Investir au Brésil le meilleur moment pour l’immobilier?

Investir au Brésil n’est pas sans risque mais également sans réelles opportunités.

Dès qu’on fait allusion au Brésil, on pense tout de suite au football, au tourisme et aux nombreux carnavals organisés dans le pays.

Le Brésil une destination qui possède de multiples atouts :

• Elle possède une grande superficie, des sites naturels et des villes gigantesques.
• Pour les passionnés de la nature, le Brésil propose la visite du parc National d’Iguaçu où se trouvent les magnifiques chutes d’Iguaçu. Un site qui fait partie des sept merveilles du monde.
• Les grandes villes du Brésil, Rio de Janeiro et São Paulo, attirent de nombreux visiteurs chaque année.
• Des touristes choisissent de visiter le Brésil pour ses divers sites touristiques et ses villes phares. Ils y découvrent également une autre culture, des paysages magnifiques et une population conviviale.
• Le Brésil est reconnu comme étant la huitième économie mondiale.

Le Brésil a également des inconvénients non négligeables mais sources d’opportunités :

L’insécurité et la criminalité sont une réalité du pays. Le gouvernement tente d’endiguer ce fléau. Les interventions musclées de l’armée et de la police en témoignent.

A cela le pays a récemment rencontré une grande crise économique qui a eu un impact considérable sur le marché immobilier.

À cause de cette crise, certains biens immobiliers sont vendus à des prix très bas mais où et comment?

Est-ce le moment idéal pour investir dans l’immobilier?

Nous allons tenter de répondre à ces questions.

La situation économique et du marché de l’immobilier au Brésil

Avant 2015, l’économie brésilienne était à la fois prospère et prometteuse. Ce pays a connu une croissance extrêmement rapide. Mais récemment, le Brésil a subi une grande crise qui a ébranlé son économie. Cette crise fut amplifiée par une crise politique. Le pays a connu une énorme récession économique.

Suite à cette crise, le prix des biens immobiliers a chuté considérablement. Afin de relancer l’intérêt des investisseurs à s’implanter dans le pays, le gouvernement a adopté certaines réformes.

Désormais, la procédure d’achat de biens immobiliers au Brésil a été simplifiée. Les mesures de restrictions au Brésil pour l’investissement étranger qui ont été imposées aux investisseurs étrangers n’ont plus lieu d’être. Ils peuvent procéder à l’achat d’un bien, qu’ils soient résidents ou non-résidents du pays. Cette mesure est soumise à une seule dérogation, les biens situés dans les milieux ruraux et à proximité des zones frontalières sont réservés aux résidents brésiliens.

Le besoin en logement est en pleine croissance dans le pays. Les investissements dans le secteur touristique sont encouragés fortement par le gouvernement.

La demande en résidence touristique, en résidence de luxe et en résidence de vacances est en constante augmentation au Brésil.

 Le gouvernement brésilien a aussi incité les retraités ayant un salaire dépassant un certain montant à s’implanter dans le pays. L’apparition de ces besoins en logement contribue à favoriser le secteur immobilier.

Même si le prix des habitations est actuellement assez bas, certains experts affirment que le coût de ces biens immobiliers va augmenter, voire même, doubler au cours des prochaines années.

Pour vous assurer un meilleur retour sur investissement lors de la revente du bien, assurez-vous d’acheter un bien dans un secteur prisé en développement ou touristique.

 Cela vous aidera à obtenir une meilleure plus-value.

L’emplacement du bien est également un élément important si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif. Si le bien est localisé dans un secteur prisé, vous obtiendrez de meilleurs loyers.

Les villes où acheter de l’immobilier au Brésil

• Rio de Janeiro

Cette grande ville du Brésil vient récemment de relancer l’industrie pétrolière, en procédant à la vente de pétroles pré-salifères. Ce processus va de nouveau relancer l’économie du pays. Il va engendrer la construction de diverses plates-formes pétrolières et d’autres infrastructures.

Cette avancée dans le secteur pétrolier, le secteur immobilier va connaître un bel essor. L’exploitation du gisement pétrolier va être à l’origine de l’arrivée de plusieurs travailleurs qualifiés. Les nouveaux arrivants seront sûrement à la recherche d’une propriété  de prestige.

Rio de Janeiro attire également de nombreux touristes, ce qui fait que le besoin dans le secteur immobilier au Brésil est omniprésent.

