+33 9 77 19 82 80   contact@cyriljarnias.fr

Immobilier en Macédoine du Nord : comment investir ? Le guide COMPLET

Immobilier en Macédoine du Nord : comment investir ? Le guide COMPLET

Vous souhaitez investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ? Pourquoi investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ? Comment investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ? Quelles sont les meilleures zones pour investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ? Quels sont les pièges et les risques à éviter lorsque l’on investit en Macédoine du Nord ? Découvrez le guide complet pour investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord.

Disclaimer : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Tout investissement comporte un risque de perte de capital partiel ou total. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Si vous avez des questions en rapport avec l’immobilier en Macédoine du Nord, je vous invite à me contacter.

Pourquoi investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?

Pourquoi investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?

La Macédoine du Nord semble apparaître progressivement comme une destination d’investissement incontournable en Europe. Nous allons vous dresser la liste des points forts et les points faibles de l’économie de la Macédoine du Nord.

En plein coeur de l’Europe

La Macédoine du Nord, également connue sous le nom de la république de Macédoine du Nord, est située dans l’Europe du sud dans la péninsule des Balkans. Le pays ne dispose pas d’un accès à la mer, mais le pays partage en revanche des frontières communes avec des pays, comme la Grèce, la Bulgarie, l’Albanie, le Kosovo ou encore la Serbie. Ce sont des destinations touristiques majeures dans la péninsule des Balkans.

Les points forts de l’économie de Macédoine du Nord

Les investisseurs en Macédoine du Bord bénéficient d’avantages indéniables.

Voici les principaux points forts de l’économie de la Macédoine du Nord.

Une démocratie stable en Europe

La République de Macédoine du Nord est une république democratique parlementaire où le pouvoir exécutif est exercé par le président de la république, tandis que le pouvoir législatif est exercé par le parlement.

La Macédoine du Nord a déposé une demande d’adhésion à l’Union Européenne

La création d’une entreprise est très rapide et peu compliquée en Macédoine du Nord

La Macédoine du Nord est l’un des pays les plus favorables à la création d’un business. Il faut savoir en effet que le gouvernement macedonien dispose d’un guichet unique d’entreprises afin d’enregistrer les créations d’entreprises. Il faut compter environ 4 heures pour la création officielle de son entreprise, après le dépôt des documents officiels et environ 2 jours ouvrés pour mener à bien toute la procédure de création d’entreprise.

La structure juridique la plus utilisée en Macédoine du Nord est celle de la société à responsabilité limitée, que l’on appelle également la Drushtvo so Ogranichena Odgovornost (D.O.O). Cette structure juridique peut être constituée avec un seul actionnaire et avec un capital minimum de 5000 euros. Il n’est pas nécessaire d’être résident macedonien pour mener à bien la procédure de création d’entreprise.

Il existe d’autres formes de structures juridiques, comme la société en nom collectif, la société par actions, la société en commandite ou encore l’entreprise individuelle.

Un coût de la main-d’oeuvre faible

Le faible coût de la main-d’œuvre favorise les exportations macédoniennes. Le salaire mensuel moyen national en 2020 est de 41 087 MKD (environ 661 euros au cours de change actuel).

Le tourisme en forte croissance depuis quelques années

Le tourisme local progresse depuis quelques années de manière constante. Il est vrai que la Macédoine du Nord attire fortement les touristes en raison de ces lieux incontournables, tels que le lac d’Ohrid, le lac Prespa, le canyon Matka, le vieux bazar de Skopje, les églises médiévales ainsi que tous les nombreux monuments historiques de la Macédoine du Nord.

Des investissements directs étrangers en forte croissance depuis quelques années

En l’absence d’épargne intérieure, les investissements directs étrangers sont en très forte croissance depuis quelques années (avant la crise du Covid-19).

Des subventions pour stimuler la demande de logements

Le gouvernement local a adopté des mesures destinées à stimuler la demande de logements par le biais de subventions. Les prévisions semblent indiquer que la demande, ainsi que les prix, pourraient bientôt augmenter si la croissance économique reste maintenue et si les investissements directs étrangers (IDE) continuent à augmenter.

