Vous souhaitez investir en République dominicaine ? Je vous invite à consulter cet article spécialement dédié à l’investissement en République dominicaine.
Faut-il investir en République dominicaine ? Quelles sont les perspectives d’évolution dans les années à venir ? Les risques et les pièges ? Les meilleures destinations où investir ?
Dans cet article, je vous propose d’étudier son économie, le secteur de l’immobilier, la fiscalité applicable, les avantages des investisseurs et surtout les pièges et les risques à éviter en tant qu’investisseur en République dominicaine.
DISCLAIMER : J’attire votre attention sur le fait que cet article a été rédigé avec des données à jour de 2024, et ainsi certaines informations (dispositifs fiscaux, chiffres,…) sont susceptibles d’évoluer dans le futur. En tant que futur investisseur en République dominicaine, il est de votre responsabilité de diversifier au maximum votre source d’informations. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Si vous souhaitez mettre au point une stratégie d’investissement personnalisée, je vous invite à me contacter.
Sommaire
- République dominicaine : comprendre son économie avant d’investir
- Pourquoi investir en République dominicaine ?
- Le secteur immobilier en République dominicaine : le point complet
- Achat et location : investir dans l’immobilier en République dominicaine
- La fiscalité en République dominicaine
- Les avantages des investisseurs en République dominicaine
- Les pièges et les risques en république dominicaine
- Conclusion : Faut-il investir en République dominicaine ?
République dominicaine : comprendre son économie avant d’investir
Avant d’investir en République dominicaine, il est essentiel de comprendre son économie, son peuple et son potentiel sur le long terme.
Géographie de la République dominicaine
La République dominicaine est un État situé dans les Caraïbes, qui partage l’île d’Hispaniola avec Haïti. Cet état est connu pour ses plages luxuriantes, ses stations balnéaires ainsi que ses golfs.
La République dominicaine couvre une superficie de 48 442 km2.
La République dominicaine est située géographiquement à seulement 3 200 km des côtes américaines. Punta Cana est située à 2h19 (vol direct) de Miami.
Cette proximité géographique favorise le développement du tourisme : avec plus de 10 millions de touristes en 2024. C’est surtout les américains et les canadiens qui viennent visiter l’île.
Les plages célèbres de la République dominicaine :
Punta Cana
Punta Cana est une destination prisée au niveau tourisme, en raison de ses 48 km de plages de sable blanc, son eau turquoise, ainsi que son climat exceptionnel. C’est une petite ville de 100 000 habitants.
Playa Dorada (Puerto Plata)
Puerto Plata est une ville de la République dominicaine de 330 000 habitants. C’est une destination très prisée au niveau tourisme, notamment grâce à sa plage : Playa Dorada.
Impossible de faire une liste exhaustive des plus belles plages de la République dominicaine : la liste serait trop longue ! Ce n’est pas l’objet de cet article. Pour de plus amples informations, je vous invite à découvrir cet article qui recense les quinze plus belles plages de la République dominicaine.
Son économie
Avant d’investir en République dominicaine, il faut savoir que la République dominicaine est l’un des pays les plus corrompus de l’Amérique Latine. Depuis plusieurs années, on constate une forte progression de la corruption, à tel point que l’on parle désormais d’économie criminelle pour qualifier l’économie locale (source). L’économie locale ne permet pas à la République dominicaine d’offrir un niveau de vie correct à sa population. La population locale aspire au modèle américain, en grande partie influencée par les programmes TV américains dont la télévision locale est souvent abreuvée.
L’économie locale est très dépendante du tourisme et de l’industrie. On ignore l’impact de la crise sanitaire sur les finances de la république.
Le climat
Le climat de la République dominicaine est généralement chaud et humide. Les températures oscillent entre 20° et 30° toute l’année. Cela attire donc une clientèle à la recherche de températures élevées.
La démographie
La population de la République dominicaine est de 11.1 millions d’habitants (2020), en progression de 1.07% par an depuis 2010. La population est jeune et active : en 2017, seul 6.25% de la population globale était âgée de plus de 65 ans. Cela signifie donc une main-d’œuvre locale abondante qui favorise le développement de l’industrie locale.
C’est clairement un point positif pour l’économie globale du pays.
