L’immobilier de luxe en Bulgarie est en plein essor et offre aux investisseurs une variété de possibilités. Que vous recherchiez une villa de luxe, un appartement haut de gamme ou un terrain à bâtir, la Bulgarie a tout ce qu’il faut pour satisfaire vos besoins. Dans ce guide complet, nous allons vous donner un aperçu des différentes options disponibles et des avantages de l’investissement immobilier en Bulgarie. Enfin, nous vous donnerons des conseils pratiques pour vous aider à réussir votre investissement immobilier dans une propriété de luxe en Bulgarie.
Disclaimer : tout investissement comporte un risque de perte de capital partiel ou total. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience.
Pourquoi investir dans l’immobilier de luxe en Bulgarie ?
1 – La Bulgarie attire des ressortissants étrangers fortunés
L’immobilier de luxe en Bulgarie est particulièrement dynamique. Il faut bien comprendre que la Bulgarie est membre de l’Union européenne et de plusieurs organisations internationales telles que l’OTAN. Beaucoup d’investisseurs étrangers, notamment africains ou asiatiques, choisissent donc la Bulgarie comme porte d’entrée pour le marché européen.
La Bulgarie accorde des permis de résidence à des ressortissants étrangers fortunés, ce qui stimule non seulement la demande locale mais également le marché de l’immobilier de luxe.
L’obtention d’un permis de résidence pour investisseur nécessite d’investir une somme d’argent conséquente dans l’économie bulgare. Dans les faits, la plupart du temps, les investisseurs étrangers investissent non seulement des fonds dans l’économie bulgare, mais ils gardent également des fonds pour investir de façon substantielle dans une propriété immobilière de luxe.
2 – La demande locative pour des propriétés de luxe est forte
Il faut bien comprendre que la fiscalité en Bulgarie est très attractive. Le taux d’impôt sur le revenu est défini à seulement 10%, quelquesoit le montant des revenus générés, tandis que l’impôt sur les sociétés est également défini à 10% des bénéfices imposables. Cette fiscalité attrayante attire donc les expatriés fortunés.
Ces expatriés fortunés stimulent le marché locatif local. Ils peuvent bien sûr louer un logement abordable : on peut facilement louer un studio à moins de 300 euros par mois sur la capitale dans un quartier résidentiel correct, mais très souvent leurs capacités financières exceptionnelles leur permettent de louer (ou voire d’investir) dans un logement de luxe (plusieurs milliers d’euros par mois en location).
3 – Forte hausse des prix dans le secteur immobilier depuis 2015
On constate une forte hausse des prix dans le secteur immobilier depuis 2015 en Bulgarie. D’après l’institut national des statistiques bulgares, la hausse des prix atteint le cap des 74,43% (entre 2015 et le 3éme trimestre 2022) en Bulgarie (source).
Voici un petit aperçu de la hausse des prix en Bulgarie et dans les principales villes bulgares (période 2015 – 3éme trimestre 2022) :
| Nom | Hausse des prix (en %) |
|---|---|
| Bulgarie (anciens + neufs) | +74,43% |
| Logements anciens | +80,95% |
| Logements neufs | +63,82% |
| Sofia (anciens + neufs) | +102.30% |
| Logements anciens | +109,99% |
| Logements neufs | +88.82% |
| Plovdiv (anciens + neufs) | +81,55% |
| Logements anciens | +76,23% |
| Logements neufs | +86,43% |
| Varna (anciens + neufs) | +61,51% |
| Logements anciens | +74,63% |
| Logements neufs | +40,26% |
| Bourgas (anciens + neufs) | +49,79% |
| Logements anciens | +71,17% |
| Logements neufs | +22,75% |
| Ruse (anciens + neufs) | +66,10% |
| Logements anciens | +68,11% |
| Logements neufs | +49,36% |
| Stara Zagora (anciens + neufs) | +66,28% |
| Logements anciens | +67,70% |
| Logements neufs | +65,41% |
Bon à savoir :
La hausse des prix semble plus forte durant cette période pour les logements anciens, mais attention car très souvent ces logements réservent de mauvaises surprises à l’achat (mauvaises fondations, logements pas aux normes…) et il vous faudra engager des frais de rénovation et de construction importants.
Comment investir dans l’immobilier de luxe en Bulgarie ?
