Investir dans l’immobilier est devenu de nos jours un moyen de rentabiliser rapidement notre argent. En effet, que ce soit à la retraite ou seulement lorsqu’il y a un bon capital, beaucoup de personnes optent pour l’investissement immobilier. L’achat, la location et la revente, ce sont notamment différentes formes d’investissements possibles. Toutefois, la fructification rapide de votre investissement dépend de plusieurs facteurs, mais aussi du marché. Parmi ces facteurs, il y a le pays où vous investissez. En effet, si vous êtes un résident français, cela ne vous empêche pas d’investir à l’étranger. Certains pays sont en effet plus rentables que d’autres.
Parmi les choix d’investissement, nous allons vous présenter dans cet article l’immobilier au Danemark.
- Est-ce un très bon choix pour investir dans l’immobilier ?
- Est-ce rentable sur le long terme ?
- Quels sont les risques ?
- Le prix et la qualité de vie y sont abordables ?
Cela dépendra effectivement de vos objectifs et de la réalité du marché immobilier de ce pays qu’est le Danemark et c’est ce que nous allons vous détailler dans cet article.
Nous sommes sur des données à jour de 2023, 2024 et des prévisions pour 2025 sur le marché danois.
Le Danemark
Avant toute chose, nous allons d’abord vous parler un peu du Danemark.
- Où se trouve-t-il ?
- Quelle est son histoire ?
Il y a beaucoup à dire.
A. Histoire
Le Danemark est un pays de l’Europe du Nord et de la Scandinavie. Il est aussi connu sous le nom de Royaume de Danemark ou Royaume du Danemark. C’est durant l’Âge de pierre qu’on trouve déjà des hommes danois. Les hommes danois se sédentarisent très tôt par rapport aux autres populations de l’époque. Très vite, ils participèrent à différentes expéditions vikings, à la colonisation de certains territoires, au commerce et au pillage de certains pays de l’Europe. Cette période passe ensuite par le Moyen-âge, marqué par la lutte d’influence en Scandinavie. Elle a été marquée par la naissance du royaume indépendant du Danemark, mais aussi la grande épidémie de la peste noire. Ensuite vient la période des temps modernes où le Danemark entame une nouvelle ruée vers l’expansion de ses terres. Il devient rapidement une puissance européenne majeure parmi les autres pays des environs. Mais cette grande puissance n’a pas duré longtemps, puisqu’un déclin relatif a été constaté, suite à la démocratie et au nationalisme. Durant les guerres napoléoniennes, les terres danoises ont été bombardées par l’Angleterre. Le Danemark perd ainsi une grande partie de sa puissance, sur tous les plans.
Mais depuis 1945 ; le Danemark se retrouve menacer par l’URSS, et se voit de renoncer à sa neutralité et de se camper parmi le bloc de l’Ouest. Et il devient également le fondateur de l’ONU et de l’OTAN. Pour ce qui en est de sa situation sécuritaire, depuis 2010, il n’est pas épargné des menaces terroristes. Cette situation lui vaut souvent d’être un terrain de fusillade, engendrant parfois malheureusement des morts.
B. Géographie
C’est un pays de l’Europe du Nord, et sa capitale est le Copenhague. Le Danemark est formé par une péninsule, le Jutland et 443 îles. Le tout forme notamment un archipel, que l’on nomme souvent par archipel danois. L’ensemble est bordé par la mer Baltique, le Kattegat, le Skagerrak, ainsi que la mer du Nord. Parmi les 443 îles qui constituent le Danemark, environ 72 sont habités, dont la Fionie et le Seeland. Il possède une bonne position stratégique maritime.
En matière de ressources naturelles, le Danemark n’est pas très riche. Sa particularité réside notamment dans la longueur de ses fleuves ainsi que la splendeur de ses plages. Le climat à Danemark est plutôt tempéré en général. Mais en fonction de la situation des régions, il se peut qu’il y ait un climat continental humide et un climat océanique.
C. Coût de la vie
Le coût de la vie est assez élevé au Danemark par rapport à la France. En effet, est de 11 à 12 % plus cher qu’en France. D’ailleurs, le Danemark figure parmi les pays les plus chers de l’Europe. Mais cela peut varier en fonction des régions. Le coût de la vie est plus cher dans la capitale, notamment à Copenhague, puisque c’est aussi une ville touristique.