Le système éducatif en République dominicaine
L’instruction est gratuite et obligatoire en République dominicaine jusqu’à la fin du premier cycle. Le système éducatif en République dominicaine est assez pauvre en règle générale. Le gouvernement n’investit que seulement 2.19% de son budget dans l’éducation nationale. C’est faible. D’après NationMaster, les adultes ont passé en moyenne 4.9 années à l’école (contre 12 années pour les américains). C’est très faible. D’autres pays, comme les Philippines par exemple, sont nettement mieux classés.
Le système éducatif joue un rôle essentiel dans le développement d’un pays. Si un État n’investit pas suffisamment dans l’éducation de ses enfants, alors la prochaine génération de travailleurs ne pourra s’orienter que vers des professions sans technicité (agriculture, industrie,…). Ce seront donc des emplois peu rémunérés. La République dominicaine sera donc peu attractive sur le marché international du travail.
C’est le gros point faible de la République dominicaine.
Coût de la vie en République dominicaine
La République dominicaine offre en plus un cadre de vie très abordable. D’après le site spécialisé dans les comparaisons intercités : Numbeo, la vie à Santo Domingo (sa capitale) est plus d’un tiers moins chère que la ville de Paris (sans tenir compte du loyer).
Un coût de la vie attractif attire les touristes, ainsi que les entrepreneurs numériques (freelancers). Cela stimule le développement de complexes touristiques, et participe au développement de l’économie locale.
- République Dominicaine : Le coût de la vie est en moyenne 26% moins élevé qu’en France. Le salaire mensuel moyen est de 376€, ce qui reflète un pouvoir d’achat local plus faible par rapport à la France.
- France : Le coût de la vie est relativement élevé, avec un salaire mensuel moyen de 2971€.
Logement
- République Dominicaine : La location d’un appartement dans le centre-ville coûte environ 862€ par mois.
- France : À Paris, la location d’un appartement d’une pièce en centre-ville coûte environ 1412€ par mois, tandis que dans d’autres villes comme Lyon, cela peut descendre à 89€.
Restauration
- République Dominicaine : Un déjeuner au restaurant coûte environ 6,2€, ce qui est 42% moins cher qu’en France.
- France : Un déjeuner au restaurant coûte environ 15€.
Transport
- République Dominicaine : Le coût d’un litre d’essence est de 1,2€.
- France : Le coût d’un litre d’essence est de 1,8€.
Loisirs
- République Dominicaine : Une place de cinéma coûte environ 5,5€, soit 54% de moins qu’en France.
- France : Une place de cinéma coûte environ 12€.
Autres Dépenses
- République Dominicaine : Les dépenses de loisirs sont en moyenne 36% moins chères qu’en France.
La sécurité
La République dominicaine a un taux de criminalité particulièrement élevé : le taux d’homicide volontaire est cinq fois plus élevé qu’aux USA. Le taux d’homicide est de 17,3 pour 100 000 habitants (source). Il est en baisse sur ces cinq dernières années. La criminalité concerne principalement les trafiquants de drogue, mais elle peut toucher également les touristes (depuis 2018, 38 touristes américains ont été assassinés en République dominicaine).
La forte corruption du pays n’arrange pas la situation.
Pourquoi investir en République dominicaine
Un investissement en République dominicaine peut être assez avantageux à certains niveaux :
Investir en République dominicaine en raison de son fort potentiel touristique
En 2012, l’autorité de tourisme de la République dominicaine s’est fixé un objectif : accueillir chaque année plus de 10 millions de touristes. En 2023, elle tient ses chiffres avec deux tiers des touristes venant en République dominicaine par l’avion.
L’objectif semble ambitieux, mais il est réalisable.
En 2019 (avant la crise du Covid-19), la République dominicaine a déjà accueilli plus de 7.5 millions de touristes. Les chiffres sont clairement en hausse.
La République dominicaine dispose de tous les atouts nécessaires pour parvenir à remplir son objectif.
Tout d’abord, c’est un territoire très vaste offrant une très grande diversité d’environnement (littoral de plages paradisiaques bordé par l’eau chaude de l’océan Atlantique ou de la mer des Caraïbes, jungle luxuriante).
