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Immobilier en Croatie : Comment investir dans l’immobilier en Croatie ?

par | 03 Juil 2022 | Immobilier, En avant, Immobilier

Immobilier en Croatie : Comment investir dans l’immobilier en Croatie ?

Découvrez dans cet article comment investir dans l’immobilier en Croatie ? Pourquoi investir dans l’immobilier en Croatie, et dans quelles villes investir dans l’immobilier ? La fiscalité applicable en Croatie ? Les principaux risques et pièges liés à l’investissement dans l’immobilier en Croatie ?

Disclaimer : Nous attirons votre attention sur le fait que tout investissement comporte un risque de perte de capital partiel ou total. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Cet article ne constitue pas une incitation en vue d’acquérir un quelconque produit financier. Si vous avez des questions en rapport avec l’immobilier en Croatie, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience.

Pourquoi investir dans l’immobilier en Croatie ?

Pourquoi investir dans l’immobilier en Croatie ?

On vous dévoile ci-dessous quelques-unes des principales raisons qui motivent les investisseurs à investir dans l’immobilier en Croatie.

1 – Des infrastructures de transport modernes en Croatie

La Croatie possède un réseau routier et ferroviaire en très bon état. Son réseau d’autoroutes est particulièrement bien entretenu. Grâce à son accès à la mer Adriatique, la Croatie dispose d’un réseau de ports maritimes internationaux de grande importance. La Croatie est également couverte par l’Internet très haut débit (fibre optique).

2 – La Croatie est située en plein coeur de l’Europe

La Croatie est située en plein cœur de l’Europe. Le pays est situé à seulement quelques heures d’avion de n’importe quelle destination européenne. Grâce à son accès à la mer Adriatique, la Croatie offre aux entreprises une porte d’entrée vers l’Europe centrale et orientale.

3 – Un coût de la vie plus faible que dans le reste de l’Union Européenne

La Croatie reste un pays globalement un peu moins cher que des pays comme la France ou l’Allemagne. La location d’un appartement coûte globalement 3 fois moins à Zagreb (la capitale de la Croatie) qu’à Paris. La vie locale (dans la capitale) est 35% moins chère qu’à Paris. Cela stimule donc le tourisme local.

4 – Un visa Digital Nomad très accessible qui attire les expatriés

La Croatie a mis au point un programme spécial à destination des professionnels de l’informatique. Il s’agit d’un visa Digital Nomad (un permis de résidence) qui permet aux expatriés de vivre en Croatie et de travailler à distance à partir de la Croatie. Ce programme est mis en application à partir du 1er janvier 2021.

Un tel programme attire donc beaucoup d’expatriés, ce qui stimule ainsi la demande locative.

Bon à savoir :

Un amendement spécial dans le régime fiscal croate précise que les revenus générés par des personnes physiques sur la base de l’exécution d’un travail ou d’une activité non indépendante pour un employeur qui n’est pas enregistré en République de Croatie sur la base du statut acquis de Digital Nomad sont exonérés d’impôt en Croatie.

5 – Excellente qualité de vie

La Croatie est un pays absolument fantastique en Europe. Malgré sa petite superficie, on y dénombre tout d’abord trois zones climatiques : le climat mediterraneen, le climat montagneux et le climat continental. Les touristes apprécient beaucoup le style de vie croate avec un mode de vie mediterraneen très sain.

6 – Un environnement d’affaires très stable

Il est bon de rappeler que la Croatie est un pays membre de l’Union Européenne et de l’OTAN. La Croatie est l’un des pays les plus sûrs de toute l’Europe.

7 – Un secteur touristique en fort développement

Le secteur du tourisme contribue à plus de 20% du PIB national croate. La Croatie dispose d’atouts nationaux essentiels en termes touristique. Le pays est tout d’abord bordé par la mer Adriatique, ce qui permet de profiter de plusieurs centaines de km de côtes. La Croatie est ensuite nichée en plein cœur de l’Europe continentale, ce qui permet aux touristes venant de Pologne ou d’Allemagne de profiter de tout le littoral croate.

