Vous souhaitez investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ? Pourquoi investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ? Comment investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ? Quelles sont les meilleures zones pour investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ? Quels sont les pièges et les risques à éviter lorsque l’on investit en Macédoine du Nord ? Découvrez le guide complet pour investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord.
L’article a été mis à jour à juillet 2024.
Disclaimer : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Tout investissement comporte un risque de perte de capital partiel ou total. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Si vous avez des questions en rapport avec l’immobilier en Macédoine du Nord, je vous invite à me contacter.
Sommaire
- Pourquoi investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?
- Comment investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?
- Les meilleures zones pour investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?
- Les pièges et les risques à éviter lors d’un investissement en Macédoine du nord
- Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?
Pourquoi investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?
La Macédoine du Nord semble apparaître progressivement comme une destination d’investissement incontournable en Europe. Nous allons vous dresser la liste des points forts et les points faibles de l’économie de la Macédoine du Nord.
En plein coeur de l’Europe
La Macédoine du Nord, également connue sous le nom de la république de Macédoine du Nord, est située dans l’Europe du sud dans la péninsule des Balkans. Le pays ne dispose pas d’un accès à la mer, mais le pays partage en revanche des frontières communes avec des pays, comme la Grèce, la Bulgarie, l’Albanie, le Kosovo ou encore la Serbie. Ce sont des destinations touristiques majeures dans la péninsule des Balkans.
Les points forts de l’économie de Macédoine du Nord
Les investisseurs en Macédoine du Bord bénéficient d’avantages indéniables.
Voici les principaux points forts de l’économie de la Macédoine du Nord.
Une démocratie stable en Europe
La République de Macédoine du Nord est une république democratique parlementaire où le pouvoir exécutif est exercé par le président de la république, tandis que le pouvoir législatif est exercé par le parlement.
La Macédoine du Nord a déposé une demande d’adhésion à l’Union Européenne.
La création d’une entreprise est très rapide et peu compliquée en Macédoine du Nord
La Macédoine du Nord est l’un des pays les plus favorables à la création d’un business. Il faut savoir en effet que le gouvernement macedonien dispose d’un guichet unique d’entreprises afin d’enregistrer les créations d’entreprises. Il faut compter environ 4 heures pour la création officielle de son entreprise, après le dépôt des documents officiels et environ 2 jours ouvrés pour mener à bien toute la procédure de création d’entreprise.
La structure juridique la plus utilisée en Macédoine du Nord est celle de la société à responsabilité limitée, que l’on appelle également la Drushtvo so Ogranichena Odgovornost (D.O.O). Cette structure juridique peut être constituée avec un seul actionnaire et avec un capital minimum de 5000 euros. Il n’est pas nécessaire d’être résident macedonien pour mener à bien la procédure de création d’entreprise.
Il existe d’autres formes de structures juridiques, comme la société en nom collectif, la société par actions, la société en commandite ou encore l’entreprise individuelle.
Un coût de la main-d’oeuvre faible
Le faible coût de la main-d’œuvre favorise les exportations macédoniennes. Le salaire mensuel moyen national en 2020 est de 41 087 MKD (environ 661 euros au cours de change actuel).
Le tourisme en forte croissance depuis quelques années
Le tourisme local progresse depuis quelques années de manière constante. Il est vrai que la Macédoine du Nord attire fortement les touristes en raison de ces lieux incontournables, tels que le lac d’Ohrid, le lac Prespa, le canyon Matka, le vieux bazar de Skopje, les églises médiévales ainsi que tous les nombreux monuments historiques de la Macédoine du Nord.
Des investissements directs étrangers en forte croissance depuis quelques années
En l’absence d’épargne intérieure, les investissements directs étrangers sont en très forte croissance depuis quelques années (avec une reprise après la crise du Covid-19).
Des subventions pour stimuler la demande de logements
Le gouvernement local a adopté des mesures destinées à stimuler la demande de logements par le biais de subventions. Les prévisions semblent indiquer que la demande, ainsi que les prix, pourraient bientôt augmenter si la croissance économique reste maintenue et si les investissements directs étrangers (IDE) continuent à augmenter.
