Denormandie ancien, nouvelle opportunité immobilier pour défiscaliser ?

Mise à jour du 08/01/20 : dispositif prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.

De nouvelles communes sont éligibles à la loi Denormandie en 2020.

Le dispositif ne se limite plus qu’au centre ville mais à l’ensemble du territoire français.

De nouveaux travaux peuvent être impactés : les travaux d’amélioration comme la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surface habitable

Cf. modification du dispositif de défiscalisation avec l’article 115 de la loi de finances pour 2020 qui modifie l’article 199 novovicies.

Entre 2000 à 2010, l’indice de prix des habitations a augmenté de 107% en France.

Les indices des loyers et le revenu par ménage n’ont augmenté que de 25% à 27%. Depuis  2010, le prix des logements en France n’a cessé de croître .

Pire, comparé avec les revenus obtenus grâce aux loyers, le coût de l’impôt est devenu toujours plus conséquent.

Cela a causé la désertification des certains cœurs de ville français. Pour remédier à cela, la loi Denormandie a été mise en place pour cette année. Elle pour objectif d’encourager les entrepreneurs et les propriétaires à rénover leurs biens, dans des zones prédéfinies, pour bénéficier d’une réduction fiscale.

La loi de Denormandie est un nouveau dispositif de défiscalisation en faveur de l’immobilier ancien.

Une chance pour les investisseurs !

Contrairement à la loi Pinel, qui est vraiment centrée sur la défiscalisation des biens neufs, la loi de Denormandie se focalise plus sur la remise en état des biens vétustes et sur la relance de l’économie.

Cette loi facilitera les conditions d’éligibilités pour bénéficier des réductions fiscales.

Ce dispositif Denormandie prend effet à compter du premier  janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2021.

Il va permettre une réduction intéressante des impôts. Il consiste à rénover un bien immobilier ancien.

Cet investissement engendre des réductions sur l’impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, il faudra remettre la bien en bon état et réviser les systèmes énergétiques de l’habitat comme les isolations et le chauffage.

Les zones ciblées par cette loi seront promulguées et réparties en trois principaux secteurs, selon les propos du ministère responsable du logement. Les secteurs pris en compte incluront les communes en centre-ville. Cela pour éviter que certaines villes soient laissées au détriment des autres. L’emploi du dispositif se réfère à une délimitation territoriale sans considérer les zonages.

En 2015, 42% des Français ne vivent pas dans des maisons confortables. Pour remettre leur maison en bon état, les personnes se trouvant dans les zones éligibles à la réduction d’impôts ont recours aux emprunts. Elles n’hésitent pas à investir puisqu’à la fin de la rénovation de leur bien, elles bénéficieront d’une réduction.

Pour bénéficier de l’exonération d’impôt, divers éléments interviennent dans les conditions d’éligibilités.

Ce sont : la position géographique, les types de maisons et surtout sur la qualité du bien immobilier.

Contrairement aux lois de défiscalisation actuelle, on va jouer sur deux axes avec la loi Denormandie sur l’ancien : certes la réduction fiscale pour attirer les investisseurs mais surtout donner une dimension écologique avec les économies d’énergie substantielles qui pourraient être réalisés par les travaux de rénovation!

Grâce à la loi Denormandie, les diposistions fiscales sont plus intéressantes pour les professionnels, pour les particuliers, mais aussi pour l’Etat français.

Elle permet de donner un nouvel élan à l’économie tout en offrant bénéficiant d’une réduction fiscale grâce à la rénovation de son bien immobilier.

Nous allons faire un point sur la fiscalité de l’immobilier en France, les solutions de réductions fiscales dans l’immobilier et surtout faire le point sur cette nouvelle dans l’immobilier ancien.

Sommaire Denormandie :

1. La fiscalité de l’immobilier en France
2. Les solutions de défiscalisation en immobilier
3. Denormandie : fonctionnement
4. Conclusion

1. La fiscalité de l’immobilier en France

Reconnue comme le plus visité du monde, la France attire chaque année d’innombrables touristes. Ce qui suscite l’envie de la population locale et des entrepreneurs d’y investir.

Malheureusement, le parc immobilier est important dans l’ancien et il vieillit. Certains logements sont laissés en piteuse état par les propriétaires qui ne souhaitent pas investir dans la rénovation de leurs biens.

De fait, on se retrouve avec un parc immobilier qui se dégrade et dont la facture énergétique augmente!

Suite à la loi Denormandie, les investisseurs pourraient être de plus en plus enclins à investir dans le domaine immobilier. C’est un secteur en plein essor suite à la nouvelle législation sur la fiscalité. Grâce à la nouvelle politique fiscale, toutes les classes sociales sont avantagées et peuvent investir selon leurs possibilités financières.

La rentabilisation de cet investissement est variable, il dépend de l’état du bien. La plupart des promoteurs immobiliers préfèrent peu investir, gagner beaucoup et limiter les dépenses.

