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Immobilier
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Réméré la solution pour gagner plus avec l’immobilier?

Réméré la solution pour gagner plus avec l’immobilier?
par cyril jarnias - le 19 janvier 2020

Réméré la solution éviter de vendre son immobilier ou pour acheter de l’immobilier moins cher ?

Avec les taux de crédit très bas, investir dans l’immobilier attire de plus en plus de Français. Le volume des ventes a atteint des chiffres assez élevés en 2018. 2019 devrait continuer de battre des records, on s’endette à 25 ans sous les 1%.

Malheureusement derrière le crédit l’endettement peut être un fléau pour les débiteurs, les statistiques montrent chaque année que plus de 15 000 foyers sont menacés par la vente aux enchères. C’est une issue dramatique qui peut être évitée si le propriétaire adopte les mesures nécessaires pour payer ses dettes.

Le surendettement peut toucher n’importe quel foyer. Plusieurs raisons peuvent être à son origine : le chômage ou un imprévu grave. À cause de ces facteurs, certains ménages ne sont plus en mesure de rembourser leurs emprunts. Ce qui peut être la source d’un problème de surendettement grave.

Lorsqu’on rencontre de grandes difficultés financières, les biens immobiliers peuvent être en grand danger. Pour résoudre le problème de dettes de son débiteur, les créanciers peuvent demander la saisie des avoirs immobiliers. Le propriétaire sera alors dépossédé de ses biens. Il existe diverses alternatives qui évitent au débiteur la saisie de son bien immobilier.

Lorsqu’il n’y a plus aucun recours possible pour résoudre le problème de surendettement, le réméré est une alternative intéressante pour le débiteur mais aussi pour un créancier potentiel de cette dette, découvrons là. 


Sommaire sur le réméré :

  1. Qu’est-ce que le réméré ?
  2. Comment le mettre en place ?
  3. Les solutions alternatives face à des dettes
  4. Conclusion

le réméré

1. Qu’est-ce que le réméré ?

Face à une situation de surendettement, le propriétaire d’une résidence devra opter pour la vente de son bien. Cette alternative lui permet à la fois de rembourser ses dettes et de remettre ses finances à flot. Pour avoir l’opportunité de redevenir le propriétaire du bien immobilier vendu, le propriétaire peut opter pour une vente réméré.

  • Concept du réméré

Le recours au réméré a déjà été utilisé au Moyen-Âge. Son concept est assez simple. À l’instar d’un contrat de vente classique, le propriétaire s’engage à vendre son bien à l’acheteur. Mais une clause différencie le réméré du contrat habituel.

Avec ce type de contrat « réméré », il est mentionné que le vendeur se réserve le droit de reprendre le bien en question. Cette clause n’est valable que si ce dernier rachète le bien et rembourse certains frais.

 

En d’autres termes, si le vendeur décide de reprendre la propriété du bien, en plus du prix d’achat, il devra également payer les frais de réparations entrepris par l’acheteur ainsi que les autres dépenses que ce dernier a engagées dans le cadre de l’entretien du bien en question. Le remboursement de ces frais s’avère nécessaire, car les travaux engagés ont augmenté la valeur de la résidence.

Même si dans la pratique, le contrat du réméré est souvent sollicité dans la vente de bien immobilier, il peut aussi intervenir dans la vente d’un bien mobilier.

  • À qui est destiné le réméré ?

Le réméré est une option qui est souvent utilisée par les personnes en détresse financière.

C’est la solution adaptée aux propriétaires qui :

  • Ne peuvent plus bénéficier d’un crédit bancaire ;
  • N’obtiennent pas de prêt ;

Cette faculté n’est pas restreinte aux personnes physiques.

Cette option est également ouverte :

  • Aux personnes morales ;
  • Aux individus exerçant des professions libérales.

Le réméré est une pratique qui permet d’éviter la saisie judiciaire. Cette alternative aide le vendeur à rentabiliser sa situation financière tout en continuant d’occuper la propriété.

 

  • Quel est l’avantage du réméré ?

En optant pour le réméré, le vendeur peut redevenir titulaire du bien s’il respecte certaines conditions. Les propriétaires qui choisissent cette alternative peuvent obtenir une source de financement sans l’intervention des institutions bancaires.

