Si depuis longtemps, on vante le mérite au marché immobilier en général, un appartement étudiant peut s’avérer plus porteur que d’autres biens immobiliers.
Le cas des logements étudiants est à regarder en France.
Ce domaine d’activité est à la fois perrein et rentable. Chaque année, de plus en plus d’étudiants sont à la recherche d’une habitation. Les régions les plus demandées se situent dans le centre-ville de la France, à l’île de France ou en Bordeaux. Le loyer obtenu dans ces régions est des plus conséquents. Investir dans un logement étudiant offre des avantages importants. Votre bien est toujours mis en location et est loué par des débiteurs le plus souvent solvables.
Nous allons faire un tour d’horizon sur le marché des résidences étudiantes et comment investir dans un appartement étudiant sans se tromper. Un focus sur les solutions en immobilier locatif sera réalisé pour vous aider à trouver du rendement et une fiscalité moindre dans l’immobilier.
Le marché des résidences étudiantes en France
Afin de mieux forger leur future carrière professionnelle, les étudiants misent de plus en plus sur l’acquisition de diplômes universitaires. Avant d’arriver à leurs fins, ces jeunes personnes pleines d’ambition doivent passer par de multiples phases. La recherche de logement dans lequel passer ses études universitaires en fait partie.
- Les avantages liés à la solvabilité des locataires
Le risque de la location d’un bien immobilier, c’est d’être confronté à un locataire non solvable. Avec les étudiants, ce problème peut être évincé en instaurant un système de garant. La famille et les amis peuvent constituer des garants intéressants.
Grâce à leur soif de liberté, les jeunes étudiants ont hâte de quitter le domicile familial. Les parents sont prêts à être leur garant afin d’offrir un minimum de confort à leurs enfants. Posséder leurs propres logements leur permet d’avoir plus de liberté tout en suivant les cours.
- Les meilleurs rendements sur cet immobilier
La zone géographique de l’emplacement de la résidence universitaire est un facteur majeur à prendre en compte au niveau du rendement. Plus il se trouve dans un quartier très prisé, plus le loyer sera élevé. En dépit de ce facteur, le logement étudiant est un investissement qui peut rapporter entre 4 à 5% de bénéfice net à son propriétaire.
Quelle que soit la zone où votre résidence se situe, il sera toujours rentable. Votre taux d’occupation avoisinera toujours les 90% en moyenne. Dans ce domaine, les risques de loyers impayés sont plutôt faibles.
- Un marché en plein essor
Durant les prochaines années à venir, le nombre d’étudiants va devenir de plus en plus stable. Selon les statistiques, ce nombre est évalué entre 2,15 et 2,7 millions. Cette tendance s’est progressivement développée vers les années 80. C’est grâce à plusieurs facteurs.
D’une part, c’est dû à la démocratisation des études supérieures. Un système non discriminatoire s’est instauré auprès des universités. Les études deviennent accessibles à tous les étudiants, quelles que soient leur race, leur origine sociale ou leur appartenance idéologique. Ce qui fait que de plus en plus d’étudiants arpentent les environs des universités en vue d’obtenir un logement qui convient à leurs budgets et à leurs besoins.
D’autre part, il y a les enfants mis au monde par la génération des baby-boomers. Arrivés à un âge où ils doivent entreprendre des études universitaires, ces étudiants influent sur le facteur démographique de la population estudiantine qui est à la recherche de logements.
- La France : un pays très prisé par les étudiants étrangers
Chaque année, environ 300 000 étudiants débarquent des pays étrangers en vue d’entrer dans le monde universitaire. Selon les statistiques de l’OCDE, le pourcentage de ces étudiants étrangers peut atteindre 17 % vers 2015. Ce qui montre que le nombre des étudiants provenant des autres pays est en constante évolution. C’est un secteur très prometteur pour les années à venir. Les demandes vont de plus en plus augmenter.
Ces étudiants s’orientent vers les villes françaises les plus prisées telles Paris, Strasbourg et Nice.
La population estudiantine étrangère est un facteur très stratégique en ce qui concerne les résidences étudiantes. La plupart d’entre eux cherchent des résidences, car la cohabitation familiale n’est plus une alternative dans certains cas.
- Les résidences étudiantes de plus en plus insuffisantes
La constante augmentation du nombre d’étudiants a été un facteur qui n’a pas vraiment été pris sérieusement en compte dans certaines régions. Même si le nombre d’étudiants a augmenté, aucune mesure sérieuse n’a été entreprise pour régler le problème de logement. Ce qui fait que la demande est maintenant nettement plus supérieure à l’offre.
Les résidences universitaires publiques ne sont pas assez suffisantes pour répondre au besoin du marché. Ce qui est à l’origine d’une pénurie importante de logements étudiants.
