Les villes en France comptent plus de 3 millions de places de stationnement. Peu de gens le savent, mais investir dans une place de parking peut souvent représenter une excellente opportunité sur le long terme pour des investisseurs qui souhaitent réaliser un petit investissement tout en s’assurant une très forte rentabilité. Les places de parking offrent dans certaines villes des rendements attractifs et réguliers. Dans cet article, nous allons vous dévoiler une technique d’investissement utilisée avec succès par de nombreux entrepreneurs, ainsi que quelques conseils pour s’assurer une rentabilité optimale.
Disclaimer : tout investissement comporte un risque de perte de capital partiel ou total. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Nous attirons également votre attention sur le fait que les données statistiques mentionnées dans cet article ne sont pas mises à jour en temps réel. N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus.
Le TOP 5 des villes pour investir dans une place de parking
Bon à savoir :
Le classement des meilleures villes pour investir dans une place de parking est issu de l’article paru sur le site d’annonce spécialisé Seloger. Nous attirons votre attention sur le fait que le taux de rentabilité global peut évoluer dans le futur. Plusieurs facteurs sont à prendre en considération avant d’investir dans une place de parking, tels que le prix de vente moyen, la rentabilité brute globale, le nombre de places de parking, le nombre de véhicules ou encore le loyer mensuel moyen.
1 – Strasbourg
Taux de rentabilité global : 10,40%
Loyer mensuel (moyen) : 83 euros
Prix moyen global d’une place de parking : 9 600 euros
La ville de Strasbourg est l’une des villes les plus attractives (début 2023) au niveau de l’investissement dans des places de parking. Bien que la ville ne dispose que d’une population totale de 277 250 habitants (2015), la ville regorge d’opportunités dans le marché des places de parking. Les rues de la ville sont déjà globalement assez étroites et les places payantes sur voirie sont assez rares (13 800 places payantes sur voirie et 10 000 places en parking public). Le prix moyen global d’une place de parking est d’environ 9 600 euros, pour un loyer mensuel de 83 euros, soit un taux de rentabilité global d’environ 10%. Le quartier du centre Robertsau dispose des places de parking les moins chères de la ville de Strasbourg avec un prix avoisinant les 7 000 euros.
2 – Saint-Etienne
Taux de rentabilité global : 7,10%
Loyer mensuel (moyen) : 50 euros
Prix moyen global d’une place de parking : 8 436 euros
La ville de Saint-Etienne offre également un excellent taux de rentabilité brut (7,10%) et le prix moyen global d’une place de parking est plutôt faible (8 436 euros). En revanche, il faut savoir que la métropole de Saint-Etienne, offre plus de 2 200 places de stationnement sur ce que la municipalité appelle les “parcs relais du territoire”, ce sont généralement les parcs relais en libre accès (accès 24h/24) ou bien les parcs relais gratuits avec titre de transport. Cette offre gratuite limite donc considérablement le potentiel locatif d’une place de parking.
3 – Grenoble
Taux de rentabilité global : 6,80%
Loyer mensuel (moyen) : 77 euros
Prix moyen global d’une place de parking : 13 530 euros
La ville de Grenoble semble offrir (d’après les statistiques Seloger) un taux de rentabilité brut de 6,80%, pour un loyer mensuel moyen de 77 euros. Une place de parking se négocie en moyenne à un prix de 13 530 euros. A ce jour, la commune dispose de 8 500 places de stationnement (pour une population totale de 160 649 habitants). Bien que la municipalité ait fait le choix à une époque de proposer une tarification plus attractive pour la communauté, un article paru dans FranceTVInfo révèle que stationner est un véritable parcours du combattant. Non seulement, les habitants font face à une hausse drastique des tarifs de stationnement, mais en plus on constate une baisse du nombre de places de stationnement disponibles sur la voirie.
4 – Montpellier
Taux de rentabilité global : 6,60%
Loyer mensuel (moyen) : 79 euros
Prix moyen global d’une place de parking : 14 300 euros
Montpellier est l’une des villes françaises ayant connu la plus grande croissance démographique ces trente dernières années. La ville attire chaque année des étudiants grâce à un pôle universitaire très dynamique. Il s’agit aujourd’hui de la troisième ville étudiante la plus dynamique en France. Le taux de rentabilité brut d’une place de parking (selon Seloger) dans cette ville atteint les 6,60% pour un investissement total de 14 300 euros (en moyenne).
5 – Marseille
Taux de rentabilité global : 6,30%
Loyer mensuel (moyen) : 99 euros
Prix moyen global d’une place de parking : 18 900 euros
Le taux de rentabilité brut atteint les 6,30% dans la ville de Marseille pour un investissement total de 18 900 euros (selon les prix SeLoger). Le prix d’une place de parking varie entre 12 000 et 32 000 euros suivant l’arrondissement. Les arrondissements situés près du Vieux Port sont actuellement les plus chers (jusqu’à 32 000 euros par place de parking dans le 7éme arrondissement), tandis que les places de parking situées dans le nord de Marseille sont nettement plus abordables (entre 12 000 et 17 000 euros en moyenne).
