Investir dans l’immobilier locatif : quelles étapes?

Investir dans l’immobilier locatif peut être l’un des placements les plus sûrs et les plus rentables pour se constituer un patrimoine si on sait acheter au bon prix, gérer le risque locatif et la fiscalité.

Il consiste concrètement à l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location en vue de percevoir des revenus complémentaires.

Il est considéré comme un placement plus sûr et plus solide qu’un investissement en bourse. Investir dans l’immobilier locatif peut constituer une bonne solution pour préparer sa retraite ou se constituer un patrimoine pérenne. Il peut en outre procurer un rendement plus intéressant que les produits d’épargne classique comme les livrets. Investir dans l’immobilier locatif peut procurer de nombreux avantages, mais présente aussi des inconvénients et de nombreux risques.

Cet article est en mesure de vous aider à vous informer si vous envisagez un investissement dans l’immobilier locatif.

Notamment, comment investir dans l’immobilier locatif ainsi que les avantages, les inconvénients et les risques de l’investissement locatif ?

Nous évoquerons également en parallèle les solutions d’investissements possibles en France et à l’étranger.

Sommaire : investir dans l’immobilier locatif 

1. Comment investir dans l’immobilier locatif ?
2. Les avantages, les inconvénients de l’investissement locatif
3. Les risques, les avantages fiscaux
4. Les solutions d’investissements en France
5. Les solutions immobilières étrangères
6. Conclusion

1. Comment investir dans l’immobilier locatif ?

L’investissement dans l’immobilier locatif est une opération accessible à tout le monde qui ne nécessite pas de talents particuliers. Toutefois, on ne peut pas devenir investisseur du jour au lendemain sans préparation ni effort d’apprentissage. Un investissement dans l’immobilier locatif peut en effet avoir des conséquences lourdes sur son patrimoine. Une bonne préparation avec un projet mûrement réfléchi est indispensable avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif, notamment de connaître les stratégies et les techniques pour bien investir.

Les bases de l’investissement immobilier locatif

La réussite d’un projet d’investissement locatif passe par trois étapes essentielles :

• Un achat immobilier

La base et la réussite d’un projet d’investissement immobilier locatif consiste à acheter le bon bien au meilleur prix. L’achat immobilier locatif ne doit pas être pris à la légère, car elle peut impacter sur son patrimoine et sur ses finances. Certaines précautions doivent être prises pour ne pas risquer de se confronter à des problèmes et nuire à la rentabilité de son projet.

• L’optimisation du bien acquis

Il est indispensable d’apporter de la valeur ajoutée à son bien avec des rénovations des équipements ou des aménagements d’intérieur. Il faut ajouter les couts des travaux au prix de la location pour qu’ils n’impactent pas négativement sur les profits attendus. L’optimisation du bien peut faciliter la mise en location, réduire au maximum la vacance de locataire. On peut augmenter le rendement de l’investissement en offrant la possibilité de louer plus cher. 

• La mise en location

Après la mise en valeur du bien, il faut définir le loyer en s’adaptant à la demande locative. Cela peut permettre de louer facilement avec une bonne rentabilité. Il est indispensable de sélectionner un locataire fiable en demandant les quittances de loyer de son logement précédent. On peut sécuriser la location avec un dépôt de garantie ou une caution solidaire. Il est possible de contracter une garantie des loyers impayés pour se protéger des défauts de paiement et des dégradations. 

Les éléments fondamentaux à considérer

• La définition de son objectif

Il faut en premier lieu définir l’objectif de son investissement et adapter ses actions en conséquence. En effet, l’identification claire de ses objectifs conditionne la suite de son projet. Notamment le choix du type de bien à acquérir et la zone géographique qui sera ciblée lors de ses recherches. 