Une faible fiscalité locale : seulement 10% de taxes

Le gouvernement macedonien favorise la création des entreprises sur son territoire. La fiscalité locale reste faible : seulement 10% d’impôt sur le revenu et 10% d’impôt sur les sociétés. Cela fait de la Macédoine du Nord, l’une des destinations européennes les plus attractives en matière fiscale sur le continent européen.

La plus-value générée lors de la revente d’un bien immobilier en Macédoine du Nord est imposée selon les règles fiscales en vigueur. Mais il faut savoir qu’il existe des exonérations possibles. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Comment investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?

Comment investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?

Bon à savoir :

Les personnes physiques étrangères, ainsi que les personnes morales étrangères, peuvent investir dans le marché immobilier de la Macédoine du Nord dans des bâtiments et des maisons si les conditions de réciprocité sont respectées, et après l’obtention de l’autorisation du ministère de la justice. En revanche, une personne physique ou morale étrangère peut posséder (ou louer) un terrain destiné à la construction pendant une durée déterminée à l’avance (généralement 99 ans). Une autorisation spéciale est nécessaire pour l’acquisition d’un terrain agricole.

Investissement dans le secteur immobilier : via l’achat direct ou via une société locale

Il est possible d’investir dans le secteur immobilier via un achat en direct d’une propriété immobilière, ou via une société locale destinée à investir dans le marché immobilier local. Une société locale est imposée selon le barème de l’impôt sur les sociétés (10% d’impôt sur les sociétés sur les bénéfices générés). N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Des conditions de location très favorables aux bailleurs

La législation locale est très favorable aux propriétaires locatifs. Le contrat de location peut être négocié librement entre le bailleur et le locataire. Le bail peut être rompu par le bailleur si le locataire ne paie pas le loyer 15 jours après l’échéance, si il n’a pas obtenu l’autorisation du bailleur pour la sous-location de son appartement, si l’appartement n’est pas entretenu correctement, si il a réalisé des travaux sans l’autorisation du propriétaire locatif ou bien pour une situation que le propriétaire considère comme perturbatrice.

Les frais à prévoir lors d’une acquisition immobilière en Macédoine du Nord

Une acquisition immobilière donne lieu au versement d’une taxe de vente de transfert immobilier : il faut prévoir la taxe de vente pour le transfert des biens immobiliers de l’ordre de 2 à 4% de la valeur marchande (taxe payée par l’acheteur du bien). 

Les frais d’agent immobilier sont généralement de l’ordre de 2 à 3% de la valeur du bien.

Les frais de notaire sont fixés par la loi et représentent entre 0,10 et 1% de la valeur du bien. Mais il faut également prévoir d’autres frais annexes, tels que les frais de rédaction des contrats de vente, les frais d’enregistrement ou encore les divers frais juridiques.

N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Bon à savoir :

Il faut compter environ 29 jours pour accomplir l’ensemble des démarches administratives liées à l’acquisition d’une propriété immobilière en Macédoine du Nord.

Les meilleures zones pour investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?

Les meilleures zones pour investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?

Le marché immobilier manque de maturité, comme dans de nombreux pays de l’ex Yougoslavie. Je trouve que les prix sont plutôt élevés : on tourne autour des 900 euros par mètre carré (selon l’Office national des logements). Les prix ne semblent pas avoir progressé de manière significative depuis 2008.

Voici une liste non exhaustive des plus grandes villes de Macédoine du Nord.

Immobilier en Macédoine du Nord dans la ville de Skopje :

Immobilier en Macédoine du Nord dans la ville de Skopje

Skopje est non seulement la capitale de la République de Macédoine, mais c’est également la ville la plus peuplée de la Macédoine du Nord avec une population de près de 600 000 habitants.

Le tourisme ne se développe pas beaucoup dans cette ville. La ville de Skopje est considérée comme l’une des villes les plus polluées de toute l’Europe continentale. Et il y a peu de lieux d’attractivité pour les touristes. C’est une ville principalement industrielle, avec des usines de textile.