Pourquoi investir dans une place de parking ?
1 – Peu de risques locatifs
Une place de parking est un investissement globalement peu risqué, par comparaison avec d’autres formes d’investissements locatifs comme la location d’appartement par exemple. Les dégradations sont quasi-inexistantes, il y a peu d’impayés et la gestion locative est réduite au maximum. Pour simplifier encore un peu plus la gestion, il est possible d’externaliser la gestion locative à des agences spécialisées.
2 – Un investissement initial très faible
Le prix d’une place de parking varie suivant la ville, l’emplacement, la surface et le potentiel locatif. A Paris, il faut compter en moyenne 32 000 euros, mais le montant est beaucoup plus faible dans d’autres villes françaises, comme à Marseille où le prix moyen est de seulement 19 000 euros.
Voici un exemple des prix moyens d’une place de parking :
Paris : 32 000 euros
Bordeaux : 30 000 euros
Lyon : 24 000 euros
Marseille : 19 000 euros
Aix-en-Provence : 24 000 euros
3 – Un marché dynamique dans les plus grandes villes de France
Le marché des places de parking connaît une croissance spectaculaire dans la plupart des grandes villes de France, dont notamment les villes de Paris et Marseille. La France, n’est cependant pas le seul marché économiquement viable, puisqu’une étude de marché réalisée par le cabinet Mordor Intelligence révèle que le marché de la location des places de stationnement devrait connaître une croissance spectaculaire dans le monde, avec une croissance globale annuelle de 10,30% sur la période 2021-2026. Alors que le marché ne représentait qu’un volume d’activité de seulement 3,52 milliards de dollars en 2020, celui-ci devrait dépasser le cap des 6,48 milliards de dollars d’ici 2026. Le marché asiatique étant le marché le plus dynamique, ce qui est logique vu l’accroissement rapide de la population dans les grandes métropoles asiatiques.
Bon à savoir :
Le stationnement des deux-roues est payant à Paris depuis le 1er septembre 2022. Les propriétaires de moto (sauf les deux-roues électriques) doivent donc désormais payer pour stationner dans les rues. Cette nouvelle règle stimule considérablement le marché de la location de places de parking à Paris.
4 – Une fiscalité attractive
Pour les places de parking détenues par des propriétaires privés, il est nécessaire de déclarer l’ensemble des revenus perçus au titre de la location d’une place de parking sur votre feuille de déclaration d’impôt sur le revenu. La valeur de la place de parking est également comptabilisée au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il faut également s’acquitter de la taxe foncière chaque année. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter.
5 – Une gestion simplifiée
Il est clair qu’une place de parking nécessite beaucoup moins de gestion locative, par comparaison avec un appartement ou une maison. Il y a peu de frais d’entretien avec une place de parking et les impayés sont très rares. Il faut néanmoins se charger du nettoyage collectif des parties communes, la sécurité (caméra de surveillance), l’entretien de l’ascenseur / monte-charge ou encore l’entretien des parties communes.
Conseils pour investir dans une place de parking
1 – Élargir son périmètre de recherche
Il ne faut pas hésiter à élargir son périmètre de recherche afin de rechercher des places de parking disponibles dans d’autres villes ou quartiers résidentiels plus dynamiques. Le site Seloger.com (spécialisé dans les annonces immobilières) regroupe près de 4 800 annonces de places de parking en vente dans toute la France, dont plus de 2 200 uniquement dans la région île de France.
A titre d’exemple, le taux de rentabilité brut constaté dans la ville de Paris est beaucoup plus faible que dans d’autres villes de Province comme Strasbourg. Cela ne signifie pas pour autant que la ville de Paris est moins intéressante, car il faut également considérer le risque de vacances locatives qui est plus élevé dans des petites villes.
2 – Évaluer le taux de demande locative
Il est important d’évaluer le potentiel locatif d’une place de parking. Les professionnels utilisent habituellement les facteurs suivants : nombre de places de parking disponibles dans le quartier résidentiel, nombre d’habitants (et donc le nombre estimé de véhicules en service), prix moyen de la location, prix moyen d’une place de parking et revenu moyen de la population locale.
Le revenu moyen de la population locale peut être estimé à partir des données publiques, tandis que les autres informations sont disponibles directement auprès de chaque municipalité.
3 – Préférez les places de parking avec un accès traditionnel
Les places de parking accessibles à partir d’un monte-charge sont beaucoup plus chères que les places de parking traditionnelles. Les ascenseurs peuvent tomber en panne régulièrement et il faut également participer aux frais d’entretien. Ces places de parking peuvent également dissuader d’éventuels locataires claustrophobes.
