Immobilier en Géorgie : le guide COMPLET pour investir en Géorgie

La Géorgie, à ne pas confondre avec l’État américain qui porte le même nom, est un pays situé dans les montagnes du Caucase. Un pays plutôt tranquille mais sur les devants de la scène depuis l’entrée en guerre de la Russie contre l’Ukraine. Faut-il investir dans l’immobilier en Géorgie ?

Les principales destinations pour investir dans l’immobilier en Géorgie

Investir dans l’immobilier en Georgie dans la ville de Tbilisi

Tbilissi est la capitale de la Géorgie et le poumon économique du pays. C’est une ville absolument gigantesque avec une population de 1,5 million d’habitants. La ville est très dynamique et certaines boutiques sont désormais ouvertes 24 heures sur 24 (pharmacie, supermarché,…). La vie nocturne y est très active.

Les quartiers résidentiels de Tbilisi :

Investir dans l’immobilier en Géorgie dans le quartier de Saburtalo :

Saburtalo est un vaste quartier résidentiel. On y trouve des tours soviétiques très austères ou des immeubles résidentiels haut de gamme (comme le complexe résidentiel Tbilisi Garden par exemple). Beaucoup d’expatriés s’installent dans ce quartier résidentiel. La location d’un appartement coûte, en moyenne, entre 500 et 1500 dollars par mois (en forte augmentation depuis 3 ans). Les coupures d’eau et d’électricité sont très fréquentes. C’est un quartier pollué. Le quartier est desservi par une ligne de métro, ce qui rend les déplacements très pratiques.

Immobilier en Géorgie dans le quartier de Vake

Le quartier résidentiel de Vake est le quartier le plus prestigieux de Tbilisi. C’est le quartier des ambassades. La location d’un appartement coûte en moyenne entre 800 et 2000 euros par mois.

Investir dans l’immobilier en Géorgie dans le quartier résidentiel de Old Tbilisi

Old Tbilisi est le quartier historique de Tbilissi. Le quartier offre une architecture européenne charmante avec des balcons géorgiens et des vues extraordinaires sur la ville. Ce quartier grouille de touristes l’été. 

Investir en Géorgie dans le quartier de Marjanishvili

Le quartier de Marjanishvili reste l’une des quartiers les plus promoteurs de Tbilisi. Ce quartier résidentiel a connu d’importantes rénovations ces dernières années. La communauté turc ou arabe est très présente dans ce quartier. Il y a beaucoup de restaurants turcs et des boutiques pas chères. Il n’y a pas de grandes tours dans ce quartier, mais surtout des vieilles maisons de 2 étages. C’est un quartier très sympathique et idéal pour développer une activité sur AirBNB dans la mesure où ce quartier est situé à seulement 30 minutes de marche des principales zones d’attraction de Tbilisi (Liberty Square, Old Tbilisi,…). Il faut compter entre 900 et 1700 dollars par mètre carré dans ce quartier.

Investir dans l’immobilier en Géorgie dans le quartier de Batumi : la Las Vegas de la Géorgie

Batumi est considérée comme la station balnéaire de la Géorgie. Cette ville est située au bord de la mer noire.

En 2019, le magazine Forbes a désigné la ville de Batumi comme l’une des destinations émergentes les plus prometteuses pour de l’investissement immobilier.

Les plages locales ne sont pas extraordinaires. Il n’y a pas de sable blanc avec de l’eau turquoise. Ce sont des plages avec des galets. Beaucoup de georgiens (ou d’expatriés) préfèrent se déplacer en Turquie pour profiter de plages plus accueillantes. Mais la ville reste encore une destination touristique majeure en Géorgie. La promenade en bord de plage est très agréable. Il y a beaucoup de casinos. Beaucoup de turcs, russes et géorgiens s’installent dans la ville de Batumi afin de profiter de la douceur du climat et de la fiscalité attractive. Le développement de cette ville est absolument spectaculaire, en raison de son architecture moderne (dôme géodésique, gratte-ciel,…).