Ensuite, le pays offre un cadre de vie idéal : coût de la vie faible, nombreuses attractions locales, population hospitalière,…
En quelques années, le pays s’est imposé comme l’une des destinations touristiques majeures dans la mer des Caraïbes.
Investir en République dominicaine : destination originale offrant une variété d’activités
La République dominicaine offre une large gamme d’activités touristiques : promenade à cheval, aventure en quad, promenade dans la nature, excursion parmi les baleines, plongée sous-marine, eau turquoise, plages de sable fin et blanc,… La liste est longue. C’est une destination très prisée par les touristes canadiens à la recherche de températures extrêmes tout au long de l’année plus d’un million de touristes canadiens en 2023 et en constante augmentation).
Investir en République dominicaine dans une économie florissante dans les Caraïbes
Depuis 25 ans, la République dominicaine connaît une période de forte croissance économique. L’économie du pays a poursuivi son expansion dans les années précédant la crise sanitaire du Covid-19. D’après la Banque Mondiale, la République dominicaine a connu un taux de croissance du PIB de 6.1% par an en moyenne entre 2015 et 2019.
Le tourisme, les IDE (investissements directs étrangers), les envois de fonds à la famille, les revenus miniers ont contribué à faire de la République dominicaine l’une des économies les plus florissantes des Caraïbes.
D’après la Banque Mondiale, et avant la crise du Covid-19, la République dominicaine était sur le point de rejoindre le cercle des pays à revenus élevés d’ici 2030.
On ignore totalement l’impact de la crise du Covid-19 sur les finances de la République dominicaine. La Banque Mondiale anticipait déjà une contraction de 4.3% du PIB sur l’année 2020, la contraction a été plus importante avec une contraction de 6,7%.
L’économie de la République dominicaine dépend étroitement du tourisme.
En 2023, le PIB a cru de pratiquement 5%. On reste néanmoins en retrait de la moyenne de croissance avant COVID autour des 6%. Le facteur inflation couplé au ralentissement économique mondial pèse sur la croissance de la République dominicaine.
Destination facilement accessible parfaite pour un investissement
La République dominicaine est située à seulement 2h20 de vol de Miami. Comptez quelques heures de plus à partir du Canada, avec une escale. D’après l’outil Google Flight, 75% des vols à destination de la République dominicaine ne sont pas annulés malgré la crise pandémique.
La République dominicaine est accessible à partir de 8 aéroports internationaux.
Le gouvernement n’est pas très exigeant au niveau des conditions d’entrée.
Investissement faible (à partir de 50 000 dollars américains)
L’investissement global est faible : à partir de 50 000 dollars américains pour l’acquisition d’un petit studio dans une résidence en bord de mer. C’est globalement accessible, mais il faudra également régler les droits de mutation ainsi que les frais d’avocat lors de l’acquisition.
Forte rentabilité
Avant la période sanitaire du Covid-19, on tournait autour d’un taux de rentabilité de 10 à 12% sur des locations court terme.
Forte demande locative
Entre 2012 et 2020, c’est plus de 49.7 millions de visiteurs étrangers qui ont visité la République dominicaine (source). Toujours en constante augmentation. Rien que sur l’année 2019, c’est 7.5 millions de touristes qui ont visité la République dominicaine.
C’est 10 millions de clients potentiels pour un business focalisé sur le tourisme local (hôtel, restaurant,…) pour 2024 et 2025.
Le nombre croissant de touristes génère une très forte demande d’hébergement tout au long de l’année.
L’année 2020 a été beaucoup plus calme que prévu en raison de la crise sanitaire, mais la demande reste forte.
Le tourisme repart en 2024 et les perspectives sont bonnes en République dominicaine pour 2025.
Le secteur immobilier en République dominicaine : le point complet
Depuis quelques années, et sous l’impulsion du développement touristique, le secteur immobilier s’est fortement développé. On constate, depuis quelques années, une forte augmentation des prix, notamment vers des destinations touristiques prisées en bord de mer comme Punta Cana.
On assiste au développement d’hôtels luxueux, de résidences de haut standing.
Avec la crise du Covid-19, la situation a-t-elle changé ?
