Petit rappel : Un investissement locatif désigne une opération d’investissement qui consiste à acheter une propriété immobilière avec pour objectif de la mettre en location et de dégager ainsi un revenu complémentaire.
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Quels sont les avantages d’investir dans la pierre ? Pourquoi procéder à un investissement locatif ?
Dans ce dossier, je vous propose d’étudier la rentabilité d’un investissement locatif dans les principales villes françaises (Paris, Marseille, Lyon), ainsi qu’un petit classement de villes françaises où les prix pourraient éventuellement se retourner à la hausse. Nous y étudierons également la perspective d’un investissement immobilier locatif à l’international (Bulgarie, USA, île Maurice).
Disclaimer : Les informations publiées sur cette page ne peuvent en aucun cas être considérées comme étant un conseil en investissement. Les informations sur ce dossier consacré à l’investissement dans l’immobilier locatif ne représente pas une offre de produits ou de services pouvant être assimilée à un appel public à l’épargne ou à une activité de démarchage ou de sollicitation en vue d’acquérir un produit financier. N’oubliez pas que les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Si vous avez besoin de conseils personnalisés, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze ans d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Objectif N°1 : Se constituer un patrimoine immobilier
C’est très souvent la préoccupation majeure des investisseurs locatifs : se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme.
Beaucoup d’investisseurs locatifs empruntent des fonds auprès d’un établissement bancaire afin de financer l’acquisition d’une ou plusieurs propriétés immobilières. Les loyers perçus sont destinés à couvrir le remboursement partiel ou total de la dette.
C’est une technique bien connue sous le nom d’effet de levier dans la finance.
Au fil du temps, la dette est remboursée et le patrimoine immobilier augmente. Surtout qu’à côté de cela, le logement peut également prendre de la valeur dans le temps.
Bon à savoir :
Un apport sous forme de fonds personnel est souvent indispensable pour bénéficier d’un crédit immobilier. Mais sachez cependant que, sous certaines conditions, un établissement bancaire peut financer jusqu’à 100% de l’acquisition immobilière (sous certaines conditions). L’investissement locatif est souvent le seul et unique placement qui peut bénéficier d’un tel financement. L’établissement va souvent demander des garanties à l’emprunteur. Un bon dossier est indispensable (apports de fonds, salaires stables). On constate souvent que les dossiers bancals sont souvent refusés par les banques (cas par exemple des travailleurs indépendants).
Objectif N°2 : Se constituer un revenu complémentaire
Un investissement locatif permet de se constituer un revenu complémentaire sur le long terme. C’est souvent l’objectif recherché par des investisseurs locatifs.
Les loyers perçus permettent à un investisseur locatif de se constituer un revenu supplémentaire non négligeable.
Un investisseur locatif doit cibler un bien situé dans un secteur à forte demande locative (ville étudiante par exemple : Montpellier, Toulouse,…). Ce sont des villes où la demande locative est très forte.
Objectif N°3 : Valorisation du patrimoine
La hausse des prix dans l’immobilier n’est pas spectaculaire en France, mais dans certains pays (comme la Bulgarie, les USA par exemple), on constate depuis quelques années une très forte hausse des prix immobiliers.
Alors bien sûr, les performances passées ne préjugent en rien des performances futures.
Mais c’est souvent l’objectif recherché par un investisseur locatif : la valorisation de son capital sur le long terme.
Objectif N°4 : Fiscalité attractive : baisse des impôts
Investir dans le secteur de l’immobilier locatif vous permet de bénéficier d’un certain nombre de dispositifs fiscaux (comme la loi Pinel par exemple). N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus sur les dispositifs fiscaux applicables en cas d’investissement locatif.
Quel type de logement se loue le mieux ?
Appartement
La rentabilité locative d’un appartement est globalement beaucoup plus élevée que la rentabilité d’une maison individuelle.
Mais cela n’a rien de surprenant car un appartement est généralement soumis au versement de charges de copropriétés. Le montant de ces charges est très variable suivant la résidence, ainsi que les services fournis (piscine, salle de gym,…).
