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Investir au Danemark pour la qualité de vie ou pour la rendement immobilier?

Investir au Danemark pour la qualité de vie ou pour la rendement immobilier?
par cyril jarnias - le 01 novembre 2020

Investir au Danemark pour la qualité de vie ou uniquement pour la rentabilité immobilière ?

Investir dans l’immobilier est devenu de nos jours un moyen de rentabiliser rapidement notre argent. En effet, que ce soit à la retraite ou seulement lorsqu’il y a un bon capital, beaucoup de personnes optent pour l’investissement immobilier. L’achat, la location et la revente, ce sont notamment différentes formes d’investissements possibles. Toutefois, la fructification rapide de votre investissement dépend de plusieurs facteurs, mais aussi du marché. Parmi ces facteurs, il y a le pays où vous investissez. En effet, si vous êtes un résident français, cela ne vous empêche pas d’investir à l’étranger. Certains pays sont en effet plus rentables que d’autres.

Parmi les choix d’investissement, nous allons vous présenter dans cet article l’immobilier au Danemark.

  • Est-ce un très bon choix pour investir dans l’immobilier ?
  • Est-ce rentable sur le long terme ?
  • Quels sont les risques ?
  • Le prix et la qualité de vie y sont abordables ?

Cela dépendra effectivement de vos objectifs et de la réalité du marché immobilier de ce pays qu’est le Danemark et c’est ce que nous allons vous détailler dans cet article.


Sommaire : immobilier Danemark

  1. Le Danemark
  2. L’immobilier au Danemark
  3. Quelle est la fiscalité au Danemark ?
  4. Comment acheter de l’immobilier au Danemark ?
  5. Les risques de l’immobilier au Danemark
  6. Conclusion

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1. Le Danemark

Avant toute chose, nous allons d’abord vous parler un peu du Danemark.

  • Où se trouve-t-il ?
  • Quelle est son histoire ?

Il y a beaucoup à dire.

A. Histoire

Le Danemark est un pays de l’Europe du Nord et de la Scandinavie. Il est aussi connu sous le nom de Royaume de Danemark ou Royaume du Danemark. C’est durant l’Âge de pierre qu’on trouve déjà des hommes danois. Les hommes danois se sédentarisent très tôt par rapport aux autres populations de l’époque. Très vite, ils participèrent à différentes expéditions vikings, à la colonisation de certains territoires, au commerce et au pillage de certains pays de l’Europe. Cette période passe ensuite par le Moyen-âge, marqué par la lutte d’influence en Scandinavie. Elle a été marquée par la naissance du royaume indépendant du Danemark, mais aussi la grande épidémie de la peste noire. Ensuite vient la période des temps modernes où le Danemark entame une nouvelle ruée vers l’expansion de ses terres. Il devient rapidement une puissance européenne majeure parmi les autres pays des environs. Mais cette grande puissance n’a pas duré longtemps, puisqu’un déclin relatif a été constaté, suite à la démocratie et au nationalisme. Durant les guerres napoléoniennes, les terres danoises ont été bombardées par l’Angleterre. Le Danemark perd ainsi une grande partie de sa puissance, sur tous les plans.

Mais depuis 1945 ; le Danemark se retrouve menacer par l’URSS, et se voit de renoncer à sa neutralité et de se camper parmi le bloc de l’Ouest. Et il devient également le fondateur de l’ONU et de l’OTAN. Pour ce qui en est de sa situation sécuritaire, depuis 2010, il n’est pas épargné des menaces terroristes. Cette situation lui vaut souvent d’être un terrain de fusillade, engendrant parfois malheureusement des morts.

B. Géographie

C’est un pays de l’Europe du Nord, et sa capitale est le Copenhague. Le Danemark est formé par une péninsule, le Jutland et 443 îles. Le tout forme notamment un archipel, que l’on nomme souvent par archipel danois. L’ensemble est bordé par la mer Baltique, le Kattegat, le Skagerrak, ainsi que la mer du Nord. Parmi les 443 îles qui constituent le Danemark, environ 72 sont habités, dont la Fionie et le Seeland. Il possède une bonne position stratégique maritime.