Investir dans l’immobilier en Géorgie dans la ville de Kutaisi

La ville de Kutaisi est connue pour être l’ancienne capitale de la Géorgie. Il s’agit aujourd’hui de la troisième plus grande ville de Géorgie, après Tbilissi et Batumi.

Kutaisi est beaucoup plus paisible que la ville de Tbilisi.

Je pense que cette ville offre un gros potentiel de développement pour plusieurs raisons.

Tout d’abord, l’aéroport international de Kutaisi situé à 14km à l’est de Kutaisi est actuellement desservi par la compagnie aérienne Wizz. Cette compagnie dessert de nouvelles destinations internationales dont certaines capitales européennes (comme Berlin, Tallinn, Paris, Athènes, Budapest, Varsovie,…) avec des vols directs. Un vol Kutaisi – Barcelone ne dure que 5 heures (sans escale).

L’autre raison, c’est le développement d’une zone de développement économique prioritaire, connu sous le nom de Free Industrial Zone (FIZ). Une telle zone économique offre des avantages fiscaux exceptionnels aux entrepreneurs / investisseurs : exonération d’impôt sur les sociétés, exonération de TVA, pas de versement d’impôt sur les dividendes,… Cette zone devrait couvrir plus de 27 hectares et donner du travail à plus de 20 000 employés.

Enfin, la ville et le gouvernement local investissent massivement pour moderniser les  infrastructures. La ville est désormais en mesure de fournir un approvisionnement en eau sans interruption. La connexion Internet est de bonne qualité (connexion 4G, fibre optique).

Les stations de ski en Géorgie

Le potentiel touristique en Géorgie reste encore largement inexploité. Le gouvernement local en a bien sûr conscience, et le pays investit dans de nouvelles infrastructures pour moderniser les installations en place. Les principales stations de ski sont : Gudauri, Mestia, Goderdzi ou encore Bakuriani.

Comment investir dans l’immobilier en Géorgie ?

Les solutions pour investir dans l’immobilier en Géorgie

Les georgiens aiment personnaliser leurs appartements. Ils ont un goût artistique très développé. Ils préfèrent souvent recevoir un appartement vide (sans carrelage, sans aménagement intérieur,…) afin de le personnaliser. Un investisseur immobilier devra donc vérifier, avant de signer un contrat d’acquisition, les éléments inclus (et exclus) de la livraison.

On distingue généralement deux types de livraison : 

• la livraison en White Frame (ossature blanche) ;
• et la livraison en Black Frame.

Il n’y a pas (à ma connaissance) une définition juridique propre associée à chaque mode d’acquisition. La plupart des appartements neufs sont vendus en White Frame dans la ville de Tbilisi. Il convient d’être relativement prudent lors de la signature d’un contrat d’acquisition.

Livraison en White Frame, ce que ça signifie ?

Il n’y a pas de définition juridique exacte. Il s’agit d’un terme nouveau sur le marché immobilier. Chaque promoteur immobilier a sa propre définition d’une livraison en White Frame. Il est donc essentiel de bien prendre connaissance des éléments inclus (et exclus) de la livraison avant de signer le contrat.

Une livraison en White Frame comprend généralement les éléments suivants : plafond en plâtre, fenêtre, porte métallique, murs du bâtiment, isolation thermique et sonore, dispositions de communications externes (téléphone,…), système de chauffage, système d’éclairage, raccordement aux fournisseurs d’eau, de gaz et d’électricité.

Pour l’acquisition d’un appartement en condition de White Frame, il vous faudra investir entre 170 et 250 dollars par mètre carré (en moyenne) pour rendre votre propriété immobilière habitable. Veuillez noter que les appartements de petite taille (studio) nécessitent souvent un investissement plus important dans la mesure où ce sont surtout la cuisine et la salle de bain qui nécessitent le plus de travaux.

La livraison en Black Frame : en quoi ça consiste ?

