Avantage SCI  le guide pour tout savoir avant de se lancer

par | 22 Nov 2020 | Immobilier

En interrogeant les experts en gestion de patrimoine sur les moyens permettant d’alléger la fiscalité de l’immobilier et de la succession immobilière en France, deux mot ressortent avantage SCI.

Vous ne manquerez sûrement  pas d’entendre parler des avantages de la SCI aux côtés de ceux de la donation, de l’assurance-vie et du démembrement de la propriété.

On cite souvent une décote de 15% en moyenne sur les biens en SCI pour toute transmission d’un bien avec cette solution en effet, vous permettrez ainsi à vos héritiers de payer moins de taxes et de frais notariaux.

Si vous êtes en couple, il en est de même pour votre conjoint, qui profite également d’un allègement des contributions fiscales liées à la part de votre patrimoine qui lui revient après votre décès.

Mais là SCI est un sujet complexe, un tour d’horizon sur celle-ci est important pour tout comprendre.

Introduction :

la sci

Quand on demande aux Français leur investissement favori, une bonne partie d’entre eux évoquent, sans hésiter, l’immobilier. Cela a été confirmé par de nombreuses études, dont celle réalisée au début de l’année 2017 par l’institut Elabe pour le compte de Le Crédit Foncier auprès d’un échantillon composé de 2000 personnes.

À la question « comment percevez-vous le fait d’être propriétaires ? », 92% ont répondu que c’est très bien et 45% ont même précisé que c’est une très bonne chose. La majeure partie de l’échantillon, 67% pour être plus précis, trouve qu’il est mieux d’habiter sa propre maison. 37% y voient un moyen d’avoir une certaine indépendance et 42% pensent qu’il s’agit d’une étape importante de leur vie, car permettant de se constituer un patrimoine pour soi et ses descendants.

Mais à quel type d’investissement les français pensent-ils en premier quand ils viennent d’obtenir une somme importante ? À l’investissement locatif pour les 33%. Les 30% pensent encore à l’immobilier, mais pour en faire une résidence principale et 9% une résidence secondaire.

71% trouvent tout de même que la constitution d’un patrimoine immobilier est plus difficile dans le pays à cause du niveau élevé du prix, des conditions fiscales plus rudes et de la dégradation de la situation économique. Reconnaissons cependant que la part de l’immobilier dans le patrimoine de la famille est de 66%. Cela n’empêche toutefois par 65% de l’échantillon d’affirmer que cette difficulté d’accéder à la propriété en France, plus que dans d’autres pays européens comme la Bulgarie, pourrait encore s’accroître pour la génération future.

Mais qu’en est-il de la transmission ? Pour 48% des interrogés de plus de 65 ans, le mieux est d’essayer de jouir de leur bien immobilier le plus longtemps possible et transmettre le reste du fait des incertitudes qui entourent la vieillesse.

Les plus jeunes, c’est-à-dire ceux ayant entre 18 et 24 ans, le mieux est de procéder à cette transmission le plus tôt possible.

Les séniors comme les jeunes estiment tout de même qu’en France, transmettre est plus difficile à cause notamment de la rudesse des conditions fiscales, des incertitudes relatives à la retraite et des dépenses nécessaires pour mieux vivre à un âge avancé.

Heureusement, il existe des solutions permettant de surmonter ces obstacles : la SCI.

Celle-ci permet d’optimiser sa fiscalité et la transmission de son patrimoine.

La fiscalité de l’immobilier en France et les droits de succession

Quand on demande aux Français leur raison de ne pas se lancer dans l’investissement immobilier, la fiscalité fait partie des réponses qui se répètent le plus. En plus d’être nombreuses en effet, les taxes liées à ce secteur se démarquent par leur incohérence, si bien que le pays tout entier voit son attrait auprès des investisseurs immobiliers se réduire de plus en plus. Les avantages fiscaux de la SCI peuvent heureusement tout changer.