Cette augmentation de l’offre est due à l’accroissement du nombre des étudiants étrangers, et aussi, au fait que les étudiants quittent très tôt le domicile familial pour migrer plus près de leurs universités.
Le besoin en termes de logement est inégalement réparti en France. Il est plus présent dans les grandes villes, car c’est là que se situe la plus grande concentration de formations universitaires. L’île de France est aussi concernée. On y trouve environ 635 000 étudiants. Le parc étudiant de cette région ne peut héberger qu’une partie des nouveaux arrivants. Seulement 20 000 logements y sont disponibles.
Comment acheter un appartement étudiant?
L’achat d’un logement pour étudiant nécessite une longue réflexion de la part de l’investisseur. Même si ce marché s’avère très prometteur, il faut veiller à injecter son investissement dans un endroit qui répondra à vos besoins et surtout qui pourra délivrer du rendement. Pour cela, il convient de mettre en place une stratégie efficace.
- Les facteurs à prendre en compte avant d’acheter
Il ne faut jamais se précipiter quand on souhaite investir dans un appartement étudiant. Il faut prendre en compte les avantages et les inconvénients de chaque secteur avant de choisir l’endroit où l’on veut s’implanter.
- Choisir le lieu de l’investissement
Avant d’investir dans un logement pour étudiants, il faut toujours garder en tête que l’emplacement est le premier critère de rentabilité de votre résidence.
Les zones les plus prisées dans lesquelles vous obtiendrez une excellente rentabilité sont Paris, Lyon, Lille, Toulouse et Rennes.
Si vous arrivez à vous intégrer sur ce marché, vous vous assurez un loyer conséquent à chaque fin de mois.
- Réaliser une étude de marché
Selon les chiffres, 375 000 biens sont à pourvoir pour 1,6 million d’étudiants qui doivent vivre éloignés de leurs domiciles familiaux. Ces chiffres sont inégalement répartis entre les zones où se situent les sites universitaires.
Avant de vous lancer, ne vous précipitez pas à acheter un espace vaste en espérant en tirer le prix fort d’un coup. Renseignez-vous sur les tarifs pratiqués dans votre secteur d’activité. Il ne serait pas judicieux de fixer un loyer supérieur à 500 euros dans un quartier dont la moyenne est estimée à 400.
C’est également le moment de choisir si vous allez opter pour un studio ou un appartement.
- Fixer votre stratégie
Dans la mesure où vous souhaitez investir dans le centre-ville, vous pouvez attirer deux sortes de clientèles. La première sera constituée d’étudiants privilégiés qui bénéficient d’une aide financière importante venant de leur famille. La seconde sera composée de jeunes personnes qui souhaitent être au plus près du centre-ville. L’inconvénient avec ce type d’investissement, c’est qu’il faudra être prêt à payer plus cher.
Si vous ne disposez pas de fonds nécessaire, il est possible d’investir une somme moins conséquente.
Quel que soit votre choix, préférez les habitations bien desservies des transports.
- Faire un budget
Tout dépend du secteur dans lequel vous souhaitez vous implanter. Dans les zones situées près des universités, vous pouvez tirer la meilleure partie de la région. Votre taux de rentabilité et votre loyer seront plus élevés par rapport aux autres secteurs. Toutefois, il faudra être prêt à y mettre le prix. Plus une région est fréquentée, plus l’endroit sera cher.
Si vous ne disposez pas d’un budget suffisant, orientez-vous vers les zones périphériques. Ces zones sont plus abordables. Toutefois, pour tirer le meilleur prix de votre location, choisissez d’investir dans un appartement meublé.
- L’achat d’un logement étudiant
- Optez pour l’achat à crédit
Grâce au dispositif Censi-Bouvard, un investisseur peut acquérir divers logements durant une année. Toutefois, il n’est pas possible d’excéder la somme de 300.000 euros. Préférez l’emprunt immobilier qui est à un taux de 2%. C’est un taux hors assurance et hors coût de sûreté. C’est une excellente alternative qui vous garantit une réduction fiscale. Vous bénéficierez d’une défiscalisation. Le prix du loyer servira alors de source de revenus pour rembourser votre emprunt. Ces données sont à prendre en compte lors du calcul de plafonnement global des niches fiscales.
Il faut aussi considérer que si vous payez cash, vos revenus seront imposés avec prélèvements sociaux 17,2% et un taux marginal d’imposition sur le revenu. Ce taux varie entre 30 à 45 % en moyenne.
En général, la surface des studios ne dépasse pas les 22 m2. Si vous envisagez d’investir dans une région un peu plus éloignée de la ville, 100.000 euros seront amplement suffisants.
