Avant d’investir dans le secteur immobilier, il est important de choisir la structure juridique la plus adaptée à vos besoins patrimoniaux. Au-delà de l’aspect purement fiscal, il faut savoir que la création d’une société dans le secteur immobilier offre également aux investisseurs de nouveaux avantages, comme nous allons le voir.
Disclaimer :
Les informations contenues dans cet article sont fournies à des fins générales d’information et d’éducation et ne constituent pas un conseil financier, juridique ou autre d’ordre professionnel. Tous les efforts ont été faits pour assurer l’exactitude des informations à la date de publication. Cependant, les lois et réglementations changent fréquemment, et chaque situation est unique. Il est fortement recommandé de consulter un avocat ou un autre conseiller professionnel avant de prendre des décisions en matière d’investissement ou de création d’une société d’investissement immobilier. L’auteur et l’éditeur ne peuvent être tenus responsables de toute perte ou tout dommage résultant de l’utilisation des informations contenues dans cet article. N’oubliez pas que les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Pour plus d’informations en rapport avec la création d’une société dans le secteur immobilier, n’hésitez pas à me contacter.
Les différentes formes juridiques recommandées pour investir dans l’immobilier
Bon à savoir :
Avant de créer une société pour investir dans l’immobilier, il est indispensable de consulter un professionnel afin de choisir la forme juridique la plus adaptée à vos besoins patrimoniaux. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
SCI (Société Civile Immobilière)
Nom de la structure juridique : SCI (Société Civile Immobilière)
Principaux avantages de la structure : la SCI est idéale pour assurer la transmission de son patrimoine, en raison des abattements fiscaux
Notre avis : Idéal pour assurer la transmission du patrimoine familial et bénéficier d’avantages fiscaux attractifs.
Une SCI (société civile immobilière) est une société constituée pour assurer la gestion d’une ou plusieurs propriétés immobilières. Cette structure juridique peut être constituée par au moins deux associés, qui ne sont pas nécessairement issus de la même famille.
Il faut savoir en revanche que la responsabilité des membres est illimitée, et que par conséquent, le patrimoine personnel des membres de la SCI peut être engagé pour couvrir le paiement des dettes de la société.
La SCI est souvent sélectionnée pour faciliter la transmission du patrimoine familial à sa descendance. Il faut savoir que les parts sociales de la société peuvent être transmises aux enfants, de façon progressive. Les parents peuvent bénéficier d’abattements fiscaux attractifs.
Les bénéfices d’une SCI peuvent être soumis au choix à l’impôt sur les sociétés (IS) ou bien à l’impôt sur le revenu pour chaque associé sur leur quote-part des bénéfices imposables.
SAS / SASU
Nom de la structure juridique : SAS / SASU
Principaux avantages de la structure : capital social minimum à un euro, responsabilité limitée des associés
Notre avis : La SAS/SASU est la forme juridique privilégiée pour mettre son patrimoine à l’abri et investir sereinement dans le secteur immobilier. La SAS est par contre imposée à l’impôt sur les sociétés.
La création d’une SAS (ou SASU si un seul seul associé) est souvent la forme juridique privilégiée par les entrepreneurs pour monter une société dans le secteur immobilier. Plusieurs raisons expliquent notamment ce choix.
Tout d’abord, il faut savoir qu’une SAS peut être constituée avec un seul associé, on parle dans ce cas là d’une SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle). Ensuite, le capital social minimum de cette structure est fixé à seulement un euro, ce qui permet donc de développer une activité sans immobiliser trop de fonds sur le long terme.
La responsabilité des associés est limitée au montant des apports, ce qui permet ainsi de protéger son patrimoine personnel, sauf dans certains cas bien spécifiques : erreurs de gestion, cautionnement sur des biens personnels.
La SAS / SASU est soumise à l’impôt sur les sociétés. Les associés de l’entreprise peuvent se verser des bénéfices sous forme de dividendes mais ils devront alors supporter des taxes supplémentaires. A noter que la transmission des parts sociales ne permet pas de bénéficier d’avantages fiscaux.
SARL de famille
Nom de la structure juridique : SARL de famille
Principaux avantages de la structure : imposition à l’IR
Notre avis : Ce type de structure est généralement choisi par des membres appartenant à une même famille.