Comment acheter une propriété immobilière en Croatie ?

Comment acheter une propriété immobilière en Croatie ?

Bon à savoir :

Un ressortissant de l’Union Européenne a le droit d’acquérir une propriété immobilière en Croatie. Un etranger (en dehors de l’UE) peut acquérir une propriété immobilière en Croatie sous certaines conditions.

Voici un résumé des démarches nécessaires pour acquérir une propriété immobilière en Croatie.

1 – La recherche de la propriété

Une visite locale est bien évidemment indispensable pour vous faire une idée du quartier que vous avez choisi. On vous conseille de délimiter votre périmètre de recherche, et de contacter des agences immobilières locales. Pour vous aider dans votre recherche, il existe quelques sites croates spécialisés dans les annonces immobilières, comme le site de petites annonces Njuskalo.hr par exemple.

2 – Faire une offre au vendeur

Une fois la perle rare trouvée, faites alors une offre au vendeur. L’assistance par un avocat spécialisé dans le droit immobilier est indispensable, pour la rédaction des documents juridiques (contrat) et pour veiller à ce que la propriété ne soit pas liée à une affaire légale de restitution de propriétés confisquées. Pour déterminer un prix correct, comparez les prix de votre propriété immobilière avec des propriétés similaires. Si le vendeur accepte votre offre, signez un contrat précontractuel (rédigé par votre avocat).

3 – Demandez à un notaire de certifier votre contrat précontractuel

Il vous faudra régler 10% du prix d’achat (au titre d’acompte). Si vous changez d’avis et ne souhaitez plus acquérir la propriété, vous perdrez alors définitivement votre acompte. Si le vendeur de la propriété change d’avis, il devra alors vous verser le double du dépôt initial.

4 – La demande d’autorisation au ministère de la justice

L’acquisition immobilière est soumise à l’autorisation préalable du ministère de la Justice. Une fois que vous aurez obtenu l’autorisation d’acquérir la propriété immobilière, votre avocat pourra préparer le contrat complet et préparer l’enregistrement de l’achat au registre foncier.

5 – Le paiement du solde et le paiement de la taxe de transfert de propriété immobilière

Finalisez la transaction en versant le solde et en payant la taxe de transfert de propriété immobilière. Recevez ensuite les clés de votre propriété et profitez-en !

Ou investir dans l’immobilier en Croatie ?

Ou investir dans l’immobilier en Croatie ?

Investir dans l’immobilier en Croatie dans la ville de Split :

Investir dans l’immobilier en Croatie dans la ville de Split :

La ville de Split est l’une des plus grandes villes de Croatie. La ville concentre une population métropolitaine de 342 729 habitants.  Cette ville est située sur la côte dalmate, et elle est principalement réputée pour ses plages ainsi que tous ses sites touristiques (palais de Dioclétien,…). La ville abrite encore à ce jour des vestiges de l’empire romain tels que le palais de Dioclétien, construit par l’empereur romain au IVe siècle.

La ville de Split est en train de devenir l’une des destinations touristiques majeures de Croatie. Les touristes peuvent profiter des nombreuses plages à sable blanc de la ville, mais egalement profiter de la vieille ville de Split ou encore profiter d’une promenade agreable sur la colline de Marjan.

Pour acquérir une propriété immobilière dans la ville de Split en Croatie, il faut compter (en moyenne) entre 2800 euros par mètre carré (maison) et 3100 euros par mètre carré (appartements).

Immobilier en Croatie dans la capitale croate Zagreb :

Immobilier en Croatie dans la capitale croate Zagreb :

La ville de Zagreb est principalement connue pour être la capitale nationale de la Croatie et la plus grande ville de Croatie avec une population de 806 341 habitants (2019). Il faut savoir que c’est toutefois une ville millénaire située sur les rives de la rivière Sava. Pendant très longtemps, la ville de Zagreb a été négligée par les touristes qui la considéraient alors comme une simple ville-étape sur la route des plages de la Mer Adriatique. 