Grâce à ce procédé, le vendeur dispose d’une source intéressante de financement. Il pourra s’en servir pour rembourser ses dettes.

Après la vente du bien, par l’intermédiaire d’un contrat du réméré, l’ancien propriétaire peut occuper la résidence. Mais pour cela, il devra conclure une convention d’occupation précaire avec le nouveau propriétaire. Bien entendu, l’occupant devra verser une indemnité d’occupation au titulaire actuel de l’habitation. Cet accord permet au vendeur de profiter du bien. Avec ce type de contrat, il  a la possibilité de racheter le bien à tout moment. Mais le recours à ce droit n’est valable que pendant 5 ans. Au-delà de ce laps de temps, il ne pourra plus se prévaloir de redevenir le propriétaire du bien. 

Dans la mesure où l’ancien propriétaire prétend à racheter le bien, il devra restituer son prix d’achat et il sera tenu de s’acquitter des dépenses engagées par l’acheteur pour l’entretien de la propriété. Dans le cas échéant, le nouveau propriétaire détiendra le bien définitivement.


comment mettre en place un réméré

2. Comment le mettre en place ?

Recourir au réméré s’avère très avantageux pour les personnes victimes de sévères problèmes financiers. Ce type de vente est applicable pour les habitations privées, les appartements, les locaux commerciaux, etc. 

Cette alternative permet d’échapper de justesse aux saisies immobilières et à la vente aux enchères du bien. C’est moyen courant pour disposer rapidement de liquidité. Grâce aux fonds obtenus, il sera plus facile pour le vendeur de solder ses dettes. Il disposera d’assez de temps et d’argent pour se remettre à flot et pour retrouver un équilibre financier.

Cette solution temporaire est soumise à une réglementation légale. Pour qu’elle soit valable, le vendeur doit suivre certaines procédures.

Le réméré dispose de certaines spécificités. Son fonctionnement peut être résumé en trois phases.

  • Première phase : La procédure de vente
  • Rechercher l’acheteur

Pour une vente réméré, il faut trouver un acheteur intéressé par votre offre. Il existe des sociétés spécialisées dans ce domaine. Elles se chargent de mettre le vendeur en relation avec des partenaires financiers potentiels.

  • Fixer les termes du contrat

Pour que le contrat soit valide, il faut qu’il soit fait auprès d’un notaire. Les sociétés spécialisées dans ce domaine disposent déjà de ressources humaines qui peuvent encadrer la mise en application de la procédure légale. Elles feront le nécessaire pour que la procédure soit suivie en bonne et due forme. L’accord devra contenir diverses mentions obligatoires, à savoir 

  • La durée du réméré ;
  • Le montant convenu pour l’indemnité d’occupation ;
  • Le prix du bien (il est souvent fixé entre 50 à 70% de la valeur du bien expertisée) ;
  • Les conditions délimitant le rachat futur (Elles sont convenues par les deux parties
  • prenantes) ;
  • La marge de bénéfice de l’acheteur (Elle est délimitée par l’acquéreur du bien. L’acheteur détermine le montant en considérant les dépenses et les risques relatifs au bien.)

Dans le cadre du réméré, l’acheteur est en charge de s’acquitter du prix d’achat du bien et des frais notariés. 

Si le vendeur envisage de séjourner dans le bien immobilier, il devra signer un contrat d’occupation des lieux avec l’investisseur. Cette convention contient :

  • Le prix convenu en guise d’indemnité d’occupation (Il devra s’acquitter de la somme convenue, c’est une sorte de loyer) ;
  • Les modes de paiement (Il est souvent fixé à 1% du prix de vente. L’occupant peut le payer tous les mois. L’indemnité peut également être retenue directement sur le prix d’achat du bien) ;
  • Deuxième phase : Retrouver un équilibre financier

Il faut garder en tête que le réméré est un contrat qui aide le vendeur à retrouver une autonomie financière. Ce contrat permet d’épurer votre situation financière.

Cette phase transitoire est assez avantageuse pour le vendeur. Elle lui permet de disposer de liquide rapidement. Grâce à cette somme d’argent, l’ancien propriétaire du bien pourra rembourser ses dettes.

