Comment et où acheter une maison à Madagascar ?

Madagascar est une destination incontournable en Afrique, offrant une diversité de paysages impressionnante. Située à plusieurs milliers de kilomètres de la métropole, l’île continue d’attirer de nombreux touristes, notamment francophones.

En 2024, Madagascar a accueilli 308 275 visiteurs internationaux, marquant une augmentation significative par rapport aux 259 850 arrivées enregistrées en 2023. Cette croissance témoigne d’une reprise encourageante du secteur touristique après les impacts de la pandémie. Malgré tout, les chiffres restent inférieurs aux niveaux pré-pandémiques de 2019, où le pays avait enregistré des performances plus élevées.

Le gouvernement et les acteurs du secteur touristique travaillent activement pour atteindre l’objectif ambitieux de 400 000 touristes d’ici la fin de l’année. Cela inclut l’amélioration des infrastructures routières et aériennes, ainsi que l’ouverture de nouvelles lignes internationales, comme celles récemment inaugurées par Arkia et Emirates.

Cette dynamique dans le tourisme offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs dans l’immobilier. Le marché immobilier malgache est en plein essor, avec une demande croissante pour des logements modernes et abordables, particulièrement dans les zones urbaines comme Antananarivo. Les investisseurs peuvent profiter de ce contexte favorable pour développer des projets immobiliers ou acquérir des propriétés à des prix compétitifs et générer une rentabilité élevée.

Pourquoi investir dans l’immobilier à Madagascar ?

1 – Une fiscalité attractive pour les investisseurs étrangers

Concernant les impôts et taxes à payer pour un bien immobilier, les impôts prélevés par l’administration fiscale de Madagascar sont intéressants en comparaison avec ceux de la métropole.

Depuis plusieurs années, la quatrième plus grande île en superficie au monde a mis en place un statut idéal pour favoriser les investissements étrangers. Il faut savoir ainsi que les revenus fonciers sont taxés à hauteur de 5 à 10% du revenu net, tandis que les propriétaires fonciers supportent une fiscalité de seulement 1% sur la valeur marchande d’un terrain.

Les entreprises investissant dans l’immobilier ou le tourisme peuvent profiter de réductions d’impôts pouvant atteindre 20 % du montant investi.

2 – Une offre hôtelière assez faible au regard des atouts exceptionnels de l’île

Une tendance tout à fait logique au regard des atouts exceptionnels de Madagascar. Dans cette partie de l’Afrique qui trône fièrement dans l’Océan indien, il est réaliste d’espérer repartir avec l’impression d’avoir passé des vacances bien plus que mémorables et la satisfaction d’avoir fait le meilleur placement pour son argent. En termes de fréquentation touristique, cette île gigantesque accueille 3 fois moins de touristes que la petite île voisine, Maurice. Mais le nombre de lits disponibles est également moindre.

3 – Un paysage d’une beauté exceptionnelle

Grâce à la qualité de ce que Madagascar a à offrir en matière de paysages, de faune, de flore et de diversités culturelles, les touristes qui la découvrent pour la première fois finissent par en tomber amoureux. On constate ainsi très souvent que ces touristes finissent toujours par revenir et l’intégrer dans leur rituel de vacances. Certains touristes y viennent tous les ans depuis plus d’une vingtaine d’années, car Madagascar propose une expérience à part. 

4 – Des prix dans l’immobilier assez faibles !

Les investisseurs trouvent dans cette île tropicale préservée du tourisme de masse des atouts insoupçonnables pour le placement immobilier. On peut trouver au cœur de la capitale un bien d’exception pour un prix jusqu’à 20 fois moins cher qu’un prix parisien pour un même type de produit.

Pourquoi ?

Le coût de la construction d’une maison y est plus abordable. ll faut savoir que le salaire journalier d’un maçon qualifié est d’environ 5 euros, tandis qu’il faut compter au moins 35 euros par heure pour son homologue français. À cela s’ajoute le prix très accessible des matières premières telles que sable, gravillon, moellon, brique et bois.