Mais si on met de côté les charges locatives, on se rend compte que la demande locative est beaucoup plus forte sur les appartements que sur les maisons individuelles. Un appartement se loue plus rapidement et à un bon prix.
Je pense que la demande locative pour des appartements est très forte dans des villes à faible budget.
Si on prend l’exemple de la ville de Saint-Etienne, on se rend compte que la rentabilité locative d’un appartement est nettement plus élevée dans cette ville que celle d’une maison individuelle (10,04% de rentabilité locative pour un appartement contre seulement 6,39% pour une maison).
Maison individuelle
La rentabilité locative d’une maison individuelle est plus faible qu’un appartement. Pour la ville de Paris, la rentabilité moyenne locative annuelle brute d’un appartement est de 3,38%, tandis que la rentabilité locative moyenne d’une maison est de seulement 2,85%. Pour d’autres villes, comme Marseille, la différence est encore plus grande.
Cette différence de rentabilité s’explique en partie par l’absence de charges locatives communes d’une maison.
Mais il est souvent beaucoup plus difficile de louer une maison individuelle à un prix correct. La demande locative est plus faible, surtout dans les grandes villes.
Local commercial
La location d’un local commercial en France reste globalement plus rentable que la location d’un appartement. On tourne généralement autour d’une rentabilité nette comprise entre 5 et 8%.
La législation française encadre très fortement les dépenses à la charge du locataire. Les gros travaux (tels que définis par l’article 606 du Code civil) ou encore les frais de gestion locative restent bien sûr à la charge du bailleur. La loi pour l’artisanat promulguée le 18 juin 2014, exige que la répartition précise des charges entre le propriétaire (le bailleur) et le locataire soit intégrée comme annexe au contrat de bail.
Bon à savoir :
Le contexte sanitaire du Covid bouleverse la situation des commerces dans le centre-ville. On assiste à une forte chute de la fréquentation des centres villes, et bien sûr cela touche toutes les entreprises. Un article paru dans LSA Conso estime que l’effet du contexte sanitaire du Covid-19 sur la location immobilière ne sera visible que d’ici quelques années (en raison de la durée des baux qui entraîne un retard dans la libération des locaux). On doit rester attentif à cet effet dans une optique d’investissement locatif sur le long terme.
Bureaux
Le rendement constaté dans l’immobilier de bureaux est généralement supérieur au rendement constaté dans l’immobilier résidentiel. On tourne globalement autour d’une rentabilité brute de 4 à 6% (dans les grandes villes). La demande locative reste cependant très variable suivant l’emplacement.
Où investir dans l’immobilier locatif ?
L’emplacement d’une propriété immobilière joue beaucoup sur la rentabilité locative. On vous propose ci-dessous un petit tour d’horizon des principales villes françaises, ainsi que des pays européens les plus attractifs pour les investisseurs locatifs.
Investir dans l’immobilier en France, dans quelles villes ?
Les données statistiques ci-dessous sont fournies par le site spécialisé dans le courtage en ligne Meilleur Agent.
Investir dans l’immobilier locatif dans les grandes villes françaises
Investissement locatif à Paris
Les prix moyens immobiliers dans la ville de Paris ont doublé au cours des quinze dernières années.
Ainsi, entre 2005 et 2020, le prix moyen au m² est ainsi passé de 4 865 euros à 10 208 euros.
La hausse des prix est considérable dans la ville de Paris.
Le prix moyen d’une transaction immobilière atteint désormais la somme de 487 749 euros.
Pour vous fournir un état des lieux plus complet sur l’investissement locatif à Paris, le prix moyen d’un appartement est de 10 208 euros le m², tandis qu’une maison se négocie sur la base d’un prix moyen de 10 942 euros le m². Il s’agit bien d’un prix immobilier moyen. Le prix varie considérablement en fonction de l’arrondissement et de l’état général de la propriété immobilière.
Bon à savoir :
On observe une tendance de fond à Paris : globalement les emprunteurs ont tendance à emprunter sur des durées plus longues. C’est sans doute l’une des conséquences de la hausse des prix, qui force les emprunteurs à accepter des durées d’emprunt moins avantageuses.
La demande locative est forte, mais les prix sont très dissuasifs.