A. Les Français, la fiscalité immobilière et les propositions d’allègement

Des chiffres récents avancés par l’Insee ont permis de savoir que dans les patrimoines français, les actifs immobiliers représentent une part importante. Le logement est, par ailleurs, le poste de dépense le plus important pour les foyers. Conscient de cela, les gouvernements successifs n’ont jamais envisagé d’assouplir les règlementations fiscales qui s’y attachent, bien au contraire.

Dès qu’il a accédé à la présidence de la république, Emmanuel Macron s’est exprimé sur son souhait de procéder à une réforme de la fiscalité immobilière ayant pour vocation l’encouragement de l’investissement dans des secteurs autres que l’immobilier. Cela impliquera notamment, entre autres, un remplacement de l’impôt de la solidarité sur la fortune par l’impôt sur la fortune immobilière. L’objectif est, selon lui, de favoriser les investissements plus productifs pour l’État en créant un choc d’offre.

Pourtant, l’État perçoit annuellement une importante somme d’argent lié aux investissements immobiliers en France.

Selon en effet un rapport de l’année 2018 de l’iFRAP, le secteur représente une manne de 67,8 milliards d’euros pour l’État, ce qui est plus important que n’importe quel pays européen. Toute autre réforme qui n’y apporte pas de l’allègement ne pourrait ainsi que réduire l’effet contraire à ce qui est attendu par nos dirigeants.

Si le gouvernement souhaite donc que l’immobilier en France soit au moins aussi compétitif que celui de ses voisins européens, il  devra commencer par mettre un terme à la multiplicité des contributions fiscales qui concernent ce secteur. À chaque étape du cycle économique d’un bien immobilier en effet, une ou plusieurs taxes sont appliquées. L’acquisition impliquera, par exemple, le paiement d’une TVA pour les logements neufs et des droits de mutation à titre gratuit pour n’importe quel type de bien. Durant la détention du bien, il est également difficile d’éviter l’application d’une taxe foncière pour les propriétés bâties et les terrains à bâtir, sans oublier la taxe d’habitation et la TVA sur les travaux effectués. 

Un succession de taxes en France qui vient greffer mécaniquement la rentabilité de l’immobilier.

Nous pourrions ajouter la taxe sur les logements vacants, l’impôt sur la fortune immobilière, la taxe annuelle sur les loyers élevés pour les logements à taille réduite et la soumission à l’impôt sur le revenu des loyers. Au moment de la cession, les vendeurs devront également acquitter des plus-values immobilières et/ou des taxes sur les cessions de terrains devenus constructibles.

Ce qu’il y a de plus étonnant dans la situation fiscale de l’immobilier en France, ce que nous sommes le seul pays de l’Union européenne ayant préservé l’impôt sur la fortune immobilière. Cela a été confirmé par une étude sur la fiscalité immobilière sur le vieux continent réalisé en 2014 par FIDAL-FPI. Plus récemment par ailleurs, en 2018, il a été démontré par l’étude taxation trends in the EU de l’Eurostat que nous payons 5 fois plus d’impôts immobiliers que les Allemands.

L’excès en matière de contributions fiscales immobilières en France n’est pas bienfaisant pour le secteur. D’une part, il fait obstruction à la mobilité, les droits de mutation favorisant la hausse du prix des transactions et ne permettant pas ainsi aux ménages d’être plus mobiles géographiquement. Cela ne devrait pas changer sachant que les taux actuellement en vigueur ne devraient pas baisser de sitôt. D’autre part, cet excès a pour effet le découragement des bailleurs, qui trouvent que le rendement locatif est moins intéressant à cause du poids important de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur la fortune et de la taxe foncière. Si les choses ne changent donc pas, le Gouvernement aura du mal à atteindre son objectif d’augmenter l’offre de logement.