Les objectifs de l’investissement diffèrent selon les problématiques et les projets de chaque investisseur. Ce peut être pour :

• Réduire ses impôts pour pouvoir diminuer sa facture fiscale à l’aide de différents dispositifs de défiscalisation.
• Se constituer un patrimoine avec la mise en location d’un bien dans un premier temps pour en devenir pleinement propriétaire ultérieurement.
• Augmenter ses revenus avec des rentrées d’argent supplémentaires et sécuriser ses avoirs sur le long terme
• Préparer sa retraite pour pouvoir se constituer un capital ou une rente en complément de ses pensions de retraite ou encore pouvoir arriver à sa retraite avec un patrimoine libéré de tout endettement.

Il faut également prendre en compte certains critères pour éviter de perdre de l’argent dans le locatif.

Notamment,

• Le prix d’achat
• Le calcul du rendement que le bien immobilier est en mesure de produire
• La qualité du bien qui joue un rôle primordial dans la rentabilité d’un investissement locatif. Il faut être attentif aux matériaux de construction utilisés, l’ensemble des aménagements, la conception des logements, le mode de chauffage, l’état des installations de plomberie et d’électricité, etc. Il faut aussi s’assurer de l’attractivité du logement et faciliter la mise en location. En prenant en compte la superficie, le nombre de pièces, la disposition des chambres, la vue, l’exposition, les équipements de conforts comme ascenseur, parking, digicode, etc.   
• L’emplacement du bien immobilier afin de faciliter la location. Il faut s’enquérir de la présence de transport en commun et routier, la proximité des services : écoles, commerce, sécurité, espaces verts, les autres biens en concurrence, l’attractivité et la cible visées pour la location.
• L’état de l’offre et de la demande et les prix pratiqués dans la localité de son choix. Étudier le marché permet de connaître l’évolution des loyers et de choisir le marché où il existe une réelle demande de locataire afin d’assurer la rentabilité de son bien. Cela permet en outre de déterminer les critères précis de recherche sur les nombreuses possibilités pour investir. C’est le cas par exemple pour un immeuble, un appartement, un parking, un garage, une cave, un local commercial ou encore un entrepôt.

• le financement

Faire un achat implique d’avoir un budget pour financer son investissement immobilier. La meilleure façon de financer son investissement locatif est de souscrire un emprunt important. L’immobilier locatif est en effet le seul placement qui permet de devenir propriétaire d’un actif sans avoir à payer comptant grâce à l’effet de levier du crédit. Le logement sera au bout du compte payé par les mensualités versées par le locataire.

Pour optimiser son investissement, il faut également anticiper l’aspect fiscal notamment en se renseignant sur les spécificités des différentes lois et dispositifs fiscaux en matière d’investissement locatif.

En effet, les systèmes de défiscalisations peuvent permettre de réduire au maximum son apport personnel. Grâce à la réduction d’impôt accordé qui va permettre de couvrir une partie de l’emprunt. Comme le dispositif Pinel, la loi Censi Bouvard, LMP, LMNP, Malraux, Cosse ancien, monuments historiques, il est possible de réduire son impôt sur le revenu tout achetant de l’immobilier avec l’effet de levier du crédit.

2. Les avantages et inconvénients de l’investissement locatif

Investir dans l’immobilier locatif comporte un certain nombre d’avantages mais, également des inconvénients.

Les avantages

L’investissement dans l’immobilier locatif peut permettre de :