La ville de Zagreb est pourtant très attractive. La ville regorge d’espaces verts, de zones commerciales dans le centre-ville, de sites touristiques, de zones piétonnes ou encore de zones de promenades. Peu à peu, elle est reconnue comme une destination chic et conviviale pour les voyageurs qui souhaitent profiter des charmes d’une ville européenne avec un faible budget.

Un autre gros avantage de la ville de Zagreb : son aéroport international, ce qui la rend ainsi accessible aux voyageurs internationaux en seulement quelques heures de vol. Des liaisons routières et ferroviaires la rendent accessible à partir de villes comme Vienne ou encore Budapest.

Le tremblement de terre du 22 mars 2020 a relancé les besoins du marché immobilier pour des immeubles récents. A la suite de cet événement, de nombreux bâtiments se sont révélés inhabitables ou endommagés. La demande pour de nouveaux bâtiments satisfaisant les normes de sécurité sismique les plus sévères est très forte. On constate depuis une hausse des prix des nouveaux bâtiments dans la capitale de 10 à 15%.

Pour acquérir une propriété immobilière dans la ville de Zagreb, il faut compter environ 2 300 euros le mètre carré (appartement) et environ 1440 euros par mètre carré (pour une maison). Sans surprise, le centre-ville de Zagreb est l’un des quartiers les plus chers avec un prix au mètre carré de plus de 2 500 euros, tandis que les zones plus populaires comme Brezovica et Sesvete concentrent des prix plus faibles (environ 1 300 euros le mètre carré).

Investir dans l’immobilier en Croatie dans la ville de Dubrovnik

Investir dans l’immobilier en Croatie dans la ville de Dubrovnik

La ville de Dubrovnik est sans aucun doute la zone touristique la plus appréciée de toute la Croatie. On dénombre chaque année plus de 1,5 million de touristes. Une véritable industrie touristique qui profite bien évidemment à la location saisonnière.

Rien d’étonnant donc à ce que les prix soient les plus élevés de toute la Croatie. Il faut débourser (en moyenne) plus de 4100 euros par mètre carré (pour acquérir un appartement) et plus de 3500 euros par mètre carré (pour acquérir une maison).

Immobilier en Croatie dans la ville de Rijeka :

Immobilier en Croatie dans la ville de Rijeka :

Rijeka est une ville croate se situant sur la côte orientale de l’Istrie. La ville est beaucoup moins fréquentée que les villes de Dubrovnik ou Split. On y retrouve toutefois des attractions touristiques à ne pas manquer, comme la longue plage de 2km de galets ou encore les nombreux monuments historiques, comme la rue piétonne de Korzo, le Musée de Rijeka, le château de Trsat, le Palace de Modello ou encore le Théâtre national croate.

On peut acquérir une propriété immobilière dans la ville de Rijeka pour environ 1800 euros par mètre carré (appartements) et 1400 euros par mètre carré (en moyenne) pour une maison.

Immobilier en Croatie dans la ville de Zadar :

Immobilier en Croatie dans la ville de Zadar :

La ville de Zadar est absolument immanquable en Croatie. Il faut savoir qu’il s’agit d’une petite ville croate de seulement 75 000 habitants, mais disposant d’un fort potentiel touristique. La ville de Zadar est en effet connue pour ses ruines romaines et vénitiennes, ainsi que ses nombreux monuments historiques tels que le couvent Sainte-Marie qui intègre des œuvres d’art religieuses.

On peut acquérir une propriété immobilière dans la ville de Zadar pour environ 2500 euros par mètre carré (appartements) et plus de 1700 euros par mètre carré (maison).

