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Immobilier à Dubaï : comment investir dans l’immobilier à Dubaï ?

Immobilier à Dubaï : comment investir dans l’immobilier à Dubaï ?

Comment investir dans l’immobilier à Dubaï ? Pourquoi investir dans l’immobilier à Dubaï ? On vous dévoile dans cet article les meilleurs quartiers résidentiels à Dubaï.

Disclaimer : Pour plus d’informations sur l’immobilier à Dubaï, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze ans d’expérience. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Tout investissement comporte un risque de perte de capital partiel ou total.

Pourquoi investir dans l’immobilier à Dubaï ?

Pourquoi investir dans l’immobilier à Dubaï ?

1 – Forte croissance démographique

La ville de Dubaï connaît une très forte croissance démographique. En raison d’une politique migratoire particulièrement libérale, Dubaï est une ville cosmopolite avec des personnes originaires de plus de 200 pays différents à travers le monde. 

On estime que la population de Dubaï, qui est actuellement d’environ 3,5 millions d’habitants, devrait encore doubler d’ici 2040. Avec une population qui croît rapidement, cela attire bien évidemment les investisseurs étrangers (russes, chinois, européens, américains,…).

La ville de Dubaï a mis en place un programme de développement urbain 2040 qui trace le développement urbain durable à Dubaï. Ce programme vise à améliorer la qualité de vie et le bonheur des résidents de la ville et vise à renforcer le rôle de Dubaï en tant que destination mondiale pour les expatriés. Vous trouverez plus d’informations sur ce programme urbain à cette adresse.

Le programme de développement urbain de Dubaï :

A travers le programme de développement urbain de Dubaï, la ville s’est fixé les objectifs principaux suivants en matière de développement :

  • création de nouveaux espaces verts qui devront doubler de taille d’ici 2040 ;
  • la longueur des plages publiques devrait augmenter de 400% ;
  • des espaces verts seront spécialement aménagés pour relier les lieux de travail, les zones résidentielles et les zones de services ;
  • La ville va prévoir un aménagement spécial pour les moyens de mobilité durable, les piétons et les vélos.

2 – Bonne qualité de vie

Dubaï est reconnue comme l’une des meilleures villes pour investir dans l’immobilier en raison notamment de son excellente qualité de vie.

On y trouve en effet des restaurants de qualité, des plages absolument magnifiques, des infrastructures hors normes, une excellente connectivité et des infrastructures de loisirs et de divertissements modernes. Les résidents de Dubaï peuvent se détendre dans les très nombreux centres commerciaux gigantesques de la ville. On y trouve notamment des centres commerciaux comme Dubai Mall, Dubai Marina Mall, Mall of the Emirates ou encore Dubai Festival City Mall.

3 – Sécurité

La ville de Dubaï est considérée comme l’une des villes les plus sûres en termes de criminalité. Le taux de criminalité est très faible et son système juridique est très efficace.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier à Dubaï, il faut savoir que la ville dispose d’un cadre réglementaire solide destiné à protéger les investisseurs à Dubaï.

4 – Faible fiscalité locale

La fiscalité locale de la ville de Dubaï est particulièrement attractive. Il n’y a pas d’impôt sur le revenu personnel, pas d’impôt sur les dividendes, pas de taxe sur les plus-values, pas de cotisations sociales sur les salaires et pas d’impôt sur les sociétés.

Il est clair que la faible fiscalité et l’absence de toute obligation de reporting pour les particuliers poussent de plus en plus de particuliers à s’expatrier à Dubaï, ce qui stimule le marché immobilier.

Bon à savoir :

En raison de l’application de la norme Un impôt sur les sociétés devrait être mis en place à partir de juin 2023 dans l’émirat de Dubaï. Les modalités d’application de l’impôt sur les sociétés n’ont pas encore été définies. Le taux d’IS devrait être de 0% sur les bénéfices imposables jusqu’à 375 000 AED et 9% pour les bénéfices imposables supérieurs à 375 000 AED.

5 – Bon taux de rendement locatif

Le taux de rendement locatif varie en fonction du quartier résidentiel. 