En 2025, le prix moyen d’un mètre carré en ville est de 604,93 €, avec des variations selon les localisations (367,05 € à 836,14 €). Ces prix restent compétitifs par rapport à d’autres marchés régionaux.

5 – Une rentabilité exceptionnelle à Madagascar ?

Il n’est pas étonnant que de plus en plus d’investisseurs s’intéressent à ce pays, d’autant plus que la rentabilité annuelle d’un investissement peut être supérieur à 10% dans la capitale malgache. Plus le rendement est élevé, plus le risque est important. C’est bien plus intéressant que le taux de rendement obtenu à partir d’une propriété immobilière située à Paris : entre 2% et 3%.

À Madagascar, le taux de remplissage d’une maison touristique est de 90% durant les périodes de haute saison. Cela dit, la rentabilité annuelle des maisons touristiques dépasse la moyenne de 14%. Par exemple, il est tout à fait réaliste de faire une acquisition d’une maison touristique de luxe de 4 à 6 pièces pour moins de 500000 euros. Une fois mise en location, ce genre de bien rapporte au moins 400 euros par nuitée.

6 – L’investissement dans le secteur immobilier est accessible

À Madagascar, l’investissement dans l’immobilier n’est toutefois pas réservé aux investisseurs aguerris. C’est un lieu idéal pour passer du statut de particulier à celui d’un investisseur immobilier. À partir de 100000€ pour un appartement haut de gamme, on peut par exemple faire une belle acquisition dans la capitale.

Madagascar enregistre un déficit de 800 000 logements dans les zones urbaines, notamment à Antananarivo, ce qui stimule la construction et l’investissement immobilier résidentiel

Faut-il acheter ou construire à Madagascar ?

Bon à savoir :

Il faut être très vigilant lors de l’acquisition d’une propriété immobilière à Madagascar. Dans ce pays, l’acquéreur ne bénéficie pas de suffisamment de protection contre les vices cachés, contrairement à la majeure partie des pays européens.

Les investisseurs locatifs sont souvent partagés entre se lancer dans la construction ou choisir d’acheter une maison. Dans un pays comme Madagascar, la solution d’investissement immobilier la plus simple (et la plus rapide) pour un étranger, consiste à investir dans une propriété immobilière prête à louer.

Mais dans la réalité, il ne s’agit pas d’une solution parfaite. Rien ne vous garantit que la construction n’est pas exempte de vices cachés. Dans les faits, il faut souvent un excellent niveau pour déceler les vices cachés (traces d’humidités…). N’hésitez pas à engager des professionnels qualifiés pour la construction et l’accompagnement. 

En cas de litige, et compte tenu du niveau de corruption au sein de l’administration judiciaire, il ne faut pas espérer une résolution judiciaire en votre faveur !

La construction d’une maison (sans promoteur immobilier) comporte également des risques importants : mauvaise qualité, coût du suivi du chantier (surtout si vous êtes basé à l’étranger), retard dans le chantier, utilisation de matériaux de construction de mauvaise qualité.

Le salaire journalier d’un maçon qualifié est de seulement 5 euros. C’est près de 40 fois moins élevé que le salaire de son homologue français. Si ce tarif peut vous paraître alléchant, l’expérience professionnelle n’est pas toujours équivalente et vous pourriez bien faire face à de mauvaises surprises lors de la construction ! Le suivi du chantier par un professionnel qualifié et honnête est indispensable si vous ne disposez pas des compétences requises pour bien gérer le chantier.

Si vous devez acquérir une propriété sur catalogue via un promoteur immobilier, il est indispensable de vérifier la solidité financière du constructeur et d’exiger des garanties financières solides. Si le constructeur est fiable et sérieux, c’est très certainement l’option à privilégier pour sécuriser votre investissement. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Pourquoi faut-il passer par un professionnel de l’immobilier à Madagascar ?

Avant d’entamer la construction d’une maison à Madagascar, il est essentiel de bien se préparer en se renseignant sur les spécificités du processus de construction dans le pays. Par exemple, s’assurer que les documents du terrain sont en règle et que la zone choisie offre un attrait locatif suffisant est primordial pour éviter des complications ultérieures.