Toutefois, même si la vie y est plus chère, le pouvoir d’achat de la population est plutôt élevé. En effet, cela augmente de 20 % par rapport à celui de la France. Le revenu médian des habitants est de 1930 euros par mois. Ceci explique donc ce fort pouvoir d’achat.
D. Devise
La monnaie officielle du Danemark est la couronne danoise. Le taux de change de l’euro (EUR) par rapport à la couronne danoise (DKK) est actuellement d’environ 1 EUR = 7,46 DKK. Le pays n’utilise pas l’euro suite à un opting-out négocié lors de l’accord d’Édimbourg. Toutefois, la couronne danoise est liée à l’euro par le MCE II.
La tête du gouvernement a tenté maintes fois d’instaurer l’euro à l’économie du pays, mais plusieurs partis populaires n’ont pas approuvé cette adoption. Ainsi, jusqu’à ce jour, c’est toujours la couronne danoise qui est en vigueur sur le territoire danois.
E. État de l’économie
Le Danemark possède une grande puissance économique. En effet, même s’il est très dépendant du commerce extérieur, sa position stratégique maritime lui est très bénéfique. Ainsi, il figure parmi les pays les plus riches actuellement. Il participe d’ailleurs très activement à la mondialisation et est classé parmi les pays ayant un plus haut revenu pour ses habitants. Le commerce intérieur de la péninsule est plutôt restreint, mais à l’échelle mondiale, de nombreuses industries font leurs preuves.
La croissance économique au Danemark n’a été seulement que de +1,9% du PIB en 2023 moins qu’en 2022.
A cela, on assiste à un écart croissant entre les revenus des habitants, celui-ci se voit augmenter considérablement au cours de la dernière décennie. Cela entraîne ainsi une certaine différence entre le niveau de vie des habitants, engendrant un fossé entre riches et pauvres croissant.
L’immobilier au Danemark
L’immobilier à Danemark est un très bon choix si vous êtes un retraité ou que vous avez de bons fonds pour investir. Étant appelé la perle de Scandinavie, le Danemark est tout de même très attrayant sur le plan immobilier.
A. Les avantages d’investir dans l’immobilier à Danemark
Tout d’abord, pourquoi faut-il investir au Danemark?
C’est un pays qui présente de nombreux points forts en matière d’immobilier.
Ces avantages sont notamment :
- Une main-d’œuvre multilingue et qualifiée : Vous n’aurez donc pas à vous faire quant à la qualité de vos travaux, surtout pour les rénovations.
- Un contexte politique stable : Il n’y a pas vraiment de litiges conflictuels au sein du gouvernement pouvant entraver vos investissements.
- Des finances publiques saines : Les corruptions ne sont pas au rendez-vous.
- Un pouvoir d’achat élevé : Ce qui rend le rendement locatif assez élevé, surtout dans la capitale.
- Une infrastructure bien développée et de bonnes qualités, particulièrement au niveau de la télécommunication
- La variété des ressources énergétiques : Cela vous permettra de réduire constamment certaines charges sur le long terme.
- Une grande population active : Cela va également assurer la pérennité de votre investissement et de vos rendements.
Mais le plus grand atout du Danemark, c’est notamment le tourisme danois grâce à la splendeur de son environnement, bordé par plusieurs mers. Il attire notamment de nombreux touristes chaque année, ce qui peut fructifier encore plus vos investissements. Il suffit de bien choisir l’appartement que vous allez acheter.
B. Le prix des biens immobiliers au Danemark :
Au cours des cinq dernières années, les prix de l’immobilier au Danemark ont connu des fluctuations notables. De 2018 à 2021, les prix des logements ont augmenté de manière constante, atteignant un pic en 2021 avec une croissance annuelle de près de 10 %. En 2022, les prix ont légèrement baissé en raison de la hausse des taux d’intérêt et des incertitudes économiques. En 2023, le marché a montré des signes de stabilisation avec une légère reprise des prix dans certains segments.
Prix des biens immobiliers en 2024
Copenhague
- Appartement de 3 pièces (85 m²) :
- Prix : environ 700000 EUR
- Exemple : Appartement moderne avec balcon situé à Østerbro, proche des commodités et des transports en commun.