Nombreuses sont actuellement les propositions pertinentes émises par des experts pour que la prochaine réforme de la fiscalité de l’immobilier en France ne puisse pas constituer un frein à l’essor du secteur et de l’accès à la propriété. Parmi ces experts figurent ceux de la fondation IFRAP qui en a inclus plusieurs dans son rapport de 2018. La fondation suggère, en premier lieu, de supprimer la part départementale de taxe foncière sur les propriétés bâties en vue de la céder aux communes pour compenser l’abandon progressif de la taxe d’habitation. Ce qui contribuera à une préparation optimale de la refonte des valeurs cadastrales.

En second lieu, pour favoriser la mobilité des ménages, la fondation propose une réduction de 50% des droits de mutation à titre onéreux, en touchant notamment la part qui revient aux départements. Cela permettra à ces derniers d’avoir plus d’autonomie vis-à-vis de la situation du marché immobilier.

L’IFRAP veut également, en troisième lieu, l’abandon de l’impôt sur la fortune immobilière. Cela créera, certes, du manque à gagner pour l’État, mais ce dernier y gagnera en attirant de plus en plus de personnes vers l’investissement locatif.

La fondation est allée, en quatrième lieu, jusqu’à proposer une réforme des modalités de calcul de la plus-value immobilière en réduisant à 15 ans le délai de détention au-delà duquel il y aura exonération aussi bien d’impôts sur le revenu que de prélèvements sociaux.

Enfin, l’IFRAP souhaite un rapprochement de l’imposition des revenus fonciers et celle du prélèvement forfaitaire unique de 30 % et ainsi voir l’investissement immobilier comme un investissement fructueux. 

B. Qu’en est-il de la fiscalité de la succession immobilière ?

Ce n’est seulement pas la fiscalité sur l’immobilier stricto-sensu qui permet de mettre en avant les avantages de la SCI. Il y a également celle relative à la succession immobilière. Pourtant, en faisant une rétrospective des règlementations en vigueur en la matière, on constate que les droits de succession en ligne directe représentaient seulement 1% du patrimoine qui revient à l’héritier dont il est question. Cependant, à notre époque, il y a application de ce que l’on appelle progressivité des droits de succession. Le taux marginal en vigueur peut ainsi s’élever ainsi jusqu’à 45%.

La surprise est à son comble au moment où l’on découvre le montant de droits de succession à payer devant le notaire. C’est compréhensible, car une amputation de jusqu’à 45% da valeur de sa succession est toujours douloureuse. Cela pousse de nombreuses personnes, y inclus des experts juridiques, à se demander si les dirigeants et les législateurs français ne souhaitent, avant tout, faire différemment des autres. Elles semblent avoir raison, car en termes de simplicité, l’ancien concept de taxation unique sur les successions en ligne directe n’a rien à envier à la progressivité des droits actuellement en vigueur.

La complexité ne constitue pas notre seul problème vis-à-vis de la fiscalité sur la succession immobilière en France. Il y a également le fait que celle-ci constitue un poids supplémentaire sur les épaules des héritiers. On comprend donc pourquoi le premier quinquennat d’Emmanuel Macron est miné par de nombreux mouvements dans lesquels le « ras-le-bol fiscal » est souvent exprimé. Cette grogne pourrait même gagner en intensité sachant que le monde fait actuellement face à une crise sanitaire qui se mue de plus en plus en une crise financière et économique sans précédent. Les héritiers sont ainsi nombreux à ne plus vouloir se soumettre aux conditions fiscales qui s’appliquent aujourd’hui.

La grogne sociale pourrait cependant ne pas suffire pour faire fléchir nos dirigeants et législateurs, qui restent persuadés que la fiscalité actuelle constitue une manne importante pour la caisse de l’État. Il suffit de se référer aux précédents chiffres sur les recettes des droits et frais de successions pour s’en rendre compte. En effet, si en 2011, l’Eurostat a fait état d’une rentrée de 7,7 milliards d’Euros dans la caisse de l’État liée à la fiscalité sur la succession, il y a eu plus de 4 milliards supplémentaires en 2016. Cette progression est surtout dû au fait qu’il n’existe pas d’exonération que pour les conjoints et partenaires pacsés des défunts.