Pour éviter ce type de désagréments, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel expérimenté et fiable. Grâce à sa connaissance approfondie du secteur, ce dernier pourra vous conseiller sur l’acquisition d’un bien à forte valeur ajoutée et vous accompagner tout au long des démarches dans des conditions optimales. À Madagascar, comme ailleurs, la localisation géographique joue un rôle clé dans la valorisation d’un bien immobilier. Un professionnel compétent saura vous orienter vers des quartiers offrant les meilleurs rendements locatifs.

Toutefois, il est important de noter que tous les professionnels de l’immobilier ne se valent pas. Pour minimiser les risques liés à votre investissement, prenez le temps de vérifier les références de l’agence immobilière ou du gestionnaire de patrimoine avec lequel vous souhaitez collaborer. Cela inclut la consultation des avis clients et la vérification des accréditations éventuelles.

Enfin, si vous avez besoin d’informations complémentaires ou souhaitez être accompagné dans votre projet immobilier à Madagascar, n’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Bon à savoir :

Si vous êtes à votre toute première fois à Madagascar, vous pouvez par exemple vous tourner vers la communauté des expatriés pour demander des avis sur la personne ou le professionnel avec lequel vous vous apprêtez à travailler. Quelqu’un a certainement déjà eu recours à ses services. Quels sont leurs niveaux de satisfaction ? Si le professionnel a une mauvaise réputation, n’hésitez pas à demander des contacts des professionnels plus dignes de confiance tout en étant compétents.

La fiscalité immobilière à Madagascar

Le taux d’imposition des revenus fonciers est très attractif à Madagascar. Sur un terrain nu, on ne paie que 1% de la valeur marchande du terrain. Sur une maison, un immeuble ou tout autre bien immobilier locatif, le taux d’imposition varie de 5% à 10% du revenu net.

Par exemple, l’impôt IFT sur les terrains est de l’ordre de 5%.

Pour un investisseur français, ce taux d’imposition faible est doublement avantageux compte tenu de la convention de non double imposition qu’a signée Madagascar avec la France. Si vous n’êtes pas résident fiscal en France, il est alors indispensable de consulter la convention fiscale applicable entre votre pays de résidence et Madagascar. Toutes ces informations doivent être validées par un fiscaliste avant toute acquisition.

Il est fortement conseillé de consulter au préalable un expert en fiscalité basé à Madagascar (de préférence) si vous avez des questions d’ordre fiscal. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez obtenir davantage d’informations par rapport à l’investissement immobilier à Madagascar.

Quel est le budget nécessaire pour investir dans le secteur immobilier à Madagascar ?

Il n’y a pas de budget minimum ou maximum. Il est bien sûr possible d’investir quelques dizaines de milliers d’euros dans un projet immobilier à Madagascar, mais à moins d’être un expert immobilier et d’être en mesure de suivre l’intégralité du chantier, pour un tel niveau de budget, vous n’aurez pas grand chose.

Il faut également investir des fonds dans les lieux les plus rentables de l’île. Actuellement, l’île de Nosy Be continue d’attirer massivement les touristes français, en raison de son charme et cette destination est donc plus chère que le reste de l’île.

Dans l’île de Nosy Be, il faut compter entre 250000 et 400000 euros pour l’acquisition d’un terrain à bâtir avec la construction d’une maison 3 chambres “luxe” les “pieds dans l’eau”. Il vous faudra également verrouiller l’ensemble du dossier d’acquisition via un avocat spécialisé, qui devra notamment se charger de vérifier que tous les documents liés à l’acquisition sont en ordre. A côté de cela, vous devrez financer la construction de la propriété avec un coût de finition très variable, suivant la surface habitable du logement, le nombre de pièces, la qualité des finitions, la qualité des matériaux de construction…

Bon à savoir :

La totalité de l’investissement devra être financée avec vos fonds propres. Il est en effet difficile (voire impossible pour un étranger) d’obtenir un crédit immobilier. De toutes les façons, les offres de crédit bancaire à Madagascar ne sont pas intéressantes du tout. Les taux d’intérêt pratiqués par les banques sont trop élevés et les durées de remboursement sont trop courtes.

