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Investir au Laos dans l’immobilier : comment faire ? Le guide COMPLET

Immobilier au Laos

Si vous ne connaissez pas encore le Laos, il faut savoir qu’il s’agit d’un petit pays asiatique situé entre la Chine, le Vietnam, la Birmanie, le Cambodge et la Thaïlande. Le pays fait le bonheur des touristes en raison de son architecture coloniale française, ses montagnes majestueuses, ainsi que ses monuments bouddhistes remarquables. Dans cet article, je vous propose de faire un petit tour d’horizon des solutions d’investissement au Laos dans le secteur immobilier. Comment investir dans l’immobilier au Laos ? Comment acheter un bien immobilier au Laos ?

Disclaimer : Tout investissement comporte un risque de perte de capital non négligeable. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Il est indispensable de consulter un conseiller en gestion de patrimoine avant toute prise de décision financière. Nous attirons également votre attention sur le fait que les données chiffrées de cet article, ainsi que la législation applicable, sont susceptibles d’évoluer dans le futur. Pour plus d’informations, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience à mon actif.

Pourquoi investir dans l’immobilier au Laos ?

Immobilier au Laos : pourquoi investir ?

Le Laos est l’un des pays de l’Asie du Sud-Est qui connaît la plus forte croissance économique.

1 – Une économie florissante

Le Laos a connu une croissance économique très forte depuis dix ans avec une croissance de son PIB de 7,8% par an (en moyenne). Le pays a connu une croissance de son économie spectaculaire depuis 2005. A l’époque, son PIB par habitant rivalisait avec celui de son voisin : le Cambodge avec un PIB de seulement 475 dollars américains. Aujourd’hui, en raison de son dynamisme et des efforts d’investissement de son gouvernement national, son PIB par habitant est de 2630 USD tandis que celui du Cambodge reste à seulement 1512 USD.

2 – La création des zones économiques spéciales

Le Laos a mis en place des zones économiques spéciales afin d’attirer les investisseurs étrangers. Ces zones économiques ont pour fonction de soutenir les innovations et l’industrie. Au 31 décembre 2018, ce sont près de 400 entreprises nationales et étrangères qui se sont développées dans ce type de zone (principalement des entreprises chinoises).

3 – Des accords d’échanges économiques avec 27 pays

Le Laos a le gros avantage d’être situé en plein cœur de la zone asiatique du Sud-Est. Le pays partage des frontières avec 5 pays, dont notamment la Chine et la Thaïlande, qui sont à ce jour ses principaux partenaires commerciaux.

Le Laos a déjà conclu des accords bilatéraux d’investissements avec 27 pays. Le pays est membre de l’Organisation mondiale du commerce (OMC) depuis 2013.

4 – Faible taxation des revenus

Bon à savoir :

Une personne qui réside au Laos pendant au moins 183 jours pendant une année fiscale est considérée comme résidente fiscale au Laos. Elle sera donc assujettie à l’impôt sur le revenu laotien.

Le taux d’impôt sur le revenu varie entre 0 et 25%, en fonction du revenu imposable du contribuable. Le pays impose également diverses contributions sociales.

L’administration fiscale laotienne applique un taux d’impôt sur les sociétés (IS) de 20% sur la plupart des entreprises, sauf exceptions. N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus.

5 – Les prix immobiliers sont faibles

Dans la capitale du pays : Vientiane, il est possible d’acquérir une propriété immobilière à partir de 500 dollars par mètre carré. Le marché immobilier laotien reste encore sous-développé. Avec la nouvelle législation sur le droit d’acquisition immobilière pour les étrangers et les nouveaux programmes de résidence, le marché immobilier pourrait bien connaître un développement fulgurant dans les années à venir.

Pour la construction d’une maison de plain pied, il vous faudra compter entre 300 et 400 dollars américains par mètre carré. C’est plutôt faible, par comparaison avec des pays plus développés comme la France.

Comment investir dans l’immobilier au Laos ?

Comment investir dans l’immobilier au Laos ?