La SARL de famille est souvent l’option privilégiée par les membres d’une même famille qui souhaitent constituer une société dans le secteur immobilier. Elle peut être constituée avec au moins deux membres d’une famille, la transmission des parts sociales n’est pas assujettie à l’impôt sur les plus-values et les bénéfices de l’entreprise sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR).
Le gérant, associé égalitaire ou minoritaire, de la SARL de famille relèvera du régime social des salariés. Il n’y a donc pas de charges sociales provisionnelles à verser et le montant des charges sociales est exclusivement calculé en fonction de la rémunération brute versée au gérant.
Les autres formes juridiques
L’EURL est également une forme juridique privilégiée par les entrepreneurs en France. Similaire à une SARL classique, l’EURL est comme son nom l’indique une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée. La responsabilité des associés est donc limitée au montant des apports personnels des associés, sauf en cas d’erreur de gestion.
Il existe d’autres formes juridiques à travers le monde. Aux Etats-Unis, on parle notamment de LLC, qui est en quelque sorte l’équivalent de la société à responsabilité limitée française. La forme juridique doit être choisie en fonction de vos besoins patrimoniaux.
Pourquoi créer une société dans le secteur immobilier?
La création d’une société dans le secteur immobilier offre aux entrepreneurs et aux investisseurs un certain nombre d’avantages.
1 – Protection de vos actifs personnels
La création d’une société dans le secteur immobilier vous permet de protéger efficacement vos actifs personnels, sauf pour les sociétés où la responsabilité des associés est illimitée (SCI par exemple). Dans une SAS, par exemple, il n’est normalement pas possible de saisir les biens personnels d’un associé pour couvrir les dettes impayées de la société.
La protection des actifs personnels est essentielle dans certains pays comme les Etats-Unis, où les procédures judiciaires sont très courantes et peuvent souvent contraindre les entrepreneurs à verser des dommages et intérêts très élevés. Dans ce genre de juridiction, il est alors nécessaire de constituer une société à responsabilité limitée, telle qu’une LLC par exemple.
2 – Avantages fiscaux
La dissociation de votre patrimoine personnel de votre patrimoine professionnel vous confère un certain nombre d’avantages fiscaux. Les avantages fiscaux varient en fonction de la structure juridique sélectionnée par les membres de la société.
Dans une optique de transmission patrimoniale, il est assez courant de choisir la SCI (société civile immobilière) qui confère aux entrepreneurs la possibilité de transmettre, de manière successive, les parts sociales de la société aux enfants, tout en bénéficiant également d’abattements fiscaux, tous les quinze ans. La SCI peut en outre opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) ou bien au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).
La SAS / SAS permet en revanche de protéger efficacement son patrimoine personnel. Sauf rares exceptions, le patrimoine personnel d’un associé d’une SAS ne peut pas être saisi pour couvrir les dettes impayées de la société. En revanche, la SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés et la transmission des parts sociales ne peut pas donner lieu à des avantages fiscaux attractifs.
3 – Succession
La transmission d’un patrimoine est un élément essentiel dans une stratégie patrimoniale. Avant d’investir dans l’immobilier via une société, il est fortement recommandé de consulter un conseiller de gestion en patrimoine avant de mettre au point une stratégie d’optimisation visant à réduire au maximum le poids de la fiscalité sur la transmission de son patrimoine immobilier.
4 – Possibilité de financement
Le lancement de votre propre société pour gérer votre parc de logements locatifs peut vous aider à obtenir plus facilement certains types de financement. Il est ainsi plus facile de s’associer, avec par exemple des membres de votre propre famille ou des amis, en cas de création d’une société distincte de votre patrimoine personnel. Dans ce genre de configuration, la SAS (Société par actions simplifiée) ou bien encore la SARL de famille sont les deux options privilégiées en cas de constitution d’une société immobilière.
5 – Professionnalisme
Il est évident que la création d’une société pour investir dans le secteur immobilier est beaucoup plus professionnelle et cela renvoie une meilleure image de votre business à l’ensemble de vos partenaires (clients, banques, fournisseurs). En outre, la constitution d’une société disposant d’une personnalité morale distincte vous aide à protéger votre vie privée.
