Investir en République dominicaine : Le guide COMPLET pour investir

Vous souhaitez investir en République dominicaine ? Je vous invite à consulter cet article spécialement dédié à l’investissement en République dominicaine.

Faut-il investir en République dominicaine ? Quelles sont les perspectives d’évolution dans les années à venir ? Les risques et les pièges ? Les meilleures destinations où investir ?

Dans cet article, je vous propose d’étudier son économie, le secteur de l’immobilier, la fiscalité applicable, les avantages des investisseurs et surtout les pièges et les risques à éviter en tant qu’investisseur en République dominicaine.

DISCLAIMER : J’attire votre attention sur le fait que cet article a été rédigé début 2021, et ainsi certaines informations (dispositifs fiscaux, chiffres,…) sont susceptibles d’évoluer dans le futur. En tant que futur investisseur en République dominicaine, il est de votre responsabilité de diversifier au maximum votre source d’informations. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Si vous souhaitez mettre au point une stratégie d’investissement personnalisée, je vous invite à me contacter.

 

République dominicaine : comprendre son économie avant d’investir

Comprendre son économie avant d'investir

Avant d’investir en République dominicaine, il est essentiel de comprendre son économie, son peuple et son potentiel sur le long terme.

Géographie de la République dominicaine

La République dominicaine est un État situé dans les Caraïbes, qui partage l’île d’Hispaniola avec Haïti. Cet état est connu pour ses plages luxuriantes, ses stations balnéaires ainsi que ses golfs.

La République dominicaine couvre une superficie de 48 442 km2.

La République dominicaine est située géographiquement à seulement 3 200 km des côtes américaines. Punta Cana est située à 2h19 (vol direct) de Miami. Cette proximité géographique favorise le développement du tourisme (2.1 millions de touristes américains en 2017, 827 000 touristes canadiens en 2017).

Les plages célèbres de la République dominicaine :

Punta Cana

Punta Cana est une destination prisée au niveau tourisme, en raison de ses 48 km de plages de sable blanc, son eau turquoise, ainsi que son climat exceptionnel. C’est une petite ville de 100 000 habitants.

Playa Dorada (Puerto Plata)

Puerto Plata est une ville de la République dominicaine de 330 000 habitants. C’est une destination très prisée au niveau tourisme, notamment grâce à sa plage : Playa Dorada.

Impossible de faire une liste exhaustive des plus belles plages de la République dominicaine : la liste serait trop longue ! Ce n’est pas l’objet de cet article. Pour de plus amples informations, je vous invite à découvrir cet article qui recense les quinze plus belles plages de la République dominicaine.

Son économie

Avant d’investir en République dominicaine, il faut savoir que la République dominicaine est l’un des pays les plus corrompus de l’Amérique Latine. Depuis plusieurs années, on constate une forte progression de la corruption, à tel point que l’on parle désormais d’économie criminelle pour qualifier l’économie locale (source). L’économie locale ne permet pas à la République dominicaine d’offrir un niveau de vie correct à sa population. La population locale aspire au modèle américain, en grande partie influencée par les programmes TV américains dont la télévision locale est souvent abreuvée.

L’économie locale est très dépendante du tourisme et de l’industrie. On ignore l’impact de la crise sanitaire sur les finances de la république.

Le climat

Le climat de la République dominicaine est généralement chaud et humide. Les températures oscillent entre 20° et 30° toute l’année. Cela attire donc une clientèle à la recherche de températures élevées.

La démographie

La population de la République dominicaine est de 11.1 millions d’habitants (2020), en progression de 1.07% par an depuis 2010. La population est jeune et active : en 2017, seul 6.25% de la population globale était âgée de plus de 65 ans. Cela signifie donc une main-d’œuvre locale abondante qui favorise le développement de l’industrie locale.

C’est clairement un point positif pour l’économie globale du pays.

Le système éducatif en République dominicaine

L’instruction est gratuite et obligatoire en République dominicaine jusqu’à la fin du premier cycle. Le système éducatif en République dominicaine est assez pauvre en règle générale. Le gouvernement n’investit que seulement 2.19% de son budget dans l’éducation nationale. C’est faible. D’après NationMaster, les adultes ont passé en moyenne 4.9 années à l’école (contre 12 années pour les américains). C’est très faible. D’autres pays, comme les Philippines par exemple, sont nettement mieux classés.