Globalement, les prix d’achat dans l’immobilier sont assez élevés sur la capitale : environ 1100 euros par mètre carré (contre 900 euros pour la moyenne nationale).

A côté de cela, le centre-ville de Skopje est peu attractif. Les prix des logements (à l’achat) sont élevés dans le centre-ville, et les prix de la location sont assez faibles. Le taux de rendement locatif est assez faible. On tourne autour des 3% de rentabilité locative : c’est très faible ! Les investisseurs locatifs semblent se rabattre sur la banlieue de la capitale (plus accessible et plus agréable) mais le rendement locatif semble également assez faible.

En revanche, les routes de la ville de Skopje sont très larges, ce qui me fait penser que tout a été pensé dès le départ pour un développement rapide de la ville.

Investir dans l’immobilier en Macédoine dans la ville de Bitola :

Investir dans l’immobilier en Macédoine dans la ville de Bitola

Bitola est la seconde plus grande ville de la Macédoine du nord avec une population de plus de 90 000 habitants. La ville est située au Sud-Ouest de la République de Macédoine du Nord, à seulement 15 km de la frontière grecque.

La ville de Bitola présente un intérêt touristique en raison de son architecture exceptionnelle (d’influence ottomane). Le centre-ville de la ville est réputé en raison de son architecture typique de l’Europe centrale.

Koumanovo :

Koumanovo

La ville de Kumanovo est l’une des plus grandes villes de la République de Macédoine du Nord. La ville est située à seulement 35 minutes de voiture de la capitale. L’aéroport international de Skopje situé à Petrovets est à seulement 25 minutes de voiture de la ville de Kumanovo.

Struga :

Struga

La municipalité de Struga borde les rives du lac d’Ohrid. C’est l’une des plus importantes villes macédoniennes. La ville est parcourue par le fleuve du Drin noir qui se jette dans la Mer Adriatique.

La ville de Struga est non seulement réputée pour son lac d’Ohrid (qui fait partie de la liste du Patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1979), mais également pour son important patrimoine culturel. On y dénombre également quelques sites incontournables, comme la plage des femmes, le Monastère de Kalista ou encore le musée du Docteur Nikola Nezlobinski.

Les prix de la location saisonnière sont assez variables, le marché manque un peu de maturité. Il est difficile de se baser sur les prix pour décrypter le marché.

Ohrid : station balnéaire du Sud-Ouest :

Ohrid

La ville d’Ohrid est une petite station balnéaire située sur les rives du lac Ohrid. Cette petite ville est considérée, par les Macédoniens, comme le joyau de la Macédoine.

Dans la vieille ville d’Ohrid, les ruines d’anciens édifices, ainsi que les églises médiévales côtoient les maisons macédoniennes traditionnelles. 

C’est une destination touristique de plus en plus appréciée par les touristes étrangers. Non seulement, la station balnéaire est réputée pour les rives et les plages du lac d’Ohrid, mais en plus on y dénombre quelques lieux incontournables, comme l’église Saint-Jean de Kaneo, la forteresse de Samuel, la Cathédrale Sainte-Sophie d’Ohrid, le Théâtre antique d’Ohrid ou encore le Monastère Saint-Pantaleimon d’Ohrid.

On trouve des appartements en location saisonnière (en haute saison) sur AirBNB pour un prix mensuel moyen de 1600 euros (entre 700 et 2500 euros).

Les pièges et les risques à éviter lors d’un investissement en Macédoine du nord

Les pièges et les risques à éviter lors d’un investissement en Macédoine du nord

Voici les principaux pièges et les risques à éviter lors d’un investissement en Macédoine du Nord.

Des tensions entre la population slave et la minorité albanaise

On doit se rappeler du conflit armé entre la population slave et la minorité albanaise (source). Cette insurrection albanaise de 2001 a opposé le gouvernement de la République de Macédoine à l’armée de libération nationale.