Il est à noter que l’occupant peut séjourner librement dans le bien en contrepartie du versement d’indemnité d’occupation. Ce versement pourra être perçu soit au début du séjour de l’occupant soit par l’intermédiaire de mensualités.

Durant cette phase, le vendeur fera en sorte de retrouver son autonomie et son équilibre financier. Grâce au réméré, il pourra régler ses dettes auprès de sa banque, ce qui contribuera à renouveler sa capacité d’emprunter.

En guise de caution, certains investisseurs exigent la retenue de l’avance sur le prix du bien. Cet argent devra être confié au notaire. Il servira soit :

  • De garantie en cas de non-paiement ;
  • D’apport personnel en cas de rachat ;

Il faudra que le vendeur et l’acheteur soient bien accordés sur les termes du contrat. Certains investisseurs maintiennent qu’en cas de retard de paiement, l’occupant sera déchu de ses droits. Face à ce genre de situation, le résidant peut faire l’objet d’une expulsion. Il faudra bien relire le contrat avant de s’engager.

  • Troisième phase : l’avenir du bien
  • Le rachat du bien

Cette phase est atteinte lorsque l’occupant du bien s’est acquitté entièrement de ses dettes et qu’il a la possibilité de racheter son ancien patrimoine. À ce stade, le vendeur a remboursé ses emprunts. Il devrait également disposer des moyens financiers pour redevenir propriétaire.

S’il ne dispose pas des moyens financiers nécessaires pour procéder à l’achat du bien, il peut demander un emprunt aux institutions financières. Ayant remboursé ses dettes, il a la possibilité de demander des crédits. Mais cette fois-ci, il ne devra pas demander au-delà de sa capacité d’endettement.

Le droit de rachat est irrévocable. L’occupant pourra toujours racheter son bien dans la période impartie. Étant un titulaire provisoire du bien, l’acheteur ne peut se prévaloir d’être son propriétaire définitif.

L’ancien propriétaire du bien devra s’acquitter du prix de rachat mentionné dans le contrat initial.

  • La vente définitive

La vente à l’amiable du bien est également possible. En optant pour cette alternative, il pourra recevoir la plus-value issue de la vente. L’acheteur lui versera la différence entre le prix de revente et le prix d’achat. 

Le vendeur peut recourir à cette option pour diverses raisons, à savoir :

  • Il ne dispose pas du montant nécessaire pour racheter le bien et qu’il n’a pas obtenu de prêt auprès des institutions financières ;
  • Il souhaite vendre définitivement son bien ;

3. Les solutions alternatives face à des dettes

  • Renégociation de prêt

Même si le taux de l’immobilier est au plus bas en France, il est toujours possible d’entreprendre certaines négociations sur les taux d’intérêt pour les crédits immobiliers. Il faut distinguer la renégociation de crédit et le rachat de crédit.

Le premier a pour objectif d’entreprendre des négociations en vue de bénéficier de conditions plus intéressantes. À l’issue des échanges, le banquier devra revoir le dossier de la personne concernée. Si les négociations s’avèrent fructueuses, le souscripteur disposera de divers avantages. Cela peut concerner le taux, l’échéance ou la durée du crédit.

Le second a pour but de souscrire à des conditions plus attrayantes. Il est ici question de créer un nouveau contrat. Dans ce cas, le souscripteur s’oriente souvent vers une autre institution bancaire.

  • Les conséquences relatives à la renégociation de prêt

En choisissant la négociation de crédit, le souscripteur bénéficie d’un taux plus faible que celui prévu à l’origine. Il peut également disposer d’un allégement des mensualités de remboursement. Dans le meilleur des cas, il peut jouir d’une réduction de la durée du remboursement.

Ce privilège est surtout octroyé aux clients de bonne foi (bon payeur) ou à ceux qui font partie de la banque depuis plusieurs années. 

  • Les conditions relatives à la renégociation de prêt

Pour prétendre à une renégociation de prêt, il faut disposer d’une situation bancaire saine. Il faut prouver que vous possédez des revenus. Diverses pièces justificatives sont requises. Il peut s’agir d’un bulletin de salaire, d’un avis d’imposition, etc. Les pièces présentées doivent être d’actualité.

