.
Le propriétaire a-t-il apporté des changements à la propriété sans obtenir l’autorisation de la Home Owner Association (HOA) ? Si ces changements ne sont pas conformes aux règles du syndic, vous risquez d’en supporter les conséquences financières en tant que nouveau propriétaire.
Gestion des conflits par la HOA
Avant d’acquérir une propriété, on vous recommande de fortement vous renseigner auprès de la HOA pour connaître la gestion des litiges. Comment la HOA gère la résolution des litiges, est-ce qu’il y a des sanctions appliquées en cas de désaccord ou en cas d’entorse aux règles de la HOA ? N’hésitez pas à vous renseigner pour connaître les éventuelles poursuites judiciaires impliquant la HOA.
Certaines HOA n’hésitent pas à saisir une propriété immobilière, par exemple, en cas de retard de paiement. Il faut connaître les modalités de règlement, ainsi que les éventuelles pénalités de retard.
Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier aux USA ?
L’investissement dans l’immobilier via une LLC est l’option la plus sérieuse pour un investisseur locatif. La LLC offre une protection adéquate de votre patrimoine personnel. Avec une LLC, les bénéfices de l’entreprise sont automatiquement considérés (sauf option spéciale au niveau fiscal) comme distribués aux membres de la LLC. Les membres de la LLC ne supportent donc pas une double taxation des bénéfices. La gestion via une LLC est plus simple.
Pour un investissement locatif, il est préférable d’éviter les maisons individuelles où le rendement locatif est trop faible. Un investissement dans une Town house semble assez rentable.
La dernière tendance consiste à investir dans un terrain aux USA dans le but de le revendre avec une forte plus-value quelques mois ou quelques années plus tard. Des sociétés se sont spécialisées dans ce marché : elles vendent des propriétés immobilières en subdivision et investissent dans l’aménagement de la zone. Les investisseurs revendent ensuite la propriété avec une forte plus-value, parfois au bout de quelques mois. Comme tout investissement, plus le rendement est important, plus le risque est important. Les performances futures ne préjugent en rien des performances passées. Pour une expertise sur votre projet aux USA, vous pouvez me contacter.
Pour sécuriser votre investissement immobilier aux USA, un accompagnement par un professionnel est souvent requis. Préférez les agents immobiliers certifiés Realtor, ainsi que les agences immobilières francophones.
Méfiez-vous également des syndics de copropriétés (HOA). Les règles en matière de résolution de conflits diffèrent beaucoup d’un syndic à un autre. Certaines HOA prévoient par exemple l’application de pénalités en cas d’entorse aux règles de la HOA. Consultez l’ensemble des litiges impliquant la HOA, ainsi que les éventuelles poursuites judiciaires. Certaines HOA peuvent appliquer des règles totalement absurdes, comme l’interdiction d’un animal de compagnie par exemple.
N’hésitez pas à me contacter, si vous souhaitez obtenir de plus amples renseignements ou une expertise sur votre projet aux USA.
