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Immobilier à Nashville : maison ou appartement, faut-il investir ?

Immobilier à Nashville : maison ou appartement, faut-il investir ?

Nashville est une ville en plein essor, offrant aux investisseurs de nombreuses opportunités. Mais faut-il s’intéresser à l’immobilier à Nashville ? Quel type d’investissement est le plus rentable : une maison ou un appartement ? Dans cet article, nous examinerons les avantages et les inconvénients d’investir sur le marché immobilier dans la ville de Nashville.

Disclaimer : tout investissement comporte un risque de perte de capital partiel ou total. Cet article ne constitue pas une recommandation d’investissement. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter, je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze ans d’expérience.

Où investir dans l’immobilier dans la ville de Nashville ?

Où investir dans l'immobilier dans la ville de Nashville ?

La zone urbaine de Nashville couvre une superficie totale de 1 362 km² (environ 136 260 hectares). Il est donc difficile de choisir le meilleur quartier résidentiel pour acquérir une propriété immobilière. On vous propose ci-dessous un point détaillé de la situation immobilière dans cette ville. Quels sont les quartiers résidentiels les plus populaires auprès des investisseurs ?

1 – North Nashville

Nom du quartier : North Nashville

Prix moyen dans le quartier : entre 400 000 et 550 000 $USD

Le quartier résidentiel de North Nashville est un quartier prometteur, situé à proximité du centre-ville. Il abrite de nombreux ateliers d’artisans et des boutiques indépendantes. Les lieux de restauration proposent des plats locaux et des bières artisanales. Le quartier est également connu pour le Buchanan Arts District, qui abrite des galeries, des magasins et des restaurants. Vous trouverez également des festivals et des concerts tout au long de l’année.

Le marché immobilier est assez dynamique dans le quartier résidentiel de North Nashville. Une propriété immobilière reste en moyenne 29 jours sur le marché immobilier et globalement les prix ont progressé de 9,9% sur une année. Une propriété immobilière se négocie en moyenne à un prix compris entre 400 000 et 550 000 $USD.

2 – The Nations

Nom du quartier : The Nations

Prix moyen dans le quartier : entre 500 000 et 650 000 $USD

Le quartier se situe dans la zone de West Nashville et est connu pour sa communauté amicale, son ambiance familiale et ses commodités. Le quartier résidentiel de The Nations correspondait autrefois à une ancienne zone industrielle. Depuis l’inondation dévastatrice en 2010, la zone industrielle a été complètement remodelée et la plupart des propriétaires de biens commerciaux ont quitté le quartier. Le marché compte aujourd’hui de nombreuses maisons individuelles ainsi que des lofts et des appartements de grande taille.

Il est facilement accessible au centre-ville de Nashville et à ses attractions, ce qui en fait un endroit très prisé. La croissance rapide de The Nations est due à son bon vivre et à sa proximité avec les amérindiens de la nation Chickasaw. Les habitants peuvent facilement faire du shopping et se restaurer dans le quartier en plein essor. C’est un endroit idéal pour ceux qui recherchent une communauté dynamique et des commodités à proximité.

Les prix explosent dans ce quartier : plus de 39% d’augmentation sur une année ! Il faut environ 590 000 $USD pour s’offrir une propriété immobilière dans ce quartier chic et familial. Le marché est également très dynamique dans la mesure où une propriété immobilière reste en moyenne 39 jours en vente sur le marché immobilier.

3 – Sylvan Park

Nom du quartier : Sylvan Park

Prix moyen dans le quartier : entre 600 000 et 800 000 $USD

Sylvan Park est un quartier résidentiel situé dans le sud-ouest du centre-ville de Nashville. C’est un quartier calme et pittoresque, avec une riche histoire et une atmosphère tranquille. Les résidents peuvent profiter des restaurants, des magasins locaux, des bars et des activités de plein air proposés dans le quartier. La zone est très populaire car elle offre une facilité d’accès aux parcs et aux attractions touristiques de la ville. Les résidents peuvent également profiter de la variété de restaurants et de magasins locaux qui offrent des produits locaux et uniques. Les parcs et les attractions historiques sont également très populaires dans le quartier. Enfin, les rues pavées et les vieilles maisons donnent à Sylvan Park un charme unique qui en fait un quartier prisé des résidents et des visiteurs.

