L’immobilier aux USA est dynamique. On constate une forte hausse des prix dans le secteur immobilier, notamment dans des villes comme Cleveland, Miami, Chicago. Malgré le contexte sanitaire du Covid-19, on constate une hausse généralisée des prix de 16.7% en 1 an aux USA. Les experts immobiliers s’attendent à une hausse de 12.10% d’ici les 12 prochains mois. L’immobilier est en pleine effervescence aux USA.
Dans des dossiers précédents, je me suis beaucoup intéressé à des destinations phares comme Cleveland, Miami. Mais je crois beaucoup aux perspectives dans les États de l’Amérique profonde où les prix de l’immobilier sont encore raisonnables et dans un contexte où la crise sanitaire du Covid-19 pousse chaque année de plus en plus de travailleurs à migrer vers des destinations moins chères et plus attractives.
Le Mississippi est un état américain situé dans le Sud-Est des USA.
Disclaimer : Les informations dans cet article ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. Pour mettre en place une stratégie d’investissement personnalisée, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine.
Le TOP 8 des meilleures destinations pour investir dans le Mississippi
Découvrez ci-dessous les meilleures destinations pour investir dans le Mississippi.
1 – Investir dans le Mississippi dans la ville de Jackson
Jackson est une ville située dans l’État du Mississippi. Jackson est considérée comme la capitale et la principale agglomération de l’État du Mississippi. La population de l’État s’élevait, lors du dernier recensement de 2010, à 173 54 habitants (539 057 habitants en comptant l’agglomération).
Faut-il investir dans le Mississippi ?
Au niveau immobilier, la ville de Jackson concentre de nombreuses opportunités immobilières. C’est clairement l’un des marchés immobiliers les plus recherchés par les investisseurs immobiliers du Mississippi. Le plus grand avantage de ce marché étant sans nul doute sa polyvalence. Les investisseurs immobiliers peuvent choisir entre les investissements commerciaux ou les investissements résidentiels.
Le prix médian d’une propriété immobilière dans la ville de Jackson est de 75 686 dollars américains (au 31 octobre 2021, d’après le classement ZHVI). Depuis 12 mois, on constate une très forte progression des prix, puisque les prix des propriétés immobilières s’envolent de plus de 36,30%. Globalement, les prix des propriétés immobilières restent largement en décalage en comparaison avec le reste des USA.
En ce qui concerne les loyers, le prix médian est de 1 250 dollars. Un investissement immobilier dans la ville de Jackson semble être un excellent moyen de se constituer un flux de trésorerie régulier. Une propriété immobilière mise en vente sur le marché immobilier reste en moyenne 115 jours sur le marché.
Exemple d’une propriété immobilière située dans la ville de Jackson dans le Mississippi :
Cette propriété immobilière est mise en vente à 68 500 dollars américains. Pour ce prix, vous pouvez acquérir une petite maison individuelle de 240 m², composée de 3 chambres et 2 salles de bain. La maison a été construite en 1972. Son garage a assez de place pour ranger deux voitures. C’est une propriété immobilière idéale pour un investissement car il n’y a pas de frais HOA et en plus la taxe annuelle foncière est très faible (seulement 556 dollars américains)
2 – Gulfport : la bonne solution pour investir dans le Mississippi ?
Gulfport est une petite ville située dans l’État du Mississippi. Sa population n’est que de 71 676 habitants (2019), mais c’est cependant la seconde ville de l’État du Mississippi. Elle dispose d’un accès direct à la mer.
Le marché immobilier dans la ville de Gulfport est particulièrement dynamique, puisque l’on constate une hausse des prix de plus de 16,6% depuis un an (selon le classement ZHVI). Le prix d’une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 162 659 dollars américains. La forte progression des prix dans cette petite ville américaine en font un marché habituellement très prisé par les investisseurs immobiliers au Mississippi.
Les maisons de Gulfport restent en moyenne sur le marché près de 102 jours.
Exemple d’une propriété immobilière située dans la ville de Gulfport dans le Mississippi :
Comme cette propriété immobilière située dans la ville de mise en vente pour 135 900 dollars américains. Pour ce prix, vous pouvez acquérir une petite maison individuelle de 160 m² de surface habitable, composée de 4 chambres, 3 salles de bain. La maison a été construite en 1972. Elle dispose du chauffage électrique central. Elle a également une petite place de parking.
3 – Investir dans le Mississippi dans la ville de New Albany
New Albany est une petite ville située dans l’État du Mississippi. Sa population n’est que de seulement 8 705 habitants (2019).
On constate ainsi une progression des prix d’environ 10,30%. La progression est plus faible que dans la ville de Jackson par exemple. Il est vrai que le potentiel de valorisation est plus faible, dans la mesure où une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 136 577 dollars américains (prix d’octobre 2021). On constate ainsi une hausse des prix plutôt faible depuis 2018 dans le secteur immobilier.