En matière de ressources naturelles, le Danemark n’est pas très riche. Sa particularité réside notamment dans la longueur de ses fleuves ainsi que la splendeur de ses plages. Le climat à Danemark est plutôt tempéré en général. Mais en fonction de la situation des régions, il se peut qu’il y ait un climat continental humide et un climat océanique.

C. Coût de la vie

Le coût de la vie est assez élevé au Danemark par rapport à la France. En effet, est de 11 à 12 % plus cher qu’en France. D’ailleurs, le Danemark figure parmi les pays les plus chers de l’Europe. Mais cela peut varier en fonction des régions. Le coût de la vie est plus cher dans la capitale, notamment à Copenhague, puisque c’est aussi une ville touristique.

Toutefois, même si la vie y est plus chère, le pouvoir d’achat de la population est plutôt élevé. En effet, cela augmente de 20 % par rapport à celui de la France. Le revenu médian des habitants est de 1930 euros par mois. Ceci explique donc ce fort pouvoir d’achat.

D. Devise

La monnaie officielle du Danemark est la couronne danoise. 1 euro correspond à 774 594 DKK, et 1 USD vaut 68 276 DKK. Le pays n’utilise pas l’euro suite à un opting-out négocié lors de l’accord d’Édimbourg. Toutefois, la couronne danoise est liée à l’euro par le MCE II.

La tête du gouvernement a tenté maintes fois d’instaurer l’euro à l’économie du pays, mais plusieurs partis populaires n’ont pas approuvé cette adoption. Ainsi, jusqu’à ce jour, c’est toujours la couronne danoise qui est en vigueur sur le territoire danois.

E. État de l’économie

Le Danemark possède une grande puissance économique. En effet, même s’il est très dépendant du commerce extérieur, sa position stratégique maritime lui est très bénéfique. Ainsi, il figure parmi les pays les plus riches actuellement. Il participe d’ailleurs très activement à la mondialisation et est classé parmi les pays ayant un plus haut revenu pour ses habitants. Le commerce intérieur de la péninsule est plutôt restreint, mais à l’échelle mondiale, de nombreuses industries font leurs preuves.

L’état de l’économie danoise n’est malheureusement pas protégée face à la crise du COVID et ses conséquences économiques : les prévisions de récession pour 2020 sont une baisse de son PIB de l’ordre de plus 8% .

A cela, on assiste à un écart croissant entre les revenus des habitants, celui-ci se voit augmenter considérablement au cours de la dernière décennie. Cela entraîne ainsi une certaine différence entre le niveau de vie des habitants, engendrant un fossé entre riches et pauvres croissant.


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2. L’immobilier au Danemark

L’immobilier à Danemark est un très bon choix si vous êtes un retraité ou que vous avez de bons fonds pour investir. Étant appelé la perle de Scandinavie, le Danemark est tout de même très attrayant sur le plan immobilier.

A. Les avantages d’investir dans l’immobilier à Danemark

Tout d’abord, pourquoi faut-il investir au Danemark?

C’est un pays qui présente de nombreux points forts en matière d’immobilier.

Ces avantages sont notamment :

  • Une main-d’œuvre multilingue et qualifiée : Vous n’aurez donc pas à vous faire quant à la qualité de vos travaux, surtout pour les rénovations.
  • Un contexte politique stable : Il n’y a pas vraiment de litiges conflictuels au sein du gouvernement pouvant entraver vos investissements.
  • Des finances publiques saines : Les corruptions ne sont pas au rendez-vous.
  • Un pouvoir d’achat élevé : Ce qui rend le rendement locatif assez élevé, surtout dans la capitale.
  • Une infrastructure bien développée et de bonnes qualités, particulièrement au niveau de la télécommunication
  • La variété des ressources énergétiques : Cela vous permettra de réduire constamment certaines charges sur le long terme.
  • Une grande population active : Cela va également assurer la pérennité de votre investissement et de vos rendements.

Mais le plus grand atout du Danemark, c’est notamment le tourisme danois grâce à la splendeur de son environnement, bordé par plusieurs mers. Il attire notamment de nombreux touristes chaque année, ce qui peut fructifier encore plus vos investissements. Il suffit de bien choisir l’appartement que vous allez acheter.