• se constituer un patrimoine sur le long terme qui peut ensuite être transmis.
• Percevoir des revenus complémentaires pour l’avenir et avoir une meilleure qualité de vie pendant la retraite grâce aux revenus locatifs.
• Pouvoir habiter le bien immobilier à l’issue de la période de location obligatoire ou pendant ses vieux jours.
• Pouvoir attribuer le bien à ses proches : descendants ou ascendants pour leur permettre d’être logés convenablement.
• Pouvoir financer son investissement par l’emprunt : l’effet de levier peut permettre de rembourser le crédit grâce aux loyers perçus.
• Réduire les impôts à payer par divers mécanismes : les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la réparation, la construction ou l’amélioration du bien sont déductibles de vos impôts dans certains régimes fiscaux. Il y a également les différentes dispositions établies afin d’encourager l’investissement dans l’immobilier locatif dont la loi Pinel. la loi Cosse, la loi Malraux, la loi Monuments historiques, etc.
• Réaliser une plus-value lors d’une revente du bien acheté. La plus-value consiste à revendre le bien acheté à un montant supérieur à celui de son prix d’achat. Il y aura un bénéfice à réaliser malgré les taxes fiscales. Et la plus-value peut même être exonérée d’impôt en cas de revente d’un immeuble d’un montant inférieur ou égal à 15 000 € et pour un bien détenu pendant plus de 30 ans et dont le revendeur perçoit une pension de vieillesse ou qu’il est invalide.

Les avantages fiscaux

Investir dans l’immobilier locatif ouvre droit à de nombreux avantages fiscaux notamment des réductions d’impôts. Il est en effet possible d’optimiser son investissement locatif grâce aux différents dispositifs fiscaux destinés aux investisseurs. Il est possible de réduire sa fiscalité à travers les mesures de défiscalisations mises en place par le gouvernement ou de bénéficier d’un avantage fiscal indéniable sur la fiscalité de ses revenus locatifs.

Par exemple, la loi Pinel pour les investissements dans le neuf peut offrir une réduction d’impôt jusqu’à 21 %.

La loi Censi Bouvard pour l’acquisition de logement neuf dans une résidence service peut offrir une réduction d’impôt de 11 %. La loi Malraux pour les investissements dans l’ancien offre une réduction fiscale de 22 à 30 %.

Néanmoins, investir dans l’immobilier présente également certains inconvénients comme :

• Le prix des biens qui sont élevés avec un prix au m2 qui se négocie à 3000 euros minimum. L’investissement dans la pierre fait partie des marchés les plus chers et les tarifs sont même majorés dans les grandes agglomérations.
• La volatilité du marché avec des tendances qui changent rapidement. L’immobilier locatif est en effet un marché très évolutif avec des risques de baisse de prix. 

3. Les risques avec l’immobilier locatif : 

Investir dans l’immobilier n’est pas sans risque. Il est en effet possible de perdre de l’argent avec un investissement immobilier locatif. Parmi les principaux risques auxquels il faut faire attention, on trouve :

Les vacances locatives

Il est possible de ne pas trouver de locataire. La vacance locative ou l’absence de locataire génère des pertes et fait fondre la rentabilité d’un investissement locatif. Il se peut également que le bien soit loué, mais à un loyer insuffisant. Pour anticiper ces risques, il est nécessaire de proposer un logement confortable et en bon état dans un emplacement attractif. 

Le retard et le non-paiement de loyer

Ce sont les principaux risques de l’investissement locatif et sont aussi importantes qu’imprévisibles, ils peuvent avoir des causes multiples comme une invalidité temporaire, la perte d’emploi ou le surendettement du locataire. Pour s’en prémunir, il faut bien choisir son locataire, contracter une garantie des loyers impayés ou de sécuriser la location avec un dépôt de garantie ou une caution solidaire.

Le caractère non liquide du bien immobilier

L’investissement locatif ne permet pas d’obtenir rapidement des bénéfices. C’est en effet un placement à long terme qui nécessite une bonne gestion de ses revenus. Il est possible de faire appel à un professionnel pour avoir des conseils pour bien gérer et rentabiliser son projet.

Faire face à un manque de liquidité

Différentes situations peuvent confronter un investisseur à faire face à un manque de liquidité, des retards ou des loyers impayés, des vacances locatives ou encore des dégradations du logement. Vous devrez prendre compte également les travaux non prévus pour l’entretien de votre bien. Il est indispensable de disposer d’une réserve d’argent disponible immédiatement pour pouvoir y faire face sereinement.

4. Les solutions d’investissements en France

Il existe de nombreux moyens pour investir dans l’immobilier. Il est parfois difficile de connaître vers quel placement se tourner. Il est donc indispensable de prendre connaissance des différentes solutions d’investissement locatif.