Exemple d’une propriété immobilière située dans la ville de New Albany dans le Mississippi :
Cette propriété immobilière est située dans la petite ville de New Albany dans le Mississippi. Elle est mise en vente pour la somme de 499 900 dollars américains. C’est une propriété immobilière assez vaste, puisque sa surface habitable est de 430 m². Elle est située sur un petit terrain de 5 100 m². Elle est composée de 6 chambres, 5 salles de bain et elle a même une belle piscine.
4 – Investissement dans le Mississippi dans la ville de Saltillo
Le marché immobilier de Saltillo n’est pas plus important que celui de la région métropolitaine de Jackson. La ville est très proche de Tupelo, ce qui attire ainsi les acheteurs qui recherchent une petite ville tout en ayant accès à une grande région métropolitaine.
Une propriété immobilière se négocie en moyenne à un prix de 181 486 dollars américains (octobre 2021). La hausse des prix est de 9,20% sur un an, donc moins importante que sur un an.
La valeur médiane n’est pas aussi impressionnante que celle des autres marchés de l’État du Mississippi, mais en revanche son emplacement en fait un investissement très prisé par les investisseurs.
Exemple d’une propriété immobilière située dans la ville de Saltillo dans le Mississippi :
Comme cette propriété immobilière située dans la ville de Saltillo dans le Mississippi qui est mise en vente pour la somme de 165 000 dollars américains. La petite maison individuelle offre près de 130 m² de surface habitable, avec 3 chambres et 2 salles de bain.
5 – Investir dans la ville de Hattiesburg
Hattiesburg est une ville située dans l’État américain du Mississippi. C’est globalement une petite ville car elle ne compte que 48 730 habitants (selon le dernier recensement de 2020). Cependant, c’est une ville en fort développement car la ville ne comptait, lors du recensement de 2010, seulement 45 989 habitants.
La ville de Hattiesburg est globalement très active, puisque la ville abrite notamment l’université du Mississippi du Sud, l’université William Carrey ou encore la plus grande base d’entraînement de la Garde nationale américaine qui accueille chaque année jusqu’à 100 000 gardes nationaux et réservistes.
La ville attire de plus en plus de population en raison de la diversité de son économie, ainsi que sa position géographique.
Exemple d’une propriété immobilière située dans la ville de Hattiesburg dans le Mississippi :
Comme cette petite maison individuelle de 230 m² située dans la ville de Hattiesburg dans le Mississippi. La maison individuelle est composée de 3 chambres et 3 salles de bain. La propriété est assez récente puisqu’elle a été construite en 2006. Il faut compter 500 dollars de frais annuels de copropriétés, ainsi que près de 2000 dollars américains de taxe annuelle (total annuel de 2 500 dollars américains).
6 – Ocean Springs : une petite ville américaine pleine de ressources
Ocean Springs est une petite ville américaine située dans le comté de Jackson, dans l’État du Mississippi. Lors du recensement de 2010, la population était de 17 442 habitants.
Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 214 745 dollars américains (prix d’octobre 2021). On constate ainsi une forte hausse depuis près d’un an (hausse de 18,30%). Les prix ont beaucoup baissé lors de la crise financière des subprimes, mais on assiste depuis 2014 à un fort rattrapage des prix. La hausse est spectaculaire depuis juillet 2014 car à l’époque une propriété immobilière s’échangeait à un prix moyen de 137 000 dollars américains.
Exemple d’une propriété située dans la ville d’Océan Springs dans l’état du Mississippi :
Cette propriété immobilière située dans la ville d’Océan Springs est mise en vente pour la somme de 299 900 dollars américains. Pour ce prix, vous pouvez acquérir une propriété de 230 m² de surface habitable, composée de 4 chambres et 3 salles de bain. La propriété est récente puisqu’elle a été construite en 2018. La taxe annuelle foncière est actuellement fixée à 2032 dollars américains (attention ce montant peut être revalorisé suivant les prix du marché).
7 – Investir dans le Mississippi dans la ville d’Oxford
La ville de Oxford est située dans l’État du Mississippi. La ville compte actuellement une population de 26 962 habitants (lors du dernier recensement de 2019).
Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 222 380 dollars américains (en hausse de 7,60% depuis un an).
Exemple d’une propriété immobilière située dans la ville d’Oxford au Mississippi :
Cette petite maison individuelle a une surface habitable de 160 m². Elle est mise en vente au prix de 274 900 dollars. C’est une petite maison charmante constituée de 3 chambres et 2 salles de bain. La maison individuelle a été construite récemment. La taxe annuelle sur la propriété est de seulement 451 dollars.
