Investir en Bulgarie attire de plus en plus de Français grâce à des prix abordables et une fiscalité particulièrement compétitive. Cependant, des freins administratifs et fiscaux subsistent pour qui n’est pas familier avec le cadre juridique local. Ce guide complet lève ces obstacles en détaillant la fiscalité applicable, les étapes essentielles, et les formalités à respecter pour réussir votre acquisition immobilière bulgare. Avec l’adoption officielle de l’euro confirmée pour le 1er janvier 2026, les opportunités d’investissement n’ont jamais été aussi favorables.
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Disclaimer :
Les informations fournies ici le sont à titre indicatif général et ne constituent en aucun cas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation bulgare et les conventions fiscales internationales sont susceptibles d’évoluer. Il est impératif de consulter un expert-comptable ou un avocat spécialisé en droit immobilier bulgare et en fiscalité internationale pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle avant toute démarche. L’éditeur décline toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base de ces informations.
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Sommaire
- Panorama fiscal franco-bulgare et adoption de l’euro
- Statut du non-résident et convention de non-double imposition
- Démarches préalables et structure d’achat
- Procédure d’acquisition d’un bien immobilier
- Imposition des revenus locatifs et des dividendes
- Obligations déclaratives et optimisation fiscale
- FAQ pratique
Panorama fiscal franco-bulgare et adoption de l’euro
La Bulgarie applique un impôt sur le revenu des personnes physiques et sur les sociétés à 10%, l’un des plus bas de l’Union européenne depuis 2008. Cette flat tax unique s’applique uniformément à tous les revenus, offrant une prévisibilité exceptionnelle aux investisseurs. La TVA standard est de 20%, avec un taux réduit à 7% pour certains services exportés. Les plus-values immobilières sont totalement exonérées après 3 ans de détention, tandis qu’aucune taxe de solidarité (CSG/CRDS) ne s’applique aux non-résidents.
L’événement majeur de 2025 est l’adoption officielle de l’euro par la Bulgarie, confirmée le 8 juillet 2025 par le Conseil européen. Le taux de conversion est fixé définitivement à 1,95583 BGN pour 1 euro, correspondant au taux central actuel du mécanisme de change européen (MCE II). Cette transition monétaire éliminera tout risque de change pour les investisseurs européens et simplifiera considérablement la gestion comptable des revenus locatifs.
Les frais d’acquisition immobilière en Bulgarie (2–3% du prix) restent nettement inférieurs aux 7–8% français. Cette combinaison d’avantages fiscaux, de coûts réduits et de stabilité monétaire rend la Bulgarie particulièrement attractive pour diversifier un patrimoine immobilier depuis la France.
Comparaison des taux d’imposition entre la France et la Bulgarie pour l’investissement immobilier
Statut du non-résident et convention de non-double imposition
Revenus locatifs : imposables à 10% en Bulgarie uniquement, avec crédit d’impôt intégral en France
Dividendes : retenue bulgare à 5% (au lieu de 8% sans convention), puis imposition française au PFU de 30% avec crédit d’impôt sur le 5%
Plus-values : retenue bulgare de 10%, mais exonération après 3 ans de détention avec régularisation automatique
Cette convention garantit l’exemption totale de CSG/CRDS (15,5%) sur ces revenus étrangers pour les non-résidents. Le mécanisme de crédit d’impôt fonctionne de manière transparente : l’impôt bulgare payé est automatiquement déduit de l’impôt français théorique, évitant toute double imposition sans que l’investisseur n’ait de démarches particulières à effectuer.
La modernisation de cette convention en 2023 via le Multilateral Instrument (MLI) a renforcé les garanties contre l’évasion fiscale tout en préservant les avantages pour les investisseurs légitimes. L’échange automatique d’informations entre les administrations fiscales assure une totale transparence.
Démarches préalables et structure d’achat
L’investissement immobilier bulgare nécessite une préparation méthodique mais simplifiée. Commencez par déterminer votre statut fiscal (résident/non-résident) selon les critères des 183 jours et du centre d’intérêts vitaux. Cette classification influence directement votre fiscalité et vos obligations déclaratives.
L’ouverture d’un compte bancaire bulgare constitue une étape obligatoire pour le transfert des fonds d’acquisition. Heureusement, un avocat local peut agir par procuration pour éviter un déplacement, moyennant des honoraires de 800–1 200 €. Cette procuration facilite également les démarches ultérieures (signature de documents, suivi administratif).