Une faible fiscalité locale : seulement 10% de taxes
Le gouvernement macédonien favorise la création des entreprises sur son territoire. La fiscalité locale reste faible : seulement 10% d’impôt sur le revenu et 10% d’impôt sur les sociétés. Cela fait de la Macédoine du Nord, l’une des destinations européennes les plus attractives en matière fiscale sur le continent européen.
La plus-value générée lors de la revente d’un bien immobilier en Macédoine du Nord est imposée selon les règles fiscales en vigueur. Mais il faut savoir qu’il existe des exonérations possibles. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Comment investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?
Bon à savoir :
Les personnes physiques étrangères, ainsi que les personnes morales étrangères, peuvent investir dans le marché immobilier de la Macédoine du Nord dans des bâtiments et des maisons si les conditions de réciprocité sont respectées, et après l’obtention de l’autorisation du ministère de la justice. En revanche, une personne physique ou morale étrangère peut posséder (ou louer) un terrain destiné à la construction pendant une durée déterminée à l’avance (généralement 99 ans). Une autorisation spéciale est nécessaire pour l’acquisition d’un terrain agricole.
Investissement dans le secteur immobilier : via l’achat direct ou via une société locale
Il est possible d’investir dans le secteur immobilier via un achat en direct d’une propriété immobilière, ou via une société locale destinée à investir dans le marché immobilier local. Une société locale est imposée selon le barème de l’impôt sur les sociétés (10% d’impôt sur les sociétés sur les bénéfices générés). N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Des conditions de location très favorables aux bailleurs
La législation locale est très favorable aux propriétaires locatifs. Le contrat de location peut être négocié librement entre le bailleur et le locataire. Le bail peut être rompu par le bailleur si le locataire ne paie pas le loyer 15 jours après l’échéance, si il n’a pas obtenu l’autorisation du bailleur pour la sous-location de son appartement, si l’appartement n’est pas entretenu correctement, si il a réalisé des travaux sans l’autorisation du propriétaire locatif ou bien pour une situation que le propriétaire considère comme perturbatrice.
Les frais à prévoir lors d’une acquisition immobilière en Macédoine du Nord
Une acquisition immobilière donne lieu au versement d’une taxe de vente de transfert immobilier : il faut prévoir la taxe de vente pour le transfert des biens immobiliers de l’ordre de 2 à 4% de la valeur marchande (taxe payée par l’acheteur du bien).
Les frais d’agent immobilier sont généralement de l’ordre de 2 à 3% de la valeur du bien.
Les frais de notaire sont fixés par la loi et représentent entre 0,10 et 1% de la valeur du bien. Mais il faut également prévoir d’autres frais annexes, tels que les frais de rédaction des contrats de vente, les frais d’enregistrement ou encore les divers frais juridiques.
N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Bon à savoir :
Il faut compter environ 29 jours pour accomplir l’ensemble des démarches administratives liées à l’acquisition d’une propriété immobilière en Macédoine du Nord.
Les meilleures zones pour investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?
Le marché immobilier manque de maturité, comme dans de nombreux pays de l’ex Yougoslavie. Je trouve que les prix sont plutôt élevés : on tourne autour des 900 euros par mètre carré (selon l’Office national des logements). Les prix ne semblent pas avoir progressé de manière significative depuis 2008.
Voici une liste non exhaustive des plus grandes villes de Macédoine du Nord.
Immobilier en Macédoine du Nord dans la ville de Skopje :
Skopje est non seulement la capitale de la République de Macédoine, mais c’est également la ville la plus peuplée de la Macédoine du Nord avec une population de près de 600000 habitants.
Le tourisme ne se développe pas beaucoup dans cette ville. La ville de Skopje est considérée comme l’une des villes les plus polluées de toute l’Europe continentale. Et il y a peu de lieux d’attractivité pour les touristes. C’est une ville principalement industrielle, avec des usines de textile.
Globalement, les prix d’achat dans l’immobilier à Skopje sont assez élevés sur la capitale en 2024 : environ moyen 1500 euros par mètre carré pour un plus haut à 2200 euros du m carré (contre 1000 euros pour la moyenne nationale).