• La location d’un logement entier à Rio de Janeiro :

Source : https://www.airbnb.fr/rooms/plus/17865987?source_impression_id=p3_1573111114_3oMWb3lyM3KSuTwG

Ce superbe appartement se situe dans une zone très appréciée de la ville de Rio de Janeiro. L’avantage avec cette habitation est qu’elle se trouve aussi à proximité de la plage de Copacabana. Elle est proche des lieux publics comme : les restaurants, les cafés, les magasins ou de plusieurs lieux de divertissements.

Cette résidence est composée d’un charmant coin-repas, d’une cuisine élégante et d’une chambre confortable. Elle a été aménagée avec un style moderne agrémenté d’une décoration très artistique.

Le prix de la location de cet appartement est de 50 euros/nuit.

A titre d’exemple, rentabilité à Rio de Janeiro en airbnb  :

on trouve des 50 m2 dans des agences immobilières sur internet autour de 200000 euros tout compris (notaire, frais d’agence…).

Sur des taux d’occupation de 33% à 50%, vous dépasserez rarement plus de 4% nets. L’immobilier à Rio de Janeiro n’est pas réellement intéressant pour la rentabilité. C’est le même phénomène sur Sao Paulo malheureusement. Il faudra aller ailleurs ou chercher uniquement la valorisation du bien.

N’oubliez-pas que le salaire moyen à Rio Janeiro est de l’ordre de 500 euros, il n’est pas possible de pratiquer des prix « délirants » dans le locatif. On le voit dans le prix des locations sur Airbnb, nous sommes très loin des prix de Paris par exemple en locatif.

• La location d’une chambre privée avec un lit

Source : https://www.airbnb.fr/rooms/20782347?source_impression_id=p3_1573111956_IWKQ4iaaRvg5KxDU

Cette superbe habitation se situe dans un environnement assez cosmopolite de Rio de Janeiro. Elle se distingue par son architecture et son design. Pour profiter de cette résidence, il faut débourser 24 euros/nuit.

Ce logement se trouve près de la plage, des boulangeries, des banques, des bars et des restaurants. Situés dans un quartier sûr et surveillé en permanence, les résidents n’ont pas de soucis à se faire côté sécurité.

Cette habitation est dotée d’une belle cuisine, d’une connexion Wi-Fi et d’une télévision par câble. L’espace nuit dispose d’un lit double très confortable.

• Sao Paulo

Cette grande ville du Brésil ne cesse de se métamorphoser. On y compte environ 21 millions d’habitants. Le coût de la vie y est moins cher et l’ambiance de vie y est plus agréable.

• Un logement entier

Source : https://www.airbnb.fr/rooms/2428558?source_impression_id=p3_1573113093_o%2FDZVa%2FUiwYJDE6t

Ce loft est à la fois confortable et moderne. Il dispose d’un lit king-size, d’un canapé convertible et d’une cuisine équipée. Cette habitation est aussi dotée d’un système de chauffage, d’une climatisation et d’une connexion Wi-Fi. Ce logement est accessible pour 33 euros/nuit.

• Un appartement entier

Source : https://www.airbnb.fr/rooms/10380025?source_impression_id=p3_1573113713_evbNgo5%2FyHiokvMy

Cette habitation est accessible pour 23 euros/nuit.  Elle peut accueillir deux locataires. Elle dispose d’un coffre-fort, d’une chambre, d’un lit et d’une salle de bain. Elle bénéficie d’un service de conciergerie disponible 24h/24. Les locataires profitent d’un parking gratuit, d’une climatisation et d’une connexion Wi-Fi. La piscine est à la disposition des résidents.

En résumé sur le locatif dans les grandes villes au Brésil :

Vous le voyez par vous même se loger ne coûte pas réellement cher au Brésil pour un étranger.

On peut s’offrir de très jolis appartements à des prix qui dépassent rarement 50 euros la nuitée autour de Copacabana à Rio par exemple.

Avec un prix des logements sur Rio et Sao Paulo qui atteint assez facilement 3000 à 4000 euros du m carré dans l’ancien.

La fiscalité au Brésil sur les revenus générés sera en moyenne de 15%.

Vous devinez rapidement que la rentabilité nette va pas être forte dans les grandes villes brésiliennes.

La fiscalité des revenus fonciers au Brésil

• La convention de non double imposition

Toutes les personnes domiciliées en France sont tenues de déclarer leurs sources de revenus qu’ils soient perçus sur le sol français ou sur un sol étranger. En principe, même les revenus provenant de l’étranger sont également imposables en France, qu’ils soient rapatriés ou non. Toutefois, cette obligation est sujette à une dérogation. Pour les pays ayant signé une convention de non double imposition, la double imposition n’a plus lieu d’être. La France et le Brésil ont conclu ce type d’accord.