Comment choisir où acheter en fonction de son projet immobilier à Madagascar ?

Antananarivo : une ville incontournable

La capitale (Antananarivo) est une ville à privilégier pour investir dans des biens à vocation commerciale ou résidentielle de luxe. C’est la ville où résident la plupart des expatriés ou les travailleurs détachés mieux payés. Les sièges sociaux des grandes entreprises y sont domiciliés. Les cadres et dirigeants d’entreprises d’envergure nationale et internationale n’ont pas le choix que d’y habiter.

Les lieux touristiques pour rentabiliser son bien avec la location saisonnière

Si par contre votre projet consiste à rentabiliser votre bien avec la location saisonnière, une région touristique à fort taux d’occupation des lits se révèle un choix évident : Nosy Be, île Sainte-Marie, Fort dauphin, Diégo-Suarez ou Antsirabe. Antananarivo peut également être une ville intéressante pour la location saisonnière étant donné qu’elle concentre l’essentiel des arrivées et départs internationaux par le biais de l’aéroport international d’Ivato.

Nosy Be : l’île aux parfums

Nosy Be, joyau tropical situé au nord-ouest de Madagascar, est une destination prisée pour son potentiel touristique exceptionnel et sa végétation luxuriante. Connue sous le nom de “l’île aux parfums” grâce à la culture de la vanille et de l’Ylang-Ylang, elle offre un cadre idyllique avec ses plages de sable blanc, ses eaux turquoise et sa biodiversité unique. L’île attire les amateurs de nature et d’aventure, notamment grâce à des sites emblématiques tels que la réserve naturelle de Lokobe, les îles voisines comme Nosy Komba et Nosy Iranja, ainsi que des expériences culturelles authentiques dans des villages traditionnels.

Le gouvernement malgache soutient activement le développement du tourisme en offrant des incitations fiscales attractives et en favorisant les investissements étrangers. L’immobilier à Nosy Be connaît une croissance constante, avec des opportunités variées allant de la construction de villas haut de gamme à des projets hôteliers. Des initiatives comme le projet ITAMPOLO RESORT témoignent du dynamisme du secteur immobilier local, avec des rendements locatifs attractifs pouvant atteindre 10 % ou plus grâce au tourisme croissant.

Nosy Be dispose d’infrastructures en constante amélioration. Son aéroport international, récemment équipé d’installations solaires pour réduire son empreinte carbone, facilite l’accès à l’île avec des vols directs depuis plusieurs destinations internationales. Les routes bien entretenues et l’accès à des services essentiels tels que la santé et l’éducation renforcent son attractivité pour les investisseurs et les visiteurs.

Avec une demande touristique en hausse et un taux d’occupation élevé dans les hôtels et locations saisonnières, Nosy Be se positionne comme un acteur clé du tourisme dans l’océan Indien. En combinant nature préservée, culture locale riche et opportunités économiques, l’île offre un cadre idéal pour ceux qui souhaitent investir ou simplement s’évader dans un paradis tropical.

Comment bien choisir son statut d’investisseur pour acheter une maison à Madagascar ?

Pour un ressortissant étranger, l’investissement immobilier à Madagascar renferme certaines particularités en matière de jouissance. Vous devez bien choisir le statut que vous allez porter pour le projet. 

À Madagascar, en tant qu’étranger, on peut avoir un droit de jouissance sur un bien immobilier. Mais sur le plan juridique, on ne peut pas devenir propriétaire à part entière. Il existe toutefois des solutions vous permettant d’y fructifier votre argent dans l’immobilier.