Le système éducatif joue un rôle essentiel dans le développement d’un pays. Si un État n’investit pas suffisamment dans l’éducation de ses enfants, alors la prochaine génération de travailleurs ne pourra s’orienter que vers des professions sans technicité (agriculture, industrie,…). Ce seront donc des emplois peu rémunérés. La République dominicaine sera donc peu attractive sur le marché international du travail.

C’est le gros point faible de la République dominicaine.

Coût de la vie en République dominicaine

La République dominicaine offre en plus un cadre de vie très abordable. D’après le site spécialisé dans les comparaisons intercités : Numbeo, la vie à Santo Domingo (sa capitale) est deux fois moins chère que la ville de Paris (sans tenir compte du loyer).

Voici quelques exemples de prix :

  • un menu Mac Donalds (souvent utilisé pour la comparaison du coût de la vie) : 5.33 euros (contre 9 euros à Paris)
  • un kilo de tomates : 1.13 euros (contre 3.23 euros à Paris)
  • un kilo de bananes : 0.62 euros (contre 2.20 euros à Paris)
  • un appartement de 1 chambre dans le centre-ville de Santo Domingo : 323 euros par mois (contre 1230 euros à Paris).

Un coût de la vie attractif attire les touristes, ainsi que les entrepreneurs numériques (freelancers). Cela stimule le développement de complexes touristiques, et participe au développement de l’économie locale.

La sécurité

La République dominicaine a un taux de criminalité particulièrement élevé : le taux d’homicide volontaire est cinq fois plus élevé qu’aux USA (source). Le taux d’homicide est de 22 pour 100 000 habitants. La criminalité concerne principalement les trafiquants de drogue, mais elle peut toucher également les touristes (depuis 2018, 38 touristes américains ont été assassinés en République dominicaine).

La forte corruption du pays n’arrange pas la situation.

Pourquoi investir en République dominicaine

Pourquoi investir en République dominicaine ?

Un investissement en République dominicaine peut être assez avantageux à certains niveaux :

Investir en République dominicaine en raison de son fort potentiel touristique

En 2012, l’autorité de tourisme de la République dominicaine s’est fixé un objectif : accueillir chaque année plus de 10 millions de touristes.

L’objectif semble ambitieux, mais il est réalisable.

Rien que sur l’année 2019 (avant la crise du Covid-19), la République dominicaine a déjà accueilli plus de 7.5 millions de touristes.

La République dominicaine dispose de tous les atouts nécessaires pour parvenir à remplir son objectif.

Tout d’abord, c’est un territoire très vaste offrant une très grande diversité d’environnement (littoral de plages paradisiaques bordé par l’eau chaude de l’océan Atlantique ou de la mer des Caraïbes, jungle luxuriante).

Ensuite, le pays offre un cadre de vie idéal : coût de la vie faible, nombreuses attractions locales, population hospitalière,…

En quelques années, le pays s’est imposé comme l’une des destinations touristiques majeures dans la mer des Caraïbes.

Investir en République dominicaine :  destination originale offrant une variété d’activités

La République dominicaine offre une large gamme d’activités touristiques : promenade à cheval, aventure en quad, promenade dans la nature, excursion parmi les baleines, plongée sous-marine, eau turquoise, plages de sable fin et blanc,… La liste est longue. C’est une destination très prisée par les touristes canadiens à la recherche de températures extrêmes tout au long de l’année (plus de 827 000 touristes canadiens en 2017, en constante augmentation).

Investir en République dominicaine dans une économie florissante dans les Caraïbes

Depuis 25 ans, la République dominicaine connaît une période de forte croissance économique. L’économie du pays a poursuivi son expansion dans les années précédant la crise sanitaire du Covid-19. D’après la Banque Mondiale, la République dominicaine a connu un taux de croissance du PIB de 6.1% par an en moyenne entre 2015 et 2019.

Le tourisme, les IDE (investissements directs étrangers), les envois de fonds à la famille, les revenus miniers ont contribué à faire de la République dominicaine l’une des économies les plus florissantes des Caraïbes.

D’après la Banque Mondiale, et avant la crise du Covid-19, la République dominicaine était sur le point de rejoindre le cercle des pays à revenus élevés d’ici 2030.

On ignore totalement l’impact de la crise du Covid-19 sur les finances de la République dominicaine. La Banque Mondiale anticipe déjà une contraction de 4.3% du PIB sur l’année 2020, ainsi que des années 2021 et 2022 difficiles.