Il est compliqué pour un étranger d’investir dans le secteur immobilier au Laos, mais il existe cependant des solutions.

Est-ce que les étrangers ont le droit d’acquérir une propriété immobilière au Laos ?

En vertu de l’article 132 de la législation laotienne, un étranger a désormais le droit d’acquérir un appartement dans une résidence (source). Il était alors jusqu’à présent impossible pour un étranger d’acquérir en toute légalité une propriété sur le territoire laotien. Cette loi autorise également les étrangers à louer une parcelle de terrain pendant une durée maximale de 50 ans auprès du gouvernement ou bien 30 ans auprès d’un citoyen laotien. 

Quel est le montant des impôts fonciers au Laos ?

L’achat d’une propriété immobilière est assujettie à l’application d’une taxe immobilière d’un montant de 2% de la valeur enregistrée de la propriété. Cette taxe doit être réglée par l’acheteur auprès de l’administration fiscale. Un droit de timbre devra également être payé dont le montant varie en fonction du montant de la transaction immobilière.

Les revenus de la propriété sont imposés au Laos à un taux forfaitaire de 15%.

Un propriétaire immobilier doit également verser une taxe sur la propriété chaque année dont le montant varie en fonction de la superficie du bien.

Quelle est la procédure pour acheter un bien immobilier au Laos ?

Un étranger n’a pas le droit de posséder un terrain au Laos. Il peut cependant louer la propriété auprès de l’État ou bien auprès d’un citoyen laotien. Il est indispensable de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier avant de procéder à l’acquisition d’une propriété immobilière au Laos. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Le TOP 5 des destinations pour investir dans l’immobilier au Laos

Le TOP 5 des destinations pour investir dans l’immobilier au Laos

A l’exception de la capitale du pays : Vientiane, la plupart des villes situées au Laos ont la taille d’un chef-lieu d’un petit département français. Le marché immobilier au Laos reste encore largement en voie de développement.

On vous présente ci-dessous quelques destinations incontournables pour investir au Laos dans l’immobilier :

1 – Investir dans l’immobilier au Laos dans la ville de Vientiane :

Vientiane est la capitale du Laos et également la ville la plus peuplée avec une population de plus de 560 000 habitants. La ville longe les rives du fleuve Mékong. Sa création remonte en 1563, où à l’époque il était question de se protéger contre les attaques répétées de la Birmanie. C’est une ville riche d’un point de vue culturel, en raison de tous ses monuments bouddhistes comme le Wat Inpeng, le Wat Si Muang, le Wat Nong Doung, le Pha That Luang ou encore le Haw Pha Kaeo.  Tout comme le reste du Laos, la ville connaît un climat tropical humide et sec. La ville joue un rôle essentiel dans le développement économique du pays. Elle attire beaucoup d’investissements étrangers.

Il est difficile d’obtenir des statistiques fiables sur le marché immobilier dans la ville de Vientiane. Pour un achat immobilier dans le centre-ville de Vientiane, il faut compter entre 1000 et 4000 dollars USD par mètre carré en 2016, d’après Global Property Guide. C’est globalement un peu plus faible que dans d’autres grandes villes internationales comme Hanoi ou Ho Chi Minh. Il est cependant possible d’acquérir des propriétés à partir de 500 dollars par mètre carré dans des quartiers résidentiels plus périphériques.

2 – Savannakhet : une ville dynamique pour investir dans l’immobilier au Laos ?

Ville de Savannakhet

La ville de Savannakhet est la seconde plus grande ville du Laos. Elle compte une population de 125 760 habitants (2018). C’est une ville située à l’ouest du Laos, à proximité de la frontière avec la Thaïlande. La ville attire chaque année de nombreux touristes qui en profitent pour contempler le petit temple bouddhiste : le Wat Sainyaphum. La ville comporte également un ancien quartier colonial français situé le long des rives du fleuve Mékong, mais ce quartier est aujourd’hui laissé à l’abandon.