6 – Dubaï tente d’attirer les investisseurs avec une politique d’investissement attractive

En investissant dans l’immobilier à Dubaï, il est possible d’obtenir un visa de résident à condition d’investir un minimum de 1 000 000 AED dans une propriété immobilière et à la condition que cette propriété ne fasse pas l’objet d’une hypothèque. Cette politique attire ainsi des investisseurs internationaux.

7 – Le visa Digital Nomad

Dubaï a implémenté un visa destiné aux travailleurs digitaux nomades. Ce programme permet aux travailleurs digitaux de résider à Dubai pendant toute la durée du visa et de travailler à distance pour une entreprise. Ce visa s’adresse à des personnes qui gagnent au moins 5000 dollars américains par mois. En règle générale, ce sont surtout des jeunes travailleurs. Ce visa stimule la demande locative (studio notamment ou appartement une chambre).

Comment investir dans l’immobilier à Dubaï ?

Comment investir dans l’immobilier à Dubaï ?

Les éléments à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier à Dubaï :

Il est essentiel d’investir dans un quartier résidentiel offrant un bon taux de rendement. La ville de Dubaï étant assez vaste, certains quartiers résidentiels offrent un meilleur taux de rendement que d’autres.

Pour investir dans une propriété immobilière offrant un bon taux de rendement, vous devez prendre en compte certains éléments :

  • Le quartier résidentiel : l’emplacement de la propriété immobilière est important.
  • Les frais HOA (frais de copropriété) : les immeubles résidentiels à Dubaï offrent souvent des services supplémentaires tels qu’une piscine, une salle de gym, un parc aménagé, un ascenseur,… Ce sont des services facturés aux résidents. Il faut tenir compte de ces frais avant d’investir dans l’immobilier à Dubaï.
  • Les installations et les équipements disponibles dans la résidence, ainsi que les services à proximité (supermarché, épicerie, pharmacie,…).
  • La taille de la propriété immobilière.

Investir dans l’immobilier à Dubaï sur plan ou bien dans une propriété déjà construite ?

Acheter une propriété à Dubaï sur plan offre certains avantages mais aussi des inconvénients. On vous dévoile ci-dessous les avantages et les inconvénients de chaque mode d’acquisition.

Investir dans une propriété sur plan :

Investir dans une propriété clé en main :

Avantages et inconvénients d’investir dans une propriété clé en main :

Les 8 meilleurs quartiers résidentiels à Dubaï

Les 8 meilleurs quartiers résidentiels à Dubaï

1 – Immobilier à Dubaï dans le quartier résidentiel de Dubai Marina :

Le quartier résidentiel de Dubai Marina est un gros complexe construit autour de la Marina de Dubaï. On y trouve un grand centre commercial (le Dubai Marina Mall qui comprend plus de 400 boutiques), des boutiques, des restaurants en plein air, des yachts, de tres hauts buildings qui surplombent tout le quartier, des plages de sable blanc ou encore des cafés. C’est un quartier incontournable pour visiter Dubaï. Les yachts chics traversent le port de plaisance et on peut y pratiquer des activités sportives, comme du parachutisme ou du jet-ski.

Dans ce quartier, le taux de rentabilité varie entre 6 et 7%, mais le taux de rendement semble plus élevé pour les appartements de petites tailles (comme des studios ou des appartements d’une chambre).

2 – Investir dans l’immobilier à Dubaï dans le quartier de Palm Jumeirah :

L’île de Palm Jumeirah est une île 100% artificielle en forme d’arbre. C’est une île très chic reconnue notamment pour ses hôtels, ses restaurants internationaux chics ou encore ses résidences haut de gamme. 

Au niveau immobilier, le taux de rentabilité semble plutôt faible (entre 5 et 6%). Le coût d’acquisition d’une propriété semble plutôt élevé.

3 – Downtown :

Le quartier de Downtown est un quartier résidentiel situé en plein centre-ville de Dubaï. Le quartier est très dynamique et il est notamment célèbre pour l’imposant gratte-ciel Burj Khalifa. Le quartier abrite notamment un centre commercial (le Dubai Mall), ainsi que des restaurants et des magasins de mode. 

Au niveau immobilier, le taux de rentabilité est plutôt faible : entre 5 et 6%.

4 – Mirdif :

Le quartier résidentiel de Mirdif est un quartier plutôt haut de gamme avec des villas individuelles privées. C’est un petit quartier avec une population totale de seulement 37 000 personnes.