Il est possible de demander une renégociation de prêt à n’importe quel moment. Mais pour mieux comprendre l’enjeu engendré par ce procédé, il est conseillé de requérir une simulation. Cela vous aidera d’avoir une idée a priori de l’effet de la baisse du taux d’intérêt, des frais d’avenant ou de la durée restante du paiement.

Pour que la négociation porte ses fruits, n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel, comme un courtier en immobilier. Il vous donnera les petites astuces et les éléments-clés qui feront pencher la balance en votre faveur.

Vous pouvez également faire jouer la concurrence lors de vos négociations. Si vous avez trouvé des offres intéressantes, vous pouvez l’évoquer lors de vos échanges avec votre banquier.

  • Le viager

Le viager est une alternative qui permet à l’investisseur d’acheter un bien immobilier avec des conditions financières et fiscales très intéressantes. Avec ce type d’investissement, les frais sont réduits considérablement.

C’est une vente qui possède certaines spécificités. En effet, la propriété du bien revient à l’acheteur dès la signature du contrat auprès du notaire. Il devra verser une partie du montant de l’achat du bien et une rente à vie au vendeur (crédirentier). La somme versée mensuellement par l’acheteur au vendeur est appelée « Bouquet ».

Le viager ou la vente à terme peut revêtir diverses formes. Il y a par exemple le viager occupé. C’est une sorte d’investissement locatif non fiscalisé. C’est un système à la fois rentable et sécurisé. Avec ce procédé, le crédirentier est peu considéré comme un locataire pour les années à venir. La durée de la location dépend de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur.

Le viager peut apporter une rentabilité située entre 7 à 9 % sur le long terme.

 

Pour le vendeur, le viager lui assure un complément de revenu. C’est une pratique courante auprès des personnes âgées, car elle leur permet de bénéficier de revenus à vie versés sous forme de rente ou d’arrérages. La rente perçue fera office d’un complément de retraite ou de pension.

En optant pour le viager, le vendeur s’assure une sécurité matérielle. Il peut continuer à utiliser et à jouir du bien jusqu’à la fin de sa vie.

 

Le viager peut également profiter au conjoint. Il faudra que le vendeur le mentionne clairement dans le contrat. À son décès, ce sera son époux/épouse qui percevra la rente.

Avec le viager, la rente perçue est soumise à une défiscalisation partielle. Ayant un caractère alimentaire, cette rente est considérée par l’État comme une sorte de pension et de retraite.

  • La protection contre le surendettement avec la banque de France

À cause d’évènements imprévisibles tels qu’une perte subite d’un emploi, une maladie ou une invalidité, il se peut que les ressources financières à votre disposition deviennent insuffisantes. Face à genre de situation, les personnes se tournent vers les institutions financières pour obtenir un crédit. Si le prêt est octroyé par la banque, il maintiendra votre économie à flot pendant quelque temps. Mais il peut vous mener vers un surendettement.

Diverses alternatives peuvent vous éviter le surendettement. Pour cela, prenez les mesures nécessaires dès que les difficultés se présentent. Cela évite de s’engouffrer dans un énorme problème financier.

Il est recommandé de se tourner vers une alternative efficace pour surmonter cette mauvaise passe financière. Des dispositifs légaux de surendettement ont été mis en place pour le traitement du surendettement.

La situation diffère selon le cas. Il faut préalablement déterminer si vous faites face à une difficulté ponctuelle ou durable.

Pour mieux définir la situation dans laquelle vous vous situez, demandez l’assistance de conseiller en Économie Sociale et Familiale (ESF). Vous pouvez en trouver auprès des mairies ou des caisses d’allocations familiales.

  • Pour les difficultés ponctuelles

Vous pouvez les résoudre avec diverses aides telles que l’allocation logement. Entreprenez des négociations avec vos créanciers. Il sera peut-être possible d’étendre la durée du paiement. S’ils acceptent, vous disposerez d’un délai supplémentaire pour honorer vos dettes. Demandez toujours une confirmation par écrite de vos créanciers. Si la négociation a été stérile, réquisitionnez un juge et sollicitez une extension de délai. L’article 1343-5 du Code civil énonce que le débiteur peut demander la prolongation du délai du paiement de la dette. Cette durée est fixée à 2 ans maximum. Une fois que le juge aura pris sa décision, les procédures d’exécution, telles que la saisie, seront suspendues.

