Avec un prix au mètre carré qui tourne autour des 10 000 euros, Paris est actuellement l’une des villes les plus chères au monde. La hausse des prix a été absolument spectaculaire au cours des dernières années avec une hausse moyenne de 4.3% des prix par an depuis le début des années 1960. Faut-il pour autant investir dans le secteur immobilier à Paris ? Quels sont les atouts de Paris, et aussi les risques ? Nous allons tout vous dévoiler dans cet article.
Disclaimer : Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement, financier, juridique ou fiscal. L’investissement immobilier comporte des risques, y compris la perte potentielle de capital, et il n’y a aucune garantie que l’investissement générera des revenus ou une appréciation du capital. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les opinions, estimations et projections exprimées dans cet article sont celles de l’auteur à la date de publication et sont susceptibles de changer sans préavis. Ni l’auteur ni le site web hébergeant cet article ne sauraient être tenus responsables des décisions d’investissement prises sur la base des informations présentées ici. Les conditions du marché immobilier à Paris peuvent varier considérablement en fonction de nombreux facteurs, et investir dans l’immobilier à Paris devrait être fait avec prudence et diligence. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.
Les principaux avantages d’investir dans l’immobilier à Paris
1 – Plus de 500 000 étudiants dans la région parisienne avec 17 universités publiques
La ville de Paris est régulièrement considérée comme l’une des villes les plus attractives au monde pour les étudiants. Chaque année, le classement de l’agence britannique Quacquarelli Symonds : “World’s Best Student Cities” classe la ville de Paris en tête du podium, devant d’autres grandes villes européennes. Dans son classement 2024, la ville de Paris est pour cette année classée à la sixième place derrière Londres, Tokyo, Séoul, Melbourne et Munich, mais devant d’autres grandes villes mondiales comme Sydney, Berlin ou encore Zurich. La ville de Paris et l’ensemble de la région parisienne regroupent 17 universités publiques et on estime au total à près de 500 000 étudiants, ce qui est bien sûr considérable et de nature à stimuler le secteur immobilier à Paris.
2 – Une hausse des prix de 4,30% par an (en moyenne) depuis 1960
Une étude récente (publiée en 2020) estime que la hausse des prix dans le secteur immobilier à Paris atteint environ 4,30% par an sur la période 1960 – 2020, ce qui est bien sûr considérable. Cette hausse des prix semble d’ailleurs s’être intensifiée depuis le début des années 1990, et il est clair qu’elle est de nature à stimuler les investisseurs et les investissements locatifs à Paris.
3 – Une très forte densité de population au km²
Paris est actuellement l’une des villes les plus peuplées en Europe si on tient compte de son aire urbaine. La ville compte en effet une population de près de 2,1 millions d’habitants en 2022, d’après les derniers chiffres de l’Insee et sans tenir compte de la population urbaine, soit une densité spectaculaire de 20 000 habitants au km². Cette forte densité est bien sûr de nature à alimenter la hausse des prix dans le secteur immobilier à Paris, dans la mesure où les propriétés immobilières disponibles sont justement de plus en plus rares.
4 – Une ville prestigieuse avec un fort potentiel touristique
La ville de Paris s’impose comme une destination incontournable en Europe pour tous les touristes chinois. Avec le développement de la Chine (et probablement dans le futur de l’Inde), la ville de Paris est bien positionnée pour attirer chaque année les nombreux touristes asiatiques qui débarquent chaque année en Europe pour visiter quelques-uns des plus beaux monuments européens. Rien qu’en 2022, la ville de Paris a accueilli plus de 40 millions de touristes, ce qui est bien sûr considérable et de nature à stimuler l’investissement immobilier à Paris.
5 – Plusieurs dispositifs dans le secteur immobilier destinés à stimuler le développement de l’immobilier en France
Le dispositif Pinel ouvre la voie à un programme complet de défiscalisation dans le secteur immobilier à Paris. Ce programme est par ailleurs complété par divers programmes d’assistance ou d’aide à la rénovation. Notons par ailleurs le statut fiscal LMNP (Loueur meublé non professionnel).
Les principaux risques d’investir à Paris
Vers une baisse des prix dans l’immobilier à Paris ?
L’année 2024 s’annonce difficile pour le marché de l’immobilier à Paris. Une estimation récente publiée par l’association des notaires du Grand Paris prévoit une accélération de la chute des prix après un recul déjà conséquent d’environ 7% en 2023. Cette tendance à la baisse, qui s’est intensifiée récemment, a vu les prix des logements anciens diminuer en moyenne de 6,8% entre novembre 2022 et novembre 2023, avec une baisse de 6,7% pour les appartements et de 7% pour les maisons (source).
Particulièrement touchée, la capitale voit le prix moyen au mètre carré des appartements anciens passer sous la barre des 10 000 euros en novembre 2023, s’établissant à 9 870 euros, et devrait encore chuter pour atteindre 9 520 euros d’ici mars 2024, ce qui représenterait une décote annuelle de 7,7%. La situation est encore plus critique en petite couronne où les notaires anticipent une chute annuelle des prix de 8,7% pour les appartements et de 9,1% pour les maisons. En grande couronne, la baisse prévue est de 7,2% pour les appartements et de 7,3% pour les maisons.