La loi Denormandie met en exergue un moyen de réduire les fiscalités sur des biens anciens.

Grâce à cette législation, on peut tirer des bénéfices en réhabilitant de vieux logements. La rénovation de fait ne sera pas une source de contraintes. Ainsi, cette nouvelle loi va inciter d’anciens investisseurs propriétaires et les professionnels à investir.

Pour utiliser l’immobilier et contribuer au fonctionnement de l’Etat et soutenir l’économie française, des prélèvements sociaux et des taxes ont été instaurés. C’est une contribution financière visant à faire rentrer des fonds pour le fonctionnement de l’Etat. Cette disposition est applicable à chaque contribuable hébergé sous le sol français doit payer des impôts en tant que citoyen de ce pays.

a. Prélèvement sociaux et impôt foncier

Chaque citoyen est soumis au paiement des impôts et surtout de l’impôt foncier. Il est ici question d’une redevance que les propriétaires doivent régler sur un ou de plusieurs immeubles situés sur le sol français chaque année. L’administration fiscale exige que cette charge soit bien déterminée. Elle devra se baser en se partant sur des données bien précises. Si l’on ne bénéficie pas d’un abattement fiscal, les locataires et les propriétaires sont priés de payer la somme que l’on exigera d’eux.

Cette taxe a connu une augmentation d’à peu près 0,97% en 2017 dans le pays. Quelques villes ciblées ont eu un taux plus élevé que la moyenne. On peut citer ici le cas de Limoges qui a connu une hausse de 6,9% et aussi de Nanterre qui a eu un taux de 5,5%.

Le calcul de valeur locative fait partie des charges à honorer. Les propriétaires devront s’acquitter d’une taxe basée sur la valeur locative du bien.

L’estimation de la valeur de l’immeuble dépend de plusieurs facteurs : la disposition, la dimension, le nombre de pièces et le coût du loyer. Dans ce domaine, le loyer est déclaré à l’administrateur qui rajoute celui-ci aux revenus fonciers.

• Imposition des revenus fonciers

Les revenus fonciers sont considérés comme l’ensemble des revenus issus de la location d’espace vide alloué pour devenir une habitation ou pour effectuer des activités professionnelles. Ils peuvent aussi provenir de la recette d’investissement financier.

Il y a deux cas d’imposition possibles :

• Le micro-foncier : ici, le montant des revenus à déclarer est en dessous des 15 000 euros. Le prestataire gagne une déduction de 30% et le reste est soumis aux grilles des impôts sur le revenu.
• Le réel : le montant des revenus fonciers dépasse les 15 000 euros. Ce régime peut être choisi volontairement par le contribuable. Dans ce cas, ce dernier est obligé d’attendre 3 ans avant une éventuelle modification de la structure d’imposition.

• Les charges que l’on peut déduire des revenus fonciers

Afin d’apercevoir la valeur réelle du revenu foncier, quelques charges déductibles sont prises en main. Cela en partant du revenu brut foncier. L’abattement de 30% comme indiqué ci-dessus autorise la prise en charge des frais, mais ne peut cependant pas être déclaré plus d’une fois.

Et pour les 70% restantes, les frais et les charges regroupent les dépenses consenties sur l’entretien et les travaux effectués sur le bien immobilier. Dans la mesure où la dette du locataire n’est pas encore remboursée, ces charges sont déductibles des frais engagés par le propriétaire en faveur du locataire. D’autres frais de gestion de copropriété peuvent aussi être considérés.

• Taxes foncières sur les propriétés

C’est la commune la plus proche de votre bien immobilier qui s’occupe de faire le recouvrement de vos impôts fonciers. Comme tous les autres impôts locaux, il s’agit ici d’un recensement. C’est à l’administration fiscale d’identifier les nouveaux propriétaires tous les 12 mois. Ainsi, toute nouvelle construction ou rénovation en tout genre doit être déclarée auprès de celle-ci.

La déclaration à effectuer se différencie selon le type de bien que vous possédez. On trouve le formulaire de type H1 pour les maisons, H2 si c’est un appartement ou encore, CBG pour un espace à usage commercial ou de siège social.

La base du calcul de l’imposition réside dans la valeur locative cadastrale. Cette dernière est le responsable de la formation d’une partielle du fond de la taxe foncière. On cite les impôts sur les propriétés bâties et les propriétés non bâties ; la taxe d’habitation et de la taxe professionnelle.

b. Prélèvements sociaux et taxe d’habitation

Pour chaque personne demeurant en France, quelques prélèvements sur les revenus doivent être effectués. Soit il s’agit de revenus d’activité et de remplacement, soit de revenus du patrimoine et de placement.

Pour le premier cas, ils sont soumis à la CSG (la contribution sociale généralisée) et la CRDS (la contribution au remboursement de la dette sociale) avec un taux variant de 0% à 7,5%. Et pour la deuxième, ils sont soumis aux prélèvements d’un taux plus élevé de 15,5%.