On observe que la rentabilité nette d’un investissement à Paris est globalement assez faible : 2 à 3% seulement.
Investissement locatif dans la ville de Marseille
Le prix moyen d’un appartement se chiffre à 3 287 euros par m², tandis qu’une maison se négocie sur une base de 4 185 euros par m² (selon les données statistiques de MeilleurAgent).
Au niveau de la rentabilité locative, selon les statistiques de février 2022 fournies par le site MeilleurAgent spécialisé dans le courtage en ligne, le prix de location mensuel moyen est de 14,40 euros par m² pour un appartement (entre 10,6 et 21,50 euros), tandis que le prix de location mensuel moyen au m² pour une maison se situe en moyenne à 14,80 euros (entre 11,7 et 18,5 euros). Cela donne une rentabilité moyenne brute de 5,26 % pour un appartement, tandis que la rentabilité moyenne d’une maison se situe à 4,24%.
Bon à savoir :
Les quartiers résidentiels de Bompard, Endoume, Le Roucas Blanc et Périer sont très prisés à Marseille et le prix transactionnel immobilier dépasse souvent le cap des 6 000 euros le m².
Investissement locatif dans la ville de Lyon
La ville de Lyon est une ville plutôt discrète. Pourtant, c’est l’une des villes françaises les plus peuplées (la 3éme en terme de population en France). Et c’est également l’une des villes françaises les plus chères.
Dans la ville de Lyon, un appartement se négocie sur la base d’un prix moyen de 5 358 euros le m², tandis qu’une maison se négocie sur la base d’un prix moyen de 6 631 euros le m².
Tous les quartiers résidentiels de Lyon sont chers. Comme à Paris, une bonne partie des salariés travaillant dans la ville de Lyon sont parfois obligés d’utiliser les transports en commun et de vivre avec plusieurs dizaines de kilomètres pour trouver des logements abordables.
Bon à savoir :
Il faut compter au moins 3 700 euros le m² suivant l’emplacement et l’état général de la propriété. Les quartiers résidentiels de Bellecour, le Cordeliers, le 5éme arrondissement de Lyon ou encore le 6éme arrondissement de Lyon sont parmi les plus demandés.
La rentabilité locative à Lyon est assez faible. On peut espérer une rentabilité locative moyenne de 3,79% pour un appartement et 2,84% pour une maison de village. C’est très faible.
Investir en province, quelles sont les villes les plus attractives ?
Saint-Etienne : 10,04% de rentabilité locative brute ?
La ville de Saint-Etienne profite pleinement du dynamisme de la ville de Lyon. Le taux de chômage dans la ville de Saint-Etienne est plutôt faible : seulement 9,10% (contre une moyenne nationale de 8,10%).
Si on constate une baisse des prix dans l’immobilier de 5,40% sur les dix dernières années, en revanche, il semblerait que les prix dans la ville de Saint-Etienne soient repartis à la hausse depuis 2018.
Je pense que le dynamisme de la ville de Lyon au niveau de l’emploi et la forte hausse des prix de l’immobilier poussent chaque année de plus en plus de travailleurs à quitter Lyon et à venir s’installer dans cette charmante ville du département de la Loire.
Il faut savoir que beaucoup de salariés travaillent à Lyon et font tous les jours le trajet Lyon – Saint-Etienne pour travailler et réduire le poids considérable du poste de dépenses du loyer sur le budget familial.
La ville de Saint-Etienne ne se situe en effet qu’à seulement 56 minutes en voiture de la ville de Lyon. Il est aussi très facile pour les salariés de se rendre sur leur lieu de travail tous les jours en train (45 minutes seulement en TER).
La ville de Saint-Etienne a tout pour plaire. Les logements sont nettement moins chers que dans la ville de Lyon. Le prix d’un appartement se négocie en moyenne à un prix de 1 223 euros le m², tandis qu’une maison se négocie à un prix moyen de 1 803 euros le m².
Bon à savoir :
La rentabilité brute locative annuelle est en moyenne de 10,04% pour un appartement et environ 6,39% pour une maison. Il s’agit bien sûr d’une moyenne. La rentabilité dépend principalement de l’emplacement ainsi que de l’état général de la propriété immobilière. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures.