Une livraison en Black Frame est le mode de livraison le plus basique. Le promoteur immobilier vous livre généralement un appartement avec les murs extérieurs, les fenêtres, la porte d’entrée et les services publics à l’entrée de l’appartement (eau, gaz naturel, électricité). Vous devez ensuite vous occuper vous-même des murs intérieurs, l’isolation thermique, le système de chauffage, le système d’éclairage,…

En règle générale, il faut compter environ 70 à 100 dollars par mètre carré pour transformer un appartement Black Frame en condition de White Frame.

Les autres modes de livraison : Green Frame, Green Frame Plus

Les promoteurs immobiliers georgiens font preuve de beaucoup d’imagination. Il existe d’autres modes d’acquisition, tels que le Green Frame ou encore le Green Frame Plus. Le Green Frame ne signifie pas qu’il s’agit d’un appartement entièrement achevé. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Achat d’un appartement / maison ancienne

Voilà typiquement un autre mode d’acquisition. Cela consiste à acheter un appartement ou une maison déjà construit et clé en main. C’est généralement un peu plus cher, mais cela évite une partie du stress lié à l’acquisition de la propriété immobilière.

Pourquoi investir dans l’immobilier en Géorgie ? Les 8 raisons d’investir en Géorgie

1 – 20% d’impôt sur le revenu

Les revenus personnels de source georgienne sont taxés à hauteur de 20% (sauf exceptions), tandis que les revenus personnels de sources étrangères sont exonérés d’impôt sur le revenu.

2 – Taxe foncière très faible (variable suivant les revenus)

La taxe foncière est très faible en Géorgie : maximum 1% de la valeur marchande de la propriété. La taxe foncière évolue en fonction des revenus familiaux déclarés.

Grille d’imposition de la taxe foncière (en fonction des revenus familiaux annuels) :

Jusqu’à 40 000 GEL : 0%

Entre 40 000 et 100 000 GEL : 0,05 – 0,20%

Plus de 100 000 GEL : 0,8 – 1%.

La fiscalité foncière des entreprises est fixée à 1% de la valeur marchande du patrimoine immobilier situé en Géorgie.

Bon à savoir :

Il n’y a pas (à ce jour) de taxe d’habitation en Géorgie. La taxe foncière est supportée exclusivement par le propriétaire de la propriété immobilière.

3 – La Géorgie est très attractive pour les professionnels de l’informatique

L’enregistrement d’une entreprise individuelle est simplifié au maximum. Il vous suffit de réserver une adresse légale auprès d’un professionnel (n’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez quelques adresses utiles), de prendre un rendez-vous sur Internet et de vous rendre ensuite dans le Public Service Hall de Tbilisi. L’assistance d’un professionnel est souvent nécessaire dans la mesure où la seule langue autorisée est le Georgien pour la signature des documents. Il est également nécessaire de s’enregistrer auprès de l’administration fiscale georgienne (connu sous le nom de RS, Revenu Service). Un professionnel de la comptabilité peut vous aider à réaliser toutes ces démarches administratives pour un coût assez faible.

La fiscalité locale est très attractive pour les petites entreprises. La Géorgie a mis en place un programme fiscal spécial pour les petites entreprises : le Small Business Status avec une taxe de 1% sur le chiffre d’affaires perçu.

4 – L’ouverture d’un compte bancaire est très rapide et très simple

Il existe plusieurs banques disponibles en Géorgie. Les deux principales banques sont TBC Bank et Bank of Georgia. Le gros avantage, c’est que la Géorgie est rattachée au réseau IBAN, ce qui vous permet ainsi de transférer (ou de recevoir) des fonds très rapidement pour un coût nul ou assez faible.

L’ouverture d’un compte bancaire ne prend généralement que quelques minutes (dans la banque TBC). On ne vous demandera que votre passeport (ou une pièce d’identité valide) + un numéro de téléphone valide géorgien. L’ouverture du compte est instantanée. Vous recevrez votre compte IBAN le jour même. Il est possible d’ouvrir un compte multi-devises (GEL, USD, EUR, GBP). Votre carte bancaire nominative (Mastercard ou Visa) sera disponible le lendemain en agence. Les frais bancaires sont faibles : comptez quelques euros par an pour les frais de maintenance.