A côté de cela, le centre-ville de Skopje est peu attractif. Les prix des logements (à l’achat) sont élevés dans le centre-ville, et les prix de la location sont assez faibles. Le taux de rendement locatif est assez faible. On tourne autour des 3% de rentabilité locative : c’est très faible ! Les investisseurs locatifs semblent se rabattre sur la banlieue de la capitale (plus accessible et plus agréable) mais le rendement locatif semble également assez faible.
En revanche, les routes de la ville de Skopje sont très larges, ce qui me fait penser que tout a été pensé dès le départ pour un développement rapide de la ville.
Évolution des prix de l’immobilier pour un appartement 3 pièces à Skopje au cours des 10 dernières années
Au cours des dix dernières années, les prix de l’immobilier à Skopje ont connu une augmentation significative. Voici un résumé de cette évolution en pourcentage :
- 2014-2016 : Entre 2014 et 2016, les prix moyens des appartements ont augmenté d’environ 3% par an.
- 2016-2018 : La croissance a été plus marquée, avec une augmentation annuelle de 5% en moyenne.
- 2018-2020 : Les prix ont continué de croître à un rythme de 6% par an, atteignant environ 1 300 € par mètre carré en 2018.
- 2020-2022 : Pendant cette période, les prix ont grimpé de 7% par an, poussés par une demande accrue malgré la pandémie de COVID-19.
- 2022-2024 : Les prix ont connu une augmentation plus rapide, de l’ordre de 8% par an. En 2024, les prix dans les zones centrales de Skopje ont atteint environ 1 800 € par mètre carré.
Exemples de prix d’achat d’appartements 3 pièces à Skopje en 2024 :
Appartement 1
- Localisation : Centre-ville
- Superficie : 82m²
- Prix d’achat : 180000 €
- Description : Situé au troisième étage avec ascenseur, cet appartement est entièrement meublé, dispose de deux chambres, une salle de séjour, une cuisine, deux salles de bains et un balcon. Il offre également un chauffage central et un parking gratuit à proximité.
- Loyer moyen : 500 € par mois.
- Rentabilité nette : 2.00% après déduction des coûts de notaire, taxes et charges.
Appartement 2
- Localisation : Karposh
- Superficie : 86m²
- Prix d’achat : 137 600 €
- Description : Appartement entièrement meublé situé au deuxième étage d’un immeuble récent. Comprend deux chambres, deux salles de bains, un balcon, un système de chauffage individuel et la climatisation.
- Loyer moyen : 450 € par mois.
- Rentabilité nette : 2.56% après déduction des coûts de notaire, taxes et charges.
Appartement 3
- Localisation : Novo Lisice
- Superficie : 62 m²
- Prix d’achat : 93000 €
- Description : Appartement comprenant deux chambres, une salle de séjour, une cuisine et une salle de bains. Idéalement situé pour un accès facile aux commodités locales.
- Loyer moyen : 300 € par mois.
- Rentabilité nette : 2.61% après déduction des coûts de notaire, taxes et charges.
Sources
Investir dans l’immobilier en Macédoine dans la ville de Bitola :
Bitola est la seconde plus grande ville de la Macédoine du nord avec une population de plus de 90 000 habitants. La ville est située au Sud-Ouest de la République de Macédoine du Nord, à seulement 15 km de la frontière grecque.
La ville de Bitola présente un intérêt touristique en raison de son architecture exceptionnelle (d’influence ottomane). Le centre-ville de la ville est réputé en raison de son architecture typique de l’Europe centrale.
Koumanovo :
La ville de Kumanovo est l’une des plus grandes villes de la République de Macédoine du Nord. La ville est située à seulement 35 minutes de voiture de la capitale. L’aéroport international de Skopje situé à Petrovets est à seulement 25 minutes de voiture de la ville de Kumanovo.
Struga :
La municipalité de Struga borde les rives du lac d’Ohrid. C’est l’une des plus importantes villes macédoniennes. La ville est parcourue par le fleuve du Drin noir qui se jette dans la Mer Adriatique.
La ville de Struga est non seulement réputée pour son lac d’Ohrid (qui fait partie de la liste du Patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1979), mais également pour son important patrimoine culturel. On y dénombre également quelques sites incontournables, comme la plage des femmes, le Monastère de Kalista ou encore le musée du Docteur Nikola Nezlobinski.