Pour éviter que la situation du débiteur ne s’aggrave, les majorations d’intérêts ainsi que les pénalités encourues sont momentanément arrêtées pendant un délai imposé par le juge.

Il est à noter que pour les dettes inférieures ou égales à 10 000 euros, le débiteur peut saisir le juge d’instance de son domicile. Au-delà de ce montant, il faudra s’orienter vers le tribunal de grande instance.

 

  • Pour les difficultés durables

En saisissant la commission de surendettement des particuliers, il sera plus aisé d’engager une procédure collective. Cela facilitera le traitement de l’ensemble des dettes.

La procédure de traitement de surendettement ne peut être lancée que par la personne endettée. Il faut qu’il s’agisse d’un particulier de nationalité française ou un particulier résidant officiellement sur le sol français.

Pour bénéficier de cette procédure, il faut :

  • Que les dettes aient été contractées auprès de créanciers établis en France ;
  • Que la bonne foi soit prouvée ;
  • Que les dettes soient tellement importantes que vous ne disposiez d’aucun moyen pour y faire face ;

 

4. Conclusion pour protéger son patrimoine avec le réméré

Le réméré est une alternative qui permet au débiteur de sauver son patrimoine immobilier et de retrouver son équilibre financier. Cette option est surtout utilisée par les personnes surendettées.

Grâce au réméré, le vendeur peut préserver son foyer même si la propriété a été mise en vente. C’est une méthode très discrète. L’entourage de la personne concernée ne sera même pas informé que celle-ci traverse une mauvaise passe financière. Une fois que les finances du vendeur sont revenues à la normale, il pourra racheter son bien dans un délai de 5 ans. La vente réméré permet au propriétaire du bien de disposer de liquidité pour rétablir sa santé financière.

Les avantages du côté de l’acheteur du réméré :

  1. Acheter un bien avec une décote de l’ordre 30%.
  2. Pour bénéficier de revenus complémentaire pendant 5 ans si le vendeur occupe le bien.
  3. Avoir à 5 ans un bien à un prix bas.

Les inconvénients du réméré pour le vendeur :

  1. Cette méthode possède certains inconvénients. En effet, le coût de ce procédé peut aller jusqu’à 12 % du prix du bien en question.
  2. À la fin du délai de rachat, si le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour racheter l’habitation, il pourra perdre une partie du dépôt de garantie.
  3. La possibilité de vivre dans le bien durant 5 ans le temps de se retourner.
  4. Pouvoir racheter le bien pendant les 5 premières années.
  5. Disposer rapidement de liquidités couvrir ses dettes.

Des solutions alternatives au surrendement :

Pour résoudre le problème de surendettement, il existe diverses solutions, comme la renégociation de prêt ou le viager. Il est également possible de lancer la procédure de traitement du surendettement.

 

Pour éviter le surendettement et pour fructifier son patrimoine efficacement, il est important de se faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine indépendant. Pluridisciplinaire, ce conseiller pourra vous donner d’excellents conseils pour optimiser vos avoirs. Il procédera à une analyse approfondie de vos finances, de votre situation familiale et de votre carrière professionnelle. Son diagnostic vous permettra d’obtenir des solutions performantes et personnalisées.

A mon sens, si cette solution est certes plus éthique que le viager, elle pose clairement les difficultés de certains français à bien arbitrer entre la vie de locataire et le rêve d’être propriétaire à crédit.

Dans un environnement économique incertain où l’emploi peut vite s’arrêter, il conviendrait d’avoir quelques bases pour mieux gérer son épargne, son budget et avoir des vraies stratégies pour se protéger et construire dans de bonnes conditions son patrimoine.

Je ne peux que vous invitez à bien faire vos calculs quand vous vous lancez dans l’immobilier et être méfiant face à ceux qui vous vendent l’espoir d’être rentier immobilier en quelques années. Gare aux poids du crédit et au risque locatif!

Je vous propose maintenant un diagnostic patrimonial gratuit avec mon outil patrimoine sur mesure (voir ci-dessous).

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A Propos De Cyril Jarnias

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