5 – Le visa 1 an (365 jours)

La Géorgie délivre, dès l’arrivée à l’aéroport de Géorgie, un visa gratuit valable 1 an (365 jours) aux citoyens de plus de 94 pays à travers le monde. La France est bien sûr incluse dans ce programme, ainsi que la Russie et la plupart des pays européens. La politique de la Géorgie est l’une des plus libérales à ce jour à travers le monde. Il vous suffit de sortir de Géorgie pendant une journée, puis de revenir le lendemain pour bénéficier une nouvelle fois d’un nouveau visa d’une durée de 1 an. Un régime d’immigration exceptionnel dans le monde !

Le programme d’immigration de la Géorgie rend donc une stratégie d’expatriation particulièrement rapide et simple. Avec la guerre en Ukraine, beaucoup de russes fortunés ont quitté leur pays pour fuir la guerre et s’installer en Géorgie, ce qui a provoqué une véritable explosion des prix dans l’immobilier (en quelques mois, le prix des locations des appartements a pris plus de 50%). D’après une étude publiée dans Le Figaro, plus de 15 000 millionnaires russes vont quitter la Russie en 2022 pour s’installer a l’etranger. La Géorgie est bien placée pour accueillir tous ces clients très fortunés, dans la mesure où la fiscalité locale est très faible, la culture locale partage de nombreuses valeurs avec la Russie et surtout la population locale parle couramment le russe (tous les géorgiens de plus de 35 ans parlent couramment le russe).

6 – Le coût de la vie est faible : cela attire les Digital Nomad, les touristes et les retraites

Le coût de la vie est globalement très faible en Géorgie.

Le prix de l’énergie est très faible (gaz naturel, électricité)

Le gaz naturel (utilisé pour le chauffage et la cuisson) provient du pays voisin : l’Azerbaïdjan, tandis que l’électricité locale est produite en grande partie avec de l’énergie hydraulique (les barrages). Le gouvernement local investit massivement dans les capacités de production électrique locales.

Tous les produits locaux sont très abordables (fruits, légumes)

Les fruits et les légumes produits localement sont très abordables. Une pastèque de 11 kilos coûte environ 6 euros au supermarché (plus de 22 euros en France). Les légumes, tels que les oignons ou les pommes de terre, sont très abordables.

7 – Le prix de la construction est très faible en Géorgie

On peut acquérir une propriété immobilière à partir de 500 euros le mètre carré en Géorgie. Le prix varie beaucoup suivant le quartier résidentiel, les services associés (résidence ou pas),  et l’état de la propriété (white frame, black frame, green frame, clé en main,…). Dans le quartier prestigieux de Vake, il faut compter entre 1300 et 2500 dollars le mètre carré. Dans des quartiers plus populaires, comme Saburtalo, on peut acquérir une propriété immobilière pour moins de 1000 dollars le mètre carré.

8 – Les frais de maintenance et d’entretien sont très faibles

Les frais d’entretien et de maintenance d’un appartement sont très faibles.

Exemple :

Pour une résidence sécurisée moyen de gamme (avec caméra de surveillance), il faut compter environ 0,50 dollar par mois par mètre carré.

Pour un appartement de 80 mètres carrés, cela représente environ 40 dollars par mois.

Bon à savoir :

Mais il s’agit d’une estimation car les frais d’entretien sont très variables, suivant le type de résidence (immeuble de type gratte ciel sans jardin, avec ou sans piscine, piscine couverte ou non, salle de gym, ascenseur ou pas, surveillance,…).