Investir dans l’immobilier en Croatie dans la ville de Osijek :

Investir dans l’immobilier en Croatie dans la ville de Osijek :

La ville d’Osijek est la quatrième ville croate en termes de population (avec plus de 108 000 habitants). Il s’agit de la plus grande ville de la région orientale de Croatie : la Slavonie. C’est une ville très touristique. On peut y admirer son architecture baroque, ainsi que ses espaces verts particulièrement bien adaptés aux activités physiques et sportives.

Contrairement aux autres grandes villes croates, on peut acquérir une propriété immobilière pour moins de 1000 euros le mètre carré. Une maison se négocie à environ 650 euros le mètre carré, tandis qu’un appartement se négocie à environ 1000 euros le mètre carré.

Fiscalité en Croatie

Fiscalité en Croatie

Bon à savoir :

La fiscalité croate est complexe. Si vous avez des questions sur la fiscalité en Croatie, je vous invite à me contacter.

Résidence fiscale en Croatie :

Un résident fiscal croate est soumis à l’impôt en Croatie sur tous ses revenus mondiaux. Un contribuable considéré comme non-résident est soumis à l’impôt en Croatie sur tous les revenus de source croate.

Impôt sur le revenu (IR) en Croatie :

L’administration fiscale croate impose les revenus personnels selon un barème progressif : entre 20 et 30%.

Impôt sur les sociétés (IS) en Croatie :

Le taux d’impôt sur les sociétés est défini à 18%, mais l’administration fiscale croate applique un taux d’imposition sur les sociétés légèrement plus attractif (10%) pour les sociétés dont les revenus au cours de la période fiscale sont inférieurs à 7,5 millions de kunas (moins d’un million d’euros).

Taxe municipale :

Une municipalité peut percevoir une taxe supplémentaire (une taxe municipale), prélevée en fonction du lieu de résidence.

Taxe sur la propriété en Croatie :

Il n’y a pas de taxe sur la propriété en Croatie.

Taxe sur les transferts de biens immobiliers (RETT) :

Un transfert de biens immobiliers (vente, échange, donation à titre gratuit, transfert en cas d’héritage, transfert en cas de liquidation d’une société ou tout autre moyen de transfert de biens immobiliers) est normalement soumis (sauf exception) à une taxe de 3%.

Les autres taxes :

La TVA (taxe sur la consommation)

Le taux de TVA par défaut est de 25%.

Les charges sociales

Les entreprises locales doivent verser des cotisations sociales sur les salaires distribués aux employés. On distingue deux types de cotisations sociales : les cotisations sociales générales (taux de 20% avec un plafonnement) et les cotisations d’assurance santé (taux de 15% sans plafonnement).

Les risques d’investir dans l’immobilier en Croatie

Les risques d’investir dans l’immobilier en Croatie

Avant d’acquérir une propriété immobilière en Croatie, il est important d’être conscient des risques et des pièges à éviter. On vous dresse une petite liste des 6 principaux risques à éviter lors d’un investissement dans l’immobilier en Croatie.

1 – Tout le monde ne peut pas acquérir une propriété immobilière en Croatie

Si vous êtes un citoyen croate, vous avez bien évidemment le droit d’acquérir une propriété immobilière en Croatie. Les citoyens des pays membres de l’Union Européenne sont également autorisés à acquérir une propriété sans trop de difficultés légales.

En revanche, si vous êtes un ressortissant d’un pays extérieur à l’Union Européenne, il faut savoir que la Croatie applique un programme d’acquisition immobilier par réciprocité, et la Croatie n’autorise les citoyens de ce pays à acquérir une propriété immobilière en Croatie que si la Croatie a signé un programme de réciprocité avec ce pays. La liste est fréquemment mise à jour. 

2 – Il est difficile d’obtenir un prêt d’une banque croate

Tous les citoyens de l’Union Européenne ont (en théorie) accès au réseau bancaire croate. Il n’y a normalement pas de discrimation visant les citoyens des autres pays de l’Union Européenne. Dans la réalité, les banques croates sont très réticentes à accorder un prêt immobilier aux étrangers.