Les connaisseurs s’interrogeront sûrement, après cette dernière affirmation sur ce qu’en sont des abattements variant de 1 594 euros à 100 000 euros en fonction de la proximité avec le défunt. Force est tout de même de reconnaître qu’ils ne suffisent pas, la plupart du temps, pour faire oublier l’importance du poids fiscal supporté par les héritiers. Par ailleurs, après que ces abattements soient appliqués, il y aura encore soumission du patrimoine revenant à chaque héritier suite à une succession ou une donation à des droits proportionnels aux liens de parentés qu’il a avec le défunt.

Ce qui fait qu’en matière de donation ou succession en ligne directe, le taux de base appliquée est de 5%, mais peut aller jusqu’à 45% en fonction de la valeur des biens transmis. Un taux de 35% est applicable pour une succession ou donation dont la valeur n’atteigne pas les 24 430 euros entre collatéraux. Au-delà, il est de 45%. Entre tiers, la donation ou la succession sera facturée au bénéficiaire à hauteur de 55 à 60%.

L’État français a beaucoup à gagner sur les successions en France.

Pour les contribuables et héritiers français, c’est l’inverse car ils voient la part qui leur revient se réduire drastiquement après application des droits. Certains d’entre eux souffrent même déjà d’une double-imposition, car le patrimoine qui leur revient a déjà été soumis aux droits d’enregistrement et de mutation, à la publicité foncière, à la taxe d’habitation et à la taxe foncière. Dans certains cas même, le patrimoine en question a déjà nécessité le paiement d’un impôt sur le revenu et d’un impôt sur les fortunes immobilières. Et si on est en présence d’un bien mobilier, il y a de fortes chances que l’achat des meubles qui s’y trouvent a impliqué l’acquittement d’une TVA. Et, car les mêmes droits et taxes devront être réglés à chaque génération du successeur, les nouvelles générations voient la part qui leur reviennent se réduire d’une manière drastique.

Mais pour la fiscalité des successions, ne s’agit-il pas d’une situation similaire avec celles de nos voisins ?

La réponse est non.

En effet, notre pays est en tête de liste des pays européens où le taux marginal est plus élevé (45%). Il existe même sur le vieux-continent des pays qui ont décidé d’abandonner purement et simplement les contributions fiscales sur la succession. Le Portugal, la République Tchèque, la Suède et la Norvège en constituent les meilleurs exemples. En ce qui concerne les voisins directs, seule la Belgique fait figure de mauvaise élève. L’Allemagne a déployé déjà ses efforts pour que le poids fiscal infligé aux successeurs soit plus abordable, avec un taux marginal de 30% et un abattement de 400 000 euros pour toute donation en ligne directe. L’Espagne également, avec son gouvernement général, suggère un maximum de 34% à toutes ses communautés autonomes. Au Royaume-Uni, le taux, qui semble élevé de 40%, est compensé par un abattement de 325 000 livres et divers cas d’exemptions favorisant une importante réduction. L’Italie, elle, gâte ses successeurs avec un taux marginal d’imposition sur la succession se trouvant entre 4 et 8% accompagné par de nombreuses conditions d’exonérations et d’abattement.

La vue de ces chiffres suffit pour se dire que la France ne devrait plus attendre longtemps pour mener une réforme en profondeur de son dispositif de contributions fiscales sur la succession. En effet, si le pays fait actuellement partie de ceux qui génèrent le plus d’exils fiscaux, ce dispositif y est pour quelque chose. Vous ne devrez tout de même pas rester les bras croisés jusqu’à l’arrivée d’une telle réforme.

Il existe en effet divers moyens vous donnant la possibilité de mettre vos héritiers à l’abri des contributions fiscales trop chères liées à la succession sur l’immobilier et sur l’immobilier en général.

La SCI en est une.

Découvrons-là !

Qu’est-ce qu’une SCI ?

sci

Avantage SCI : la fiscalité en premier!