Le taux de rentabilité dans le quartier résidentiel de Mirdif est faible : entre 4 et 6%. Les locations de studio semblent néanmoins plus rentables que les appartements de grande taille.

5 – Jumeirah Lake Tower :

Le quartier résidentiel de Jumeirah Lake Towers semble offrir un taux de rentabilité particulièrement élevé : entre 7 et 8%. Le prix à l’achat reste faible, il faut compter environ 130 000 euros pour un studio et 350 000 euros pour un appartement 2 chambres. Tout comme de nombreux quartiers résidentiels de Dubaï, le studio offre un meilleur taux de rentabilité.

6 – Emirates Hills :

Emirates Hill est une résidence prestigieuse entourée de collines verdoyantes. C’est un quartier haut de gamme. On y trouve de nombreuses villas avec piscine, ainsi que des jeux pour enfants ou encore des installations sportives.

Il est difficile d’obtenir des statistiques fiables sur le prix des propriétés immobilières dans ce quartier en raison du faible nombre de transactions. Il vous faudra néanmoins investir au moins 8 000 000 AED pour acheter une villa luxueuse.

7 – Dubai Silicon Oasis :

Dubai Silicon Oasis est un quartier idéal pour les familles expatriées. C’est un quartier très convoité à Dubaï. Le quartier est à la base une zone franche et un parc technologique de haute pointe. Le quartier devient de plus en plus populaire car il est possible de venir y travailler et y vivre. La présence de supermarchés (tels que la chaîne Spinneys, Grandiose Supermarket ou encore LuLu Hypermarket) facilite beaucoup la vie locale.

On peut louer un petit studio à partir de 400 euros par mois (environ 20 000 AED par an) et il est possible d’acquérir un studio dans une résidence bien entretenue à partir de 240 000 AED.

C’est actuellement l’un des quartiers qui semble offrir la meilleure rentabilité immobilière (mais cela peut changer dans le futur, n’hésitez pas à me contacter).

8 – International City :

International City est une ville de banlieue située à Dubaï. La ville comprend de nombreux lotissements résidentiels internationaux qui portent le nom de différents pays. On y trouve donc ainsi les quartiers français, anglais, grec, italien, perse, chinois ou encore marocain. 

En termes immobilier, la ville International City comprend un centre commercial (le Dragon Mart), des restaurants internationaux, des magasins d’électronique ou encore des épiceries chinoises.

Les pièges à éviter pour investir dans l’immobilier à Dubaï

Les pièges à éviter pour investir dans l’immobilier à Dubaï

Investir dans une propriété immobilière à Dubaï n’est pas sans risques. Il est bien sûr essentiel d’être accompagné par des professionnels de l’immobilier.

On vous dévoile ci-dessous une liste (non exhaustive) des principaux pièges à éviter pour investir sereinement dans l’immobilier à Dubaï.

1 – Attention aux arnaques

Les arnaques sont très rares dans le secteur immobilier à Dubaï. La législation locale protège les acheteurs immobiliers. Mais certaines personnes semblent néanmoins avoir été arnaquées par des personnes sans scrupules se faisant passer pour des agents immobiliers, des banquiers ou encore des vendeurs. Il est indispensable d’être accompagné par des professionnels lors de votre investissement locatif.

2 – Bien choisir le promoteur immobilier

Une acquisition immobilière sur plan reste très largement avantageuse : on bénéficie d’une décote importante par rapport au prix du marché immobilier secondaire, ce qui est normal dans la mesure où on prend un risque supplémentaire non négligeable. Avant de signer un contrat d’acquisition d’une propriété sur plan, on vous conseille donc fortement de vérifier les garanties financières proposées, la réputation du promoteur immobilier, l’expérience du promoteur immobilier ainsi que les avis clients des précédents acheteurs.

3 – Risque de récession économique

Il faut être bien conscient que Dubaï est une ville qui fait partie des Emirats Arabes Unis. Ce pays, comme de nombreux pays du Moyen-Orient, tire une très partie de ses revenus de la production pétrolière. Avec le développement des voitures électriques, il est très vraisemblable que la consommation de pétrole pourrait baisser d’ici les vingt prochaines années. Le gouvernement des Emirats est bien conscient de ce risque et il a pris des mesures pour diversifier ses sources de revenus et promouvoir d’autres secteurs. Mais avant d’investir dans le secteur immobilier à Dubaï, il faut être conscient du risque de récession économique.