Pas d’après les promoteurs immobiliers présents sur place. D’après cet article, les investisseurs étrangers ont compris l’intérêt d’investir dans cette destination très prisée par les touristes. Malgré la crise pandémique, les promoteurs immobiliers constatent une très forte demande, notamment vers les plages de Punta Cana.
Au niveau des prix, les biens immobiliers les plus sollicités sont bien évidemment situés en bord de mer, comme à Punta Cana (très prisée par les touristes étrangers).
Voici 3 exemples de biens immobiliers à vendre en République Dominicaine sur des budgets entre 100000 euros et 300000 € :
- Appartement à Punta Cana :
- Prix : 195000 €
- Surface : 110 m² (1 772€/m²)
- Description : 2 chambres, 2 salles de bains, salon spacieux, cuisine équipée, terrasse avec vue sur la piscine
- Localisation : Complexe résidentiel sécurisé à 5 minutes de la plage
- Loyer mensuel estimé : 1100€
- Rentabilité : 5,8% (après charges de copropriété et taxes foncières estimées à 2000 €/an)
- Villa à Las Terrenas
- Prix : 280000 €
- Surface : 150 m² (1867 €/m²)
- Description : 3 chambres, 2 salles de bains, grand séjour, cuisine ouverte, jardin tropical, piscine privée
- Localisation : Quartier résidentiel calme à 10 minutes à pied de la plage
- Loyer mensuel estimé : 1 600 €
- Rentabilité : 6,2% (après charges d’entretien et taxes estimées à 3 500 €/an)
- Appartement à Santo Domingo
- Prix : 165000 €
- Surface : 95 m² (1737 €/m²)
- Description : 2 chambres, 2 salles de bains, salon/salle à manger, cuisine moderne, balcon avec vue sur la ville
- Localisation : Quartier de Piantini, proche des commerces et restaurants
- Loyer mensuel estimé : 950 €
- Rentabilité : 5,5% (après charges de copropriété et taxes foncières estimées à 1800 €/an)
La rentabilité nette nette est inférieure compte tenu d’une fiscalité sur l’impôt sur le revenu élevée en République dominicaine.
Sources : RemaxRD.com, Century21Dominicana.com
Voici quelques photos d’exemple de bien immobilier en République dominicaine (à titre d’exemple) :
Sur AirBNB, des propriétés similaires se louent entre 30 et 70 euros la nuit (selon la saison et les services offerts).
Une rentabilité assez forte et un excellent moyen de se constituer un capital sur le long terme.
Achat et location : investir dans l’immobilier en République dominicaine
La législation en République dominicaine autorise les investisseurs étrangers à investir dans l’acquisition de biens immobiliers. Les étrangers peuvent investir avec les mêmes droits et obligations qu’un citoyen dominicain.
Comment acheter une propriété immobilière en République dominicaine ?
En République dominicaine, les options de financement lors de l’acquisition d’une propriété immobilière sont rares. On paye généralement la propriété en amont en transférant les fonds sur le compte séquestre du notaire. Les fonds sont ensuite débloqués lors de la finalisation de la transaction.
Il est donc essentiel de s’adresser à un avocat local honnête et fiable pour la bonne gestion du projet.
Les hypothèques n’existent pas en République dominicaine. Les vendeurs n’offrent généralement pas de solutions de financement, mais cela est quelquefois possible sous certaines conditions.
Le financement de biens immobiliers à crédit en République dominicaine est complexe et coûteux avec des taux d’intérêt très élevés.
Certains vendeurs sont prêts à offrir un financement à court terme (maximum 5 ans) : 50% d’acompte lors de la signature du contrat + un étalement sur 3 à 5 ans du solde restant. Le taux d’intérêt pratiqué lors d’une option de financement est assez élevé : entre 8 et 10%.
Quelle est la procédure complète pour l’acquisition d’une propriété immobilière en République dominicaine ?
L’acquisition d’une propriété immobilière en République dominicaine est un processus généralement assez rapide et simple, mais à condition de s’adresser aux bonnes personnes (les arnaques sont très fréquentes).
La première étape consiste bien évidemment à rechercher la propriété qui vous convient. Une fois que vous avez trouvé la propriété de votre choix, et si le vendeur accepte votre offre d’achat. Il faudra alors mandater un cabinet d’avocats FIABLE pour s’assurer que tout soit en ordre et que la propriété immobilière ne présente pas de problème juridique.