- Loyer moyen : 3000 EUR par mois
Aarhus
- Appartement de 3 pièces (80 m²) :
- Prix : environ 450000 EUR
- Exemple : Appartement lumineux dans le quartier de Frederiksbjerg, avec une cuisine ouverte et une grande terrasse.
- Loyer moyen : 2000 EUR par mois
Odense
- Appartement de 3 pièces (75 m²) :
- Prix : environ 350000 EUR
- Exemple : Appartement rénové situé dans le centre-ville, proche des écoles et des commerces.
- Loyer moyen : 1600 EUR par mois
Aalborg
- Appartement de 3 pièces (70 m²) :
- Prix : environ 300000 EUR
- Exemple : Appartement moderne avec vue sur le port, dans le quartier de Vestbyen.
- Loyer moyen : 1400 EUR par mois
Sources :
- Finans Danmark : “House Price Statistics”
- Statistics Denmark : “Sales of real property”
- CBRE Denmark : “Denmark Real Estate Market Outlook 2023”.
Quelle est la fiscalité au Danemark ?
La fiscalité au Danemark est assez élevée par rapport aux autres pays scandinaves.
Cela est en effet dû au niveau élevé de la protection sociale. Ainsi, que ce soit pour les danois ou pour les étrangers, les impôts perçus seront utilisés pour financer les travaux publics, ainsi que la scolarité au Danemark (qui est gratuite).
Que vous soyez un résident danois ou un investisseur venant de l’étranger, vous êtes soumis à l’impôt foncier et à l’impôt sur la valeur des biens immobiliers. En effet, tous ceux qui possèdent un bien sur les terres danoises doivent contribuer à l’essor économique du pays.
En 2024, la fiscalité danoise comporte plusieurs aspects importants pour les particuliers et les entreprises.
Voici un aperçu des principaux éléments de la fiscalité danoise, avec des informations provenant de sources danoises.
Impôt sur le revenu :
L’impôt sur le revenu au Danemark est progressif et varie en fonction du revenu annuel. Les tranches d’imposition pour 2024 sont les suivantes :
- Jusqu’à 50543EUR : 12 %
- De 50544EUR à 67392EUR : 41 %
- Au-delà de 67392EUR : 56 %
De plus, les résidents bénéficient d’une allocation personnelle de 7542EUR, qui est déduite de leur revenu imposable.
Taxe sur la valeur ajoutée :
Le taux de TVA général au Danemark est de 25 %. Ce taux s’applique à la plupart des biens et services, sans taux réduits pour les produits alimentaires ou autres catégories spécifiques.
Impôts sur les sociétés :
Les entreprises au Danemark sont soumises à un impôt sur les sociétés de 22 % sur leurs bénéfices. Les entreprises doivent également respecter diverses obligations de déclaration et de paiement des taxes.
Impôts fonciers :
En 2024, les impôts fonciers incluent une taxe sur la valeur des propriétés (ejendomsværdiskattesatser) et une taxe foncière (grundskyld). La taxe sur la valeur des propriétés est de 1 % pour les propriétés d’une valeur allant jusqu’à 545000EUR et de 3 % pour la valeur excédentaire. La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur du terrain et varie selon les municipalités, généralement autour de 2,8 %.
Contributions sociales :
Les employeurs au Danemark doivent payer des contributions sociales pour leurs employés, représentant environ 13 % du salaire brut. Ces contributions couvrent diverses assurances sociales, telles que l’assurance maladie et les pensions de retraite.
Deductions fiscales :
Les résidents danois peuvent bénéficier de plusieurs déductions fiscales, notamment :
- Frais de transport : Déductions pour les coûts de transport entre le domicile et le lieu de travail.
- Intérêts hypothécaires : Les intérêts payés sur les prêts hypothécaires peuvent être déduits.
- Frais de garde d’enfants : Déductions pour les dépenses liées à la garde d’enfants.
La convention de non double imposition franco-danoise :
Une convention fiscale franco-danoise prend effet à partir du 1er janvier 2009, concernant la règle de non double imposition.
Cela permet ainsi aux propriétaires de biens au Danemark de ne pas payer un second impôt, qu’il soit domicilié ou non au Danemark. C’est très pratique pour les Français qui veulent investir sur les terres danoises.