B. Le prix des biens immobiliers au Danemark

Il y a plusieurs facteurs qui font varier le prix de l’immobilier au Danemark, que ce soit pour la location, mais aussi pour l’achat.

En premier lieu, il y a tout d’abord l’emplacement de l’appartement. Si celui-ci se situe non loin du centre-ville. Il ne va pas sans dire que son prix d’achat sera un peu plus élevé qu’un appartement en dehors du centre-ville. Le plus pratique c’est notamment d’avoir un appartement qui se trouve non loin d’un arrêt de transport en commun. Par ailleurs, pour l’emplacement, il faut aussi prendre en compte la sécurité du quartier et la qualité environnante. Mais, cela va tout de même vous coûter un peu cher.

En second lieu, le prix d’achat et de location d’un immobilier à Danemark dépend aussi de la taille. C’est un facteur bien évident. Un appartement de grande taille, ou avec plusieurs pièces de vie sera donc plus cher. Dans la mesure de la taille d’une propriété, il faut également prendre en compte les couloirs et l’état de l’appartement. Cela va considérablement influencer le prix d’achat.

Enfin, en dernier lieu, le facteur qui va influencer le prix de votre appartement au Danemark est le timing. En effet, il existe des périodes au cours de l’année où les prix d’achat sont particulièrement élevés, c’est notamment en janvier et en septembre. C’est en effet durant ces mois que de nombreux arrivants accostent la capitale, et les vendeurs en profitent par la même occasion. Il vaut donc mieux acheter vos appartements durant les périodes non festives au cours de l’année et en dehors des vacances. Toutefois, il vaut toujours mieux se renseigner, car il y a de nombreuses opportunités qui peuvent se présenter, vous permettant de faire un bon achat.

En tenant compte de tous ces facteurs, en temps normal, un appartement de 2 pièces en centre-ville coûte aux environs de 170000 à 390000 euros. Nous pouvons donc avoir une moyenne de 270000 euros. Pour ce qui en est de la location, le loyer peut varier entre 5500 DKK et 8000 DKK, selon les personnes que vous ciblez. Cela peut aller jusqu’à 10000 DKK si vous avez d’autres services à la clé à offrir à vos locataires.

C. Quelques exemples de biens à vendre

Il y a de nombreux sites où vous pouvez trouver des biens à vendre au Danemark, ou plus particulièrement à Copenhague. Pour mieux vous aider, nous allons vous en donner quelques exemples :

Le prix du m carré si on vise le centre sur Copenhague peut dépasser les 10000 euros!

 

  • 2100 Copenhague Est : Un appartement de 3 pièces dans une zone de 90 mètres carrés à plus de 900000 euros
  • 2300 Copenhague S : Un appartement de 2 pièces dans une zone de 59 mètres carrés autour des 600000 euros
  • Havné Allé, Struer : Une maison de 4 chambres, sur un terrain de 120 mètres carrés, pour 995000 DKK.

Si vous voulez faire les meilleurs choix, il vaut mieux vous renseigner auprès des agences immobilières. Elles pourront facilement vous orienter en fonction de votre budget, mais aussi de vos besoins et des rendements que vous visez. Cela vous permettra par ailleurs d’avoir un meilleur suivi et accompagnement tout au long de votre achat.


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3. Quelle est la fiscalité au Danemark ?

La fiscalité au Danemark est assez élevée par rapport aux autres pays scandinaves. Cela est en effet dû au niveau élevé de la protection sociale. Ainsi, que ce soit pour les danois ou pour les étrangers, les impôts perçus seront utilisés pour financer les travaux publics, ainsi que la scolarité au Danemark (qui est gratuite).

Que vous soyez un résident danois ou un investisseur venant de l’étranger, vous êtes soumis à l’impôt foncier et à l’impôt sur la valeur des biens immobiliers. En effet, tous ceux qui possèdent un bien sur les terres danoises doivent contribuer à l’essor économique du pays.

A. L’impôt foncier sur les biens immobiliers

C’est un impôt que vous payez à la municipalité et pour la commune. Sa détermination se base sur la valeur foncière de vos biens immobiliers, qui correspond à la valeur de la parcelle dans un état non développé. C’est la commune qui fixe le taux de l’impôt foncier, et cela peut varier en fonction de chaque région. Et vous devez payer cet impôt deux fois par an.