Des mesures particulières sont appliquées pour les ménages aux revenus fiscaux inférieurs à un certain seuil. Ils ne sont pas soumis au paiement de CSG et de CRDS imposées sur les pensions, leurs retraites et même sur l’allocation de chômage.

Les retraités et les personnes âgées ont un traitement de faveur sur des mesures spécifiques et les mesures générales. Ils ont une demi-part en plus du quotient familial. Leurs impôts sont réduits aux qualifications des dépenses complémentaires. Ils bénéficient d’une déduction sur la taxe d’habitation.

Toutes personnes possédant l’ASPA ou les personnes âgées de plus de 60 ans sous conditions de revenus sont épargnées par les taxes exorbitantes. Les contribuables ayant un taux de revenu de référence de l’année dernière inférieur au plafond sont épargnés de l’impôt sur la fortune immobilière sont exonérés. Ce sont :

• Les veuves au revenu de référence assez faible. Elles ne sont pas affectées à par l’IFI.
• les gens atteints de handicaps mineurs ou majeurs.

En général, cet impôt local dépend de l’état du logement, de l’endroit et surtout de la situation financière de chacun. Toutes les personnes ayant un bon revenu sont tenues au paiement d’impôts immobiliers.

Pour l’année 2019, la baisse de la taxe d’habitation est en cours de réalisation. Certaines en bénéficient déjà. Pour savoir si on fait partie des foyers pouvant bénéficier d’une réduction de ce type de taxe, il y a un simulateur de reconnaissance. Il est optimisé par le ministère chargé des finances.

Bonne nouvelle : en 2020 la taxe d’habitation devrait totalement disparaître!

• Calcul de la taxe

Pour pouvoir le calculer, on part de la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses annexes.

Elle est obtenue par la multiplication du montant conquise des taux d’imposition. L’abattement obligatoire est égal à la valeur locative en pour cent. Il se base sur la moyenne de cette valeur pour les habitants d’une communauté. On peut estimer 10% pour les deux premières et 15% pour les autres qui sont à votre charge.

Pour certains cas, cette taxe peut être plus ou moins élevée. Si par exemple, la garde d’un enfant est alternée, le taux d’accroissement est divisé en deux. Certes, pour le cas de DOM, la déduction pour la charge est la même pour tous qu’ils soient dans une même famille et qu’ils habitent dans des locaux appartenant à la commune.

• Réduction des taxes d’habitation

On a recours à cette réduction si les personnes ont de faibles revenus ou si elles viennent d’être relogées. Ce dernier bénéficie temporairement de cette aubaine si les conditions y afférent sont respectées.

Il y a deux possibilités :

• Un relogement suite à la démolition de l’ancien habitat pour le compte de l’État ;
• Un coût de la taxe d’habitation actuelle est plus élevé que celui de l’ancien logement.

Cela ne peut se faire sans une démarche bien spécifique. Il faudra joindre votre demande de tous les justificatifs. Il faudra les déposer au centre des finances publiques avant le 31 décembre de l’année prochaine.

Pour le calculer, il suffit d’effectuer la différence entre la valeur de la taxe d’habitation sur les nouveaux logements et le montant acquitté sur l’année de votre déménagement. Cette réduction s’effectue à partir de l’année qui suit le relogement avec une durée de 3 ans au maximum.

2.Les solutions de défiscalisation en immobilier

Ayant pour but d’étendre les habitations en France et de rehausser l’économie grâce à l’immobilier, un système de défiscalisation a été adopté à travers le dispositif Denormandie. Elle incite les gens à miser une somme considérable dans la rénovation d’un logement pour les récupérer ensuite avec la réduction d’impôts. Cet avantage fiscal est une solution rentable pour investir dans les anciens biens immobiliers pour en faire des neufs.

Mais, il existe d’autres solutions antérieures pour défiscaliser avec l’immobilier.

a. Défiscalisation en Pinel

En 2019, la nouvelle loi Pinel, concernant la défiscalisation, commence à prendre forme. Elle prend la place de la loi DUFLOP. C’est un soutien pour les biens immobiliers neufs. Cette loi s’applique surtout au local à louer et permet une réduction jusqu’à 63 000 euros sur les impôts. Cette faveur vous est acquise pendant 12 ans et la somme est tranchée équitablement chaque année.

Cette loi favorise tout ce qui concerne les investissements immobiliers, ce qui permet de gagner plus de revenus. On peut gagner jusqu’à 21% du prix de l’investissement durant 12 ans.

Néanmoins, la durée est réduite de moitié s’il y a une baisse du taux d’impôts générale de 12% et de 9 ans si la baisse des impôts va jusqu’à 18% sur le pays. Cette loi est applicable selon votre budget et la durée de location de votre choix. Pour que le bien rapporte une défiscalisation, il faut que le locataire s’installe au moins 6 ans dans le bien immobilier et paye un loyer à un montant fixé par la loi. Ce dernier doit être sa principale résidence. Et par la suite le locataire peut opter pour un rallongement de deux périodes espacées de 3 ans.