La location nue

La location nue consiste à mettre en location un bien vide. Le locataire doit emménager avec ses propres meubles. Et l’investisseur n’a pas à investir dans des meubles ni à se soucier de leur entretien. La location peut permettre d’être tranquille un bon moment avec un bon locataire.

En effet, la durée du bail initial pour la location nue est de 3 ans qu’il n’est possible d’interrompre que pour trois raisons. La reprise pour son usage personnel ou d’un proche, la vente du bien ou le non-respect de ses obligations par le propriétaire. Le délai du préavis donné au locataire est alors de 6 mois contre 3 mois dans l’autre sens. La location nue peut permettre de bénéficier du déficit foncier. Avec la possibilité de déduire de ses revenus imposables jusqu’à 10 700 euros par an en cas de rénovation de son bien. 

La location meublée

Elle consiste à louer un bien avec le mobilier nécessaire à la vie courante du locataire. Elle implique la nécessité d’investir dans un certain nombre de meubles et de fourniture. Et de veiller au bon état du mobilier à chaque changement de locataire.

L’immobilier LMNP

Il s’agit de faire un placement dans l’immobilier locatif géré. Il peut s’agir concrètement d’investir dans un logement indépendant ou dans une résidence locative meublée neuve dans une résidence senior, étudiante, d’affaire ou une résidence de tourisme. C’est un investissement qui propose une défiscalisation intéressante, dont la récupération de la TVA et la possibilité d’imputation du déficit foncier sur l’ensemble de ses revenus. La prise en charge de la gestion locative permet en outre de sécuriser les loyers et simplifier la gestion. L’inconvénient de l’immobilier LMNP  réside dans l’impossibilité de choisir ses locataires. Ou la revente qui peut s’avérer difficile en raison de la dépendance de la structure gestionnaire. Et l’impossibilité de changer la destination du bien.

Les résidences étudiantes

Investir dans des résidences étudiantes peut constituer une bonne idée. En effet, des milliers d’étudiants recherchent chaque année un logement. C’est un investissement qui peut offrir un rendement de l’ordre de 3,5% à 4% ainsi que la possibilité de récupérer la TVA après un investissement de 20 ans.

Toutefois, il faut savoir que c’est un investissement de longue durée d’au moins neuf ans et implique de déléguer la gestion de la location à l’exploitant de la résidence. Il est donc indispensable de choisir avec soin le gestionnaire en charge de la résidence et faire attention à la qualité de l’emplacement de son bien de préférence proche des universités et des transports en commun.

Les résidences de tourisme

Cela consiste à faire l’achat d’un appartement et de le proposer à la location meublée avec une formule d’hébergement complet. Investir dans des résidences de tourisme peut procurer de nombreux avantages. Notamment des avantages fiscaux en choisissant entre le statut de loueur meublé non professionnel et les dispositifs de la loi Censi Bouvard.

Investir dans des résidences de tourisme implantées dans des sites très touristiques peut offrir une rentabilité de 4% en moyenne.

Il permet de se soustraire à la contrainte de la gestion locative qui est confiée à des sociétés d’exploitation. Celles-ci prennent en effet en charge la gestion locative, la mise en location, l’entretien, etc.

Les EHPAD

Investir dans un EHPAD consiste à acquérir un appartement dans une résidence médicalisée qui accueille des personnes âgées dépendantes. C’est un investissement qui peut s’avérer avantageux en raison de l’accroissement du nombre des personnes âgées dépendantes. Il peut permettre de bénéficier de différents avantages fiscaux, dont la récupération de la TVA ou la réduction d’impôt sur le revenu.

C’est un investissement qui peut offrir un rendement annuel entre 3,75 % en Ile de France et plus en province.

Il faut toutefois s’assurer de la solidité de l’exploitant en charge de la gestion afin d’assurer la rentabilité de son placement.