Après la phase de vérification de votre cabinet d’avocat, celui-ci pourra alors rédiger un contrat d’achat. Ce contrat d’achat devra détailler les modalités de l’acquisition : conditions de paiement,…
A noter que l’acheteur devra impérativement s’entourer d’un notaire local pour la transaction (dépôt des fonds sur un compte séquestre).
Un accord de vente est signé par le vendeur et l’acheteur. Cet accord prévoit généralement le versement d’un acompte de 10% au moment de la signature. Cet acompte est placé sur un compte séquestre. Cet accord permet ainsi à l’acheteur de réserver la propriété immobilière, afin de la retirer de la vente.
Certains propriétaires immobiliers font le choix d’investir dans une propriété immobilière par l’intermédiaire d’une société immatriculée dans la République dominicaine. C’est une option fiscale particulièrement coûteuse pour l’achat de petites propriétés. La constitution d’une société immatriculée en République dominicaine est assez coûteuse. Le recours à un avocat spécialisé en droit des sociétés est nécessaire : une telle création engendre des frais importants (coût approximatif à la création : entre 1200 et 2000 dollars américains + coût de gestion). Ce n’est pas forcément toujours le bon montage financier, d’autant que cela vous rajoute beaucoup de complexité administrative, mais pour de l’investissement dans le tourisme et dans certaines situations, cela peut être judicieux. A étudier donc.
L’acquisition d’une propriété immobilière nécessite le versement de droits de mutation.
La finalisation du contrat d’achat se fait généralement dans un délai de un à deux mois, selon l’accord entre le vendeur et l’acheteur. Sauf accord spécifique, tous les fonds de l’acheteur devront obligatoirement être déposés sur le compte séquestre avant la clôture du contrat. A la date de clôture, le vendeur et l’acheteur devront alors signer l’ensemble des documents (vous pouvez néanmoins nommer la personne de votre choix afin qu’elle signe les documents à votre place).
L’acquisition immobilière devra être enregistrée auprès des autorités compétentes en République dominicaine. Le transfert effectif de la propriété se fera dans un délai de 30 à 45 jours. Le déblocage des fonds par le notaire ne se fera que lors de la finalisation du transfert de propriété.
La fiscalité en République dominicaine
La fiscalité est assez élevée en République dominicaine, comme nous allons le voir ci-dessous la fiscalité en République dominicaine en 2024.
Le principe de la taxation territoriale
La République dominicaine applique le principe de la taxation territoriale : seuls les revenus générés sur le territoire sont taxés (sauf exceptions).
Une personne est considérée comme résidente en République dominicaine si elle réside dans le pays pendant plus de la moitié de l’année (183 jours) au cours d’une année civile (de façon continue ou pas).
Les personnes non résidentes sont taxées uniquement sur les revenus de source dominicaine.
Impôt sur le Revenu (ISR)
- Pour les entreprises : Les sociétés paient un impôt de 27% sur leurs revenus générés localement.
- Pour les particuliers : Les résidents sont soumis à un impôt progressif sur leurs revenus locaux, avec des taux atteignant jusqu’à 25%. Les revenus provenant d’investissements étrangers et de sources financières sont également taxés.
Taxe sur les Gains en Capital
- Les gains en capital, qui sont la différence entre le prix de vente d’un actif et son coût d’acquisition ajusté pour l’inflation, sont soumis au même taux que l’impôt sur le revenu, soit 27% pour les entreprises et jusqu’à 25% pour les particuliers.
Taxe sur la Valeur Ajoutée (ITBIS)
- Cette taxe s’élève à 18% et s’applique à la vente et à l’importation de la plupart des biens et services. Certaines denrées alimentaires bénéficient d’un taux réduit de 16%.
Taxe sur les Transactions Financières
- Une taxe a été introduite sur les transactions financières, telles que les virements bancaires et l’émission de chèques, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires pour les entreprises lors de leurs opérations financières.
Régime Simplifié de Taxation (RST)
- Ce régime est conçu pour encourager la formalisation et simplifier la conformité fiscale pour les petites et moyennes entreprises, réduisant ainsi les charges administratives.