Un logement peut être éligible par cette loi s’il entre dans le cadre des normes BBC ou RT2012 ou s’il possède au moins 20% des habitations dans un secteur donné. La loi Pinel est aussi rentable, car elle attribue une remise sur les plateformes réunissant les intérêts d’emprunt, les frais réels et les taxes sur les revenus fonciers.

Par rapport à la loi Duflot, cette nouvelle loi comporte quelques changements. L’une de ses particularités, c’est qu’on  peut  choisir la durée de location. Ce qui n’était pas le cas pour la loi précédente. La loi Pinel est appliquée depuis le 1^er septembre 2014 jusqu’au 31 décembre 2021.

Le calcul de la baisse des impôts a pour assiette le prix du revient du m carré. Il ne doit pas excéder les 5 500 euros. Ce barème est déterminé en fonction de la surface d’habitation et du type de logement. D’autre part, on peut obtenir aussi une réduction en se basant  au titre de l’année où l’on a effectué la souscription de parts de SPCI si on achète des SCPI Pinel.

Si on prend l’exemple d’un appartement à 150 000 euros, avec investissement dans la loi Pinel, une diminution des impôts de 3000 euros chaque année durant 9 ans peut se faire.

C’est un VRAI GAIN FISCAL ENVISAGEABLE si l’on ne le fait pas à des fins déraisonnables SUR DES PRIX CORRECTS. La pratique devrait surtout justifier une cause patriotique en faisant agrandir la valeur et la richesse du patrimoine. 

MAIS, en s’appuyant sur cette loi, les revenus imposables ainsi que les impôts FONCIERS. Comme dans tous autres investissements, il faut s’attendre à débourser une assez grande somme avant d’en tirer des intérêts.

Le revenu foncier et le revenu imposable vont se fusionner et être taxés juste après la déduction des frais d’entretien et des crédits effectués. Logiquement, les intérêts d’emprunt sont déductibles lorsqu’on commence à investir. Celle-ci va permettre de minimiser l’impact de la taxe des revenus fonciers. Mais au fur et à mesure, l’imposition se dissipera peu à peu.   

Avant de prendre des risques inutiles, il faut analyser la situation et opter pour une stratégie favorable. Plusieurs paramètres sont à prendre en compte sur l’investissement Pinel :

• Prendre en compte l’impact de l’imposition des revenus fonciers pour le cas de la CSG-CSDS par exemple ;
• Suivre l’évolution du prix de l’immobilier s’ils sont en hausse ou en baisse ;
• Calculer les charges et frais de réparation et maintenance nécessaire pour maintenir la valeur de votre bien. Il faut aussi penser à ce qu’il faut faire si les locataires partent en vacances durant quelques mois par exemple.

En connaissant tout cela, on évite de faire le mauvais choix et il devient plus facile d’entrer dans le domaine de la loi Pinel. Et ainsi, l’investissement Pinel peut aussi s’avérer rentable.

b. Défiscalisation Censi-bouvard

La loi bouvard 2019 a vu le jour depuis 2009 et elle prend effet jusqu’en 2021. Elle a été créée par le gouvernement afin d’agrandir l’offre immobilière dans divers secteurs en France. Cette loi a été présentée par Michel bouvard d’où son appellation. C’est l’assemblée nationale qui l’a validé et qui l’a adopté le 16 mars 2009. C’est l’étape suivante après le dispositif Scellier. Celui-ci a été initialisé afin d’inciter les personnes concernées à investir sur des habitations ou des résidences neuves.

En comparaison avec la loi Pinel, on parle ici d’une double défiscalisation. Cette particularité va directement augmenter vos gains tout en bénéficiant d’une diminution des impôts sur le revenu. Ainsi la somme totale de la TVA est un gain supplémentaire qui vous reviendra. Par rapport à vos investissements, on pourrait estimer 11% du taux de réduction des impôts. Et cette dernière est répartie sur 9 ans. Le pourcentage sur la récupération à partir de la TVA est de l’ordre de 19,6% HT ou 16,4% TTC.

En général, la loi ici vise à présenter aux publics des mesures fiscales et rentables. C’est une nouvelle procédure qui incite les contribuables à se lancer dans la location meublée non professionnelle. Contrairement à celle-ci la location meublée se classe dans les catégories « Bénéfices industriels et commerciaux ».

Il est bon de savoir que, l’année de la fin de l’habitation et sa mise en location effective correspondent au point de départ de la défiscalisation bouvard. Par exemple, pour les logements datant de plus de 15 ans avec une réhabilitation en cours, c’est à la fin des travaux que la loi effectue son rôle. Tout reste valable, mais les dépenses engagées ne doivent pas dépasser les 300 000 euros.