3 – Cela prend du temps d’acquérir une propriété

L’acquisition d’une propriété immobilière prend beaucoup de temps en Croatie.

Si vous ne connaissez pas encore la Croatie, il vous faudra tout d’abord prévoir un peu de temps pour dénicher la bonne propriété.

Il vous faudra organiser des visites à travers le pays pour trouver la région qui vous convient et celle qui présente un fort potentiel touristique. Il vous faudra prévoir un peu de temps pour vous assurer que la propriété immobilière est mise en vente à un prix correct. Il n’est pas toujours facile de comparer les prix des propriétés sur le marché croate (qui manque encore de maturité) et il vous faudra donc de l’aide d’un agent immobilier local pour comparer les prix et éventuellement négocier le prix d’une propriété locale.

L’assistance d’un avocat est indispensable pour vous assurer que la propriété immobilière est exempte de toute réclamation.

Il vous faudra ensuite obtenir une autorisation du ministère de la justice afin de s’assurer que votre pays dispose bel et bien d’un programme de réciprocité d’acquisition immobilière avec la Croatie (jusqu’à 6 mois pour l’obtention d’une telle autorisation).

4 – Méfiez-vous du programme de restitution des propriétés confisquées durant la période Yougoslave

Pendant le régime socialiste yougoslave, de nombreux Croates ont vu leurs propriétés confisquées par les autorités yougoslaves. A la fin du régime communiste, une loi sur la restitution des biens confisqués a été mise en place pour permettre aux gens de récupérer leurs propriétés. Avant d’acquérir une propriété immobilière, il est donc essentiel de vous assurer que la propriété n’est pas justement liée à une affaire de restitution.

5 – Le marché immobilier est encore trop jeune et trop instable

Le marché immobilier croate reste globalement très peu mature. Il est encore trop récent et on peut difficilement se baser sur les prix affichés sur les annonces. C’est un marché très instable. Le marché immobilier en Croatie est difficile à décrypter. Très souvent, on manque de statistiques pour savoir si il s’agit d’une bonne affaire ou bien si au contraire le prix local est largement abusif.

6 – Risque sismique

Le récent tremblement de terre qui a affecté la ville de Zagreb (le 22 mars 2020) démontre à quel point le marché immobilier croate est sensible au risque sismique. Il faut savoir que la Croatie est située dans une zone sismique à risque. Les tremblements de terre peuvent causer des dommages matériels énormes.

Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier en Croatie ?

Il n’est pas évident d’acquérir une propriété immobilière. Entre la phase très chronophage de recherche d’une propriété à la finalisation de la transaction, il peut s’écouler parfois plus d’un an. Les démarches administratives liées à l’acquisition d’une propriété immobilière en Croatie sont très lourdes. Il faut obtenir l’autorisation du ministère de la Justice (délai d’obtention de 6 mois) et mandater votre avocat pour qu’il vérifie que votre propriété est exempte de tout risque légal de restitution.

Pour une acquisition immobilière dans les grandes villes croates, il faut compter au moins 1400 euros par mètre carré ou voire beaucoup plus pour les grandes villes croates comme Dubrovnik ou Zagreb (jusqu’à 4000 euros par mètre carré). C’est beaucoup plus cher qu’en Bulgarie par exemple (1200 à 1400 euros en programme neuf dans la ville de Sofia). Le taux de rentabilité est particulièrement faible en Croatie, par comparaison avec la Bulgarie.

Si vous cherchez des destinations offshores pour investir dans l’immobilier, je vous invite à consulter le dossier 2022. N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions en rapport avec l’immobilier en Croatie.

Dans une optique d’investissement dans l’immobilier en Croatie, il faut être particulièrement attentif au risque légal avec le programme de restitution des propriétés confisquées pendant la période Yougoslave. L’assistance d’un avocat est indispensable pour la rédaction des documents juridiques (rédaction du pré contrat d’acquisition, rédaction du contrat d’achat).

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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