• La plus-value en cas de revente de biens au Brésil

Grâce à la convention de non-double imposition, l’investisseur sera seulement tenu de s’acquitter de l’impôt sur la plus-value au Brésil du bien dans le pays où celui-ci se situe. Il ne sera pas obligé de s’acquitter de la même taxe en France.

• Les revenus locatifs

Pour les non-résidents qui investissent dans l’immobilier locatif au Brésil, ils n’ont qu’à payer une taxe forfaitaire fixée à 15%.

Mais il faut être vigilant, car le revenu de location perçu par les non-résidents pour les biens immobiliers situés dans les territoires à faible taux d’imposition sera soumis à un taux spécial. Celui-ci est évalué à 25%.

• Les impôts des non-résidents

Même si l’investisseur ne réside pas toute l’année au Brésil, il peut être soumis au système fiscal brésilien. Tous les biens immobiliers situés sur le sol Brésilien sont soumis au système fiscal du pays. Dans ce contexte, les investisseurs étrangers doivent s’acquitter de l’impôt sur leurs revenus de source brésilienne. Cette obligation est valable pour les professionnels détenant un VISA temporaire ou permanent. Ils sont imposés au même titre qu’un résident fiscal brésilien.

• La taxe relative à l’acquisition immobilière

À la suite d’une acquisition immobilière, l’investisseur est tenu de payer l’Imposto de Transmissao de Bens Imoveis – ITBI. Le prix de cet impôt dépend de la ville dans laquelle le bien se situe. Il est à noter que le tarif de cette taxe ne doit pas excéder de 2% de la valeur de la transaction. Son paiement doit être effectué lors de l’inscription du bien au Registro Geral de Imoveis – RGI. Avant d’engager cette procédure, l’investisseur étranger non résident devra s’inscrire à la Recette Fédérale Brésilienne. Cette institution lui délivrera un Cadastre de Personne Physique – CPF.

Comment acheter de l’immobilier au Brésil

• L’avantage d’acheter un bien immobilier au Brésil

Depuis quelques années, investir dans l’achat d’un bien immobilier au Brésil a séduit un grand nombre d’étrangers. C’est parce que diverses propriétés sont mises en vente dans le pays. Elles sont vendues à des prix très intéressants. Lorsqu’on fait la comparaison avec le prix des biens immobiliers en France, le coût d’achat d’une maison au Brésil est assez bas. Le pays est considéré comme le nouvel Eldorado sud-américain.

Plusieurs facteurs incitent les investisseurs étrangers à s’implanter au Brésil. En plus des prix intéressants proposés pour l’achat d’un bien, il y a aussi l’allègement des procédures d’acquisition de bien immobilier pour les étrangers. L’administration brésilienne a fait en sorte de faciliter les procédures d’achat et de limiter les restrictions d’achat pour les étrangers.

Désormais, les investisseurs étrangers profitent d’un système fiscal très avantageux. Les non-résidents ont la possibilité de bénéficier de réductions d’impôt. À cela s’ajoute une taxe à l’achat de 0%.

Les investisseurs sont libres de disposer pleinement du bien immobilier qu’ils viennent d’acquérir puisque les habitations sont vendues en pleine propriété au Brésil.

• Les facteurs à prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier au Brésil

• Définir le type de maison à acheter

Il est toujours important de définir le type de bien que vous recherchez, avant de vous lancer dans l’achat. Visualisez l’habitation dans laquelle vous souhaitez investir. Quel est le style d’habitation que vous recherchez ? Souhaitez-vous acheter un studio, un appartement ou une maison individuelle ? Voulez-vous que la résidence ait une piscine, un jardin ou un garage ?

Il faudra aussi prendre en compte la future utilisation du bien. Est-ce que la maison sera une résidence de vacances ou une résidence destinée à une location ? Si vous l’achetez en vue de la mettre en location, vous devrez accorder une grande importance à sa localisation. Il sera plus facile de tirer profit d’une habitation située près des lieux publics, d’un aéroport ou dans un quartier très recherché.

En définissant préalablement l’habitation que vous souhaitez, acheter vous permettra de définir le budget nécessaire.