Si par ailleurs, la somme dépasse cette limite, l’excédent sera soumis aux amortissements. Et si durant la durée de contrat ente le propriétaire et locataire, le propriétaire décide de changer de catégorie en celle de loueur en meuble professionnel, la remise est toujours d’actualité.

Comme toute loi légalisée, quelques obligations requièrent notre attention.

Le LMNP Bouvard ou classique présente des contrats et tâches obligatoires dont il faut s’acquitter. Cela concerne, le propriétaire, qui est l’investisseur, et le locataire. Il est rédigé sous forme de bail commercial d’une durée de 9 ans au moins.

On doit y trouver : le coût du loyer, la clause de classification ainsi que les différentes répartitions des charges entre les deux parties prenantes. 

En d’autres termes, la loi bouvard est plus sécurisante.

La plupart des résidences bien spécifiques y ont recours. On peut citer : les résidences étudiantes, les résidences séniors, les résidences pour les personnes ayant des handicaps ou encore quelques résidences pour les retraités.

La validation de cette défiscalisation requiert le règlement de tous les détails du contrat durant les 12 mois qui suivent la date de la fin de location et la date d’acquisition des logements.

Il y a beaucoup d’avantages à en tirer pour ce type de défiscalisation en France. Par exemple, si vous avez investi à partir du 1^er janvier 2018 jusqu’en décembre 2018 dans les types de locaux de services, vous pouvez vous constituer un supplément de revenu sécurisé. La déduction dans ce cas peut varier de 1200 euros à 3667 euros partagés de façon linéaire sur 9 ans.

Vous pouvez aussi économiser jusqu’à 30,60% du montant HT de vos biens sur les impôts. Vous bénéficierez ainsi, grâce à la loi bouvard, d’une TVA allant jusqu’à 20% par rapport la somme investie.

En grande partie, ce sont les taxes et les loyers qui garantissent plus de la moitié du budget. Vous pouvez investir dans plusieurs biens pour bénéficier de la défiscalisation de votre choix. En outre, cela reste rentable si on ne dépasse pas les limites annuelles.

Quelques conditions méritent d’être prises en compte pour profiter de la fiscalité Censi-Bouvard 2019 :

• Les loyers doivent être soumis à la TVA
• Il faut louer les logements meublés et scellés par un contrat de bail commercial qui dure au moins 9 ans ;
• Il faut se procurer des immobiliers neufs ou à en devenir dès maintenant avant l’année 2019 

Ces quelques exemples vous donneront une idée de comment fonctionne le dispositif.

N’ayant pas la même démarche que la loi Scellier, le Censi-Bouvard peut néanmoins s’empiler avec cette dernière. L’un des avantages de cette loi, c’est qu’il n’existe pas de plafond tant sur le loyer que sur les ressources du locataire. Elle n’est pas délimitée à des zones particulières. Il n’y a que le type de résidence pour déterminer le privilège fiscal.

c. Monument historiques/Loi Malraux

❖ Loi Monument historique

Il s’agit ici d’une loi dans l’immobilier créée le 31 décembre 1913. Pour les droits en vigueur à propos de cette loi, quelques taxes peuvent être déductibles à 100% sur les revenus fonciers de l’investisseur. Elles peuvent déduites en cas d’entretien, de réhabilitation du logement, des intérêts d’emprunt ou des travaux effectués.

En grande partie, cette loi est comme la loi Malraux, un outil utilisé pour la défiscalisation des impôts. Ce dispositif a été mis en place en faveur des contribuables français qui espèrent voir leur impôt baisser de plusieurs pour cent. C’est l’occasion d’ acquérir un monument historique afin de conserver un patrimoine. À travers ce placement locatif, le législateur vous donne une chance d’avoir une solution adéquate à la fiscalité.

Contrairement aux autres lois, la loi Monument historique n’est pas affectée par un quelconque plafond global des niches fiscales. La totalité des taxes est déductible des revenus fonciers du propriétaire.

Investir dans ce domaine peut s’avérer intéressant, car vous pouvez disposer d’un revenu assez élevé de manière constante. Cette rémunération sera déduite de votre tranche d’imposition au-delà de 40%. Si l’allocataire pense déclarer ses revenus fonciers, il sera taxé sur une tranche d’un ordre de 30%.

Si par exemple, le contribuable est en possession d’un bien au prix le plus élevé d’une valeur de 300 000 euros, la restauration du bien va influer sur son coût et le réduire à la somme de 200 000 euros. En suivant les travaux, la réhabilitation devrait être effectuée durant 2 ans. Ce qui veut dire 100 000 euros par an. Et si par ailleurs la tranche de taxation du contribuable bénificiaire est de 45%, l’angle d’attaque de la loi Monuments Historique est comme suit : on multiplie les 100 000 euros de chaque année et on les multiplie par les 45% et on soustrait le tout par 100. Le calcul va donner un total de 45 000 euros chaque année ce qui est égal au bénéfice que le propriétaire aura gagné sur la diminution de ses impôts.

