L’année 2024 s’annonce à première vue assez compliquée pour l’immobilier avec une baisse anticipée des prix dans les plus grandes villes françaises, dont notamment Paris. Alors que le marché immobilier a déjà fortement reculé à la fin de l’année 2023, la Chambre des Notaires de Paris s’attend notamment à une accélération de la baisse des prix en 2024. Dans cet article, nous allons cependant étudier les différentes solutions pour investir efficacement dans l’immobilier en 2024.
Disclaimer : Cet article ne constitue pas un conseil d’investissement, juridique, fiscal ou autre. Les stratégies et investissements discutés peuvent ne pas convenir à tous les investisseurs, ne garantissent pas des résultats spécifiques et comportent des risques, y compris la perte potentielle d’une partie ou de la totalité du capital investi. Les informations concernant les tendances du marché immobilier en 2024 sont basées sur des analyses et des projections actuelles qui sont sujettes à changement. L’avenir du marché immobilier peut être affecté par divers facteurs, y compris, mais sans s’y limiter, les changements dans les politiques économiques, les conditions du marché, les taux d’intérêt et les lois fiscales. Veuillez noter par ailleurs que les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus.
Les solutions pour investir dans l’immobilier en 2024
L’investissement dans le secteur immobilier en France en 2024 : une bonne idée ?
Les prix dans le secteur immobilier en France n’avaient pas connu de baisse depuis 2015, mais depuis les derniers mois de l’année 2023, les professionnels de l’immobilier ressentent les premiers effets de la crise immobilière avec une chute drastique des prix. Selon l’avis des experts, il n’y absolument aucun signe de reprise à l’horizon et la tendance devrait très certainement se poursuivre en 2024.
Aucune augmentation des ventes malgré la baisse des prix :
Il est important de noter que la baisse des prix n’entraîne pas une augmentation des ventes. Cela s’explique principalement par un contexte économique difficile, marqué par l’inflation et une baisse du pouvoir d’achat des Français, ainsi que la hausse des taux d’intérêt des banques, compliquent l’accès au crédit et freinent les transactions immobilières.
Une baisse significative des ventes en France d’après une analyse des Notaires de France :
Une analyse des Notaires de France révèle une baisse significative des ventes, avec une diminution de 20% à fin octobre 2023 par rapport à l’année précédente. Cette régression des ventes s’accompagne d’une baisse des prix de l’immobilier notable, surtout en Ile-de-France où les appartements et maisons ont vu leurs valeurs diminué respectivement de 5,3% et de 5,4%.
Aucune indication d’une reprise prochaine du marché :
Face à cette situation, les intentions d’achat pour 2024 restent stagnantes, sans indication d’une reprise prochaine du marché. Cette morosité affecte particulièrement les projets immobiliers des Français, avec près d’un sur quatre ayant été contraint d’annuler ou de retarder ses plans d’achat à cause des conditions économiques défavorables et des difficultés d’accès au crédit. Les jeunes sont particulièrement touchés, 39% des moins de 35 ans ayant dû mettre en pause ou renoncer à leurs projets immobiliers.
Pour en savoir plus, je vous invite à consulter cet article consacré à l’investissement immobilier à Paris.
Le crowdfunding immobilier : jusqu’à 11% d’intérêts par an
Le crowdfunding immobilier représente une méthode de financement innovante dans le secteur de l’immobilier, permettant aux promoteurs immobiliers de collecter des fonds pour leurs projets en faisant appel à des investisseurs particuliers. Ce modèle de financement participatif a pour particularité de réunir de nombreux investisseurs qui vont prêter de l’argent au promoteur sur une période relativement courte, généralement comprise entre 6 et 24 mois.
Une rentabilité élevée pouvant atteindre les 11% par an :
Les rendements bruts annuels peuvent être particulièrement élevés, jusqu’à 11% par an. La plateforme Homunity, l’une des sociétés leaders sur le marché français dans le segment du crowdfunding immobilier, affirme que le taux de rendement moyen se situe actuellement entre 4 et 11%.
En 2023, le marché a même vu une augmentation de ces taux de rentabilité, bien que les retards de paiement aient également augmenté. Cela souligne l’importance pour les investisseurs de bien peser le rapport risque/rendement avant de s’engager dans un projet de crowdfunding immobilier.
Bien savoir apprécier les risques liés à ces projets :
Le crowdfunding immobilier n’est pas sans risques : les investisseurs peuvent potentiellement perdre une partie ou la totalité du capital si le projet ne se déroule pas comme prévu. Ces risques peuvent être liés directement au projet immobilier, être le résultat d’événements imprévus affectant le marché, ou encore provenir de difficultés rencontrées par le promoteur.
Un autre point à considérer est l’incertitude liée au financement lui-même. Malgré l’attrait du crowdfunding, il n’y a aucune garantie que le projet attirera suffisamment d’investisseurs pour être financé avec succès.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter cet article consacré au crowdfunding immobilier.