Exemptions Fiscales pour les Investissements Touristiques (Loi CONFOTUR)
- Les investisseurs dans le secteur touristique peuvent bénéficier d’importantes exemptions fiscales, telles que l’exemption de la taxe sur les transferts de droits immobiliers et de la taxe foncière pour une période de 10 à 15 ans.
Les avantages des investisseurs en république dominicaine
La République dominicaine fait de son mieux pour attirer des capitaux étrangers sur son territoire. Le gouvernement a mis en place un certain nombre de programmes destinés à attirer les investisseurs étrangers. Ce sont des programmes très généreux qui peuvent vous permettre d’acquérir la résidence permanente en respectant certaines conditions.
Le permis de résidence permanente
Le programme peut vous permettre d’obtenir un permis de résidence permanente de différentes manières :
- en investissant dans l’immobilier
- en investissant dans l’économie locale
- en apportant une pension ou un revenu passif dans le pays.
La résidence permanente doit être renouvelée un an après son obtention. Puis ensuite, tous les quatre ans. Mais dans les faits, vous pouvez demander la citoyenneté dominicaine après deux ans de résidence permanente, à condition bien sûr que les conditions de revenu ou d’investissement soient toujours satisfaites. L’acquisition de la citoyenneté n’est pas automatique, mais soumise à un contrôle linguistique et culturel.
Visa pour investisseur
La République dominicaine offre également un programme de résidence permanente pour les investisseurs investissant au moins 200000 USD dans le pays. L’investissement doit respecter certaines conditions. Il peut s’agir d’une entrée dans le capital d’une entreprise dominicaine, d’un dépôt à terme, l’acquisition d’un bien immobilier. L’investissement doit être enregistré auprès des autorités compétentes.
Pour plus d’informations à propos des différents programmes de résidences permanentes, je vous invite à me contacter. Nous pourrons alors étudier les différentes solutions.
Les pièges et les risques en république dominicaine
Investir en République dominicaine est risqué pour plusieurs raisons :
-
- Corruption importante : La corruption nuit au développement des affaires. Il est essentiel de recruter un traducteur, plusieurs avocats travaillant dans différents cabinets.
- Niveau éducatif en baisse constante
- Forte démographie
- Criminalité importante : La République dominicaine est un pays assez criminalisé.
- Cabinet d’avocat peu scrupuleux : Il est inutile de le rappeler, mais il est essentiel de s’entourer de professionnels honnêtes et sérieux. Les arnaques sont fréquentes.
Conclusion
Si vous voulez mon avis, pour du tourisme, la République dominicaine est attractive en raison de ses nombreuses plages à sable blanc et son eau turquoise. La proximité avec les USA et le Canada (à 2h19 de vol de Miami seulement) est un excellent point. Le coût de la vie est faible, ce qui stimule le tourisme.
Pour de l’investissement immobilier, la demande dans la région de Punta Cana est forte. La région est très prisée au niveau touristique.
Les perspectives d’évolution sont bonnes, même si le pays n’a pas encore retrouvé ses niveaux de croissance d’avant COVID.
En revanche, la corruption locale constitue un frein au développement du pays. Le faible niveau éducatif n’encourage pas le développement d’entreprises technologiques.
La fiscalité est peu attractive globalement (taxe de 27% pour les non-résidents, sous certaines conditions).
L’économie du pays est très dépendante du tourisme.
Malgré les recommandations plutôt positives de la Banque Mondiale, on ignore l’impact de la crise sanitaire sur les finances du pays. La trop forte dépendance du pays à un seul secteur : le tourisme, est une véritable épée de damoclès pour les investisseurs.
Au niveau de la rentabilité, elle est globalement correcte, mais on constate néanmoins une véritable flambée des prix dans certaines régions très touristiques comme Punta Cana. Dans certaines régions, on tourne autour d’un taux de rentabilité BRUT de 7% (hors plus-value lors de la revente). C’est élevé mais en baisse à cause de l’inflation et de la hausse du prix de l’immobilier de facto, mais les risques restent élevés. Certaines régions peuvent offrir dans le monde un taux de rentabilité similaire pour des risques plus modérés.