Perpignan
Le taux de chômage dans la ville de Perpignan est l’un des plus élevés de France : 12,80%.
Un appartement se négocie en moyenne à un prix de 1 486 euros le m², tandis qu’une maison se négocie à un prix de 1 910 euros le m². C’est bien sûr un prix moyen. Le prix moyen varie entre 930 et 2600 euros le m² en fonction du quartier résidentiel ainsi que de l’état général de la propriété.
Les prix sont en chute libre depuis dix ans, où on constate une baisse de 12,70% sur les dix dernières années.
Bon à savoir :
La rentabilité locative brute moyenne pour un appartement est de 8,64%, tandis que la rentabilité moyenne brute pour une maison se situe à 5,97%. Il s’agit d’une rentabilité moyenne brute, très variable suivant l’emplacement et l’état général de la propriété.
Mulhouse
Les prix dans le secteur immobilier sont globalement en forte baisse depuis plus de dix ans (15% de baisse sur 10 ans). Aujourd’hui, les prix au mètre carré sont très bas. Un appartement se négocie en moyenne à un prix de seulement 1 145 euros le m², tandis que le prix du mètre carré pour une maison se négocie à un prix moyen de 1779 euros.
Ce n’est globalement pas une ville fortement touchée par le chômage : 9,10% (contre une moyenne nationale de 8,10%).
Bon à savoir :
La rentabilité locative brute constatée d’un investissement locatif à Mulhouse est de 12,58% (pour un appartement) et 7,82% (pour une maison). Il ne s’agit bien sûr que d’une moyenne. La rentabilité réelle varie bien sûr en fonction du quartier résidentiel, ainsi que de l’état général de la propriété.
Investir à l’étranger, dans quel pays ? Comment ?
Investir dans le secteur locatif aux USA
Le secteur immobilier a beaucoup souffert de la crise des subprimes. Face au rebond de l’économie américaine, on assiste depuis quelques années à une forte hausse des prix dans le secteur immobilier.
Pourquoi investir dans l’investissement locatif aux USA ?
Investir dans le secteur locatif aux USA vous permet de bénéficier de certains avantages.
La fiscalité américaine locale est assez lourde, mais celle-ci peut être considérablement allégée. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Les investisseurs locatifs peuvent protéger leurs investissements immobiliers en s’enregistrant sous forme de LLC. On n’y reviendra pas, car on a déjà détaillé le fonctionnement de la LLC, dans notre dossier sur la création d’une société LLC aux USA, mais la LLC permet simplement de protéger ses capitaux personnels contre une éventuelle saisie. Sauf exception, les bénéfices d’une LLC sont également imposés dans les mains des associés. A côté de cela, le fonctionnement simplifié d’une LLC réduit considérablement les frais de gestion administrative.
Le marché immobilier locatif est très liquide. Une étude réalisée par le site spécialisé dans les annonces immobilières Zillow affirme que le temps moyen passé sur le marché immobilier d’une propriété immobilière était de 25 jours (en 2020), contre 30 jours en moyenne en 2019.
Les jeunes Millennials (nom donné à la génération des jeunes de 20 à 35 ans) ne sont plus intéressés par l’achat d’une propriété immobilière. Ils sont mobiles, et ils préfèrent souvent la location. Cela tire forcément le marché immobilier locatif. On a une demande immobilière locative qui explose dans certaines villes américaines.
Investir dans le marché locatif aux USA offre un gros avantage aux investisseurs : la protection ! Le droit à l’éviction est encadré par chaque État américain. Le droit à l’éviction en Floride est très simple (voir le dossier sur l’investissement en Floride).
On pourrait considérer que ce droit à l’éviction est anti-social. Mais c’est tout le contraire !
Les locataires peuvent facilement changer de location sans s’encombrer avec des démarches administratives trop complexes. Cela fluidifie le marché et tout le monde y trouve son compte !