La ville connaît actuellement une forte croissance économique en raison de la proximité de la ville avec la frontière de la Thaïlande. La ville est d’ailleurs reliée à la Thaïlande grâce à un pont de l’amitié à deux voies (ouvert en 2007).

3 – Paksé : une petite ville bien située pour investir dans l’immobilier

Ville de Paksé

La ville de Paksé est située dans le sud du Laos à proximité de la rivière Xe Don et du fleuve Mékong. La ville possède un patrimoine culturel exceptionnel, en raison notamment de son temple bouddhiste à la décoration majestueuse. La ville est un point de passage important pour les entreprises de transport car celle-ci est présente sur la route nationale 13 qui relie le sud au nord du pays. Il s’agit de l’une des plus grandes villes du pays avec une population totale de 77 647 habitants (2010) hors agglomération.

4 – Thakhek

Ville de Thakhek

La petite ville de Thakhek est située dans la province de Khammouane à proximité de la frontière thaïlandaise le long des rives du fleuve Mékong. Il s’agit d’une petite ville avec une population de seulement 38 388 habitants (2015). En visitant cette ville le temps de quelques jours, vous serez surpris par le style de vie local des habitants : il y a peu de voitures, et la plupart des déplacements se font à vélo ou à scooter. D’ailleurs, les écoliers se rendent chaque jour à l’école à vélo en uniforme.

La ville pourrait bien connaître un développement économique très florissant dans les années à venir dans la mesure où Thakhek est reliée à la ville thaïlandaise de Nakhon Phanom via un pont de l’amitié inauguré en 2011. Il est très vraisemblable que Thakhek profite de l’économie florissante de la Thaïlande pour exporter facilement ses produits.

5 – Muang Xai

Ville de Muang Xay

Muang Xai est une ville située au Nord du Laos dans la province d’Oudomxay. C’est une province qui a longtemps eu la réputation d’être l’une des plus pauvres du Laos. Cependant le gouvernement local a beaucoup investi dans le secteur touristique, et c’est aujourd’hui une destination touristique incontournable au Laos. L’office de tourisme de la ville propose diverses activités : randonnées, visite d’un atelier de production de papier ainsi qu’un cours de cuisine traditionnelle. C’est une petite ville qui compte seulement 35 289 habitants (2015). La ville est considérée comme un carrefour important pour le transport de diverses marchandises vers la Chine puisqu’elle est présente sur la route nationale 13. La ville est en plus desservie par un aéroport.

Les risques et les pièges d’investir dans l’immobilier au Laos

Les risques et les pièges d’investir dans l’immobilier au Laos

Avant d’investir dans l’immobilier au Laos, on vous conseille de consulter la liste des risques et des pièges ci-dessous.

1 – Un étranger ne peut pas réellement acquérir en nom propre un terrain

La législation en vigueur au Laos ne permet pas aux étrangers d’acheter en nom propre une parcelle de terrain. En vertu de l’article 132 de la législation laotienne, les étrangers ne peuvent louer des terrains que pendant une durée maximale de 50 ans.

Un étranger peut toutefois acquérir désormais un appartement situé dans une résidence sécurisée.

Bon à savoir :

Il est toutefois possible d’acquérir une propriété au Laos au nom d’un citoyen laotien, mais c’est une solution particulièrement coûteuse et aussi très risquée.

2 – Pas d’accès à l’océan = industrie fragilisé

Le Laos est entouré de 5 pays différents : le Cambodge, le Vietnam, la Chine, la Thaïlande et la Birmanie. A l’exception de la Birmanie, ses pays voisins sont globalement assez stables. Ce sont également des pays en forte croissance économique, donc cela pourrait être une bonne nouvelle, sauf que le Laos ne dispose pas d’un accès à l’océan, ce qui fragilise donc ses capacités d’exportations de biens et donc son industrie.

Une collaboration étroite avec des gouvernements étrangers et des investisseurs basés dans des pays voisins (comme le Vietnam ou la Thaïlande) s’avère donc nécessaire pour assurer l’acheminement de sa production.