Les 5 principaux risques d’investir dans l’immobilier en Géorgie

Investir en Géorgie n’est pas sans risques. Voici un petit tour d’horizon des principaux risques d’investir dans l’immobilier en Géorgie :

1 – La devise locale (le lari georgien) est tres instable et volatile

Il est important de rappeler que la seule et unique monnaie légale en Géorgie est le lari georgien (GEL). Mais malgré tout, la plupart des contrats de bail exigent le paiement du bail en dollar américain (USD) dans la mesure où cette devise est beaucoup plus stable que la devise locale. Investir en Géorgie dans le secteur immobilier vous expose aux fluctuations de la devise locale, dans la mesure où vous allez payer votre propriété immobilière en lari georgien.

2 – La Russie peut envahir la Géorgie à tout moment

Les Géorgiens vivent dans la crainte permanente d’une attaque imminente de la Russie. Il faut savoir qu’en 2008, la Russie avait lancé une attaque éclair contre la Géorgie. Une attaque militaire qui n’a duré que quelques jours, mais qui a laissé des traces dans la vie de tous les jours. Une partie du territoire georgien est occupée illégalement par l’armée russe (la région de l’Ossétie du sud et de l’Abkhazie).

Je pense que la probabilité d’une attaque militaire à court terme reste faible. Le gouvernement local georgien n’a pas souhaité approuver les sanctions occidentales contre la Russie.

3 – La langue locale : le géorgien est très complexe

La communication reste le problème majeur de la Géorgie. Malgré les efforts du gouvernement local, une large partie de la population ne parle pas anglais. Les documents légaux sont rédigés en georgien. Le recours à un traducteur légal est indispensable.

4 – Attention aux constructeurs immobiliers peu fiables

Les arnaques sont très fréquentes dans le secteur immobilier. La Géorgie est un pays en voie de développement et le secteur immobilier souffre d’un manque de régulation, même si les choses ont tendance à évoluer de manière positive.

Avant d’acquérir une propriété immobilière, on vous conseille vivement de mener votre propre enquête sur les compétences du promoteur immobilier en vous posant quelques questions. Depuis combien de temps est-il présent sur ce marché ? Quels sont les immeubles déjà construits ? Est-ce que les constructions récentes présentes des vices cachés ? N’hésitez pas pour cela à visiter les chantiers de construction ou encore les immeubles déjà construits pour vérifier le niveau de finition.

Bon à savoir :

Il est très fortement recommandé de consulter des professionnels avant toute acquisition d’une propriété immobilière. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

5 – Le risque sismique

D’après l’association à but non lucratif Think Hazard, le risque sismique est particulièrement élevé en Georgie. On évalue à plus de 20% la probabilité qu’un tremblement de terre susceptible de causer des dommages matériels surviennent dans les 50 prochaines années.

La Géorgie est régulièrement frappée par des petites secousses sismiques. Ce sont souvent des secousses à peine perceptibles pour un être humain, mais on n’est pas à l’abri d’un “Big One” (magnitude supérieur à 8). Vu la qualité des constructions locales (vieux bâtiment de l’époque sovietique), une secousse sismique majeure avec un épicentre proche de la capitale serait dramatique. Je pense qu’il est important d’être conscient des risques sismiques dans une optique d’investissement.

Rappel historique : les grands tremblements de terre qui ont frappés la Géorgie

La ville de Tbilissi a été frappée par un tremblement de terre de magnitude 4,8 le 25 avril 2002. Une enquête indépendante évalue l’ensemble des dommages matériels à plus de 160 millions de dollars, tandis que le Centre de recherche sur l’épidémiologie des catastrophes évalue les pertes totales à plus de 350 millions de dollars. Les autorités locales estiment que 5 à 7 personnes sont décédées à la suite de ce tremblement de terre (1 000 personnes sans abri).

Le tremblement de terre dans la région de Racha survenu le 29 avril 1991 est reconnu comme le plus grand tremblement de terre de ces 30 dernières années en Géorgie. On dénombre plus de 270 morts et des dommages matériels importants.

Le tremblement de terre de Gori survenu le 20 février 1920 : 114 à 130 morts – magnitude 6,20

La ville de Tbilissi a été frappée par un tremblement de terre le 4 janvier 1900 : plus de 1000 morts. Peu de données statistiques.