Investir dans le marché locatif aux USA, c’est également investir dans la première puissance économique mondiale. Le taux de change actuel (1 euro pour 1,145 dollar) semble assez attractif, même si on ignore totalement l’évolution du taux de change dans les prochains mois en raison de la crise en Ukraine et de l’évolution de l’inflation outre atlantique.
Investissement locatif dans l’Amérique rurale : la nouvelle ruée vers l’or ?
C’est une véritable course contre la montre. Un article de Bloomberg (en anglais) affirme que les investisseurs s’arrachent désormais les terrains situés en banlieue des grandes villes. Plus de 85 milliards de dollars ont été investis d’après l’article.
Le projet des promoteurs immobiliers ?
Le projet des promoteurs est de simplement répondre à la demande locative, en achetant des terrains situés en banlieue pour y construire des maisons individuelles pour les locataires dont l’accès à la propriété est devenu difficile.
On y compte quelques investisseurs institutionnels très célèbres, tels que Morgan Stanley, le système de retraite de l’État de l’Arizona ou encore JPMorgan Chase & Co.
Plus de 85 milliards de dollars ont déjà été investis dans ces projets d’aménagement, ce qui est suffisant pour construire 315 000 maisons, d’après Alan Ratner (analyse de la société Zelman & Associates).
Le développement de l’économie numérique est une véritable aubaine pour l’Amérique rurale. Je l’ai déjà mentionné dans plusieurs articles, dont notamment l’article consacré à l’investissement dans l’État du Mississippi.
L’État du Mississippi est l’un des États américains avec le plus faible coût de la vie. C’est également un état très attractif en termes de qualité de vie. Cela attire bien sûr les travailleurs du web et d’autres entreprises facilement délocalisables à venir s’installer dans cet état pour profiter du niveau de vie.
Bon à savoir :
On assiste depuis près d’un an à un vaste rattrapage des prix dans l’immobilier dans la ville de Jackson avec une hausse spectaculaire des prix de 30% sur un an ! Le prix moyen d’une propriété immobilière dans la ville de Jackson reste encore largement au-dessous de la moyenne nationale.
Investissement locatif en Bulgarie : 65,72% de hausse dans la région de Sofia !
La Bulgarie est actuellement le pays le plus pauvre de toute l’Union Européenne. Rien d’étonnant donc que le pays attire des retraités français ou des travailleurs digitaux. Le coût de la vie en Bulgarie est beaucoup plus faible qu’en France. Un couple peut vivre décemment avec un SMIC.
Le coût de la vie en Bulgarie est très faible, et donc le pays attire donc des travailleurs digitaux (appelés également Digital Nomad). Ce sont des freelancers spécialisés dans les services digitaux (développement de sites, design, gestion des appels, traduction, rédaction,…).
L’industrie des services digitaux est en plein boom, et cette industrie attire bien sûr les investisseurs locatifs.
Le pays n’a pas encore rejoint la zone euro, mais elle devrait le faire d’ici le 1er janvier 2024 normalement. L’adhésion de la Bulgarie à la monnaie unique européenne devrait faciliter les transactions immobilières. L’adhésion de la Bulgarie à la zone unique monétaire européenne pourrait-elle accélérer la hausse des prix ? On constate souvent que les pays ayant rejoint la zone euro enregistrent souvent une hausse des prix dans le secteur immobilier.
On observe depuis quelques années une forte hausse des prix dans l’immobilier. Ainsi, sur la période 2015 – 2021, le prix moyen d’une propriété immobilière a progressé de 50,90% à l’échelle nationale (d’après l’institut national bulgare des prix immobiliers). Dans la capitale du pays, Sofia, la hausse est encore plus spectaculaire sur la période avec une hausse moyenne constatée dans la région de Yugozapaden de 65,72%.
La fiscalité locale en Bulgarie attire les investisseurs locatifs. La Bulgarie impose les revenus personnels à un taux unique de 10%, tandis que les bénéfices des sociétés sont normalement imposés à un taux unique de 10% (sauf exceptions). Il n’y a pas de taxe d’habitation en Bulgarie à l’heure actuelle, mais seulement une taxe sur la propriété (taxe foncière). Cette taxe sur la propriété est prélevée par chaque municipalité qui fixe elle-même le taux de prélèvement. Le taux d’imposition de la taxe foncière est de 0,1 à 4,5 pour mille de l’évaluation fiscale de la propriété et est déterminé par l’administration municipale en fonction de la localisation de la propriété. Le taxe de prélèvement est assez faible dans l’ensemble.