• Loi Malraux

C’est une loi basée sur une défiscalisation ancienne lancée depuis août 1962 jusqu’à maintenant. Elle a été établie par André Malraux d’où son nom. Elle consiste à défendre les quartiers où l’architecture est riche en histoires et est assez pittoresque. Son existence permet de conserver des vestiges du passé symbolisant son identité. Elle favorise en même temps le développement des immeubles et les habitats anciens. Elle permet aussi de rebâtir les monuments dévorés par l’âge. Cette loi vous procurera la satisfaction d’investir dans des bâtiments datant de l’âge de vos aïeuls en plein centre-ville.

Pour optimiser la rentabilité de chaque investissement, les lois de défiscalisation proposent des diminutions des impôts relatifs à l’intégralité des travaux à entreprendre. Même en étant dans une ville, il faut que ces biens se trouvent dans une zone protégée comme le ZPPAUP.

Il doit être protégé par le code du patrimoine ou être situé dans un secteur sauvegardé selon le code de l’urbanisme. Il faut aussi qu’il soit un ancien quartier abimé respectant l’article sur la mobilisation en faveur des habitats et la lutte anti-exclusion.

Si vous avez l’intention de faire une rénovation éligible à la défiscalisation, une diminution des impôts vous sera accordée.

Depuis 2009, la loi a été réactualisée. Un système de déduction des impôts appelé « One Shot » a été instauré.

En 2017, ce dispositif confère un droit à la diminution de l’assiette de l’impôt. Cette dernière est obtenue par des tâches confiées par les propriétaires.

Ils sont de 30% s’ils sont réalisés sur un immeuble du Site Patrimonial Remarquable (SPR) et de 22% s’il s’agit de SRP contenant un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) agrée.  Avec un montant frôlant les 400 000 euros tout au long de 4 ans. La réduction d’impôts offerts par la défiscalisation peut atteindre la somme de 120 000 euros.

Plusieurs conditions sont à remplir avant de s’attaquer à l’investissement. Toutes réhabilitations partielles sont rejetées. Etant propriétaire d’un bien immobilier, vous devez impérativement louer celui-ci non meublé au moins 9 ans comme résidence principale.

Tous les immeubles ne conviennent pas forcément au dispositif de Malraux. Il faut qu’il entre dans la catégorie des éligibles, destinés dès le début à l’habitation et non le contraire. Si par contre, les immeubles sont à usage professionnel, il faut que les revenus qu’ils engendrent appartiennent aux groupes des revenus fonciers. Dans plupart des cas, le dispositif est fait pour les personnes possédant une fiscalité supérieure.

Le système de défiscalisation de la loi Denormandie est compatible avec les autres dispositifs de la loi de Pinel ou celle de Bouvard.

• Comparaison entre loi Malraux et Monument Historique

Investir dans des vestiges historiques nous donne l’opportunité d’imputer tous les frais. Lorsque la réhabilitation de ces immeubles touche à sa fin, elle devrait être louée au moins une quinzaine d’années avant d’espérer obtenir une réduction des impôts sur le revenu.  L’édifice en question doit posséder un agrément ou un label respectivement des services fiscaux et des fondations du patrimoine avant d’être classifié comme étant un bâtiment historique.

Qui dit monument historique dit forcement loi Malraux dans le domaine de la défiscalisation. En parlant d’économie, ces deux dispositifs ont l’avantage d’échapper au plafonnement fiscal de 10 000 euros chaque année. Ils sont semblables dans bien des cas comme leur profil de placement.

Ainsi, c’est la somme dépensée sur les activités de rénovation qui offre les privilèges fiscaux.

Cependant on peut noter quelques différences entre ses deux dispositifs :

• Sur les avantages

Pour le cas de la loi Malraux par exemple, la déduction des impôts peut aller jusqu’à 120 000 euros. Un investissement en plein centre-ville sur des vieilles pierres est envisageable. Les édifices historiques qui les constituent sont sûrs et fiables. Dès la coquette somme de 150 000 euros, on peut se lancer dans un investissement.

Par contre, pour la loi monument historique, le déficit foncier attribuable sur les revenus est sans limites. On peut économiser sur 3 ou 4 ans par l’intermédiaire de la diminution des impôts. Il n’y a pas de contrat vous obligeant à louer le bien en faveur des locataires. Vous pouvez vous installer dans le monument sans intermédiaire. Et avec quelques restrictions, il pourrait y avoir une diminution des impôts lors de la succession.

• Sur les conditions

Avec la loi Malraux, on se procure un tel monument dans des secteurs protégés, ou appartenant à la ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager) par exemple. Une justification de la réhabilitation de l’immeuble est à envisager au niveau des entités concernées. Le renvoi de la baisse des impôts est inexistant. Louer à des proches ou à un membre du foyer fiscal est prohibé. La location doit se faire 12 mois après la fin des travaux.