L’immobilier à l’étranger : la Bulgarie, les USA, l’Indonésie, l’île Maurice
Portée par l’entrée imminente de la Bulgarie dans la zone euro, prévue notamment au début de l’année 2025, le marché immobilier Bulgare continue de poursuivre sa forte progression au cours des douze derniers mois, avec une hausse globale des prix de l’ordre de 9,2% sur les douze derniers mois (au troisième trimestre 2023), d’après les statistiques officielles de l’institut national des statistiques bulgares (source).
La liste n’est bien sûr pas exhaustive, mais globalement les investisseurs étrangers s’intéressent également aux pays émergents comme l’Indonésie, le Cambodge, la Thaïlande, Dubai, l’île Maurice, les Philippines ou encore le Vietnam. Certains de ces marchés ne sont pas affectés par la crise immobilière en France et continuent d’enregistrer des hausses significatives des prix de vente. Les opportunités d’investissement existent sur ces marchés, n’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Le marché immobilier américain rencontre également de son côté une stagnation assez marquée des prix, après une période faste ayant débouché sur une augmentation spectaculaire des prix de vente dans le secteur immobilier. D’après l’indice Zillow Home Value Index, les prix de vente, sur les douze derniers mois, ont globalement progressé très timidement de seulement 2,60% (source)
4 astuces pour bien réussir son investissement locatif
1 – Défiscalisez avec le LMNP
Le système du LMNP (location meublée non professionnelle) permet de bénéficier d’importants avantages fiscaux. En fonction des loyers perçus, le statut permet de choisir entre le régime fiscal du micro BIC (abattement forfaitaire de 50% des loyers perçus) ou le régime fiscal dit réel. Le LMNP est cependant soumis à conditions, n’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
2 – La colocation dans les villes étudiantes : une solution alternative efficace
Pourquoi ne pas louer votre propriété immobilière en colocation ? Si votre bien immobilier est situé dans une ville étudiante et qu’il comporte plusieurs chambres, c’est très clairement une solution alternative efficace pour dynamiser la rentabilité de votre propre bien immobilier et réduire efficacement le risque de carence locative.
Exemple :
Pour une colocation dans la ville étudiante comme Toulouse par exemple, il faut compter au minimum 500 euros par mois par personne. Pour un logement de 90m² de surface habitable comprenant 4 chambres, cela permet potentiellement d’encaisser environ 2000 euros par mois. Sans colocation, ce type de logement pourrait potentiellement être loué à un prix largement inférieur : environ 1300 – 1700 euros par mois (très variable suivant le quartier résidentiel).
Les avantages de la colocation :
La colocation permet de réduire de façon significative le risque de carence locative. Grâce à la mise en place de plusieurs garanties financières, le bailleur bénéficie d’une sécurité supplémentaire. Les biens en colocation attirent particulièrement dans les grandes villes où la demande pour ce type de logement est forte. Cette forte demande assure que le bien reste rarement inoccupé, diminuant ainsi les périodes de vacance locative.
En transformant un logement en colocation, il est possible de proposer un loyer globalement plus élevé, car les coûts sont répartis entre plusieurs locataires. Cette approche rend non seulement le loyer plus abordable pour chaque individu mais augmente également la rentabilité pour le propriétaire.
Un autre point favorable est la facilité de gestion qu’offre la colocation. En effet, en cas de départ d’un des colocataires, les autres membres de la colocation s’impliquent souvent activement dans la recherche d’un remplaçant. Cette dynamique permet de trouver rapidement un nouveau locataire, réduisant le temps pendant lequel le bien pourrait rester inoccupé et minimisant l’effort de gestion de la part du propriétaire.
3 – Ne pas intégrer la place de parking ou la cave dans votre bail
Une approche intéressante consiste à séparer certains éléments du bien, tels que le parking et la cave, du bail principal. Cette méthode peut non seulement augmenter significativement le loyer perçu mais aussi offrir une flexibilité supplémentaire tant pour le propriétaire que pour le locataire.
Exemple :
Prenons l’exemple d’un studio meublé avec parking situé dans le centre de Toulouse: alors que le loyer du studio avec parking inclus peut atteindre 700 euros, des studios similaires sans parking se louent dans une fourchette de prix de 600 à 700 euros. Par ailleurs, une place de parking peut être louée seule pour un montant variant entre 80 et 120 euros, selon le quartier. Ainsi, en séparant le parking du bail principal, le propriétaire a la possibilité d’augmenter significativement ses revenus locatifs.
4 – Rénover votre propriété immobilière
La rénovation d’une propriété immobilière est également une stratégie utilisée pour augmenter significativement la rentabilité potentielle d’une location sur le marché immobilier. C’est d’ailleurs une tendance qui semble émerger depuis quelques années. Avec le marché immobilier en difficulté et un pouvoir d’achat restreint, l’acquisition et la rénovation de logements peu performants d’un point de vue énergétique apparaissent comme une solution alternative attractive pour les investisseurs locatifs. Il faut noter par ailleurs que les dispositifs d’aide à la rénovation se multiplient en France, ce qui permet donc d’alléger considérablement la “note salée” du financement des travaux de rénovation.