Par ailleurs, pour un pays n’ayant pas cette convention, vous devez payer la différence entre les impôts que vous payez dans votre pays, avec les impôts que vous devez au Danemark.
Ces informations fournissent un aperçu de la fiscalité danoise pour l’année 2024. Pour des détails plus précis et des conseils personnalisés, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal.
Sources :
- Skat.dk : “Payments to the Danish Tax Agency”
- Skat.dk : “Preliminary income assessment (forskudsopgørelse)”
- Skat.dk : “Tax assessment notice (årsopgørelse)”
- Skat.dk : “Tax Rates”
Comment acheter de l’immobilier au Danemark ?
Il ne va pas sans dire que l’achat d’immobilier au Danemark s’avère être assez difficile, surtout si vous voulez investir dans le locatif. La barrière de la langue est aussi un frein non négligeable.
En effet, le marché de l’immobilier danois est très concurrentiel, et le prix des biens est assez élevé par rapport aux autres pays.
Si vous visez donc la capitale, il est important d’avoir des liquidités assez importantes.
Par contre, il y a tout de même des maisons à prix intéressants pour les petits budgets, mais se trouvant dans des villes peu touristiques.
Que faut-il donc savoir pour acheter un bien immobilier au Danemark ?
Voici toutes les informations qui vous seront bien utiles.
A. Les procédures à suivre pour acheter un bien immobilier au Danemark
Les procédures à suivre sont effectivement bien différentes en fonction de votre statut au Danemark. En effet, le gouvernement privilégie ceux qui sont sur ces terres, afin d’éviter l’accaparation des biens par les étrangers.
- En tant qu’investisseur étranger
Si vous êtes un investisseur étranger, la procédure à suivre pour l’achat d’un bien immobilier sera très laborieuse et très longue également. Votre achat fera l’objet d’une longue étude, en fonction de vos besoins, de vos intentions et ainsi que la finalité de votre achat. Une législation à cet effet est d’ailleurs en vigueur.
Si c’est la première fois ou la seconde fois que vous allez au Danemark, vous ne pouvez pas acheter directement un bien immobilier. Vous devez avoir un permis d’achat que vous pouvez demander auprès des institutions danoises à cet a effet. Par ailleurs, si vous avez côtoyé les terres danoises depuis plus de cinq ans et plus, vous n’aurez pas besoin d’avoir un permis d’achat pour faire l’acquisition de votre bien.
Si vous comptez faire un prêt bancaire pour l’achat de votre bien immobilier sur le territoire danois, il est à noter que vous allez devoir payer un taux plus élevé qu’un résident danois. En effet, les acomptes à payer peuvent aller au-delà de 10 à 15 %. Ce n’est donc pas très bénéfique pour un étranger de faire un prêt au Danemark. Il vaut mieux constituer vos fonds en dehors de leurs terres.
- En tant que résident
Si vous êtes un résident danois, il est très facile de faire l’acquisition d’un bien immobilier. Il y a même des offres particulièrement alléchantes pour profiter d’un très bon rendement annuel. C’est d’ailleurs pour cela que beaucoup d’étrangers font appel à un contact d’un résident danois pour faire l’achat d’un immobilier. Le transfert de bien s’avère être plus facile. Ainsi, si vous n’avez pas de contact, vous allez être dans la galère pour trouver un bon investissement.
Par ailleurs, le prêt immobilier est très avantageux pour un résident danois. Les acomptes à verser ne dépassent pas de 5 %, quel que soit l’établissement financier que vous aurez choisi. Dans certains cas, il y a même une possibilité de non-remboursement, selon votre situation.
- En tant qu’expatrié
Si vous souhaitez vous installer au Danemark, vous avez quelques avantages en tant qu’expatrié. Si vous vivez plus de 5 ans au Danemark, vous n’avez pas à avoir un permis d’achat pour faire l’acquisition d’un bien immobilier. De plus, vous avez à peu près les mêmes privilèges qu’un résident danois pour l’achat de vos biens. Dans le cas où vous avez vécu moins de 5 ans là-bas, vous devez avoir une autorisation auprès du ministère danois de la Justice. C’est une procédure qui est tout de même faite par votre avocat.