- Préférez le régime du bénéfice réel
Contrairement à ce que la plupart des personnes pensent, les revenus provenant des loyers ne sont pas soumis aux revenus fonciers. Ils entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grâce à ce régime, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Il est fixé par l’administration fiscale. Il est applicable pour les recettes annuelles n’excédant pas les 32.000 euros/an.
Le régime du bénéfice réel est aussi très intéressant si vous avez choisi de recourir à l’emprunt. L’assiette du revenu imposable sera alors déterminée en fonction des frais, des charges ainsi que de l’intérêt relatif au prêt. Dans la mesure où l’intérêt dépasse le loyer, les revenus ne seront pas soumis aux impôts. Mais ce ne sera applicable qu’en cas de constatation du déficit.
Le marché des résidences étudiantes en LMNP
Bénéficier du statut de LMNP peut être très avantageux pour vous, surtout si c’est votre premier investissement en termes de location de logement meublé pour étudiant.
Ce qu’il faut savoir sur le LMNP
- Notion sur le LMNP
Le LMNP, aussi connu sous le nom de loueur en meublé non professionnel, est un système qui procure des avantages importants au bailleur. En bénéficiant de ce statut, le propriétaire n’est pas inscrit dans le Registre du Commerce et de Sociétés (RCS). Il n’est pas obligé de payer des cotisations fiscales.
- Les conditions d’adhésion
Le statut de LMNP est accessible à tous les bailleurs. Toutefois, il faut remplir deux conditions. La première, c’est de ne pas obtenir des revenus locatifs supérieurs à 23 000 TTC/ an. La seconde, c’est de faire en sorte que votre recette ne couvre pas les 50 % de votre foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous disposerez du statut de LMP ou Loueur Meublé Professionnel.
- Les résidences étudiantes en LMNP
La rentabilité d’une résidence étudiante dépend majoritairement du secteur dans lequel vous allez investir. Avant de vous lancer, estimez la somme que vous êtes prêt à investir.
Quelques exemples :
- Campus Vidal à Toulouse
On parle ici d’une résidence pour étudiants près de l’école Vidal. Elle est très prisée et offre plusieurs avantages. Elle se trouve à quelques pas du métro A « Les Arènes », ce qui facilite les déplacements quotidiens. Il est possible de se déplacer grâce au tramway ou encore au bus. Les entourages sont bien gardés et les accès sont multiples. Les pièces sont bien aménagées et possèdent une surface qui mesure entre 18 à 25m2. En tout, on compte dans les 92 logements attribués aux étudiants. Si vous comptez acheter dans cette région, une pièce est estimée à 92 513 euros minimum. Vous pouvez en obtenir une coquette somme de 272 euros par mois.
- Résidence étudiante à Clichy La Garenn.
Se situant entre les universités Paris VII, Paris III et l’école Nationale de Commerce, cette résidence est localisée à un emplacement très rentable. Cette résidence est bien desservie par les transports en commun tels que le RER C et les lignes de bus. Elle est également à proximité d’un centre commercial et d’une galerie marchande, ce qui la place dans un lieu stratégique.
Si vous envisagez de vous implanter dans cette zone, l’investissement avoisine les 130 100 euros. Cette somme vous permet d’acquérir environ 26,95 m2. Son rendement annuel peut atteindre 5 921,72 €.
La résidence étudiante – Poitiers
Localisée à proximité de la SNCF, cette résidence n’est pas très éloignée du centre-ville. Grâce au réseau de bus, vos locataires pourront aisément regagner le Campus Universitaire ainsi que le Futuroscope.
Si vous investissez dans un studio meublé d’environ 18,79 m2, vous gagnerez un rendement de 2 471 euros par an. Pour cela, il vous faudra investir en moyenne de 51.000 euros.
- Résidence étudiante – Montpellier
Montpellier fait partie des secteurs clés si vous êtes à la recherche d’un lieu où acheter votre logement pour étudiant. C’est parce qu’on y trouve trois universités de renommée ainsi que six grandes écoles. Les étudiants qui fréquentent cette ville atteignent un nombre assez conséquent. En tout, les résidences universitaires du CROUS et les résidences étudiantes privées sont estimées au nombre de 25.
Dans les zones périphériques, d’autres cités universitaires sont aussi mises à la disposition des personnes intéressées. On y compte la cité universitaire Boutonnet, la cité Colombière ainsi que des résidences universitaires privées. Chacun de ces sites offre des chambres assez confortables, dont certaines sont dotées de sanitaires privatifs. D’autres sont pourvues d’aménagements spéciaux pour les personnes handicapées. Le prix du loyer varie entre 200 et 400 euros. Lorsque vous investissez dans cette zone, veillez à ce que votre bien soit parfaitement desservi par les transports en commun.