8 – Investir dans le Mississippi dans la ville de Biloxi ?
La ville de Biloxi est tristement célèbre aux USA car c’est malheureusement l’une des villes les plus touchées dans l’État du Mississippi lors de l’ouragan Katrina en 2005. Il est vrai que la ville est située en bordure de mer, ce qui la rend ainsi assez sensible aux catastrophes météorologiques assez fréquentes dans cette partie des USA.
Les attractions touristiques ne manquent pas dans la ville de Biloxi, comme les nombreux casinos de la ville, le monument Beauvoir ou encore la plage de Biloxi. Le potentiel touristique est important, notamment l’été. Beaucoup de jeunes s’y rendent afin de jouer à des jeux de hasard, ce qui stimule bien sûr l’industrie touristique locale.
Faut-il investir dans le Mississippi dans la ville de Biloxi ?
Si on met de côté le risque météorologique, on se rend compte qu’une propriété immobilière se négocie en moyenne à un prix de 188 328 dollars américains (en octobre 2021). On constate une forte hausse des prix depuis un an (+15,30%). La hausse constatée depuis la fin de la crise financière des subprimes est également très forte.
Exemple d’une propriété immobilière dans la ville de Biloxi :
Comme cette propriété immobilière de 150 m² mise en vente pour la somme de 158 000 dollars américains sur le site spécialisé dans les annonces immobilières Zillow. Pour cette somme, vous pouvez acquérir une propriété immobilière de 3 chambres et 2 salles de bain.
Toutes les annonces immobilières proviennent du site spécialisé dans les annonces immobilières Zillow. Les statistiques sont également issues de la base de données Zillow Home Value Index (ZHVI).
Pourquoi investir dans le Mississippi ?
Les investisseurs investissent dans l’État du Mississippi pour profiter des avantages suivants.
1- Le Mississippi attire des entreprises internationales
L’état du Mississippi attire de plus en plus d’entreprises internationales sur son territoire. Parmi les plus gros investisseurs, on constate que les entreprises de France, du Japon ou du Royaume-Uni restent parmi les plus gros recruteurs.
Les entreprises internationales du Mississippi emploient près de 39 700 travailleurs américains, dont environ 14 600 emplois dans le secteur manufacturier. On estime que près de 432 entreprises internationales sont actuellement présentes dans cet état, ce qui bien sûr contribue à créer des emplois hautement qualifiés. Sur la période 2013 – 2018, on constate une hausse de 16,10% des emplois dans les entreprises internationales (contre seulement 7,10% pour l’État de l’Arkansas).
2 – Le Mississippi est favorable aux entreprises
Ce n’est pas l’état le plus favorable aux entreprises des Etats-Unis, mais le Mississippi reste globalement assez favorable à l’établissement d’entreprise sur son territoire.
Il faut savoir que le Mississippi impose un taux d’impôt sur les sociétés de seulement 5%. L’État applique également de son côté une taxe sur les ventes de 7% sur les ventes de biens et services dans son État. L’état est assez favorable à la propriété puisque la taxe sur la propriété est définie à 0,65% (source).
L’impôt sur le revenu appliqué sur les revenus des personnes physiques est également assez faible. Le Mississippi applique un barème progressif d’impôt sur le revenu. L’impôt démarre à seulement 0%, et augmente progressivement en fonction des revenus.
3 – Système éducatif dynamique
Le système éducatif est particulièrement dynamique au Mississippi. Malgré les mauvaises performances globales de son système éducatif, il y a une véritable volonté de l’État de former une génération d’ingénieurs. L’État compte ainsi près de 8 universités publiques, 4 instituts de recherches, ainsi que 15 communautés de collèges.
Le système éducatif au Mississippi produit des talents. Les talents peuvent produire des innovations qui changent le visage des industries. C’est plutôt bon signe pour le développement futur de l’État.
On constate ainsi que l’université d’État du Mississippi a augmenté ses inscriptions dans les études supérieures entre 2019 et 2020 (source). Le Mississippi investit massivement dans les formations supérieures (50 millions de dollars supplémentaires ont été investis dans la formation et la création d’emplois sur la période 2016 – 2026).
Le Mississippi dispose des ressources nécessaires pour pousser une entreprise au niveau supérieur. L’État estime que près de 20 000 travailleurs ont ainsi été formés grâce aux possibilités de formation avancée du Mississippi.
4 – Un paysage d’une extraordinaire beauté
Le Mississippi est d’une beauté extraordinaire. L’état offre de grands espaces, des kilomètres de verdure luxuriante et des eaux d’un bleu profond à perte de vue.
Les ruines de Windsor
Les ruines de Windsor se trouvent dans le Mississippi à environ 16 km de Port Gibson. Les ruines sont reconnaissables par les 23 colonnes corinthiennes.