Avant de découvrir les caractéristiques et le fonctionnement avec les avantages fiscaux de la SCI, il est important d’en apporter une définition simple.

Il s’agit d’une personne morale réalisant diverses activités liées à l’univers immobilier.

Le concept peut être expliqué de la sorte : deux ou plusieurs personnes décident de s’associer pour l’acquisition et la gestion d’un bien ou d’un patrimoine immobilier. Cette association est matérialisée par un contrat signé par toutes les parties engagées. Le but est de générer de bénéfices à travers les revenus fonciers obtenus de ce bien ou patrimoine. Les personnes associées peuvent aussi bien être des personnes physiques que des personnes morales dont la responsabilité des dettes sociales peut toujours être engagée proportionnellement à leurs parts dans le capital social.

A. À la découverte des caractéristiques d’une SCI

Il est difficile d’avancer les avantages d’une SCI, sans en découvrir toutes les caractéristiques. Commençons donc par parler des formes existant actuellement. La plus courante est la SCI et de location. Comme son nom le laisse déjà savoir, elle a pour objet l’acquisition et la gestion de biens dans l’intention de la mettre en location. La SCI d’attribution, de son côté, donne la possibilité d’acheter un immeuble pour l’attribuer en fraction entre les associés. De moins en moins prisée, elle a souvent pour vocation de se muer en copropriété. La SCI de jouissance, connue également sous l’appellation de multipropriété, permet à ses associés d’acheter des parts qui leur permettent d’exercer un droit de jouissance sur un bien se trouvant en littoral ou en montage durant une période donnée. La SCI de construction-vente, de son côté, donne aux promoteurs immobiliers la possibilité de faire construire et revendre un bien immobilier.

A l’instar de toute entreprise, la SCI n’obtiendra jamais une reconnaissance comme telle si elle ne possède pas de statuts. Ce sont en effet ces derniers qui définiront son mode de fonctionnement. Ils devront également contenir ses mentions légales, dont son nom, son siège social, sa durée de vie et son numéro au registre du commerce et des sociétés.

Mais qu’en est-il du capital social ? Ce dernier aura un montant dont la fixation se fait librement par les associés, la loi ne prévoyant aucunement de valeur minimale ou maximale. Celles-ci sont également libres de choisir entre un capital fixe et un capital variable. En privilégiant la première option toutefois, elles devront s’attendre à une complication de toute modification ultérieure. Ce qui ne sera pas le cas avec la deuxième. Le montant devra tout de même se trouver entre un plancher et un plafond à préciser dans les statuts de la SCI.

Une société civile immobilière devra être constituée, d’au moins, deux associés et disposer, d’au moins, d’un gérant. Elle sera qualifiée de familiale dans le cas où tous les associés proviennent d’une même famille. Sa création et la formation de son capital nécessiteront de la part des associés la réalisation des apports. Toutefois, à l’opposé des autres formes de sociétés, seuls les apports en nature et en numéraire sont acceptés.

B. Comprendre le fonctionnement de la SCI

Une bonne partie des avantages de la SCI sont liés à son fonctionnement. Ce constat nous a incité à créer une sous-section relative à cette question.

Commençons donc par parler de la gérance.

Le gérant de la SCI est également son représentant légal.  Les statuts doivent ainsi faire précision de ses responsabilités, de l’étendue de son pouvoir et des règlementations relatives à sa nomination et à sa révocation. La nomination du gérant, qui peut être une personne morale ou une personne physique, devra se faire aussi bien statutairement ou dans un acte séparé. La loi n’oblige pas que le gérant soit un associé. Un tiers peut ainsi espérer devenir le gérant d’une société civile immobilière. La désignation et la détermination de la durée du mandat de celui-ci constituent tout de même un droit exclusif des associés. Dans le cas où les statuts n’en sont pas précisés, la durée de ce mandat devra être la même que la durée de vie de la société. À noter que pour une SCI, la gérance peut être confiée à plusieurs personnes.