4 – Faible rentabilité locative

Il est possible d’obtenir un bon rendement locatif en investissant dans un studio ou un appartement situé à Dubaï. On peut obtenir un rendement locatif compris entre 8 à 10% dans certaines propriétés immobilières et dans certains quartiers résidentiels. Mais quelque soit la zone résidentielle choisie pour votre investissement locatif, la rentabilité locative réelle va principalement dépendre des aménagements extérieurs, la proximité des épiceries,… Pour investir dans l’immobilier à Dubaï, il est fortement recommandé de faire une recherche pour savoir quelles parties de la ville obtiennent les meilleurs rendements locatifs.

5 – Le financement

La plupart des promoteurs immobiliers offrent un échéancier de paiement particulièrement attractif (généralement 20/80 ou bien 30/70). Cela signifie que l’on peut régler (par exemple) 20% de la propriété au moment de la signature du contrat, puis le solde à la livraison (80%). Beaucoup d’acheteurs se lancent dans l’opération, en se disant qu’ils n’ont finalement besoin que de 20% du prix de la propriété afin de finaliser la transaction, puis une fois la construction achevée, de contracter un prêt pour financer le reste du montant. La réalité, c’est que les étrangers ne sont pas toujours éligibles aux prêts hypothécaires. On se retrouve donc ainsi dans l’incapacité de financer son bien.

6 – Le contrat de vente

Le contrat d’acquisition d’une propriété immobilière peut intégrer des clauses particulièrement restrictives : interdiction de revente en dessous d’un prix minimal défini dans le contrat, interdiction de revente tant que l’acheteur n’aura pas réglé l’intégralité ou une partie significative de la propriété,… Avant de signer un contrat et d’investir dans l’immobilier à Dubaï, il est indispensable de consulter un professionnel de l’immobilier. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

7 – L’infrastructure de la résidence

Il faut rester attentif au degré de finition de l’infrastructure globale de la résidence. Une fois votre immeuble construit, les aménagements extérieurs peuvent mettre du temps avant d’être finalisés. Il vous sera donc ainsi plus difficile de trouver des locataires.

8 – Les frais de copropriété

Les frais de copropriété (HOA en anglais) sont des frais destinés à couvrir les dépenses nécessaires pour l’entretien des parties communes d’une résidence. Ce sont des frais parfois importants, et avant de signer un contrat d’acquisition, il est impératif de bien vous informer sur les services offerts par la résidence, le niveau d’entretien et les charges locatives.

Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier à Dubaï ?

Le taux de rentabilité est très variable suivant le quartier résidentiel. Les quartiers de Dubai Silicon Oasis (DSO) et International City peuvent offrir une rentabilité proche de 7%. Mais cela reste théorique car cela dépendra de la capacité du promoteur a sortir les biens dans de bons délais de l’évolution du marché qui est très concurrentiel.

On se concentrera par forcément sur des biens sur plan avec des aléa sur la construction et les promoteurs. Il pourrait être judicieux de regarder des biens ayant moins de 10 ans dans des quartiers réputés et dont on peut constater que les biens ont bien vieillis.

Il faut donc être vigilant aux promoteurs agressifs dans leurs commercialisations et concentrés sur d’immenses complexes. Les arnaques sont assez rares dans le secteur immobilier, mais cela reste un risque à prendre en considération. Avant d’acquérir une propriété immobilière à Dubaï, il est fortement recommandé de consulter des professionnels de l’immobilier qui ont su acheter les bons biens dans les bons quartiers. Ils pourront prospecter pour vous pour trouver des opportunités.

Les budgets seront plus entre 200000 et 300000 euros pour avoir par exemple un beau pavillon ou un bel appartement ayant moins de 10 ans qui sera louera (ou sera déjà loué) dans de bonnes conditions et se valorisera. Les rentabilités seront plus entre 5 et 7% au maximum.

L’immobilier en Bulgarie et aux USA offre également des opportunités d’investissement pour des tickets plus faibles autour de 100000 euros et des rentabilités pouvant être plus élevées. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter ce dossier consacré à l’investissement à Dubaï.

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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