Dans la région, un studio de 12 à 20 m2 peut rapporter entre 300 à plus de 400 euros par mois.
Autres solutions en immobilier locatif
Certes, investir dans un logement étudiant peut-être très rentable. Mais il existe également d’autres secteurs assez prometteurs, surtout si vous bénéficiez du statut LMNP.
- Achat LMNP résidence séniors
Le LMNP est un système qui peut couvrir plusieurs secteurs. Il intervient surtout dans le domaine de la location immobilière. Les résidences étudiantes mises à part, les résidences seniors proposent également des revenus assez attrayants. L’avantage avec cet investissement, c’est qu’il offre la possibilité de déduire les intérêts sur l’emprunt préalablement effectué pour l’achat du bien.
Grâce aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), la fiscalité est à votre avantage. Après avoir acheté un bien immobilier neuf avec la valeur TTC, et dès que le bien est en votre possession, l’État aura pour obligation de vous restituer la TVA du bien en question. Par contre, dans la mesure où le bien a été obtenu HT, l’amortissement sera imposable annuellement sur les loyers.
- Achat en Ehpad
Avant de faire un Achat Ehpad, il faut bien se renseigner sur le bail commercial. Cela vous évitera d’autres charges supplémentaires. Il est garanti par une société de gestion pour éviter tout éventuel risque de surexploitation. Son occupation et ses entretiens sont pris en charge. Il ne vous reste plus qu’à vous acquitter de la taxe foncière et aussi du renouvellement du bien mobilier.
Vous souhaitez vous lancer dans ce type d’investissement ? Il rapporte entre 4 et 5 % net chaque année. Pour en bénéficier, les déclarations doivent être appuyées par des données réelles observées par un gestionnaire. L’ensemble des réparations et des travaux doivent être pris en considération. Le tarif dépend de la région et de l’emplacement du bien.
Si vous avez contracté un emprunt lors de l’achat du bien en question, le remboursement de cette dette se fera à travers les loyers de votre locataire.
- Achat résidence de tourisme
En achetant une résidence de tourisme, vous pouvez changer votre impôt en patrimoine. Vous avez le choix sur l’objectif que vous voulez atteindre avec votre bien. La mise en place du programme et son utilisation dépendent également de vous. Il peut servir de retraite ou de capital par la suite.
Si vous le souhaitez, vous pouvez en disposer comme une résidence secondaire. En matière de défiscalisation, la loi Bouvard est en vigueur. Elle a pour rôle de réglementer les investissements. Si le propriétaire décède, la famille pourra hériter du bien tout entier.
En investissant dans ce type de résidence, il vous sera facile de récupérer vos taxes. Toutefois, cela dépend toujours du prix de votre bien pour que le rendement soit attrayant.
Si vous vous lancez dans cette aventure, il ne faudra pas vendre avant au moins 20 ans. Il est possible d’opter pour la revente après une période de 9 ans. Toutefois, il faudra que le bien ait fait l’objet d’un bail commercial sans interruption.
- Immobilier locatif classique : pour obtenir plus d’avantages, investir dans les biens immobiliers locatifs est la meilleure des alternatives. Il vous permet d’obtenir une défiscalisation plutôt intéressante. En prenant l’exemple sur le dispositif Panel, un investissement immobilier peut vous apporter une réduction d’impôts. En tant que bien immobilier locatif classique, il est en général non meublé, mais il nécessite toujours un contrat de bail. Le prix d’achat ou du loyer doit être en corrélation avec la qualité de l’infrastructure. Celle-ci doit être solide, bien entretenue et au moins équipée du strict minimum tel qu’un système de chauffage. C’est pour que le logement puisse résister aux différentes saisons et aux intempéries. Une personne doit bénéficier d’au moins 9 m2 de surface d’habitation. Pour la fiscalité, les taxes peuvent varier suivant les prélèvements sociaux et votre taux marginal d’imposition.
Conclusion sur l’achat d’un appartement étudiant
Si vous êtes passionné par le domaine de l’immobilier, investir dans un appartement étudiant procure certains avantages intéressants. Votre bien sera toujours mis en location, car le nombre de demandes sur le marché afflue de jour en jour. Dans la mesure où vous comptez investir dans un logement étudiant, il est préférable de faire un emprunt. Le taux d’intérêt est plutôt minime. De plus, cela vous permet de déduire votre investissement du loyer en lmnp. Cette stratégie est aussi à votre avantage pour les déclarations fiscales.
Toutefois, si vous avez des réticences à investir dans un appartement étudiant, investir à l’étranger est également une excellente alternative.
Orientez-vous vers l’immobilier sur Bali, c’est une destination phare qui offre certains avantages en matière de revenus fonciers, de rendement et avec une fiscalité attractive.