Le quartier de Sylvan Park est un quartier globalement assez huppé. Le prix moyen d’une propriété immobilière est de 700 000 $USD (en hausse de 11,10% sur une année).

4 – Madison

Nom du quartier : Madison

Prix moyen dans le quartier : entre 250 000 et 350 000 $USD

Le quartier résidentiel de Madison à Nashville se trouve dans le nord de la ville, au-dessus de la route Briley Parkway. C’est une ancienne colonie qui a connu une diversité notable au fil des ans. Il est bordé par la rivière Cumberland et abrite un grand parc de logements abordables. Le quartier est très apprécié des familles qui recherchent une communauté sûre et accueillante. Le quartier résidentiel est actuellement l’un des plus abordables de la ville de Nashville (avec un prix moyen de la propriété de 330 000 $USD).

Une propriété immobilière se négocie en moyenne à un prix de 330 000 $USD (en hausse de 26,90%).

5 – Bellevue

Nom du quartier : Bellevue

Prix moyen dans le quartier : entre 350 000 et 550 000 $USD

Le quartier résidentiel de Bellevue à Nashville est un quartier semi-rural situé dans le Tennessee. Le quartier résidentiel de Bellevue à Nashville offre aux habitants et aux visiteurs un environnement calme et paisible, ainsi qu’une variété de divertissements. La grande zone forestière permet à sa population de 79 157 habitants (2013) de profiter d’un cadre environnemental tranquille et agréable.  

Le parc Percy Warner et la rivière Harpeth sont des sites naturels très appréciés des habitants. Le centre culturel hindou offre également une attraction unique pour les habitants et les touristes. Les restaurants offrent une cuisine internationale et des plats locaux, ce qui en fait un endroit idéal pour se détendre et profiter de la gastronomie.

Une propriété immobilière dans le quartier de Bellevue à Nashville se négocie, en moyenne, à un prix d’environ 430 000 $USD.

Pourquoi investir à Nashville ?

Pourquoi investir dans la ville de Nashville ?

Avec une population totale de 692 587 habitants (2018), la ville de Nashville se classe à la 21éme place des villes les plus dynamiques des Etats-Unis. Nous allons voir en détails ci-dessous pourquoi cette ville continue d’attirer toujours plus d’investisseurs locatifs !

1 – Une demande locative en forte augmentation

Nashville est l’une des villes américaines les plus dynamiques. Bien que la ville se classe à la 21éme place au niveau du classement des villes les plus peuplées des Etats-Unis, elle  connaît cependant un taux de croissance de la demande locative très élevé.

La plupart des propriétés situées au centre-ville de Nashville sont déjà louées et il y a clairement une pénurie de logements le long de la rivière Cumberland, ce qui a tendance ainsi à pousser le prix des loyers vers le haut. Dans ce quartier résidentiel, les anciens bâtiments industriels sont reconvertis en boutiques et en lieux de vie nocturne.

On estime que les loyers les plus abordables se situent dans les quartiers de Glengarry ou Hadly Park.

2 – Une ville très étudiante

La ville de Nashville est une ville très active au niveau de l’éducation. Elle compte près de 20 universités dans la région dont notamment la très célèbre université de Vanderbilt University (13 537 étudiants), ainsi que quelques universités locales telles que l’université de Belmont, l’université de l’État du Tennessee ou encore l’université de Lipscomb.

Bon à savoir :

L’université de Vanderbilt facture en moyenne 52 780 $USD par an de frais de scolarité (selon le budget 2020-2021). D’après le classement maintenu par le quotidien Us News, cette université se classe à la 13éme position des plus grandes universités américaines. Il s’agit clairement d’une université prestigieuse et on estime que près de 5 000 étudiants obtiennent chaque année un diplôme (doctorat, licence…).

En quoi cela est-il intéressant dans une perspective d’investissement locatif ?

Il est clair que la présence de plusieurs universités stimule le marché du logement. Les étudiants ont besoin de logements corrects pour se loger, de préférence à proximité de l’université.

Les frais de scolarité de l’université de Vanderbilt attirent également une population étudiante financièrement aisée. L’université de Vanderbilt stimule également le marché de l’emploi local dans la mesure où il s’agit de l’une des meilleures universités américaines.