Pour l’acquisition de plusieurs biens ou de terrains, la création d’une EOOD (société unipersonnelle bulgare) s’avère indispensable. Le capital social minimum de 2 BGN (1 €) et les frais de constitution d’environ 100 € en font une structure particulièrement accessible. Cette société offre une protection patrimoniale, facilite la transmission successorale et optimise la fiscalité sur les revenus locatifs multiples.
Le choix d’un avocat bulgare spécialisé reste déterminant pour sécuriser l’investissement. Ses missions incluent : vérification du titre de propriété sur 10 ans, contrôle de l’historique foncier au cadastre électronique, rédaction des procurations, préparation du contrat préliminaire et suivi de l’enregistrement final. Cette expertise locale prévient les litiges et accélère les procédures.
La traduction assermentée des documents d’identité et l’obtention d’un certificat fiscal français complètent les démarches préalables. Ces documents, valables 6 mois, doivent être apostillés selon la convention de La Haye.
Procédure d’acquisition d’un bien immobilier
La procédure d’acquisition bulgare se distingue par sa rapidité (4–6 semaines) et sa simplicité comparée aux standards français (12–16 semaines). Elle s’articule autour de 5 étapes clés :
1. Recherche et négociation via les portails spécialisés (BulgarianProperties.com, Imoti.net) ou agences locales. Les prix affichés sont généralement négociables, particulièrement hors saison touristique.
2. Signature du contrat préliminaire (« предварителен договор ») fixant les conditions définitives et l’acompte de 5–10% du prix. Ce document, rédigé en bulgare avec traduction française, engage juridiquement les parties.
3. Due diligence approfondie : votre avocat vérifie 10 ans d’historique foncier via le cadastre électronique (www.icadastre.bg)[11], contrôle l’absence de charges (hypothèques, servitudes) et s’assure de la conformité urbanistique.
4. Acte notarial (« нотариален акт ») signé devant un notaire public bulgare. Cette formalité, équivalente à l’acte authentique français, transfère officiellement la propriété et nécessite la présence physique ou la procuration authentique.
5. Enregistrement au Registre des biens auprès de l’Agence du registre. Cette immatriculation, quasi-instantanée après signature notariale, sécurise définitivement vos droits de propriété contre toute revendication tierce.
Les frais totaux représentent 2–3% du prix d’achat, incluant : honoraires notariaux (calculés selon un barème dégressif), frais d’enregistrement (0,1%), taxes diverses et traductions. Cette structure tarifaire transparente évite les mauvaises surprises budgétaires.
La vérification cadastrale électronique constitue un atout majeur du système bulgare. L’accès en ligne à l’historique complet (propriétaires successifs, transactions, charges) accélère la due diligence et sécurise l’acquisition.
Bon à savoir :
Le système cadastral bulgare, modernisé avec les fonds européens, offre une traçabilité complète en ligne via www.icadastre.bg, garantissant la sécurité juridique de votre acquisition.
Imposition des revenus locatifs et des dividendes
Le système fiscal bulgare se caractérise par sa simplicité et son attractivité pour les investisseurs étrangers. Les revenus locatifs nets (loyers diminués des charges déductibles) sont imposés au taux unique de 10%. Les charges déductibles incluent exhaustivement : intérêts d’emprunt, assurance propriétaire non-occupant, frais de gestion locative, travaux d’amélioration, amortissement du mobilier et charges de copropriété.
Cette large déductibilité permet souvent de réduire l’assiette imposable de 30 à 50%, ramenant le taux effectif d’imposition à 5–7% sur les revenus bruts. Un investisseur percevant 10 000 € de loyers annuels avec 4 000 € de charges déductibles ne paiera que 600 € d’impôt (10% de 6 000 €), soit 6% du revenu brut.
Les dividendes issus d’une société bulgare (EOOD/OOD) subissent une retenue à la source de 5% seulement, particulièrement favorable comparée aux standards européens. En France, ces dividendes sont soumis au PFU de 30%, mais bénéficient d’un crédit d’impôt intégral sur les 5% bulgares, limitant l’imposition française effective à 25%.
Les plus-values immobilières bénéficient d’un régime exceptionnel : taxation forfaitaire à 10% la première année, puis exonération totale après 3 ans de détention. Cette disposition encourage la détention patrimoniale et offre des perspectives de valorisation défiscalisées, contrairement au régime français (19% + prélèvements sociaux).
La taxe foncière annuelle de 0,15–0,30% de la valeur cadastrale (environ 70% de la valeur de marché) reste symbolique : 150–300 € annuels pour un bien de 100 000 €. Les droits de mutation de 2,5–3% du prix d’achat, auxquels s’ajoutent les honoraires notariaux plafonnés, maintiennent les coûts d’acquisition à un niveau très compétitif.