Destination facilement accessible parfaite pour un investissement

La République dominicaine est située à seulement 2h20 de vol de Miami. Comptez quelques heures de plus à partir du Canada, avec une escale. D’après l’outil Google Flight, 75% des vols à destination de la République dominicaine ne sont pas annulés malgré la crise pandémique.

La République dominicaine est accessible à partir de 8 aéroports internationaux.

Le gouvernement n’est pas très exigeant au niveau des conditions d’entrée.

Investissement faible (à partir de 50 000 dollars américains)

L’investissement global est faible : à partir de 50 000 dollars américains pour l’acquisition d’un petit studio dans une résidence en bord de mer. C’est globalement accessible, mais il faudra également régler les droits de mutation ainsi que les frais d’avocat lors de l’acquisition.

Forte rentabilité

Avant la période sanitaire du Covid-19, on tournait autour d’un taux de rentabilité de 10 à 12% sur des locations court terme.

Forte demande locative

Entre 2012 et 2020, c’est plus de 49.7 millions de visiteurs étrangers qui ont visité la République dominicaine (source). Toujours en constante augmentation. Rien que sur l’année 2019, c’est 7.5 millions de touristes qui ont visité la République dominicaine.

C’est 7.5 millions de clients potentiels pour un business focalisé sur le tourisme local (hôtel, restaurant,…).

Le nombre croissant de touristes génère une très forte demande d’hébergement tout au long de l’année.

L’année 2020 a été beaucoup plus calme que prévu en raison de la crise sanitaire, mais la demande reste forte.

Le secteur immobilier en République dominicaine : le point complet

Le secteur immobilier en République dominicaine ?

Depuis quelques années, et sous l’impulsion du développement touristique, le secteur immobilier s’est fortement développé. On constate, depuis quelques années, une forte augmentation des prix, notamment vers des destinations touristiques prisées en bord de mer comme Punta Cana.

On assiste au développement d’hôtels luxueux, de résidences de haut standing.

Avec la crise du Covid-19, la situation va-t-elle changer ?

Pas d’après les promoteurs immobiliers présents sur place. D’après cet article, les investisseurs étrangers ont compris l’intérêt d’investir dans cette destination très prisée par les touristes. Malgré la crise pandémique, les promoteurs immobiliers constatent une très forte demande, notamment vers les plages de Punta Cana.

Au niveau des prix, les biens immobiliers les plus sollicités sont bien évidemment situés en bord de mer, comme à Punta Cana (très prisée par les touristes étrangers).

Comme ce bien immobilier proposé à la vente pour 165 000 dollars américains (environ 139 000 euros, hors FAI). Cette propriété immobilière est située dans une résidence-hôtel et elle est composée de 3 chambres, 3 salles de bains, balcon. Chaque chambre est équipée d’un système de sécurité, ce qui peut vous permettre de sous-louer les chambres par exemple. Cet appartement est situé dans une résidence équipée d’une piscine, d’un bar, d’un restaurant, d’un hall, ainsi que d’un grand terrain. Cette propriété est située à seulement 10 minutes du centre-ville de Punta Cana où se trouvent toutes les commodités.

Voici quelques photos de la résidence de ce bien immobilier (à titre d’exemple) :

Exemple de la propriété de la République dominicaine

Sur AirBNB, des propriétés similaires se louent entre 30 et 70 euros la nuit (selon la saison et les services offerts).

Une rentabilité assez forte et un excellent moyen de se constituer un capital sur le long terme.

Achat et location : investir dans l’immobilier en République dominicaine

Achat et location en République dominicaine

La législation en République dominicaine autorise les investisseurs étrangers à investir dans l’acquisition de biens immobiliers. Les étrangers peuvent investir avec les mêmes droits et obligations qu’un citoyen dominicain.

Comment acheter une propriété immobilière en République dominicaine ?

En République dominicaine, les options de financement lors de l’acquisition d’une propriété immobilière sont rares. On paye généralement la propriété en amont en transférant les fonds sur le compte séquestre du notaire. Les fonds sont ensuite débloqués lors de la finalisation de la transaction.

Il est donc essentiel de s’adresser à un avocat local honnête et fiable pour la bonne gestion du projet.

Les hypothèques n’existent pas en République dominicaine. Les vendeurs n’offrent généralement pas de solutions de financement, mais cela est quelquefois possible sous certaines conditions.