Poursuivons par quelques détails relatifs aux associés. Conformément à leurs apports, les associés se font attribuer des parts sociales. Comme pour les sociétés commerciales, ces dernières leur donnent la possibilité de jouir de droits de vote. Par ailleurs, les associés devront constituer une assemblée générale pour prendre des décisions sur la SCI. Une fois encore, les statuts devront faire précision des conditions de majorité et de vote auxquelles tous les associés devront se soumettre.

La responsabilité des associés n’est pas solidaire, mais subsidiaire. De ce fait, dans le cas où la société ne peut pas faire face à ses dettes sociales, les associés devront s’en charger au prorata de leurs parts dans le capital. Il est ainsi interdit à tous les créanciers professionnels d’une SCI de demander le remboursement total de leurs créanciers en s’adressant à un seul associé.  Mais qu’en est-il pour les bénéfices ? Il y aura attribution de dividendes à chaque associé, dont le montant sera également fonction de leurs parts sociales.

Pour pouvoir mettre en avant également les avantages fiscaux de la SCI, il est également important de parler de sa fiscalité. Notons que ce type de société peut être soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il pourra également être assorti d’une option à l’impôt sur les sociétés si les associés le désirent. C’est le cas surtout lorsqu’il y a imposition en propre sur le revenu des associés à tranches plus élevées que le taux d’IS. Cette solution n’est tout de même pas recommandée en présence de plus-values immobilières.

Lorsqu’il y a location meublée, la société ne pourra pas se soustraire à une imposition sur les sociétés. Cela est dû au caractère commercial de la location meublée.

Comment monter une SCI ?

comment monter sci

Pour avoir une idée sur les avantages de la SCI par rapport aux autres types de sociétés permettant d’investir dans l’immobilier, il est également important de savoir comment procéder à sa création. Cela nécessite de s’engager sur une voie constituée de plusieurs étapes. En voici les informations majeures à connaître à ce sujet. 

A. La rédaction des statuts

Comme pour les autres formes de sociétés, la rédaction des statuts ne devra pas se faire d’une manière hâtive. Elle nécessite en effet la considération d’un certain nombre d’informations qui devront y être précisées : la forme de l’entreprise, le nom de la SCI, le siège et l’objet social, la durée de vie, le capital social, les apports de chaque associé et les modalités de fonctionnement. Une plus grande attention et un maximum d’attention sont requis au cours de cette étape, car le fonctionnement et l’organisation de la structure en dépendent beaucoup.

B. Dépôt de capital social

Pour que vous puissiez vous faire attribuer une attestation de dépôt de fonds, le dépôt de votre capital social constitue aussi une étape incontournable pour monter une SCPI. Cette attestation devra, par la suite, rejoindre votre dossier de demande d’immatriculation. Pour la réalisation de ce dépôt, vous aurez le choix entre une banque sur un compte bloqué, un notaire ou une Caisse des Dépôts et Consignations.

C. La constitution du dossier

Pour créer une SCI, il est important de garantir que les informations relatives à la structure, ses associés et son gérant sont véridiques. Il faudra, par ailleurs, prouver qu’on ait réalisé toutes les démarches nécessaires pour la réussite d’une telle opération. Le dossier devra ainsi être constitué de diverses pièces justificatives, en plus de l’attestation de dépôt de fonds : justificatif de domiciliation de la structure, attestation de non-condamnation du gérant et attestation de publication dans un journal d’annonces légale. Le tout doit être joint au formulaire M0 rempli. Le dépôt du dossier devra être réalisé au greffe du tribunal de commerce, après quoi vous obtiendrez votre Kbis. Ce dernier signifie que votre SCI est légalement constituée et peut directement opérer.

D. Le budget pour la création d’une SCI

En plus du capital à constituer, dont la détermination par les associés se fait librement, le coût de création de la SCI implique de frais et autres droits qui méritent d’être connus. Parmi ces derniers, citons notamment les éventuels honoraires du notaire qui, lorsque le recours à ce professionnel est obligatoire (en cas d’inexistence d’apports en nature), devront comprendre les frais d’enregistrement auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) qui peuvent atteindre les 5% de la valeur du bien. Rien n’empêche également de faire appel à un comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine, qui seront, eux aussi, rémunérés en pourcentage de la valeur du bien.