Si vous souhaitez porter le statut de particulier, vous devez recourir au bail emphytéotique pour la transaction immobilière. Cette forme de location très longue durée a l’avantage de vous assurer une pleine jouissance sur le bien pendant une période allant de 18 à 99 ans. Dans le cadre de transaction d’un bien foncier entre des particuliers, la durée maximale de location de 99 ans est souvent appliquée. Sur le plan légal, il s’agit en effet de location, mais non pas une vente proprement dite. Le loyer peut être réglé périodiquement, mais peut également être versé une seule fois comme pour la vente.

Un terrain acquis sous le statut de bail emphytéotique permet au preneur de jouir pleinement du bien sans le détériorer. Il lui est possible également de sous-louer la totalité ou une partie du bien, voire même de l’hypothèquer. Il est bien sûr de son droit de construire des biens immobiliers dessus même pour ensuite les louer.

Si vous souhaitez investir en tant que personne morale à travers une société, vous pouvez prétendre aux droits de propriété sous certaines conditions. La société acheteur doit justifier un programme d’investissement valide et des fonds d’investissement supérieurs à 500000 dollars.

Liste de documents à fournir pour l’achat d’un bien immobilier en qualité de personne morale :

Une personne morale (société) devra alors fournir l’ensemble des documents suivants pour procéder à l’acquisition d’une propriété immobilière à Madagascar : certificat de nationalité de l’investisseur, certificat de situation juridique du bien, certificat d’immatriculation du bien, déclaration des biens immobiliers détenus par l’investisseur sur l’ensemble du territoire malgache, statut juridique de l’entreprise, justificatif de détention de fonds d’investissement éligibles et programme d’investissement.

Quelles sont les étapes à suivre pour acheter un terrain à Madagascar ?

Bon à savoir :

Les lois foncières de Madagascar sont complexes et peuvent changer. Il est donc recommandé de consulter un expert en droit immobilier ou un notaire avant de procéder à l’achat d’un terrain. De plus, il est important de noter que les étrangers sont généralement limités dans le type de propriété qu’ils peuvent posséder à Madagascar.

Le bail emphytéotique, en quoi ça consiste ?

Acheter un terrain à Madagascar peut être un processus complexe, en raison de la législation locale et des différences culturelles. Il faut savoir en outre qu’un étranger n’a pas le droit de détenir un terrain (en nom propre) à Madagascar. Il peut cependant acquérir un bien par le biais d’un bail emphytéotique. Le bail emphytéotique à Madagascar est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier concède à un tiers, pour une durée définie, le droit de jouissance du bien en question, moyennant le paiement d’un loyer. Ce type de bail est très courant à Madagascar, notamment pour les investissements à long terme. En règle générale, la durée du bail ne peut pas être supérieure à 99 ans. À l’expiration de ce délai, le bien revient au propriétaire initial, sauf si une prolongation a été convenue. Durant toute la durée du bail, le preneur dispose des mêmes droits que le propriétaire, à l’exception du droit de disposer du bien. Il peut ainsi construire, améliorer et utiliser le bien comme bon lui semble, dans le respect des lois et réglementations en vigueur.

Le bail emphytéotique est particulièrement intéressant pour les investisseurs étrangers, qui ne peuvent pas directement posséder de terres à Madagascar. Par ce biais, ils peuvent toutefois bénéficier de l’usage et des fruits d’un bien immobilier, sans en être les propriétaires.

Le contrat de bail emphytéotique doit être établi par écrit et enregistré auprès des autorités compétentes. Il doit préciser la durée de la location, le montant du loyer, les obligations respectives des parties, ainsi que les conditions de résiliation et de renouvellement du bail.

Les étapes générales pour acquérir un terrain à Madagascar :

1 – La phase de recherche: Tout d’abord, vous devez rechercher le terrain qui vous convient. Il peut s’agir de terrains agricoles, résidentiels ou commerciaux. Vous pouvez faire appel à une agence immobilière locale pour vous aider dans cette recherche. Pour de l’investissement locatif, il faut bien sûr privilégier les zones les plus populaires (actuellement Nosy Be).