Il vous est possible de vous renseigner sur le taux que vous allez payer, et ainsi que sur la valeur nette à payer chaque année auprès du service des citoyens de votre région. Il est à noter que l’évaluation foncière se fait actuellement sur une base générale, pouvant être changée annuellement en fonction de certains facteurs économiques.

B. L’impôt sur la valeur des biens immobiliers

Tout propriétaire d’un bien immobilier au Danemark est redevable à la taxe de l’impôt sur la valeur des biens immobiliers. En effet, cela permet de contribuer aux différentes charges publiques du gouvernement et afin d’améliorer la qualité de vie de tous les danois.

L’impôt sur la valeur des biens immobiliers dépend de la valeur de votre bien, incluant le terrain et le bâtiment. Le taux que vous avez à payer dépendra de cette valeur. En effet, si votre bien immobilier est évalué à moins de 3 040 000 DKK, votre taux sera de 1 %. Dans le cas où la valeur est plus élevée que ce seuil, votre impôt sera taxé à 3 %.

C. La TVA à payer

Lors de votre achat, vous devez également payer la TVA ou la taxe sur la valeur ajoutée, qui est de 25 %. C’est assez élevé par rapport à ce que nous avons en France, qui n’est que de 20 %. Toutefois, cela ne s’applique pas à tous les biens. Cette taxe de 25 % n’affecte en effet que les biens de consommation et certains biens de service. Ainsi, il est donc important de bien se déterminer vos besoins avant de faire votre investissement au Danemark.

D. La convention de non double imposition franco-danoise

Une convention fiscale franco-danoise prend effet à partir du 1er janvier 2009, concernant la règle de non double imposition.

Cela permet ainsi aux propriétaires de biens au Danemark de ne pas payer un second impôt, qu’il soit domicilié ou non au Danemark. C’est très pratique pour les Français qui veulent investir sur les terres danoises.

Par ailleurs, pour un pays n’ayant pas cette convention, vous devez payer la différence entre les impôts que vous payez dans votre pays, avec les impôts que vous devez au Danemark.


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4. Comment acheter de l’immobilier au Danemark ?

Il ne va pas sans dire que l’achat d’immobilier au Danemark s’avère être assez difficile, surtout si vous voulez investir dans le locatif.

En effet, le marché de l’immobilier danois est très concurrentiel, et le prix des biens est assez élevé par rapport aux autres pays.

Si vous visez donc la capitale, il est important d’avoir des liquidités assez importantes.

Par contre, il y a tout de même des maisons à prix intéressants pour les petits budgets, mais se trouvant dans des villes peu touristiques.

Que faut-il donc savoir pour acheter un bien immobilier au Danemark ?

Voici toutes les informations qui vous seront bien utiles.

A. Les procédures à suivre pour acheter un bien immobilier au Danemark

Les procédures à suivre sont effectivement bien différentes en fonction de votre statut au Danemark. En effet, le gouvernement privilégie ceux qui sont sur ces terres, afin d’éviter l’accaparation des biens par les étrangers.

  • En tant qu’investisseur étranger

Si vous êtes un investisseur étranger, la procédure à suivre pour l’achat d’un bien immobilier sera très laborieuse et très longue également. Votre achat fera l’objet d’une longue étude, en fonction de vos besoins, de vos intentions et ainsi que la finalité de votre achat. Une législation à cet effet est d’ailleurs en vigueur.

Si c’est la première fois ou la seconde fois que vous allez au Danemark, vous ne pouvez pas acheter directement un bien immobilier. Vous devez avoir un permis d’achat que vous pouvez demander auprès des institutions danoises à cet a effet. Par ailleurs, si vous avez côtoyé les terres danoises depuis plus de cinq ans et plus, vous n’aurez pas besoin d’avoir un permis d’achat pour faire l’acquisition de votre bien.