• Procéder à la visite de la résidence

Pour avoir une vue sur les propriétés disponibles au Brésil, vous pouvez vous référer à Internet. Cependant, ce n’est pas suffisant. Afin d’éviter de tomber sur de mauvaises surprises, il est toujours conseillé de procéder à une visite des lieux. Des vendeurs peu scrupuleux peuvent utiliser des pratiques douteuses pour mettre en valeur des biens immobiliers. Certains sont tentés de mettre des photos très valorisantes de leurs biens, mais lorsque vous regardez de plus près, la réalité ne concorde pas forcément avec les clichés mis en ligne.

En procédant à une visite des lieux, vous saurez si le bien est vraiment conforme à vos attentes. Vous serez mieux familiarisé à l’environnement local. En visitant plusieurs habitations, vous trouverez aisément la résidence idéale.

• Faire une comparaison des prix

Avant d’acheter un bien immobilier en particulier, procédez à une comparaison des prix. Renseignez-vous sur la moyenne des prix des maisons dans les alentours de la zone que vous aurez choisie. Cela vous permet d’avoir une idée sur le tarif des habitations de la région. C’est aussi un moyen d’éviter que des agences profitent de votre méconnaissance des prix pratiqués dans la région pour vous vendre une résidence à un prix exorbitant.

• Se renseigner sur la situation du bien

Avant de conclure un quelconque contrat, renseignez-vous sur la situation réelle du bien. Tout d’abord, si vous avez un doute sur l’intégrité de l’habitation, demandez l’expertise d’un professionnel, comme un architecte. Il vous informera si elle recèle un vice caché. Si vous souhaitez également entreprendre des travaux de rénovation, il vous conseillera sur la faisabilité des travaux.

Ensuite, informez-vous si le vendeur est réellement le propriétaire du bien en question. Assurez-vous qu’il soit vraiment le seul détenteur de la résidence. Enfin, vérifiez qu’il dispose des dossiers nécessaires pour conclure légalement la vente.

• La procédure d’achat

Que vous soyez un retraité ou un investisseur, la procédure d’achat est toujours la même. Il faudra :

• Avoir un CPF L’obtention du CPF ou Cadastro de pessoa física est cruciale. Ce document équivaut à la Sécurité Sociale Américaine. Il permet d’avoir un réel aperçu de votre vie. Il regroupe vos antécédents judiciaires et bancaires. Il est requis :

• L’achat d’une maison ;
• L’ouverture d’un compte bancaire ;

Pour l’acquérir, vous pouvez vous rendre auprès de l’ambassade brésilienne de votre pays de résidence.

• Procéder à la vérification juridique

Lorsque vous aurez trouvé la propriété idéale, il faudra procéder à certaines vérifications. C’est pour vous assurer que le vendeur possède réellement les documents nécessaires pour la vente du bien. Demandez-lui le titre de propriété. Cela vous permet d’avoir une vue globale sur les propriétaires de la résidence durant les 20 dernières années. C’est aussi l’occasion de vérifier que l’habitation a été construite de manière légale. 

Informez-vous également si la propriété est soumise à une dette quelconque.

Pour les biens en cours de construction ou pas encore construits, procédez à la vérification du statut légal du constructeur. Il est aussi possible d’inspecter les documents liés à la propriété.

• Conclure un contrat de vente

Une fois les vérifications effectuées, si vous êtes motivé à acheter le bien immobilier, il faudra conclure un compromis de vente (contrato de compra e venda). Pour enclencher la vente, il faut procéder à un dépôt de garantie. Son montant varie en fonction de l’accord des parties prenantes. Il varie de 10 à 25 % du prix total du bien. Le nom de l’acompte est « sinal ». Le reçu du paiement équivaut à un avant-contrat. 

• L’importance de se faire accompagner par un professionnel

Pour l’acquisition d’une résidence au Brésil, il est important de se faire accompagner par des professionnels comme un avocat ou un notaire. Ils disposent des connaissances nécessaires pour vous conseiller.

Un avocat ou un notaire peut vous aider à comprendre les procédures à suivre. Il décèlera aisément les potentiels vices des papiers relatifs au bien.

En tant que professionnel, il fera en sorte d’inclure des clauses qui vont vous protéger au cas où le vendeur annule la vente au dernier moment.

Pour conclure définitivement la vente, les parties prenantes à la transaction sont obligées de signer un contrat public. La signature devra se faire devant un notaire. Si pour une quelconque raison, l’acheteur ne peut pas se présenter lors de la signature du contrat, il peut se faire représenter par un tiers. Pour cela, il devra lui donne une procuration.

Le contrat devra contenir :

• Les conditions du paiement ;
• Les conditions générales du contrat ;
• Les mesures spéciales convenues entre les deux parties.

Dès que l’étape de la signature du contrat est achevée, il faudra que le vendeur procède au transfert du titre de propriété.