2 – Vérification des documents : Une fois que vous avez trouvé le terrain que vous souhaitez acheter, vous devez vérifier la propriété du terrain. Cela implique de vérifier le titre de propriété, les certificats fonciers et autres documents pertinents. Il est recommandé de faire appel à un notaire pour vous aider dans cette tâche. L’identification du terrain par le service topographique de la région concernée accompagné par un géomètre assermenté est nécessaire. Le plan de repérage sera par la suite transféré au service de la circonscription domaniale pour établissement d’un certificat juridique. Le futur acquéreur formule une demande de reproduction du plan de repérage du terrain auprès du service topographique. Les documents obtenus permettent ensuite de faire la demande du terrain au guichet unique des baux emphytéotiques. 

3 – Négociation du prix : Après avoir vérifié les documents, vous pouvez négocier le prix du terrain avec le vendeur. Il est recommandé de faire appel à un agent immobilier pour vous aider dans cette tâche.

4 – Signature d’un contrat de vente : Une fois que vous avez convenu du prix, vous pouvez signer un contrat de vente. Ce contrat doit être rédigé et signé devant un notaire.

5 – Paiement : Après la signature du contrat, vous devez effectuer le paiement selon les modalités convenues dans le contrat.

6 – Enregistrement de la vente : Après le paiement, vous devez enregistrer la vente auprès du bureau foncier local. Cela implique de payer des droits d’enregistrement et de demander un nouveau titre de propriété à votre nom.

7 – Transfert de propriété : Enfin, le notaire transférera officiellement la propriété du terrain à votre nom.

Bon à savoir :

Lorsque vous projetez d’acheter un terrain nu ou une propriété bâtie à un particulier, le vendeur doit vous fournir le certificat juridique et le plan du terrain. Ces documents seront par la suite présentés auprès du service de l’aménagement du territoire pour identification. Si le bien en vente est localisé dans une zone urbaine, une autorisation de transaction délivrée par le même service est nécessaire en cas de conformité. Vient ensuite l’étape de la rédaction de l’acte de vente. Selon le cas, celui-ci peut être rédigé par des particuliers vendeurs, un officier d’état civil ou un notaire. L’enregistrement se fera auprès du service de l’enregistrement et des timbres pour légalisation des signatures et obtenir un acte de cession. Après cette étape, l’acte de vente sera présenté à nouveau au service domanial et foncier de la circonscription. Les droits de jouissance par le preneur juridiquement débutent à la délivrance du duplicata du titre foncier à jour.

Conclusion : Comment et où acheter une maison à Madagascar ?

La Madagascar s’impose comme une destination touristique incontournable en Afrique. Le pays dispose d’atouts non négligeables. Parmi les destinations incontournables, on peut notamment citer l’île de Nosy Be qui attire en ce moment plus de 120000 touristes par an en hausse constante!

Malgré une fréquentation touristique assez forte, environ quatre fois moins importante que l’île Maurice, on constate finalement que l’offre hôtelière reste encore assez peu développée.

L’un des avantages de Madagascar, c’est son image touristique en constante amélioration. Pour les saisons touristiques de 2023, l’île figure dans le top des meilleures destinations mondiales selon le guide Lonely Planet. La qualité de la connexion internet du pays fait également d’Antananarivo un eldorado pour les entreprises. Pour 2024, il en est de même.

Face à la forte augmentation des prix, il est de plus en plus difficile pour les retraités de vivre décemment en Europe et de nombreux français se tournent vers des pays exotiques comme Madagascar pour acheter la maison de leur rêve. Le pouvoir d’achat des Occidentaux y est très élevé et les impôts sur le revenus fonciers sont assez faibles (entre 5 et 10%).

Important : À Madagascar, l’immobilier peut offrir un retour sur investissement supérieur à 10% par an en moyenne si on en accepte les risques et si on sait s’entourer avec le bon process.

N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Bon à savoir :

Avec le soutien accru du gouvernement malgache via l’EDBM (Economic Development Board of Madagascar) et l’intérêt croissant des investisseurs internationaux, Madagascar s’affirme comme une destination stratégique pour l’investissement immobilier. Les partenariats public-privé et les incitations fiscales devraient continuer à dynamiser ce secteur en pleine expansion.