L’achat d’un terrain de construction en vue de bâtir une maison individuelle
L’acquisition d’un terrain à bâtir est une option recommandée en vue de construire une maison individuelle de luxe. Le marché en Bulgarie reste largement dominé par des constructions anciennes ou neuves de qualité standard, il n’y a donc pas de constructions neuves luxueuses ou c’est encore clairement un marché en cours de développement.
Le coût de la construction en Bulgarie (pour une qualité standard) varie entre 500 et 700 euros par mètre carré, contre plus de 1 400 euros en France. La construction d’une propriété de 200 m² coûte entre 100 000 et 140 000 euros. Pour la construction d’une maison individuelle de luxe, il vous faudra sélectionner des matériaux de meilleure qualité tout en assurant également une meilleure qualité de finition, le coût sera donc légèrement plus élevé.
Il est préférable de rechercher un terrain à bâtir situé proche de la mer (avec vue sur la mer idéalement), vue sur la montagne, sans vis-à-vis, proche des commodités (supermarchés, centres commerciaux, écoles, cliniques) et idéalement situé dans une grande ville.
Achat d’une maison individuelle :
Une maison individuelle avec vue sur la mer et à quelques mètres seulement de la côte coûte entre 2 et 3 millions d’euros. Pour ce prix, vous pouvez profiter d’une maison située sur un terrain très vaste, avec une vue imprenable sur la mer.
Exemple d’une propriété de luxe :
Cette propriété exceptionnelle est un havre de luxe et de détente. La construction a été faite avec une attention particulière aux matériaux écologiques et à l’harmonie avec la nature environnante. Le terrain total de 12 884 m² offre une vue magnifique sur la mer et les vignobles, et la proximité de l’aéroport est un atout considérable. Il y a 19 chambres, chacune avec sa propre identité et son propre caractère. La propriété est équipée d’un système HVAC moderne et de 300 mètres de plage isolée. C’est un endroit idéal pour des événements spéciaux en plein air, des retraites de yoga ou des thérapies artistiques. En bref, cette propriété est une évasion cinq étoiles de la réalité. Son prix : 3,7 millions d’euros ! Pour en savoir plus, vous pouvez découvrir l’annonce de vente ici.
Achat d’un appartement de luxe
Pour l’acquisition d’un appartement de luxe, il vous faudra être attentif aux détails suivants : sécurité de l’immeuble, normes de construction, proximité des centres commerciaux, qualité des matériaux de construction, vue dégagée sans vis-à-vis, proximité des stations de métro et des différentes commodités (pharmacies, salles de gymnastique, écoles, parcs d’enfants). Il vous faudra investir au moins 500 000 euros dans un appartement de luxe (environ 3500 euros par mètre carré).
Exemple d’une propriété de luxe :
Cette propriété immobilière est l’appartement idéal pour vivre dans l’un des quartiers résidentiels les plus privilégiés et prestigieux de la capitale. Cet appartement offre des espaces spacieux et une distribution bien pensée, avec un salon, une salle à manger et une cuisine au premier niveau, et trois chambres à coucher avec salle de bains et toilettes au deuxième niveau. Les grandes terrasses à chaque étage offrent un espace supplémentaire pour profiter de la vue. L’immeuble est situé dans le quartier Est sur la rue Joliot Curie, à proximité des centres commerciaux, des stations de métro, des jardins d’enfants, des écoles, des supermarchés, des pharmacies et des salles de sport. Construit selon les normes modernes les plus élevées, le bâtiment est divisé en une partie bureau et une partie résidentielle avec des entrées séparées et des parties complètement indépendantes. Le prix est de 1,49 millions d’euros hors TVA.
Terrain avec vue sur la mer, où ?
L’acquisition d’un terrain avec vue sur la mer est également une solution à envisager en vue d’investir sur le marché immobilier bulgare. Le littoral bulgare est surnommé la “Sunny Beach” par les anglophones. Le climat y est particulièrement agréable, notamment en été. Le climat à Sunny Beach est continental avec des étés chauds et des hivers frais. La température moyenne est similaire à celle du littoral italien de l’Adriatique du Nord. Juillet est le mois le plus chaud avec 28°C et janvier le plus froid avec -1°C. L’hiver va de décembre à février avec des journées à quelques degrés au-dessus de zéro et la neige tombe rarement. Le printemps, de mars à mai, est doux et ensoleillé. L’été, de juin à août, est chaud et ensoleillé, mais peut être entrecoupé par des averses ou orages. L’automne, de septembre à novembre, est doux et ensoleillé avec des nuits fraîches.