Certains vendeurs sont prêts à offrir un financement à court terme (maximum 5 ans) : 50% d’acompte lors de la signature du contrat + un étalement sur 3 à 5 ans du solde restant. Le taux d’intérêt pratiqué lors d’une option de financement est assez élevé : entre 8 et 10%.

Quelle est la procédure complète pour l’acquisition d’une propriété immobilière en République dominicaine ?

L’acquisition d’une propriété immobilière en République dominicaine est un processus généralement assez rapide et simple, mais à condition de s’adresser aux bonnes personnes (les arnaques sont très fréquentes).

La première étape consiste bien évidemment à rechercher la propriété qui vous convient. Une fois que vous avez trouvé la propriété de votre choix, et si le vendeur accepte votre offre d’achat. Il faudra alors mandater un cabinet d’avocats FIABLE pour s’assurer que tout soit en ordre et que la propriété immobilière ne présente pas de problème juridique.

Après la phase de vérification de votre cabinet d’avocat, celui-ci pourra alors rédiger un contrat d’achat. Ce contrat d’achat devra détailler les modalités de l’acquisition : conditions de paiement,…

A noter que l’acheteur devra impérativement s’entourer d’un notaire local pour la transaction (dépôt des fonds sur un compte séquestre).

Un accord de vente est signé par le vendeur et l’acheteur. Cet accord prévoit généralement le versement d’un acompte de 10% au moment de la signature. Cet acompte est placé sur un compte séquestre. Cet accord permet ainsi à l’acheteur de réserver la propriété immobilière, afin de la retirer de la vente.

Certains propriétaires immobiliers font le choix d’investir dans une propriété immobilière par l’intermédiaire d’une société immatriculée dans la République dominicaine. C’est une option fiscale particulièrement coûteuse pour l’achat de petites propriétés. La constitution d’une société immatriculée en République dominicaine est assez coûteuse. Le recours à un avocat spécialisé en droit des sociétés est nécessaire : une telle création engendre des frais importants (coût approximatif à la création : entre 1200 et 2000 dollars américains + coût de gestion).  Ce n’est pas forcément toujours le bon montage financier, d’autant que cela vous rajoute beaucoup de complexité administrative, mais pour de l’investissement dans le tourisme et dans certaines situations, cela peut être judicieux. A étudier donc.

L’acquisition d’une propriété immobilière nécessite le versement de droits de mutation.

La finalisation du contrat d’achat se fait généralement dans un délai de un à deux mois, selon l’accord entre le vendeur et l’acheteur. Sauf accord spécifique, tous les fonds de l’acheteur devront obligatoirement être déposés sur le compte séquestre avant la clôture du contrat. A la date de clôture, le vendeur et l’acheteur devront alors signer l’ensemble des documents (vous pouvez néanmoins nommer la personne de votre choix afin qu’elle signe les documents à votre place).

L’acquisition immobilière devra être enregistrée auprès des autorités compétentes en République dominicaine. Le transfert effectif de la propriété se fera dans un délai de 30 à 45 jours. Le déblocage des fonds par le notaire ne se fera que lors de la finalisation du transfert de propriété.

La fiscalité en République dominicaine

La fiscalité applicable en République dominicaine

La fiscalité est assez élevée en République dominicaine, comme nous allons le voir ci-dessous.

Le principe de la taxation territoriale

La République dominicaine applique le principe de la taxation territoriale : seuls les revenus générés sur le territoire sont taxés (sauf exceptions).

Une personne est considérée comme résidente en République dominicaine si elle réside dans le pays pendant plus de la moitié de l’année (183 jours) au cours d’une année civile (de façon continue ou pas).

Les personnes non résidentes sont taxées uniquement sur les revenus de source dominicaine.

La taxation des particuliers

Impôt sur le revenu (IR) :

Pour les résidents, la fiscalité est progressive au niveau personnel : entre 0% et 25%. Un impôt sur les revenus est perçu par l’État pour les revenus supérieurs à 416 420 DOP (environ 6200 euros).

Pour les non résidents, une flat tax de 27% est appliquée sur l’ensemble du revenu de source dominicaine (cas par exemple des loyers perçus).

Taxe sur les plus-values :

Une taxe de 27% est appliquée sur le montant de la plus-value lors de la cession d’une propriété immobilière.