Si vous comptez faire un prêt bancaire pour l’achat de votre bien immobilier sur le territoire danois, il est à noter que vous allez devoir payer un taux plus élevé qu’un résident danois. En effet, les acomptes à payer peuvent aller au-delà de 10 à 15 %. Ce n’est donc pas très bénéfique pour un étranger de faire un prêt au Danemark. Il vaut mieux constituer vos fonds en dehors de leurs terres.

  • En tant que résident

Si vous êtes un résident danois, il est très facile de faire l’acquisition d’un bien immobilier. Il y a même des offres particulièrement alléchantes pour profiter d’un très bon rendement annuel. C’est d’ailleurs pour cela que beaucoup d’étrangers font appel à un contact d’un résident danois pour faire l’achat d’un immobilier. Le transfert de bien s’avère être plus facile. Ainsi, si vous n’avez pas de contact, vous allez être dans la galère pour trouver un bon investissement.

Par ailleurs, le prêt immobilier est très avantageux pour un résident danois. Les acomptes à verser ne dépassent pas de 5 %, quel que soit l’établissement financier que vous aurez choisi. Dans certains cas, il y a même une possibilité de non-remboursement, selon votre situation.

  • En tant qu’expatrié

Si vous souhaitez vous installer au Danemark, vous avez quelques avantages en tant qu’expatrié. Si vous vivez plus de 5 ans au Danemark, vous n’avez pas à avoir un permis d’achat pour faire l’acquisition d’un bien immobilier. De plus, vous avez à peu près les mêmes privilèges qu’un résident danois pour l’achat de vos biens. Dans le cas où vous avez vécu moins de 5 ans là-bas, vous devez avoir une autorisation auprès du ministère danois de la Justice. C’est une procédure qui est tout de même faite par votre avocat.

Toutefois, lorsque vous faites l’achat d’un bien immobilier en tant qu’expatrié, le gouvernement va considérer cela comme un gage de rester définitivement au Danemark. Ainsi, toutes les informations vous concernant seront étudiées judicieusement : famille, casier judiciaire. La maîtrise du danois, l’état civil et la situation professionnelle. Il faut donc s’attendre à quelques interrogations dans le cas où votre dossier présente certaines failles.

B. Nos conseils pour acheter un bien immobilier au Danemark

Si vous êtes un investisseur étranger, vous pouvez donc voir la difficulté de trouver un bien immobilier au Danemark. Pour cela, nous allons vous donner quelques conseils bien utiles qui pourront alléger nettement vos efforts.

  • Faire de nombreuses recherches

Le marché de l’immobilier du Danemark est vraiment très concurrentiel, particulièrement parmi les bas de gamme. Afin de trouver le meilleur choix pour vous, définissez d’abord votre budget, ensuite, accentuez vos recherches en fonction de ce que vous avez. Il y a différents sites danois qui proposent des annonces des meilleures offres actuelles sur le marché.

Par ailleurs, si vous avez du mal à trouver une belle opportunité, faites appel à un résident danois de votre connaissance. En tant qu’intermédiaire, il trouvera facilement les meilleures offres pour vous et les vendeurs seront plus enclins à vous donner un beau prix. Tout se joue donc sur le contact. La procédure de transfert de bien est d’ailleurs plus facile à faire que l’achat direct d’un bien immobilier pour un étranger.

  • Faire appel à une agence immobilière

La meilleure solution est notamment de faire appel à une agence immobilière pour vous trouver les belles opportunités sur le marché danois. En effet, cette dernière peut non seulement vous trouver une belle affaire, mais elle vous accompagnera dans toutes les procédures d’achat de votre bien immobilier. Il vous suffira donc de soumettre votre dossier, de définir votre budget et d’attendre qu’elle vous propose une offre adaptée à cela.

Toutefois, ce n’est pratique que pour ceux qui ont un grand budget. Il ne faut pas oublier les commissions que vous allez devoir à l’agence une fois que l’achat de votre bien immobilier a été conclu. Mais cela vous évitera tout de même de tomber sur un bien qui n’en vaille pas la peine. Ce sera donc une charge bien dépensée.