Cette dégringolade des prix est révélatrice d’une demande faiblissante, exacerbée par un pouvoir d’achat immobilier à Paris en berne, particulièrement en petite couronne où le volume de ventes de maisons a plongé de 35% sur un an à fin novembre 2023. Les difficultés croissantes rencontrées par les acquéreurs pour obtenir des crédits bancaires contribuent à cette situation précaire, marquant un marché immobilier en Île-de-France sous haute tension pour 2024.
Une réglementation dans le secteur immobilier locatif de plus en plus stricte en France
La réglementation de plus en plus stricte dans le secteur immobilier en France est de nature à porter un coup de frein brutal au développement de ce secteur.
La norme RT 2020 augmente les coûts de construction d’environ 10% :
Le secteur de la construction en France fait face à une série de défis significatifs, exacerbés par la complexité des procédures d’obtention des permis de construire et des normes rigoureuses. Le processus de construction, s’étendant sur une durée moyenne de 7 ans, est non seulement long mais également coûteux, en partie à cause des normes strictes comme la RT 2020 qui peuvent augmenter les coûts de construction d’environ 10%.
L’article 55 de la loi SRU impose un quota de 30% de logements sociaux :
L’article 55 de la loi SRU, qui impose un quota de 30% de logements sociaux dans certaines opérations de construction, a des répercussions financières considérables pour les promoteurs et entraîne des surcoûts pour les acheteurs privés dans la mesure où la perte financière subie par le promoteur est tout simplement répercutée sur le prix de vente aux acheteurs privés.
Une instabilité réglementaire notable en France qui impacte lourdement le secteur de l’immobilier locatif en France :
L’investissement dans l’immobilier à Paris est également marqué par une instabilité réglementaire notable. Les dispositifs d’incitation, tels que le Prêt à Taux Zéro et la loi Pinel, ont connu plusieurs révisions, semant l’incertitude parmi les investisseurs et impactant la disponibilité des logements locatifs sur le marché. Cette instabilité est illustrée par l’échec du Prêt avance rénovation (PAR), perçu comme trop complexe et peu accessible.
Par ailleurs, les règles d’urbanisme montrent une rigueur qui peut entraver la densification des centres-villes et la reconversion de bâtiments existants en logements. La loi ZAN, visant à limiter l’artificialisation des sols, est particulièrement critiquée pour son impact préjudiciable sur le développement des zones rurales, signalant un déséquilibre entre les objectifs environnementaux et les besoins en logement.
Il faut également noter que le cadre fiscal et réglementaire dans lequel s’inscrit le secteur du logement en France impose une charge significative sur les acteurs du marché. Avec un éventail de taxes (IFI, taxation des plus-values, taxe foncière, etc.) et une série de réglementations contraignantes affectant les propriétaires-bailleurs (encadrement des loyers, nécessité d’obtenir des autorisations pour louer, etc.), le secteur de l’investissement dans l’immobilier à Paris est fortement impacté, reflétant les tensions entre les intentions politiques et les réalités du marché.
Les alternatives à l’investissement locatif à Paris
La Bulgarie : entrée imminente du pays dans la zone euro
L’immobilier en Bulgarie est fortement stimulé par l’entrée imminente du pays dans la zone euro. Prévue au départ pour le 1er janvier 2024, l’entrée du pays dans la zone euro a finalement été repoussée au 1er janvier 2025. Les investisseurs locatifs en Bulgarie bénéficient d’une fiscalité allégée de seulement 10% d’impôt sur les revenus, 10% d’impôt sur les sociétés et une taxe sur les dividendes de seulement 5%. La Bulgarie a également signé une convention de non double imposition avec la France et plusieurs pays européens.
Pour en savoir plus, je vous invite à consulter l’article consacré à l’investissement sur le marché immobilier en Bulgarie.
Les USA : investissement rural dans l’immobilier
En forte hausse depuis la fin de la crise financière des subprimes, le secteur immobilier aux USA est en pleine effervescence, même si on note toutefois un ralentissement très fort depuis près d’un an. L’investissement dans les zones rurales apparaît également comme une solution d’investissement alternative pour de nombreux investisseurs. Il est possible de dénicher un terrain de plusieurs hectares dans certains états américains tels que le Wyoming par exemple.
Vous pouvez également consulter cet article consacré à l’investissement dans le secteur immobilier aux USA.
L’Indonésie : 10% de taxe sur les revenus fonciers
Une villa “de rêve” se négocie, en moyenne, à partir de seulement 200 000 euros sur l’île de Bali, à seulement quelques kilomètres des plages. L’île de Bali dispose de tous les atouts nécessaires pour attirer les touristes internationaux (européens, chinois). Plus de 16 millions de touristes ont visité l’archipel indonésien en 2019, soit avant la crise sanitaire du Covid-19. Bien que la législation locale n’autorise pas les étrangers à détenir des terrains en Indonésie, il est cependant possible de louer sur une longue période de temps le terrain afin d’y construire la maison de ses rêves. A noter par ailleurs que les revenus fonciers sont taxés à hauteur de 10% par l’administration fiscale indonésienne.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter cet article spécialement consacré à l’achat d’une maison à Bali.
