La hausse des prix dans le secteur immobilier dans la ville de Houston est spectaculaire. En une seule année, les prix dans l’immobilier ont progressé de 11,30%. Selon le classement Zillow, une propriété se négocie désormais en moyenne à un prix de 273 295 $USD, contre moins de 150 000 $USD en 2014. Dans cet article, nous allons vous présenter la ville de Houston, les meilleurs quartiers résidentiels pour investir dans cette ville, ainsi que les inconvénients et les risques d’investir dans la ville.
Disclaimer : tout investissement comporte un risque de perte de capital partiel ou total. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Plus le rendement est élevé, plus le risque est important. Cet article ne constitue pas une recommandation d’investissement ou une quelconque sollicitation en vue d’acquérir des produits financiers. Les prix mentionnés dans cet article sont purement estimatifs et ils sont susceptibles d’évoluer dans le futur. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter.
Pourquoi investir dans la ville de Houston ?
1 – Forte hausse des prix
La hausse des prix dans le secteur immobilier est spectaculaire. On constate une hausse des prix de l’ordre de 11,30% (sur les douze derniers mois). Une propriété se négocie désormais à plus de 270 000 dollars américains, contre moins de 150 000 $USD en 2014.
Aperçu de la hausse des prix immobiliers dans la ville de Houston depuis fin 2014 :
2 – Une ville dynamique
La ville de Houston connaît une croissance démographique très rapide et continue. Avec une population totale de plus de 7 millions d’habitants, la ville est désormais la quatrième ville la plus peuplée des Etats-Unis. La ville se développe grâce à la croissance dans plusieurs secteurs d’activités clés comme l’éducation, le sport, la technologie ou encore la médecine. Cette forte croissance de la population stimule le marché locatif local.
3 – Forte croissance de la population
La ville de Houston connaît une croissance démographique spectaculaire. D’après les données statistiques officielles, la population de la ville a augmenté de près de 9,77% en seulement dix ans (sur la période 2020 – 2020).
4 – Une économie stable et forte
L’économie de la ville de Houston est très dynamique. Son économie repose principalement sur plusieurs secteurs d’activité clés comme l’énergie, le secteur médical, la technologie, le sport ou encore l’éducation. La ville est célèbre pour abriter le plus grand centre médical du monde : le Texas Medical Center. Elle compte également quelques entreprises de biotechnologies, des centres de recherche et développement ainsi que plusieurs entreprises de haute technologie. Ce sont des atouts considérables pour attirer des ingénieurs et des personnes talentueuses à venir travailler dans cette ville.
5 – Une excellente qualité de vie
La qualité de vie à Houston est bonne et offre un grand nombre d’avantages aux résidents. La ville propose un large éventail d’activités de loisirs et de divertissement, ainsi qu’une variété de restaurants, de magasins et de services. La ville est également connue pour ses parcs et ses jardins, ainsi que pour ses attractions culturelles et historiques.
6 – Forte demande locative
La demande locative est très forte dans la ville de Houston. Le taux des logements vacants est très faible : 7,40%. Le prix moyen de la location est de 1 139 $USD (en 2019), soit un peu plus que la moyenne nationale qui se situe à 1 097 $USD.
Les meilleurs quartiers résidentiels pour investir à Houston
1 – Astrodome, Houston
Nom du quartier : Astrodome
Prix moyen d’une propriété : entre 110 000 et 350 000 $USD par propriété
Prix moyen d’une location : entre 800 et 2300 $USD avec une moyenne d’environ 1300 $ par propriété
Astrodome est un quartier résidentiel situé entre le quartier résidentiel de South Main et le centre médical du Texas. C’est un quartier très agréable, en raison des nombreux parcs et cafés. Les résidents de ce quartier peuvent également compter sur les excellentes écoles publiques. Les prix dans l’immobilier sont encore largement accessibles : on peut acquérir un appartement à partir de 110 000 $USD et une maison individuelle coûte environ 300 000 $USD.
2 – Washington Avenue Coalition – Memorial Park, Houston
Nom du quartier : Washington Avenue Coalition – Memorial Park
Prix moyen d’une propriété : à partir de 300 000 $USD
Prix moyen d’une location : entre 1 400 et 3 500 $USD par mois
Le quartier résidentiel de Washington Avenue Coalition / Memorial Park est un quartier résidentiel situé dans la ville de Houston. Il regroupe une large gamme de parcs comme le Memorial Park, le plus large de la ville de Houston, qui couvre une superficie de 6 km². Le quartier offre un accès facile aux commerces, restaurants et divertissements locaux. La région est également bien desservie par le transport en commun, ce qui en fait un endroit pratique pour les personnes qui travaillent en ville.
Le quartier est bordé par une variété de parcs et de jardins, offrant un cadre paisible pour les résidents qui cherchent à se détendre et à profiter de la nature. Il y a également une variété d’activités pour les familles, notamment des terrains de jeux, des courts de tennis et des sentiers pédestres.