3 – Excellente qualité de vie

Nashville est une ville vibrante et mélodieuse qui offre une excellente qualité de vie. C’est la capitale de la musique country et un paradis pour les amateurs de musique. Avec plus de 5 000 musiciens actifs et plus de 180 studios de musique, il y a toujours des concerts, des spectacles et des événements musicaux à découvrir. La ville abrite également une variété de musées et de parcs, ainsi que diverses attractions pour tous les âges. L’architecture unique et l’atmosphère festive font de Nashville une destination populaire pour les touristes. Le climat supportable tout au long de l’année est un autre avantage qui contribue à la qualité de vie à Nashville.

Les inconvénients et les risques d’investir à Nashville

Les inconvénients et les risques d'investir à Nashville

1 – Une forte criminalité dans la ville de Nashville

La ville de Nashville a connu une forte hausse du taux de criminalité ces dernières années. La ville est désormais considérée comme l’une des villes américaines les plus dangereuses (dans le TOP 50). Le taux de criminalité est plus élevé que la moyenne nationale, en particulier pour les cambriolages et les vols à main armée. De nombreuses familles quittent désormais la ville de Nashville pour déménager dans un endroit plus sécurisé.

Le taux de criminalité est particulièrement élevé dans certains quartiers résidentiels de la ville de Nashville, tels que le quartier d’Antioche, d’Eastwood, de Cleveland Park, de Talbot’s Corner ou encore de Glencliff.

2 – Une hausse insoutenable des prix immobiliers depuis quelques années

Les prix dans le secteur immobilier ont considérablement augmenté depuis quelques années. Selon Zillow, un site spécialisé dans les annonces immobilières aux Etats-Unis, une propriété immobilière se négocie (en moyenne) à un prix de 450 487 $USD (en hausse de 15,20% sur les douze derniers mois). C’est beaucoup plus élevé que d’autres villes américaines dynamiques comme Dallas (326 938 $USD) ou Atlanta (404 263 $USD).

De tels prix immobiliers rendent l’accès à la propriété immobilière très compliqué pour les familles. Beaucoup de familles souhaitent désormais quitter la ville de Nashville, car elles n’ont plus les moyens financiers de louer un logement décent dans cette ville. Certains agents immobiliers considèrent que les prix de l’immobilier dans cette ville pourraient ne plus augmenter autant à l’avenir.

3 – Il ne s’agit pas d’une destination touristique en vogue

La ville de Nashville est principalement connue pour sa musique country, sa scène musicale, ses bars et les clubs de musique. Elle ne possède pas beaucoup d’attractions touristiques, ce qui peut donc considérablement limiter le développement du tourisme. Ce n’est pas une destination touristique en vogue dans l’État du Tennessee. 

4 – La ville devient surpeuplée

La ville de Nashville est actuellement en pleine expansion et devient ainsi surpeuplée à cause de l’augmentation de la population. La ville a connu une croissance rapide de sa population au cours des dernières années, en raison notamment de l’afflux rapide de nouveaux arrivants attirés par le marché de l’emploi et les opportunités économiques. Cette surdensité de population nuit à la qualité de vie de ses habitants.

5 – Un risque lié aux inondations ?

Avant d’investir dans la ville de Nashville, il faut savoir que cette ville a été frappée en 2010 par des inondations dévastatrices. Les pluies torrentielles ont commencé le 1er mai et ont duré plusieurs jours, provoquant des inondations qui ont submergé des quartiers entiers. Les inondations ont endommagé des milliers de maisons et de commerces, causant des pertes estimées à plus de 2 milliards de dollars.

Conclusion : Faut-il investir à Nashville ?

La ville connaît actuellement une forte croissance démographique et économique. Les prix dans l’immobilier ont considérablement augmenté au cours des dernières années. Mais certains experts immobiliers estiment cependant que la hausse des prix immobiliers pourrait bien ralentir dans le courant des prochains mois.

Avant d’investir dans la ville de Nashville, il faut prendre en compte certains risques inhérents à cet investissement. L’inondation dévastatrice de 2010 reste encore gravée dans les mémoires. La forte criminalité constatée dans la ville de Nashville incite les familles à déménager dans des villes plus sûres.

Pour en savoir plus sur l’investissement aux USA, je vous invite à consulter mon dossier spécialement consacré à l’investissement immobilier USA. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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