Pour la publication de la constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales, une moyenne de 200 euros vous sera demandée. S’ajouteront également au coût de création de la structure les 70 euros en moyenne nécessaires pour l’immatriculation auprès de la greffe du tribunal et les 25 euros requis pour figurer dans le registre des bénéficiaires effectifs.

Avantage SCI les atouts à connaître

sci avantages

Pour une bonne partie des personnes qui créeront cette personne morale, la SCI est la forme de société la plus attrayante. Une telle affirmation se base sur ses nombreux atouts. Pour y voir plus claire, voici les meilleurs des avantages d’une SCI.

A. Liberté d’organisation et facilité de gestion

C’est l’un des plus grands atouts de la SCI par rapport à un certain nombre de ses concurrentes. En effet, avec ce type de société, les associés pourront organiser et gérer leurs rapports avec une grande flexibilité. Ils devront tout de même en faire meilleur précision sur leurs statuts. Cette liberté d’organisation fait qu’une SCI donne la possibilité de s’occuper en même temps de la gestion d’un patrimoine privé et d’un patrimoine professionnel.

B. Une structure juridique simplifiant les modalités d’investissement

En deuxième position des avantages qui augmentent, l’attrait de la SCI figure sa capacité à s’adapter au projet immobilier de ses associés. Ce montage financier vous donne en effet la possibilité de réaliser à plusieurs des investissements que vous aurez du mal à faire en solo. Ainsi, il s’agit d’un moyen pour les associés de se regrouper afin d’optimiser leur capacité financière. Et, quand cette capacité augmente, il devient plus facile de se faire accorder des financements externes de type crédit bancaire. De plus, il y a partage des charges relatives à la gestion des biens immobiliers, ce qui contribuera à la réduction des coûts liés à la détention de ces actifs.

C. Niveau élevé de protection de patrimoine

Comme on l’a déjà évoqué, la SCI donne la possibilité aux associés d’être responsable à la hauteur de leurs apports. Ainsi, dans le cas où il y a de problèmes, les créanciers ne pourront pas directement les interpeller. Ceux-ci ont l’obligation, en premier temps, de mener des actions contre la société. Ce n’est que dans le cas où cette action n’aboutit pas qu’ils pourront se tourner un à un vers les associés. Précisons, par ailleurs, que même s’il y a saisi des parts des associés, pour se faire rembourser, les créanciers auront du mal à parvenir à une vente forcée.

À noter cependant que dans le cas où les créanciers obtiennent gain de cause, les associés sont tenus de faire tout leur possible pour la couverture des dettes sociales de la structure. Rien n’empêche ainsi de procéder à la saisie des biens liés à leur patrimoine individuel.

D. Une gestion plus aisée de votre patrimoine

La facilité de la gestion de votre patrimoine constitue également un avantage de la SCI à ne pas négliger. En effet, on dispose d’une souplesse pour la gestion de l’actif de la Société Civile Immobilière. Cela permet de profiter de plusieurs autres avantages, comme le fait de percevoir de revenus supplémentaires en cas de dépassement du seuil de rentabilité. La SCI donne, par ailleurs, la possibilité à un mineur de faire partie des associés, ce qui vous permet de transmettre plus facilement votre patrimoine à vos descendants.

E. Profiter de meilleures conditions fiscales

Les avantages fiscaux de la SCI font que ce statut soit très convoité par les investisseurs immobiliers. Ce montage permet en effet aux associés d’opter pour une taxation des bénéfices qui est en harmonie avec leurs besoins. Quel que soit le cas cependant, une imposition sur les sociétés prend irrévocablement la place d’une imposition sur le revenu.