Le quartier est également populaire auprès des étudiants, car il se trouve à proximité de plusieurs universités et collèges. Il y a également plusieurs magasins et restaurants locaux pour répondre aux besoins des résidents.
Il vous faudra débourser au moins 300 000 $USD pour vous offrir une propriété dans ce quartier résidentiel. Il s’agit d’un premier prix, car la plupart des logements partent généralement à un prix compris entre 350 000 et 550 000 $USD. Le prix moyen d’une location varie entre 1 400 et 3 500 $USD par mois.
3 – Kingwood, Houston
Nom du quartier : Kingwood
Prix moyen d’une propriété : entre 250 000 et 500 000 $USD (prix moyen constaté)
Prix moyen d’une location : environ 1 800 $USD par mois
Kingwood est un quartier résidentiel situé dans le nord-est de la ville de Houston, au Texas. Le quartier couvre une superficie totale de 5600 hectares (environ 56 km²). La grande majorité du quartier est située dans le comté de Harris. C’est un quartier résidentiel très populaire auprès des familles, dans la mesure où il offre de nombreuses commodités telles que des parcs, des terrains de golf et plus encore.
Il faudra débourser au moins 250 000 $USD pour vous offrir une maison individuelle dans ce quartier. Il n’y a pas d’appartements disponibles et les logements sont essentiellement des maisons individuelles. C’est un quartier haut de gamme très recherché par les familles et ceux qui recherchent une communauté agréable et sûre. Il faut savoir en effet que le taux de criminalité est très faible dans ce quartier.
4 – Clear Lake, Houston
Nom du quartier : Clear Lake
Prix moyen d’une propriété : à partir de 90 000 $USD pour un appartement et 200 000 $USD pour une maison
Prix moyen d’une location : environ 1 200 $USD par mois
Le quartier résidentiel de Clear Lake est le quartier idéal pour se distraire. Le quartier est situé à proximité du centre spatial de la NASA, ainsi que de diverses attractions touristiques comme le Galveston Bay et le Kemah Boardwalk. Ce quartier est souvent privilégié par les familles à faible budget dans la mesure où on peut facilement louer un logement à moins de 1 000 $USD par mois. On peut également devenir propriétaire d’un logement à partir de 90 000 $USD (appartement) et à partir de 200 000 $USD (maison).
Les inconvénients et les risques d’investir dans la ville de Houston
1 – Les inondations et les ouragans
Avant d’investir dans la ville de Houston, il faut être bien conscient que cette ville est fréquemment frappée par des ouragans et des inondations. Les inondations sont fréquentes, même si la ville est située loin de l’océan. Elles sont généralement causées par des précipitations extrêmes, des crues des rivières et des canaux, par des défauts de drainage ainsi que des inondations flash.
2 – Le coût des assurances
La ville est régulièrement frappée par des ouragans et des inondations. La souscription d’une assurance logement est indispensable pour couvrir les éventuelles dégradations liées aux tempêtes tropicales et aux autres aléas météorologiques. Il faut savoir qu’une assurance habitation coûte en moyenne 2 000 $ par an (par propriété).
3 – La fiscalité locale est oppressante
Il faut savoir que l’État du Texas n’impose pas les revenus personnels et, ainsi par conséquent, la taxe foncière est la seule et unique source de revenus pour la ville de Houston. Le taux d’imposition de la taxe foncière est deux fois plus élevé qu’en Californie, par exemple. La taxe foncière constitue cependant une taxe déductible de votre revenu locatif.
4 – Les transports publics
Le réseau de transports publics dans la ville de Houston au Texas est peu développé. Cela s’explique tout simplement par le fait que la plupart des habitants de cette ville possèdent leur propre véhicule. Le gros problème, c’est qu’il y a souvent des bouchons et les habitants doivent ainsi tolérer des temps de trajet particulièrement importants. Il est important d’intégrer cette donnée dans votre stratégie d’investissement locatif en sélectionnant de préférence des logements bien situés dans la ville pour éviter des temps de trajet trop importants.
Conclusion : faut-il investir dans la ville de Houston ?
La ville de Houston est particulièrement dynamique. Elle connaît une croissance démographique très forte (environ 9,77% sur la période 2010-2020). La ville possède également de nombreux atouts pour attirer de nouveaux résidents, de nombreuses entreprises de haute technologie sont présentes dans la ville dans des secteurs d’activités variés tels que l’énergie, la finance, le secteur médical, la biotechnologie.
Le résultat, c’est que les prix progressent fortement. Sur une période de huit ans (2014 – 2022), les prix dans l’immobilier ont presque doublé. Le taux de logements vacants est également très faible (moins de 9%).
Il faudra néanmoins garder à l’esprit que les inondations (très fréquentes) représentent un risque considérable. Il vous faudra souscrire une assurance logement très coûteuse (environ 2 000 $USD par an en moyenne). Cela vous permettra de vous couvrir contre ce risque.
Comme toujours il est important d’évaluer son risque et de ce fait mieux apprécier le rendement de ses placements. A Houston et dans sa périphérie : le rendement est la demande locatives sont à ce jour là.
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