C. Acheter un immobilier au Danemark : les frais à prévoir

Si vous voulez faire l’acquisition d’un bien immobilier au Danemark, vous devez prendre en compte de nombreux frais à votre charge, à savoir :

  • Les frais d’un notaire, qui est de 4 % de la valeur de votre achat immobilier
  • Les commissions de l’agence immobilière, si vous avez fait appel à leur service
  • Les frais d’un avocat, pour l’autorisation d’achat
  • La TVA

Il faudra donc prévoir un budget à part pour tous les frais, afin d’éviter de rencontrer une mauvaise surprise lors de la présentation de la facture.


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5. Les risques de l’immobilier au Danemark

Les risques de l’immobilier au Danemark sont en effet assez nombreux, en comptant les failles, mais aussi les points faibles du marché. Même si la population est assez élevée et présente un pouvoir d’achat élevé, il ne faut pas oublier leur endettement et leur situation professionnelle.

A. Les points faibles du marché immobilier au Danemark

Le marché de l’immobilier au Danemark présente en effet de nombreux points faibles ou bémols pour les investisseurs, à savoir :

  • Les impôts sont assez élevés : que ce soit l’impôt sur le revenu, foncier ou valeur de bien immobilier, la totalité des impôts à payer reste assez élevée. Cette situation diminue considérablement vos rendements sur le long terme.
  • Le marché intérieur n’est pas prospère : le Danemark dépend entièrement du commerce extérieur. Son économie dépend d’ailleurs de cela. Ainsi, vos investissements ne doivent pas viser les citoyens danois.
  • Une forte concentration des employés dans le secteur public : avec les avantages sociaux et les subventions à cet égard, l’investissement immobilier ne sera pas rentable pour ces personnes, et réduit donc la rentabilité pour vous également.
  • L’économie dépend encore entièrement de la conjoncture internationale : le pays ne peut pas vivre indépendamment de l’extérieur. Un déclin ou une crise, comme le Covid-19 affecte donc rapidement sa situation économique.

 

B. Les risques immobiliers au Danemark

L’immobilier au Danemark présente en effet quelques failles qu’il faudra prendre en compte sur le long terme.

En effet, il y a tout d’abord l’instabilité gouvernementale, rendant ainsi l’avenir des investisseurs assez flous.

Ensuite, avec le principe du taux négatif, la plupart de tous les citoyens danois sont endettés. Il se peut donc que vos revenus locatifs dépendent en grande partie des touristes qui viennent sur les lieux.

Il faudra donc choisir un bon point stratégique pour avoir une meilleure rentabilité sur le long terme en faisant un investissement.

L’immobilier connaît d’ailleurs certaines tensions dans les autres villes danoises, autres que Copenhague. C’est donc particulièrement risquer de s’y investir.

Et pour finir, il y a la discrimination des étrangers qui veulent investir sur les terres danoises. Ainsi, les offres sont plus chères, ce qui n’est pas favorable si vous n’êtes donc pas un résident danois.

En résumé, l’immobilier danois à ce jour n’est pas rentable sur le long terme.


 

6. Conclusion sur l’immobilier au Danemark

Nous pouvons donc voir que les avantages de l’immobilier au Danemark sont limités et les risques sont assez élevés.

Le marché est donc assez risqué pour les investisseurs dans l’immobilier.

A cela, l’économie est assez fragile.

Elle dépend trop du commerce extérieur et ne peut s’épanouir seule en intérieur. La crise du COVID devrait amplifier cela.

La situation immobilière au Danemark mettra du temps pour redevenir attractive surtout face à  l’endettement de la population et la récession économique qui est devant nous.

Le passage à l’euro pourrait être un facteur d’achat mais à ce jour rien ne porte à croire que le Danemark passera à l’euro.

Pour de la rentabilité et des prix attractifs dans l’immobilier,

il vaut mieux investir dans les pays de l’Union européenne encore abordables, comme la Bulgarie. Cette dernière possède une stabilité politique et une situation économique dynamique. De plus, sa législation est destinée à attirer les investisseurs étrangers. C’est donc un bon pays favorable pour investir et fructifier rapidement son argent sur le long terme.

Vous pouvez aussi investir dans les puissances économiques, comme les USA, notamment à Cleveland. La ville est à la fois jeune, et très active sur le plan professionnel, ce qui va garantir un meilleur rendement pour vous.

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