F. Des frais de cession plus faibles

Les cessions ne doivent pas toujours concerner le bien ou le patrimoine immobilier. Elles peuvent également être relatives aux parts sociales. Cependant, dans le cas où la cession du bien ou patrimoine est inévitable, les associés pourront toujours profiter d’une minoration des frais. Il faut en effet savoir qu’il n’est pas nécessaire, lorsqu’il y a cession de parts de SCI, d’en faire un constat par acte authentique.

G. La SCI Familiale et ses avantages

Comme on en a déjà fait précision, on parle de SCI familiale dans le cas où les associés font partie d’une même famille. Nombreux sont ainsi les parents qui recourent à cette forme d’entreprise pour profiter de l’aisance de la transmission de leur patrimoine à leurs enfants en décomposant dans les statuts de la SCI les droits de chacun. Rien ne leur empêche par ailleurs de profiter de la possibilité de démembrement de propriété accordée par ce format d’entreprise.

H. Autre avantage SCI : 

Plusieurs autres avantages qui méritent d’être énumérés s’attachent également à la SCI :

  • La transparence fiscale, qui donne la possibilité aux associés de profiter des allègements fiscaux relatifs à l’immobilier
  • La liberté de décider de publier ou de ne pas publier des comptes
  • Un aspect pratique pour la succession, la transmission concernant seulement les seules parts de la SCI, un avantage pouvant s’additionner à possibilité de séparer nue-propriété et usufruit
  • Une manière de prévenir les problèmes liés à l’indivision des propriétés suite au décès de l’un des héritiers sans porter atteinte à la capacité de contrôler de nouveaux membres.

Les inconvénients de la SCI

inconvénients sci

Bien que les avantages de la SCI soient nombreux, avant de vous y lancer, vous devrez également en connaître les inconvénients.

Vous avez, en premier lieu, la relative complexité des démarches et procédures à suivre, requérant ainsi du temps et de l’argent.

En second lieu se trouve le règlement des dettes par les associés aux proratas de leurs parts et de leurs obligations personnelles vis-à-vis de la structure. Ce qui devrait les amener à puiser dans leur patrimoine individuel.

En troisième lieu, en cas de réalisation de profits, les loyers encaissés sont assujettis aux impôts sur le revenu de chaque associé bien qu’ils ne fassent pas l’objet d’une distribution à tous les associés. Il en est de même en cas de souscription d’un crédit, au cours duquel il y aura remboursement en puisant dans ces loyers.

Le quatrième inconvénient de la SCI est sa lourdeur administrative. Comme d’autres formes de société en effet, ce montage implique de se soumettre à diverses contraintes. Il vous sera, par exemple, obligatoire de réaliser annuellement une déclaration fiscale donnant la possibilité de connaître en toute précision la part allouée à chaque associé à la fin de l’exercice. Une annonce de modification des statuts est également incontournable en cas d’admission d’un nouvel associé.

Aux inconvénients précités s’ajoutent l’imposition de la rémunération du gérant, le manque de flexibilité en ce qui concerne le changement du régime d’imposition et l’impossibilité de contracter des crédits favorisant l’accès à la propriété de type compte épargne logement.

Conclusion avoir le bon professionnel pour faire sa SCI

Bien qu’elle ne manque pas d’inconvénients, la SCI est un format d’entreprise très intéressant pour toute personne souhaitant se trouver à l’abri des fiscalités trop lourdes liées au mode traditionnel d’investissement dans l’immobilier.

Il s’agit également d’un moyen de transmettre son patrimoine immobilier tout en protégeant, notamment fiscalement, ses héritiers.

Bien que ce ne soit pas gratuit, le recours à un notaire est conseillé dans la phase de création d’une SCI.

Par ailleurs, car un acte authentique est exigé lorsque tous les apports sont en numéraires, faire appel à cet expert juridique est incontournable.

À noter que même en prévoyant l’intervention d’un notaire, il est également nécessaire de se faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine indépendant qui estimera si la SCI est la solution idéale ou il en existe une autre.

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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