Cette situation de dépendance fragilise donc son gouvernement local, mais c’est également une situation fortement embarrassante dans la mesure où elle a un coût non négligeable pour son économie. Les exportations des produits laotiens vers un port maritime situé au Vietnam sont, par exemple, assujettis aux droits de douane vietnamiens.

En raison de cette situation, l’industrie laotienne n’est pas compétitive. Les investisseurs industriels étrangers préfèrent investir dans des pays voisins disposant d’une économie plus compétitive.

3 – Le relief du Laos

Le Laos est traversé par plusieurs fleuves comme le Mékong, le Nam ou, le Nam Tha et il est en outre constitué de chaînes de montagnes et de hauts plateaux. Il est difficile pour les entreprises locales d’acheminer les matières premières et les produits aux pays avoisinants. Cela handicape clairement son industrie locale.

Bon à savoir :

Le ministre laotien des Transports et des Travaux publics ainsi que son confrère vietnam ont discuté récemment de plusieurs plans de coopération pour les années à venir en matière de transports. Il a été notamment question de construire une autoroute reliant les deux pays.

4 – Il est difficile de communiquer avec les locaux

Il vous sera difficile de communiquer avec les locaux. La plupart des habitants ne parlent ni français, ni anglais. La langue officielle du Laos : le Lao est particulièrement complexe. Son alphabet ressemble beaucoup à l’alphabet thaï, mais avec cependant quelques différences notables : elle comporte 28 voyelles et 33 consonnes. A moins de savoir parler la langue locale, le recours à un interprète sera indispensable pour sécuriser certaines transactions.

5  – Il est difficile d’obtenir un permis de résidence

Il est très difficile d’obtenir un permis de résidence au Laos. Le pays distribue un permis de résidence aux expatriés exploitant un business stable au Laos depuis au moins cinq ans, à la condition d’avoir procédé à un investissement initial d’un montant d’au moins 500 000 dollars américains dans ce business.

Les services de l’immigration laotiens peuvent également distribuer un permis de résidence aux personnes ayant résidé au moins 10 ans de façon continue au Laos, à la condition qu’elles s’engagent à y vivre au moins 10 mois par an.

6 – Le risque d’inondation et les pluies torrentielles

Le Laos est sensible aux inondations. Le site spécialisé Think Hazard estime qu’une crue susceptible de causer des dommages ou de menacer des vies survient au moins une fois tous les dix ans. Avant d’acquérir une propriété immobilière au Laos, on vous recommande fortement de consulter la carte interactive afin d’identifier tous les corps d’eau susceptibles de causer une crue : cela peut-être une rivière, un fleuve ou voire même un lac. Demandez conseil à la population locale et consultez les archives historiques. Des pluies intenses pourraient endommager votre propriété de façon irréversible.

Conclusion : faut-il investir dans le secteur immobilier au Laos ?

Le Laos ressemble étrangement à la situation du Vietnam il y a 20 ans. Son économie reste encore largement fermée aux investisseurs étrangers. Le pays pourrait cependant connaître une croissance économique fulgurante.

Tout comme la plupart des pays asiatiques, il n’est pas possible de détenir une propriété immobilière au Laos en nom propre (sauf appartement). Cela est très embarrassant, d’autant que l’économie du pays n’est pas forcément plus dynamique que d’autres pays asiatiques comme l’Indonésie, la Thaïlande ou encore le Vietnam. La création d’une société au Laos est un véritable casse-tête bureaucratique, il y a très peu d’investisseurs internationaux qui osent braver toutes les restrictions administratives mises en place par l’État laotien. Il est également très difficile d’obtenir un permis de résidence long terme au Laos (au moins 500 000 dollars USD d’investissement).

Bref, pour un investissement immobilier international, il est préférable de se rabattre sur des destinations plus ouvertes aux investisseurs étrangers, comme la Bulgarie, Dubaï ou encore les USA. Si vous avez un projet immobilier en tête, je vous invite à me contacter. Nous pourrons en discuter.

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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