4 – Attention aux prix trop faibles !
Il faut évaluer, avec précision, l’ensemble des charges locatives inhérentes à la place de parking : frais de copropriété et taxe foncière. Il faut prendre soin du parking : nettoyage des parties communes, sécurité, investissement dans un portail automatique, entretien du monte-charge… Ce sont des frais qui sont partagés entre tous les investisseurs. Il faut bien comprendre qu’un prix de vente trop faible cache souvent des charges de copropriété trop élevées. Les professionnels estiment qu’au-delà de 30 euros par mois de frais de copropriété, il est préférable de laisser passer son tour !
FAQ pour investir dans une place de parking
Est-ce rentable d’investir dans une place de parking ?
La rentabilité d’une place de parking varie considérablement selon l’emplacement du parking et la demande locative. La ville française la plus sollicitée étant bien évidemment Paris. Une place de parking dans cette ville se loue en moyenne à 160 euros par mois, mais les tarifs varient beaucoup suivant l’emplacement de la place de parking.
Ce n’est cependant pas dans cette ville que le taux de rentabilité semble le plus élevé actuellement, car un article récent paru dans SeLoger révèle que le taux de rentabilité le plus élevé en France se situe dans la ville de Strasbourg avec un taux global de 10,40% pour une rente mensuelle de 101 euros par mois (en moyenne). Globalement, le taux de rentabilité global varie entre 4,7 et 10,40% en France (taux brut avant impôt). Les taux les plus élevés constatés sont dans les villes de Strasbourg, Saint-Etienne, Grenoble et Montpellier tandis que les taux les plus faibles constatés se trouvent dans les villes de Paris, Lyon et Aix-en-Provence.
Les quartiers résidentiels parisiens les plus denses et les moins desservis en place de stationnement sont les plus chers, comme le quartier du Marais par exemple. Il vous faudra cependant débourser au moins 15 000 à 120 000 euros (en moyenne) pour acquérir une place dans la capitale parisienne. D’autres aspects doivent être également considérés comme les frais de gestion locatifs ou encore le taux d’inoccupation.
Comment gérer le paiement des loyers et la sélection des locataires?
Une place de parking est un bien immobilier comme un autre, il est donc essentiel de réduire le risque d’impayés au maximum. Pour cela, on vous recommande fortement de mettre en place des critères de sélection des locataires. Il est impératif de s’assurer que vous connaissez les informations financières avant de les autoriser à louer votre place de parking (feuilles de déclaration d’impôt sur le revenu, bulletins de paie…).
Le contrat de location doit également mentionner l’ensemble des termes juridiques indispensables pour la location : montant du loyer, date de versement, modalités de versement, frais supplémentaires, sanctions éventuelles en cas de retards de paiement, modalités de résiliation de contrat.
Il est sans doute préférable d’utiliser un système d’encaissement par carte bancaire automatisé via un TPE par exemple pour faciliter la gestion des transactions et des paiements en ligne. Il peut être utile également d’envoyer des notifications automatiques aux locataires qui n’ont pas réglé leurs loyers dans les délais.
Quels sont les critères à prendre en compte pour évaluer le rendement d’un investissement dans une place de parking ?
Il y a plusieurs critères à prendre en compte avant d’investir dans une place de parking, comme l’emplacement de la place de parking (proche des transports publics et des zones densément peuplées), la demande locative (les zones très fréquentées ont tendance à avoir une plus grande demande et à offrir un meilleur rendement), la durée de l’investissement (frais d’entretien réduits), les coûts d’entretien (frais de nettoyage, sécurité, maintenance) ou encore les revenus locatifs.
Quels sont les risques liés à l’investissement dans une place de parking ?
Avant d’investir dans une place de parking, il faut également être conscient des risques associés à ce type d’investissement. Cet investissement est généralement beaucoup moins risqué qu’un investissement immobilier traditionnel (appartement, maison), mais un investisseur peut néanmoins être confronté à certains risques.
Tout d’abord, la demande locative évolue en fonction de l’offre et la demande. Dans certaines villes, la demande est largement excédentaire, comme dans la ville de Paris, ce qui a tendance à tirer les prix vers le haut, mais dans d’autres villes de province, la demande locative n’augmente pas de façon significative. Très souvent, la demande locative évolue également en fonction de la politique de la municipalité (élargissement des parkings gratuit).
Votre place de parking peut par exemple être vandalisée ou endommagée, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires pour la réparer. La réglementation en vigueur concernant les places de parking peut changer à tout moment, ce qui peut affecter la rentabilité de votre investissement. Le prix des places de parking peut fluctuer en fonction des conditions du marché et des facteurs externes.
Pour en savoir plus :
Pour plus d’informations sur l’investissement dans un parking, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine.