Toutefois, lorsque vous faites l’achat d’un bien immobilier en tant qu’expatrié, le gouvernement va considérer cela comme un gage de rester définitivement au Danemark. Ainsi, toutes les informations vous concernant seront étudiées judicieusement : famille, casier judiciaire. La maîtrise du danois, l’état civil et la situation professionnelle. Il faut donc s’attendre à quelques interrogations dans le cas où votre dossier présente certaines failles.
B. Nos conseils pour acheter un bien immobilier au Danemark
Si vous êtes un investisseur étranger, vous pouvez donc voir la difficulté de trouver un bien immobilier au Danemark. Pour cela, nous allons vous donner quelques conseils bien utiles qui pourront alléger nettement vos efforts.
- Faire de nombreuses recherches
Le marché de l’immobilier du Danemark est vraiment très concurrentiel, particulièrement parmi les bas de gamme. Afin de trouver le meilleur choix pour vous, définissez d’abord votre budget, ensuite, accentuez vos recherches en fonction de ce que vous avez. Il y a différents sites danois qui proposent des annonces des meilleures offres actuelles sur le marché.
Par ailleurs, si vous avez du mal à trouver une belle opportunité, faites appel à un résident danois de votre connaissance. En tant qu’intermédiaire, il trouvera facilement les meilleures offres pour vous et les vendeurs seront plus enclins à vous donner un beau prix. Tout se joue donc sur le contact. La procédure de transfert de bien est d’ailleurs plus facile à faire que l’achat direct d’un bien immobilier pour un étranger.
- Faire appel à une agence immobilière
La meilleure solution est notamment de faire appel à une agence immobilière pour vous trouver les belles opportunités sur le marché danois. En effet, cette dernière peut non seulement vous trouver une belle affaire, mais elle vous accompagnera dans toutes les procédures d’achat de votre bien immobilier. Il vous suffira donc de soumettre votre dossier, de définir votre budget et d’attendre qu’elle vous propose une offre adaptée à cela.
Toutefois, ce n’est pratique que pour ceux qui ont un grand budget. Il ne faut pas oublier les commissions que vous allez devoir à l’agence une fois que l’achat de votre bien immobilier a été conclu. Mais cela vous évitera tout de même de tomber sur un bien qui n’en vaille pas la peine. Ce sera donc une charge bien dépensée.
C. Acheter un immobilier au Danemark : les frais à prévoir
Si vous voulez faire l’acquisition d’un bien immobilier au Danemark, vous devez prendre en compte de nombreux frais à votre charge, à savoir :
- Les frais d’un notaire, qui est de 4 % de la valeur de votre achat immobilier
- Les commissions de l’agence immobilière, si vous avez fait appel à leur service
- Les frais d’un avocat, pour l’autorisation d’achat
- La TVA
Il faudra donc prévoir un budget à part pour tous les frais, afin d’éviter de rencontrer une mauvaise surprise lors de la présentation de la facture.
Les risques de l’immobilier au Danemark
Les risques de l’immobilier au Danemark sont en effet assez nombreux, en comptant les failles, mais aussi les points faibles du marché. Même si la population est assez élevée et présente un pouvoir d’achat élevé, il ne faut pas oublier leur endettement et leur situation professionnelle.
A. Les points faibles du marché immobilier au Danemark
Le marché de l’immobilier au Danemark présente en effet de nombreux points faibles ou bémols pour les investisseurs, à savoir :
- Les impôts sont assez élevés : que ce soit l’impôt sur le revenu, foncier ou valeur de bien immobilier, la totalité des impôts à payer reste assez élevée. Cette situation diminue considérablement vos rendements sur le long terme.
- Le marché intérieur n’est pas prospère : le Danemark dépend entièrement du commerce extérieur. Son économie dépend d’ailleurs de cela. Ainsi, vos investissements ne doivent pas viser les citoyens danois.
- Une forte concentration des employés dans le secteur public : avec les avantages sociaux et les subventions à cet égard, l’investissement immobilier ne sera pas rentable pour ces personnes, et réduit donc la rentabilité pour vous également.
- L’économie dépend encore entièrement de la conjoncture internationale : le pays ne peut pas vivre indépendamment de l’extérieur. Un déclin ou une crise, comme le Covid-19 affecte a montré les limites du modèle danois tourné sur l’exportation.