Bon à savoir :
Lors de l’acquisition d’une propriété immobilière, un investisseur locatif devra néanmoins payer à la municipalité une taxe sur l’acquisition immobilière dont le taux est défini par chaque municipalité. La ville de Sofia a défini le taux à 3% du montant de l’acquisition. Mais d’autres villes ont défini des taux beaucoup plus attractifs. La ville de Burgas, par exemple, a défini un taux de prélèvement de 2,50%.
Ainsi, pour une propriété immobilière d’une valeur de 50 000 euros, l’investisseur locatif devra régler la taxe pour un montant de 1500 euros (environ 2933,70 BGN). A côté de cela, il devra également payer les frais de notaire, ainsi que les frais de l’agence immobilière (+ TVA).
Un investisseur locatif devra également supporter une taxe sur les ordures ménagères (taxe assez faible dans l’ensemble).
Pour finir, la législation bulgare protège fortement les investisseurs locatifs. En cas de non-réglement du loyer par les locataires, la procédure d’éviction est assez rapide et simple. Les locataires y trouvent également leur compte puisque généralement un bailleur n’exige pas, comme en France, le respect de la règle du tiers (30% seulement des revenus maximum affectés à la location d’une propriété immobilière).
L’île Maurice
Investir dans le secteur locatif à l’île Maurice nécessite un investissement important. Il y a bien quelques propriétés immobilières locales qui s’échangent à un prix faible, mais cela ne concerne pas tous les programmes de luxe : résidences de standing situées à quelques centaines de mètres de la plage ou voire parfois avec vue sur la mer, avec tout un programme de services annexes (piscine,…).
L’île Maurice n’applique aucune taxe d’habitation ou taxe foncière. C’est un réel avantage par rapport à d’autres pays européens, comme la France ou la Bulgarie.
A côté de cela, l’impôt sur le revenu est fixé à un taux unique de 15% (sauf exceptions). Il n’y aucune contribution sociale généralisée (ni CSG ou CRDS). Aucun impôt sur la fortune immobilière. L’île Maurice n’applique pas de droit sur les successions.
Au niveau de l’immobilier, on constate que le taux de rentabilité constaté approche le taux de 10% (très variable). N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions en rapport avec l’investissement sur l’île Maurice.
Pour en savoir plus sur l’investissement à l’île Maurice, je vous invite à consulter cet article.
Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier locatif ?
Le taux de rentabilité d’un investissement locatif est très faible dans les grandes villes françaises, notamment à Paris où le taux de rentabilité brut varie entre 2 et 3%.
Certaines villes françaises, comme Mulhouse, Saint-Etienne ou encore Perpignan ont fortement souffert ces dernières années. A Mulhouse, on constate ainsi une baisse de 15% des prix dans l’immobilier sur les dix dernières années. Dans certaines villes françaises, on constate que le taux de rentabilité brut dépasse parfois le cap des 10%, ce qui est énorme.
On doit bien sûr rester attentif au dynamisme de la ville, la qualité de la gestion municipale ou encore le taux de chômage.
Mais attention, pour un investissement locatif en France, il faut bien prendre en compte les risques locatifs, ainsi que le poids de la fiscalité. N’hésitez pas à consulter mon dossier sur la rente immobilière où je détaille tous les risques associés à un investissement locatif en France.
La location d’un appartement dégage une rentabilité plus élevée qu’une maison (ce qui est logique, vu que la maison n’a généralement pas de charges de copropriétés).
Pour un investissement immobilier locatif offshore, la Bulgarie enregistre depuis quelques années une très forte hausse des prix (hausse spectaculaire de 65,72% à Yugozapaden, la région de la capitale Sofia). C’est également le cas des USA, où on constate une hausse des prix de 16,90% sur l’année 2021.
N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus. Je suis expert en gestion de patrimoine.