Il est possible d’acquérir des logements neufs (sur catalogue) à moins de 80 000 euros dans des résidences sécurisées. Pour l’acquisition d’un terrain de luxe, avec accès direct sur une plage, il faut compter (minimum) quelques centaines de milliers d’euros (très variable suivant la superficie).
Exemple d’une propriété immobilière :
Situé dans la petite station balnéaire de Byala, ce terrain offre une excellente opportunité d’investissement. Cette propriété est idéale : elle dispose d’une surface vaste idéale pour aménager un parc paysager donnant un accès direct à la mer (environ 2,2 hectares de terrain, dont notamment 1,7 hectare de terre forestière adjacente). La côte sablonneuse et la plage relativement basse offrent une vue imprenable sur la mer. La propriété est située à mi-chemin entre Obzor et Byala et se trouve à 50 et 70 mètres de l’autoroute Varna-Bourgas, offrant ainsi un accès facile aux aéroports des deux villes. Le terrain est mis en vente pour 3,5 millions d’euros hors TVA (soit un prix d’environ 159 euros par mètre carré).
Le budget consacré à la construction ou la rénovation d’une propriété immobilière
Pour la construction ou la rénovation d’une propriété immobilière de luxe, il vous faudra prévoir un budget conséquent pour l’aménagement paysager, l’aménagement intérieur et extérieur, le choix des matériaux, l’utilisation de produits de haute qualité, l’installation des systèmes électriques et hydrauliques, l’agrandissement des pièces, l’installation d’une solution de sécurité (alarme), la construction d’une piscine (idéalement couverte), des systèmes d’automatisation et d’éclairage extérieur. Ce sont ces petits détails qui vont transformer votre bien en une propriété de luxe fortement recherchée par les vacanciers ou les expatriés !
La FAQ de l’immobilier de luxe de la Bulgarie
Est-ce qu’un étranger peut acheter une propriété immobilière en Bulgarie ?
Depuis 2008, la législation bulgare n’impose pas de restrictions sur les achats immobiliers des étrangers. Un étranger peut donc légalement devenir le propriétaire d’une propriété (appartement, maison, terrain) en Bulgarie.
Quel est le meilleur endroit pour acheter une propriété de luxe en Bulgarie ?
La ville de Sofia (la capitale) est incontournable pour investir dans le marché immobilier bulgare. Elle offre une grande qualité de vie : centres commerciaux, parcs naturels, boutiques de luxe, nombreux services de proximité, hôpitaux et cliniques privées, écoles internationales.
Quel est le budget nécessaire pour acheter une propriété de luxe en Bulgarie ?
Le budget nécessaire pour acquérir une propriété de luxe en Bulgarie varie en fonction de la situation géographique du bien (proximité des plages, montagnes, voisinage…), la surface habitable de la propriété, la qualité des matériaux utilisés lors de la construction, la surface du terrain, l’aménagement paysager ainsi que d’autres critères. Il faut généralement compter au moins 500 000 euros pour acquérir une propriété de luxe en Bulgarie.
Comment rentabiliser sa propriété immobilière de luxe ?
Les propriétés situées dans la capitale sont davantage sollicitées par les expatriés et les touristes. Les propriétés (les mieux valorisées) sur AirBNB sont commercialisées à hauteur de 150 euros par nuit (en basse saison) et 250 euros par nuit (en haute saison). Les propriétés les plus recherchées sont généralement situées dans le quartier d’Oborishte, dans le centre-ville de Sofia. La location à long terme est également une option à envisager.
Conclusion : faut-il investir dans l’immobilier de luxe en Bulgarie ?
Le marché immobilier bulgare est dynamisé par la fiscalité de la Bulgarie. De nombreux investisseurs et entrepreneurs, notamment russes, sont attirés par la faible fiscalité de la Bulgarie et ils utilisent la Bulgarie comme une porte d’entrée dans l’Union Européenne. Le marché de l’immobilier du luxe est fortement dynamisé par cet afflux d’investisseurs.
On constate également une forte hausse des prix dans le secteur immobilier en Bulgarie depuis 2015. L’ensemble des propriétés immobilières a pris plus de 74,43% de valeur depuis 2015 (et jusqu’au 3éme trimestre 2022).
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus sur l’investissement dans l’immobilier de luxe en Bulgarie.
Vous pouvez également consulter les guides suivants :
Expatriation en Bulgarie : le guide et pourquoi est-ce intéressant ?
Investir dans l’immobilier en Bulgarie : dans quel quartier acheter à Sofia en Bulgarie ?