B. Les risques immobiliers au Danemark
L’immobilier au Danemark présente en effet quelques failles qu’il faudra prendre en compte sur le long terme.
En effet, il y a tout d’abord l’instabilité gouvernementale, rendant ainsi l’avenir des investisseurs assez flous.
Ensuite, avec le principe du taux négatif, la plupart de tous les citoyens danois sont endettés. Il se peut donc que vos revenus locatifs dépendent en grande partie des touristes qui viennent sur les lieux.
Il faudra donc choisir un bon point stratégique pour avoir une meilleure rentabilité sur le long terme en faisant un investissement.
L’immobilier connaît d’ailleurs certaines tensions dans les autres villes danoises, autres que Copenhague. C’est donc particulièrement risquer de s’y investir.
Et pour finir, il y a la discrimination des étrangers qui veulent investir sur les terres danoises. Ainsi, les offres sont plus chères, ce qui n’est pas favorable si vous n’êtes donc pas un résident danois.
En résumé, l’immobilier danois à ce jour n’est pas rentable sur le long terme.
Conclusion sur l’immobilier au Danemark
Nous pouvons donc voir que les avantages de l’immobilier au Danemark sont limités et les risques sont bien présent dans un contexte de croissance faible et de taux d’intérêt encore hauts.
Prévisions de croissance pour 2024 et 2025 au Danemark :
En 2024, l’économie danoise est prévue de croître de 2,6 %, soutenue principalement par l’augmentation de la production industrielle et des exportations, notamment dans le secteur pharmaceutique et l’extraction d’énergie en mer du Nord. Cette croissance devrait se modérer en 2025, avec une prévision de 1,4 % (Economy and Finance).
Risques économiques :
Secteur pharmaceutique
Le secteur pharmaceutique, bien qu’un contributeur majeur à la croissance économique, expose le Danemark à des risques en cas de fluctuations importantes de la production et de la demande. Toute perturbation dans ce secteur pourrait avoir des répercussions significatives sur l’économie globale.
Taux de fret maritime
Les variations des taux de fret maritime peuvent affecter le commerce extérieur du Danemark, impactant ainsi la balance commerciale et les paiements. Les changements brusques dans ces taux, observés au cours des dernières années, représentent un risque économique notable.
Inflation et consommation
L’inflation devrait se stabiliser à environ 2 % en 2024 et 1,9 % en 2025. Bien que cela soit relativement bas, toute hausse inattendue de l’inflation pourrait réduire le pouvoir d’achat des ménages, affectant ainsi la consommation privée, un pilier important de la croissance économique prévue (Economy and Finance).
Investissements des entreprises
Les investissements des entreprises devraient rester modérés en 2024 en raison des taux d’intérêt élevés. Cependant, une reprise est attendue en 2025, soutenue par la baisse des taux d’intérêt et la croissance des principaux marchés d’exportation du Danemark. Tout retard dans cette reprise pourrait ralentir l’expansion économique prévue
Pour 2024 et 2025 : l’économie au Danemark restera fragile. Elle dépend trop du commerce extérieur et ne peut s’épanouir seule en intérieur. La crise du COVID a amplifié cela.
La situation immobilière au Danemark mettra du temps pour redevenir attractive surtout face à l’endettement de la population et la récession économique qui est devant nous.
Le passage à l’euro pourrait être un facteur d’achat mais à ce jour rien ne porte à croire que le Danemark passera à l’euro.
Pour de la rentabilité et des prix attractifs dans l’immobilier : il s’agira pas du Danemark où la rentabilité reste faible +/- 3% dans les grandes villes.
il vaut mieux investir dans les pays de l’Union européenne encore abordables, comme la Bulgarie. Cette dernière possède une stabilité politique et une situation économique dynamique. De plus, sa législation est destinée à attirer les investisseurs étrangers. C’est donc un bon pays favorable pour investir et fructifier rapidement son argent sur le long terme.
Vous pouvez aussi investir dans les puissances économiques, comme les USA, notamment à Houston au Texas. La ville est à la fois jeune, et très active sur le plan professionnel, ce qui va garantir un meilleur rendement pour vous.