Les prix de la location saisonnière sont assez variables, le marché manque un peu de maturité. Il est difficile de se baser sur les prix pour décrypter le marché.
Ohrid : station balnéaire du Sud-Ouest :
La ville d’Ohrid est une petite station balnéaire située sur les rives du lac Ohrid. Cette petite ville est considérée, par les Macédoniens, comme le joyau de la Macédoine.
Dans la vieille ville d’Ohrid, les ruines d’anciens édifices, ainsi que les églises médiévales côtoient les maisons macédoniennes traditionnelles.
C’est une destination touristique de plus en plus appréciée par les touristes étrangers. Non seulement, la station balnéaire est réputée pour les rives et les plages du lac d’Ohrid, mais en plus on y dénombre quelques lieux incontournables, comme l’église Saint-Jean de Kaneo, la forteresse de Samuel, la Cathédrale Sainte-Sophie d’Ohrid, le Théâtre antique d’Ohrid ou encore le Monastère Saint-Pantaleimon d’Ohrid.
On trouve des appartements en location saisonnière (en haute saison) sur AirBNB pour un prix mensuel moyen de 1800 euros (entre 800 et 2700 euros).
Les pièges et les risques à éviter lors d’un investissement en Macédoine du nord
Voici les principaux pièges et les risques à éviter lors d’un investissement en Macédoine du Nord :
Des tensions entre la population slave et la minorité albanaise
On doit se rappeler du conflit armé entre la population slave et la minorité albanaise (source). Cette insurrection albanaise de 2001 a opposé le gouvernement de la République de Macédoine à l’armée de libération nationale.
Une économie informelle importante
L’économie parallèle est très importante en Macédoine du Nord. On estime que cette économie pèse plus de 20% du PIB. Avec la volonté affichée par le gouvernement d’adhérer à l’Union Européenne, les règles deviennent de plus en plus contraignantes. La plupart des entreprises macédoniennes sont nées dans un contexte flou et laxiste, après l’indépendance de la Macédoine du Nord. Beaucoup de ces entreprises ne sont pas viables économiquement. A côté de cela, il y a beaucoup de travailleurs illégaux en Macédoine du Nord.
Le risque politique
La Macédoine du Nord reste très largement fragilisée par la crise sanitaire du Covid-19, et le taux de chômage reste très élevé. Tout cela fragilise le gouvernement au pouvoir. Lors des dernières élections locales d’octobre 2021, le parti d’opposition nationaliste a remporté plus de mairies que la coalition au pouvoir (SDSM). Malgré l’adhésion de la Macédoine du Nord à l’OTAN, l’adhésion à l’Union Européenne est encore loin d’être acquise.
Des infrastructures de transport inadaptées
La Macédoine du Nord reste un pays en voie de développement. Les infrastructures de transport restent encore largement inadaptées pour le développement de certains business.
Une population locale en déclin
Officiellement la population locale de la Macédoine du Nord est en forte baisse. On dénombre plus de deux million d’habitants selon les registres officiels en 2023 avec plus de 81 habitants au km2, mais il est très probable qu’une partie de la population locale n’ait pas déclaré leurs installations à l’etranger.
La Macédoine du Nord a une densité de population modérée comparée à des pays comme le Bangladesh (1265 habitants au km2), les Pays-Bas ou l’Inde, qui ont des densités beaucoup plus élevées. En revanche, elle est bien plus densément peuplée que des pays comme les États-Unis (36 habitants au km2), la Russie, le Canada ou l’Australie. Mais si on compare la capitale de la macédoine par rapport aux grandes villes américaines ou à la capitale de Bangladesh, on est entre 4 et 20 fois moins de population dans les grandes villes. Les macédoniens en résumé ne sont pas les uns sur les autres, ce qui aussi un gage de qualité.
La communication locale n’est pas facile
Il y a deux langues en Macédoine du Nord, et à moins de connaître le Macedonien ou l’Albanais, il vous sera difficile de communiquer avec les locaux. Les documents officiels sont rédigés en macedonien. Le recours à un professionnel de la traduction sera alors indispensable. Pour une implantation sur le long terme, il sera alors nécessaire d’apprendre le Macédoinien.
Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?