Taxe sur la propriété immobilière :

Il existe une taxe sur la propriété : 1% par an sur la valeur cadastrale de la propriété immobilière qui excède 144 000 dollars américains. La valeur cadastrale est généralement plus faible que la valeur marchande de la propriété. La valeur cadastrale est déterminée par le gouvernement.

La taxation des entreprises

Le taux d’IS est défini à 27% sur les bénéfices (flat tax), sauf exception.

Les cotisations sociales sont à verser auprès de la caisse de cotisations sociales par l’employeur.

Les avantages des investisseurs en république dominicaine

Avantages des investisseurs en République dominicaine

La République dominicaine fait de son mieux pour attirer des capitaux étrangers sur son territoire. Le gouvernement a mis en place un certain nombre de programmes destinés à attirer les investisseurs étrangers. Ce sont des programmes très généreux qui peuvent vous permettre d’acquérir la résidence permanente en respectant certaines conditions.

Le permis de résidence permanente

Le programme peut vous permettre d’obtenir un permis de résidence permanente de différentes manières :

  • en investissant dans l’immobilier
  • en investissant dans l’économie locale
  • en apportant une pension ou un revenu passif dans le pays.

La résidence permanente doit être renouvelée un an après son obtention. Puis ensuite, tous les quatre ans. Mais dans les faits, vous pouvez demander la citoyenneté dominicaine après deux ans de résidence permanente, à condition bien sûr que les conditions de revenu ou d’investissement soient toujours satisfaites. L’acquisition de la citoyenneté n’est pas automatique, mais soumise à un contrôle linguistique et culturel.

Visa pour investisseur

La République dominicaine offre également un programme de résidence permanente pour les investisseurs investissant au moins 200 000 USD dans le pays. L’investissement doit respecter certaines conditions. Il peut s’agir d’une entrée dans le capital d’une entreprise dominicaine, d’un dépôt à terme, l’acquisition d’un bien immobilier. L’investissement doit être enregistré auprès des autorités compétentes.

Pour plus d’informations à propos des différents programmes de résidences permanentes, je vous invite à me contacter. Nous pourrons alors étudier les différentes solutions.

Les pièges et les risques en république dominicaine

Les pièges et les risques d'investir en République dominicaine

Investir en République dominicaine est risqué pour plusieurs raisons :

    • Corruption importante : La corruption nuit au développement des affaires. Il est essentiel de recruter un traducteur, plusieurs avocats travaillant dans différents cabinets.
    • Niveau éducatif en baisse constante
    • Forte démographie
    • Criminalité importante : La République dominicaine est un pays assez criminalisé.
    • Cabinet d’avocat peu scrupuleux : Il est inutile de le rappeler, mais il est essentiel de s’entourer de professionnels honnêtes et sérieux. Les arnaques sont fréquentes.

Conclusion

Si vous voulez mon avis, pour du tourisme, la République dominicaine est attractive en raison de ses nombreuses plages à sable blanc et son eau turquoise. La proximité avec les USA et le Canada (à 2h19 de vol de Miami seulement) est un excellent point. Le coût de la vie est faible, ce qui stimule le tourisme.

Pour de l’investissement immobilier, la demande dans la région de Punta Cana est forte. La région est très prisée au niveau touristique.

A l’heure actuelle, la République dominicaine semble bien résister à la crise sanitaire du Covid-19. L’économie locale s’est légèrement contractée en 2020. Les perspectives d’évolution sont bonnes, même si le pays devrait probablement connaître une récession en 2021 et 2022.

En revanche, la corruption locale constitue un frein au développement du pays. Le faible niveau éducatif n’encourage pas le développement d’entreprises technologiques.

La fiscalité est peu attractive globalement (taxe de 27% pour les non-résidents, sous certaines conditions).

L’économie du pays est très dépendante du tourisme. Malgré les recommandations plutôt positives de la Banque Mondiale, on ignore l’impact de la crise sanitaire sur les finances du pays. La trop forte dépendance du pays à un seul secteur : le tourisme, est une véritable épée de damoclès pour les investisseurs.

Au niveau de la rentabilité, elle est globalement élevée, mais on constate néanmoins une véritable flambée des prix dans certaines régions très touristiques comme Punta Cana. Dans certaines régions, on tourne autour d’un taux de rentabilité BRUT de 10% (hors plus-value lors de la revente). C’est élevé, mais les risques sont élevés. Certaines régions offrent dans le monde un taux de rentabilité similaire pour des risques plus modérés.

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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