Une économie informelle importante

L’économie parallèle est très importante en Macédoine du Nord. On estime que cette économie pèse plus de 20% du PIB. Avec la volonté affichée par le gouvernement d’adhérer à l’Union Européenne, les règles deviennent de plus en plus contraignantes. La plupart des entreprises macédoniennes sont nées dans un contexte flou et laxiste, après l’indépendance de la Macédoine du Nord. Beaucoup de ces entreprises ne sont pas viables économiquement. A côté de cela, il y a beaucoup de travailleurs illégaux en Macédoine du Nord.

Le risque politique

La Macédoine du Nord reste très largement fragilisée par la crise sanitaire du Covid-19, et le taux de chômage reste très élevé. Tout cela fragilise le gouvernement au pouvoir. Lors des dernières élections locales d’octobre 2021, le parti d’opposition nationaliste a remporté plus de mairies que la coalition au pouvoir (SDSM). Malgré l’adhésion de la Macédoine du Nord à l’OTAN, l’adhésion à l’Union Européenne est encore loin d’être acquise.

Des infrastructures de transport inadaptées

La Macédoine du Nord reste un pays en voie de développement. Les infrastructures de transport restent encore largement inadaptées pour le développement de certains business.

Une population locale en déclin

Officiellement la population locale de la Macédoine du Nord est en forte baisse. On dénombre 1,8 million d’habitants selon les registres officiels, mais il est très probable qu’une partie de la population locale n’ait pas déclaré leurs installations à l’etranger.

La communication locale n’est pas facile

Il y a deux langues en Macédoine du Nord, et à moins de connaître le Macedonien ou l’Albanais, il vous sera difficile de communiquer avec les locaux. Les documents officiels sont rédigés en macedonien. Le recours à un professionnel de la traduction sera alors indispensable. Pour une implantation sur le long terme, il sera alors nécessaire d’apprendre le Macédoinien.

Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier en Macédoine du Nord ?

Le gouvernement local modernise l’économie macédoine, mais cela prend du temps. A l’heure actuelle, l’adhésion à l’Union Européenne est loin d’être acquise. Le pays souffre de la crise sanitaire du Covid-19 et le taux de chômage reste très élevé. La coalition au pouvoir (SDSM) reste affaiblie par les dernières élections locales de 2021. La prochaine grande échéance électorale se situe en 2024 avec le renouvellement du Parlement macedonien. Une élection à haut risque pour la Macédoine du Nord !

La récente insurrection de la minorité albanaise (2001) contre le gouvernement local macédonien représente encore (à ce jour) un risque de tensions non négligeable.

La capitale Skopje semble offrir peu d’opportunités dans le secteur immobilier. La ville attire peu les touristes et le taux de rendement locatif semble être assez faible. Pour une acquisition immobilière, on tourne autour des 1100 euros le mètre carré sur la capitale, contre une moyenne nationale de 900 euros le mètre carré.

La communication locale reste compliquée, à moins de maîtriser le macédonien ou l’albanais. En vue d’une acquisition immobilière ou dans la perspective de la création d’une activité sur le territoire macédonien, l’assistance d’un traducteur est indispensable. 

La Macédoine du Nord reste néanmoins une destination touristique en vogue dans la péninsule des Balkans. C’est clairement une destination à surveiller dans le courant des prochaines années.

Si vous êtes intéressé par l’immobilier en Macédoine et si vous souhaitez en savoir plus, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de 15 années d’expérience dans la gestion de patrimoine.

Mes services

Bilan patrimonial unique et confidentiel

Immobilier international

Expatriation et retraite à l’étranger

Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

3 étapes. 1 idée forte. Votre patrimoine.

Depuis plus de 20 ans, j'accompagne mes clients dans la gestion de leur patrimoine.

Mon approche est simple : vous permettre de Construire, Protéger et Transmettre votre patrimoine en toute sérénité.

Contactez-moi

Vous désirez faire croître votre patrimoine?

N'hésitez pas à me contacter afin de déterminer comment je peux vous aider à construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité.

+33 9 77 19 82 80

« * » indique les champs nécessaires

Je dispose de + de 100 000 euros d'épargne.*
Ce champ n’est utilisé qu’à des fins de validation et devrait rester inchangé.

Pin It on Pinterest

Share This