Le gouvernement local modernise l’économie macédoine, mais cela prend du temps. A l’heure actuelle, l’adhésion à l’Union Européenne est loin d’être acquise. Le pays a souffert de la crise sanitaire du Covid-19 et le taux de chômage reste très élevé à 12,9% en 2024 (Source : State Statistical Office of the Republic of Macedonia).
La coalition au pouvoir (SDSM) reste affaiblie par les dernières élections locales de 2021.
Quels impacts des élections en 2024 en Macédoine?
Présidentielles :
Lors du premier tour des élections présidentielles qui s’est tenu le 24 avril 2024, Stevo Pendarovski et Gordana Siljanovska-Davkova ont avancé au second tour. Pendarovski, candidat du SDSM (Union social-démocrate de Macédoine) et du DUI (Union démocratique pour l’intégration), a obtenu 51,66 % des voix. Siljanovska-Davkova, candidate du VMRO-DPMNE (Organisation révolutionnaire macédonienne intérieure – Parti démocratique pour l’unité nationale macédonienne), a recueilli 44,73 % des voix (Source : Медиумска информативна агенција).
Parlementaires :
les élections parlementaires, tenues le même jour que le second tour des présidentielles le 8 mai 2024, ont vu le SDSM remporter une majorité relative, mais sans obtenir une majorité absolue. Le VMRO-DPMNE a également réalisé une performance notable, ce qui a renforcé son rôle en tant que principale force d’opposition (Source : Republika MK).
Conséquences des Élections :
Stabilité Politique : Les résultats mixtes ont conduit à une situation de coalition au sein du Parlement, nécessitant des alliances pour la formation du gouvernement. Cela pourrait entraîner des négociations prolongées et une certaine instabilité politique à court terme (Медиумска информативна агенција).
Influence des Minorités : le vote unanime des électeurs albanais a joué un rôle décisif dans les résultats électoraux, en particulier pour le candidat présidentiel Pendarovski, montrant l’importance croissante des minorités ethniques dans la politique nationale (Republika MK).
Réformes et Politiques : le nouveau gouvernement devra probablement s’engager dans des réformes pour répondre aux attentes de divers groupes d’électeurs, y compris des mesures pour lutter contre la corruption et améliorer la transparence gouvernementale, suite aux critiques sur les précédentes administrations (Source : Republika MK).
En résumé, les élections de 2024 en Macédoine du Nord ont confirmé la nécessité de coalitions politiques et ont souligné l’influence croissante des minorités ethniques, tout en posant des défis pour la stabilité politique future et la mise en œuvre des réformes nécessaires.
La récente insurrection de la minorité albanaise (2001) contre le gouvernement local macédonien représente encore (à ce jour) un risque de tensions non négligeable.
Il faut donc bien prendre en compte le risque politique avant d’investir en Macédoine dans l’immobilier!
Néanmoins, la capitale Skopje semble offrir peu d’opportunités dans le secteur immobilier. En 2024, les prix de l’immobilier à Skopje, la capitale de la Macédoine du Nord, montrent une forte variation en fonction des quartiers. Dans le centre-ville, les prix des appartements se situent entre 2000 et 2500 euros par mètre carré. Ce sont les zones les plus coûteuses de la ville, en raison de leur emplacement central et de l’accès aux commodités et infrastructures principales. En revanche, dans les quartiers périphériques, les prix sont plus bas, autour de 1000 euros par mètre carré.
La communication locale reste compliquée, à moins de maîtriser le macédonien ou l’albanais. En vue d’une acquisition immobilière ou dans la perspective de la création d’une activité sur le territoire macédonien, l’assistance d’un traducteur est indispensable.
La Macédoine du Nord reste néanmoins une destination touristique en vogue dans la péninsule des Balkans. C’est clairement une destination à surveiller dans le courant des prochaines années.
Avec une rentabilité nette locative autour de 3% et un salaire moyen à 1000 euros en Macédoine. Il faut plus viser un achat immobilier en Macédoine pour la valorisation. Pour le rendement, je pense qu’il vaut mieux aller par exemple aux USA (cf mes articles sur le sujet).
Si vous êtes intéressé par l’immobilier en Macédoine et si vous souhaitez en savoir plus, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de 15 années d’expérience dans la gestion de patrimoine.