Selon la loi monuments historique, votre investissement devra se faire sur un domicile classé ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Il faut louer le logement non meublé pendant trois ans après sa rénovation. Afin de retenir le privilège fiscal, il vous faut posséder le bien au moins 15 ans. Le vendre au quart de tour n’est pas la solution idéale même si c’est tentant.

Si le locataire n’est autre que vous, les impôts fonciers afférents au logement sont acquis en étant déduits de votre revenu en général. Le paiement des droits de succession en monument historique constitue un problème majeur surtout quand l’héritier n’est pas issu de la même famille que le légataire. C’est là que la défiscalisation entre en jeu, il facilite la transmission de l’héritage.

• Sur la fiscalité de 2019

Sur la loi Malraux, on peut observer un grand avantage de la fiscalité. Elle offre une diminution considérable des impôts, des imputations illimitées sur les déficits fonciers sauf pour quelques cas bien précis. On a plus besoin d’ajournement sur les impôts réduits. Comme moyen d’investissement, elle comporte un risque qui peut être minimisé, il faut s’assurer de l’état du bien.

Recourez aux meilleurs professionnels pour exécuter les travaux de réhabilitations.

Sur la loi Monument historique, son principal atout sur la fiscalité est la réduction des droits de succession au cours d’une donation d’une propriété immobilière. Elle présente aussi néanmoins une énorme réduction des impôts comme pour la loi Malraux. À part cela, il y a une possibilité d’imputation des déficits fonciers sur les rémunérations. Le risque dans cet investissement réside aux environs des travaux à effectuer.

3. Denormandie : fonctionnement

a. Objectifs de la nouvelle loi sur la défiscalisation

• Encourager les personnes concernées à moderniser leur bâtiment

Depuis de nombreuses années, certaines villes ont été délaissées pour migrer les zones périphériques. À cause du cout élevé de la vie et des impôts des immeubles situés en villes, une grande partie de la population a préféré déserter les lieux.

Etant donné cette migration de la majeure partie de la population, plusieurs domiciles sont alors délaissés. Ils n’ont fait l’objet ni d’entretien ni de rénovation. Ce qui fait que dans certaines villes, on ne rencontre aucun changement ni avancée majeure. En encourageant les habitants à revenir et à rénover, on offre une deuxième chance de vivre dans des villes bien ciblées. 

• Relancer l’économie locale

L’enjeu de cette loi sur la défiscalisation tend à relancer l’économie pour réduire le taux de pauvreté et éviter la désertification des centres-villes.

À cause des impôts élevés, des magasins et des centres commerciaux ont été contraints de fermer au fil des années. Ils ont alors quitté le cœur de la ville pour aller se réfugier dans les régions périphériques. Sur le point de vue économique, cela a bouleversé et paralysé une partie du système. Pendant une période de 15 ans environ, on a constaté un taux d’accroissement de 4 % des vacances commerciales. Ce qui signifie que certaines sources d’emplois et de revenus ont été figées entraînant une défaillance majeure dans l’économie. En effet, ce phénomène a engendré une hausse du taux de la pauvreté de 17,8 %.

• Encourager l’investissement locatif

Cette nouvelle législation a également été instaurée pour restaurer et encourager l’investissement locatif. C’est un moyen intéressant de relancer l’économie et d’inciter la population à investir dans l’immobilier.

Grâce à la nouvelle législation, la population pourra espérer avoir un bon retour sur investissement. Pour pouvoir bénéficier d’un bon rendement sur leur investissement locatif, ils sont soumis à certaines réglementations.

b. La loi sur la défiscalisation

En l’espace d’une quinzaine d’années environ, plusieurs foyers ont été laissés pour compte, ce qui fait qu’ils sont à la fois vétustes et délabrés. Ils n’ont bénéficié d’aucun système de modernisation. C’est dans ce contexte qu’intervient la loi Denormandie, il encourage l’investissement immobilier en contrepartie d’une réduction allant de 12 à 21%.

Pour bénéficier des avantages proposés par cette solution immobilière de défiscalisation :

1. il faut au minimum engager des dépenses équivalentes au quart (25%) du coût d’acquisition.
2. Le montant des travaux ne doit pas dépasser la somme de 300.000 euros.
3. Les propriétaires pourront alors comptabiliser dans leurs impôts les dépenses engagées dans les réparations, d’où la réduction fiscale.
4. Ce privilège peut durer de 6 à 12 ans. Il dépend de la période à laquelle le bien sera disponible pour location.