Attention : vous souhaitez devenir résident brésilien en achetant un bien immobilier au Brésil?

L’achat d’un bien immobilier au Brésil n’est pas suffisant pour cela. Il conviendra de créer une société de droit brésilien. A ce jour, le montant du capital devrai d’être au moins 750000 dollars.

Les pièges à éviter avant d’investir au Brésil

• S’engager dans un investissement sans l’aide d’un professionnel

Investir dans l’immobilier à l’étranger n’est pas chose aisée, surtout lorsque vous n’êtes pas familier avec le système administratif et fiscal du pays. Pour réussir votre investissement immobilier au Brésil, faites-vous accompagner par un intermédiaire de confiance pour défendre vos droits. Consultez un professionnel qui comprend le marché local. Il saura vous conseiller sur les lieux les plus prometteurs dans la région et les prix applicables.

L’aide d’un notaire vous sera très favorable. Il procédera aux vérifications nécessaires et inclura des clauses pour vous protéger en cas d’annulation de la vente.

• Acquérir un bien sans l’avoir visité

Pour diverses raisons, vous pouvez être tenté d’acheter une maison sans l’avoir visité préalablement. Certains vendeurs mettent des photos de leurs biens qui ne relatent pas la réalité sur Internet, pour mieux vendre leurs propriétés.

Dans certains cas, la description du lieu de localisation du bien est ambiguë. Il est alors difficile de voir le potentiel réel du bien. Il est impératif de faire la visite des lieux avant de procéder à l’achat. Une fois sur les lieux, vous comprendrez facilement les avantages et les inconvénients de votre future acquisition.

Assurez-vous que votre investissement immobilier au Brésil soit situé à un emplacement intéressant. Sinon, vous aurez des difficultés à le revendre plus tard et à obtenir une plus-value intéressante.

• Signer un contrat sans vérifier les papiers relatifs à la propriété

Avant de conclure le contrat de vente, il est toujours de mise de vérifier les papiers relatifs à la propriété. Plusieurs cas peuvent arriver :

• Le vendeur n’est pas le propriétaire réel du bien ;
• Le vendeur n’est pas le seul propriétaire du bien ;
• Le bien fait l’objet d’une dette.

Tous ces cas ne sont pas à votre avantage. Pour éviter d’être confronté à des mauvaises surprises de ce genre, il faut toujours examiner le titre de propriété d’une habitation avant l’achat.

Conclusion investir au Brésil

Pour diversifier votre patrimoine, vous pouvez investir au Brésil. La procédure d’achat de bien immobilier a été modifiée en vue de faciliter l’implantation des investisseurs étrangers. Ils ne sont soumis à aucune restriction.

Acheter au Brésil de l’immobilier?

Oui, mais… Oui, si vous jouez la valorisation du bien sur les grandes villes.

Mais, ce ne sera en aucun pour la rentabilité (+/- 4% nets avec un taux d’occupation >50% par exemple et une fiscalité à 15% en moyenne) compte tenu des prix au m carré et du montant des loyers compte tenu du niveau de vie au Brésil comme Rio ou Sao Paulo (2000 à 4000e du m dans l’ancien).

Il conviendra sans doute cibler d’autres zones ou d’investir dans des projets commerciaux ou immobiliers en amont par exemple.

Le bon réseau est donc capital pour investir au Brésil!

Par contre, en vous y implantant, vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse, vous pourrez le faire en créant une société. 

L’immobilier au Brésil reste un secteur très prometteur :

Le besoin en logement est un problème très présent. 

Le pays manque ne permanence de 8 millions de logements.

Ce marché de l’immobilier brésilien ne vous semble pas suffisamment attractif? 

Pour investir dans l’immobilier à l’étranger, vous avez le choix entre plusieurs destinations aussi intéressantes les unes que les autres avec leurs risques et les avantages en matière de rentabilité et de fiscalité.

Vous pourriez regarder auxUSA, enHongrieou àBali pour investir dans l’immobilier à l’étranger.

Les opportunités en immobilier aux USA, ma chronique sur BFM :

Les opportunités en immobilier à Bali et en Asie, ma chronique sur BFM :

Je reste à votre écoute pour échanger sur l’immobilier à l’étranger soit via mon chat en direct ou en me contactant avec mon formulaire en bas d’article.

A l’heure actuelle, dans un contexte de COVID, il me semble opportun d’attendre pour l’immobilier au Brésil, je ne peux donc pas vous renseigner plus sur ce pays à ce jour.