La planification fiscale via une structure sociétaire (EOOD/OOD) peut optimiser davantage la situation pour les gros patrimoines, permettant l’accumulation de bénéfices au taux de 10% et leur distribution différée selon les besoins de trésorerie.
Obligations déclaratives et optimisation fiscale
Les obligations déclaratives bulgares se caractérisent par leur simplicité administrative. Les revenus locatifs doivent être déclarés avant le 31 mars de chaque année via le formulaire en ligne ou physique auprès de l’administration fiscale locale. Cette déclaration inclut les revenus bruts, les charges déductibles détaillées et le calcul de l’impôt dû.
En France, les revenus immobiliers bulgares se déclarent via le formulaire 2047 (revenus de source étrangère) et le 2042 C Pro (revenus fonciers). Le crédit d’impôt bulgare s’impute automatiquement sur l’impôt français théorique, évitant toute double imposition. Cette procédure, bien que nécessitant une double déclaration, reste fluide grâce à la dématérialisation des services fiscaux.
L’assurance propriétaire non-occupant (200–400 €/an) constitue une obligation pratique couvrant dégâts des eaux, responsabilité civile et protection juridique. Cette couverture, entièrement déductible fiscalement, protège efficacement votre patrimoine contre les sinistres locatifs.
Pour les portefeuilles multi-biens ou les stratégies patrimoniales complexes, la création d’une société bulgare (OOD) optimise la fiscalité et facilite la transmission successorale. Cette structure permet l’accumulation de bénéfices au taux unique de 10%, leur réinvestissement sans fiscalité intermédiaire, et une distribution différée selon les besoins familiaux.
L’expertise d’un comptable local francophone s’avère précieuse pour optimiser les déclarations, maximiser les déductions autorisées et assurer la conformité avec les évolutions réglementaires. Cet accompagnement (500–800 €/an) sécurise votre conformité fiscale et optimise votre rentabilité nette.
L’adoption de l’euro en janvier 2026 simplifiera drastiquement la gestion comptable en éliminant les conversions de change, les risques de fluctuation monétaire et les complexités de tenue de comptes multi-devises. Cette harmonisation facilitera également les virements locatifs et réduira les frais bancaires internationaux.
La digitalisation accélérée des services fiscaux bulgares permet déjà le dépôt en ligne des déclarations et le paiement électronique des impôts. Cette modernisation, cofinancée par l’Union européenne, aligne progressivement l’administration bulgare sur les standards européens.
FAQ pratique
Q1. Un visa ou permis de séjour est-il nécessaire pour acheter ?
Non, tout citoyen de l’Union européenne peut acquérir librement des appartements en Bulgarie. Seuls les terrains nus nécessitent la création préalable d’une société bulgare (EOOD/OOD).
Q2. Quel montant d’acompte faut-il prévoir ?
L’acompte standard représente 5–10% du prix de vente, à verser uniquement après validation juridique de votre avocat et signature du contrat préliminaire.
Q3. Quelle est la durée totale d’acquisition ?
La procédure complète dure 4–6 semaines en Bulgarie, contre 12–16 semaines en France, grâce à la dématérialisation du cadastre et la simplification notariale.
Q4. Quels frais d’acquisition prévoir au total ?
Environ 2–3% du prix pour les frais notariaux et d’enregistrement, plus 800–1 200 € d’honoraires d’avocat, soit un coût global très inférieur aux 7–8% français.
Q5. Comment déclarer ces revenus en France ?
Via les formulaires 2047 (revenus étrangers) et 2042 C Pro (revenus fonciers), avec crédit d’impôt automatique pour l’impôt bulgare payé.
Q6. Le crédit d’impôt bulgare couvre-t-il l’intégralité ?
Oui, dans la limite de l’impôt français théorique sur ces mêmes revenus. En pratique, aucune double imposition n’existe grâce à la convention de 1987.
Q7. Quand créer une société bulgare ?
Pour l’achat de terrains (obligatoire), les portefeuilles multi-biens (optimisation fiscale), ou la planification successorale (transmission facilitée).
Q8. L’euro facilite-t-il vraiment la gestion ?
Absolument. Dès janvier 2026, l’élimination du risque de change, la simplification comptable et la réduction des frais bancaires amélioreront significativement la rentabilité nette.
Q9. Peut-on obtenir un prêt immobilier bulgare ?
Possible mais complexe pour les non-résidents. L’achat comptant reste privilégié, ou le financement français avec garantie sur biens hexagonaux.
Q10. Comment optimiser la fiscalité locative ?
Maximiser les charges déductibles (travaux, assurance, gestion), utiliser l’amortissement mobilier, et considérer une structure sociétaire pour les gros patrimoines.
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