En complément, il est à préciser que la majeure partie des rénovations doit être axée sur les systèmes autour des dépenses en énergies. Il faudra donc revoir tout ce qui concerne l’isolation des fenêtres et des combles. Le système de chauffage doit aussi être revu.

c. Les conditions à suivre pour bénéficier de la défiscalisation

• La date de l’acquisition du bien

Pour pouvoir bénéficier pleinement des bénéfices de la loi Denormandie, il faut acquérir un logement ancien entre la date du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021. C’est la période à laquelle ce dispositif entre en vigueur. Il sera alors possible pour vous de profiter pleinement des avantages de cette loi.

• Les zones géographiques concernées

En considérant l’ampleur des dégâts, 222 villes sont éligibles pour bénéficier du système Denormandie. Pour mettre toutes les chances de votre côté, soyez très sélectif sur le choix de la ville où vous allez investir. Sur l’ensemble des villes éligibles, seulement 147 d’entre eux sont considérés comme rentables.

Les conditions proprement dites :

• La location du bien immobilier à prix raisonnable

La loi Denormandie a été instaurée pour relancer l’économie de certaines villes, des loyers exorbitants ne sont pas tolérés. Cela risquerait de faire fuir les potentiels futurs habitants.

• Le prix de l’investissement

Pour être éligible, il faut investir au moins le ¼ du prix d’acquisition du bien.

Les avantages de cet investissement locatif de défiscalisation :

Plus longtemps le bien immobilier est proposé à la location, plus l’investisseur bénéficiera de la réduction d’impôts :

• 6 années de location équivaut à 12% de réduction fiscale par an ;
• 9 années de location signifient 18% de diminution du coût de l’impôt par an ;
• 12 années de location sont l’équivalent de 21% d’abaissement fiscal par an.

4. Conclusion sur la loi Denormandie 

On cherche souvent tous le moyen d’avoir le dessus sur les impôts qu’on nous impose ou tout du moins tenter des les réduire.

La loi Denormandie est l’une des solutions les plus efficaces avec ses avantages surtout en matière de réhabilitation des biens immobiliers anciens.

En France l’immobilier monte sans cesse.

Or, avec cette loi qui accélère le processus de remise en état des logements délabrés et vides. Ce dispositif est une source d’opportunité limitée idéale pour les propriétaires investisseurs.

Si le budget de réalisation des travaux de réhabilitation est de 25% de la somme totale des opérations, le taux de l’impôt sur le revenu déduit varie de 12 à 21% de leur placement de départ.

Dans ce cas de figure, la durée de location est d’au moins 6 ans.

Ce dispositif Denormandie régissant cette défiscalisation est singulière comparée aux autres, car elle est basée sur une politique basée sur la réhabilitation des logements anciens avec une dimension écologique.

Il n’est pas aisé de déterminer l’envergure que pourra prendre ce dispositif.

D’abord, la première année sera dédiée aux cœurs de Ville. L’Etat met des ressources assez importantes pour mettre en place ce processus de rénovation en France. Cette aide de l’ordre de 120 millions d’euros sera normalement bénéfique pour les particuliers qui veulent prendre des initiatives et se lancer eux-mêmes dans la rénovation.

Comme toujours, l’emplacement sera capital pour bien réussir son investissement en Denormandie.

.Ne pas se lancer à la hâte est l’une des règles primordiales à respecter. En France, depuis que la défiscalisation a vu le jour, nombreux sont ceux qui se précipitent pour investir dans l’immobilier sans connaître les avantages et les conditions à remplir.

Il faut se renseigner sur la loi qui l’appuie, car la défiscalisation permet de relancer son capital dans l’immobilier si on maîtrise les limites à ne pas franchir. Ces biens peuvent donner des revenus fonciers pour les années à venir. Comme cela, vos proches et vous-même aurez plus de chance d’être à l’abri du besoin.

Trouver les meilleurs constructeurs dans le domaine est aussi l’une des étapes à ne pas négliger.

Il faut se référer aux professionnels travaillant sur ces cas de rénovation depuis des années. Plus ils ont d’expériences, plus ils pourront juger de la réussite de votre investissement. Ils seront aptes à vous donner des prix concrets sur le coût de la rénovation.

Avant d’investir dans la rénovation de bien immobilier, il faudra être vigilant quant à la somme à dépenser :

Il est impératif de prendre en compte que la valeur de la réhabilitation ne soit inférieure au ¼ du prix de l’acquisition immobilière.

Et que le montant dépensé n’excède pas les 300 000 euros. Uniquement des professionnels dans le domaine pourront vous aider à identifier les investissements rentables.

Un immeuble peut sembler rentable en apparence, toutefois, il peut susciter des dépenses exorbitantes. Ce qui ne sera pas rentable pour votre portefeuille, car il engagera des dépenses non remboursables, s’ils dépassent le budget alloué.

Attention sur la loi denormandie, on vise clairement la défiscalisation et non le rendement!

Si vous cherchez surtout du rendement immédiat et une fiscalité attrayante, je ne peux que vous inviter à regarder l’immobilier à l’étranger par exemple qui sert au moins 10% de rendement net :