6 – Réinvestissement des bénéfices
La constitution d’une société est incontournable si la décision de constituer une société, en vue d’exploiter des biens immobiliers, est exclusivement justifiée par le besoin de réinvestir les bénéfices de l’entreprise dans de nouvelles propriétés immobilières. L’entreprise est alors dans ce cas soumise à l’impôt sur les sociétés et les bénéfices non distribués aux associés sont réinvestis dans l’acquisition de nouvelles propriétés.
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Bulgarie
Nom de la destination : Bulgarie
Taux de rendement constaté (dans le passé) : forte hausse des prix depuis 2015, notamment dans l’immobilier ancien. Rentabilité locative supérieure à 5% par an
Notre avis : La Bulgarie est très attractive en vue de la constitution d’une société dans le secteur immobilier en raison de la forte hausse des prix dans le secteur immobilier et de sa fiscalité allégée. Le pays est en outre rattaché à l’Union européenne.
La création d’une société en Bulgarie permet aux entrepreneurs de bénéficier d’une fiscalité allégée avec un taux IS de seulement 10%, un impôt sur le revenu fixe de 10% et une taxe sur les dividendes de 5%.
Le marché immobilier local est très dynamique et on constate depuis 2015 une très forte hausse des prix dans l’immobilier, avec une hausse de 77,93% sur les huit dernières années (source). La hausse des prix profite davantage à l’immobilier ancien avec une hausse des prix de 89.17%, mais il faut néanmoins savoir rester vigilant en raison des vices cachés. L’immobilier neuf progresse de 89.17% depuis 2015.
Depuis 2015, les prix ont donc fortement progressé, notamment à Sofia, la capitale du pays, où le prix du mètre carré se négocie en moyenne entre 1500 et 1700 euros. Les autres grandes villes du pays, comme Plovdiv ou Varnas, sont également fortement sollicitées par les investisseurs locatifs. Le conflit militaire en Ukraine pousse également des familles russes (ou ukrainiennes) aisées à fuir la guerre dans des pays limitrophes et cela entraîne une hausse assez importante des prix immobiliers.
Pour la constitution d’une société en Bulgarie, on distingue principalement deux formes juridiques : OOD (société à responsabilité limitée avec plusieurs associés) et l’EOOD (société à responsabilité limitée avec un seul et unique associé).
Pour plus d’informations sur la création d’une société en Bulgarie, vous pouvez consulter ce dossier.
USA
Nom de la destination : USA
Taux de rendement constaté (dans le passé) : taux de rendement variable suivant les régions, on constate de fortes hausses de prix depuis la fin de la crise immobilière des subprimes
Notre avis : Un peu tard pour profiter de la hausse des prix, mais certaines régions offrent encore des opportunités d’investissement (notamment dans le Mississippi ou dans certaines villes américaines comme Houston).
La constitution d’une société est indispensable aux Etats-Unis pour assurer la protection de son patrimoine personnel. Il est essentiel de ne pas exposer ses biens personnels au système judiciaire américain. Il faut savoir en effet que les poursuites judiciaires sont assez courantes aux USA et peuvent souvent donner lieu au versement de dommages et intérêts assez importants.
Dans cette optique, la LLC (Limited Liability Company) est la forme juridique privilégiée par les entrepreneurs. Dans ce genre de structure, la responsabilité des associés est limitée au montant des apports personnels, sauf cas exceptionnels. Les bénéfices imposables de la LLC peuvent être imposés au niveau des associés sur leur quote-part des bénéfices, sauf en cas d’option pour l’impôt sur les sociétés.
La LLC offre également des avantages en termes de confidentialité. La plupart des États américains, comme le Delaware ou le Wyoming par exemple, ne révèlent pas à d’autres entités l’identité des propriétaires des LLC. Il est donc possible de protéger efficacement sa vie familiale.
Pour plus d’informations sur la création d’une société aux Etats-Unis, je vous invite à consulter ce dossier.
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Pour plus d’informations sur la création d’une société pour investir dans l’immobilier, n’hésitez pas à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience à mon actif.