La zone naturelle du ruisseau Clark à Woodville
Impossible de ne pas visiter la zone naturelle du ruisseau Clark située à Woodville. Il s’agit d’un parc naturel offrant de très belles chutes d’eau. Le parc naturel est idéal pour se promener. L’endroit est propre, magnifique et aussi très reposant.
Dunn’s Falls
Le parc aquatique de Dunn’s Falls est situé en plein cœur du Mississippi dans les collines vierges qui bordent la rivière Chunky, dans le comté de South Lauderdale. Dans ce parc aquatique, vous pouvez admirer une chute d’eau extraordinaire. Du haut de la falaise, l’eau courante du ruisseau fournit une énergie de source naturelle à la roue hydraulique en se déversant plus de 20 mètres plus bas. Les touristes et les amoureux de la nature sont attirés par cet endroit paisible et idyllique.
5 – La culture au Mississippi
L’État du Mississippi organise chaque année des festivals de musique, ce qui stimule l’industrie touristique.
Le Mississippi a tout pour plaire avec son mélange unique de culture, de créativité et d’innovation.
La culture au Mississippi a sans aucun doute été influencée (en partie) par l’artiste exceptionnel Elvis Presley. L’État du Mississippi abrite d’ailleurs le parc du lieu de naissance Elvis Presley. Le parc est situé dans la petite ville de Tupelo. C’est une modeste petite maison de deux pièces où le roi du rock and roll est né le 8 janvier 1935. La maison a été construite par le père d’Elvis Presley avec seulement 180 dollars. Le musée attire chaque année près de 50 000 touristes.
6 – Faible coût de la vie aux USA
Le Mississippi a le coût de la vie le plus faible de tous les 50 états américains. Le coût du logement dans le Mississippi est inférieur de 33,7% à la moyenne nationale, tandis que le coût de la vie est inférieur de près de 15% à la moyenne nationale. Le Mississippi a les coûts de logement les plus faibles du pays. On peut acquérir une propriété immobilière pour 128 000 dollars américains, tandis que le loyer moyen d’un appartement de deux chambres est de 795 dollars par mois.
7 – Un état favorable à la création des LLC
L’état du Mississippi autorise l’immatriculation de sociétés commerciales sous la forme d’une LLC. L’immatriculation d’une société est peu coûteuse. Pour créer une LLC dans le Mississippi, il faut notamment déposer le certificat de constitution auprès du secrétariat d’État du Mississippi. Cette formalité coûte 50 dollars américains. Il est possible d’accomplir cette démarche en ligne. Quelques autres formalités sont également nécessaires pour l’enregistrement de la société (comme l’enregistrement du nom commercial par exemple).
8 – Le secteur immobilier est dynamique dans l’état du Mississippi
D’après le site spécialisé dans les annonces immobilières Zillow, l’immobilier a progressé en un an de près de 9.10%. Une propriété immobilière s’échange sur la base d’une valeur de 142 485 dollars USD.
Conclusion : Faut-il investir dans le Mississippi ?
On assiste depuis près d’un an à un vaste rattrapage des prix dans l’immobilier dans la ville de Jackson. La hausse est spectaculaire dans la ville de Jackson et elle dépasse désormais les 30% ! Le prix moyen d’une propriété immobilière dans la ville de Jackson reste encore largement au-dessous de la moyenne nationale.
De nombreuses entreprises internationales s’implantent dans l’État du Mississippi afin de profiter de la main-d’œuvre locale. En l’espace de cinq ans, sur la période 2013 – 2018, on assiste à un taux de croissance de l’emploi dans les entreprises internationales de 16,10% (contre seulement 7,10% par exemple pour l’État de l’Arkansas).
Le Mississippi est également l’État américain avec le plus faible coût de la vie, ce qui bien sûr attire de nombreux travailleurs du web et d’autres entreprises facilement délocalisables.
Au niveau du tourisme, le Mississippi a tout pour plaire. Le Mississippi n’est pas uniquement connu pour avoir abrité le roi du rock and roll, mais l’état offre également une nature d’une beauté époustouflante.
En revanche, il faut savoir que le Mississippi est malheureusement sensible aux catastrophes météorologiques. Il vous faudra donc rester vigilant en souscrivant par exemple une assurance logement performante et efficace pour assurer ce type de risque. Les villes en bord de mer, comme Gulfport ou Biloxi par exemple, sont bien sûr davantage exposées à ce type de risque.
Les villes autour de la Tennessee river sont sur une zone plus intérieure, c’est sans doute sur cette axe que les opportunités de résidence secondaire sont les plus importantes avec un risque climatique réduit. Le tourisme est aussi plus développé.