5. Les solutions immobilières à l’étranger

Les investisseurs en quête d’une rentabilité plus élevée peuvent envisager d’investir à l’étranger. Investir à l’étranger séduit en effet de plus en plus de français. Parmi les pays intéressants, pour investir figure :

La Bulgarie

Investir à Bulgarie peut permettre de bénéficier d’un meilleur rendement. Elle propose en effet une des fiscalités les plus basses avec 10 % de taxe sur le revenu. Et le prix de l’immobilier y est en effet deux fois moins cher qu’en France. Le prix au m2 d’un appartement est de 1000 euros sans les finitions sur Sofia (données avril 2019) avec un loyer mensuel par m2 de 8 euros (prix pratiqué pour des étrangers expatriés et étudiants étrangers). Elle dispose en outre de tous les critères pouvant favoriser un investissement locatif comme la sécurité économique et juridique, etc.

La rentabilité baisse en Bulgarie donc dans le locatif autour de 5% nets sur Sofia.

Malheureusement, les prix montent dans le neuf avec des prix constatés en 2019 dans du neuf à 1300e du m2.

Bali

L’immobilier à Bali est également très apprécié par les investisseurs étrangers. C’est en effet un des pays les plus fiables pour investir et peut offrir de nombreux avantages aux investisseurs. Le prix des logements connaît chaque année une augmentation de 5 à 20 %.

Les rendements à Bali dépassent à ce jour sont de 10% nets par an pour du locatif en moyenne.

Il y est possible d’acquérir une jolie maison typique neuve de 100m2 avec jardin, au moins 2 chambres et piscine pour seulement 170 000 euros. 

Les îles Canaries

C’est une destination touristique intéressante qui peut en outre offrir de nombreux avantages en termes d’investissement.

L’immobilier aux îles Canaries avec Fuerteventura par exemple attire également les investisseurs avec un rendement autour de 6 % net et des prix supérieurs à 150 000 euros pour un deux pièces.

Attention : les prix montent très vites!

C’est un pays qui dispose d’un marché immobilier florissant mais malheureusement les taxes locales espagnoles restent importantes et très proches de la France.

La Hongrie

La Hongrie constitue à l’heure actuelle une zone très attrayante pour investir dans l’immobilier locatif hors de France. Elle connaît en effet une hausse des prix de 12 % par an contre un très bas niveau de taux d’intérêt bancaire.

Il est complexe de trouver un beau deux pièces sur Budapest le long du danube sous les 250000 euros avec un rendement locatif dépassant 4% nets.

Il faut toutefois prendre des risques et croire au marché pour réussir un investissement en Hongrie. En Hongrie, on ne visera par le rendement locatif mais la valorisation des biens à ce jour sur le moyen long terme.

Les USA 

Les chiffres économiques sont très bons c’est un fait.

Vous avez encore un décote importante sur des biens immobiliers après la crise de 2007.

Vous devriez regarder le marché immobilier américain.

Des rendements à deux chiffres supérieurs à 10% nets, une forte protection du propriétaire aux USA et une fiscalité attrayante en achetant en société LLC pour des montant de départ faibles de l’ordre de 60000 à 70000 euros.

Les USA et l’immobilier sont à regarder!

6. Conclusion sur investir dans l’immobilier locatif :

Investir dans l’immobilier locatif est un excellent moyen pour se constituer un patrimoine immobilier qui peut être transmis à ses proches ou de compléter ses revenus de manière régulière pour préparer sa retraite.

L’investissement immobilier peut en outre procurer de nombreux avantages.

Dont les avantages fiscaux des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, la loi Censi Bouvard, la loi Malraux, la loi Monuments historique, etc.

Mais également la possibilité de financer son investissement par l’emprunt et le bénéfice de plus-value en cas de revente.

Toutefois, il est indispensable de faire les bons choix afin de garantir sa rentabilité. Notamment d’adopter une bonne stratégie avant d’acheter le bien immobilier. En veillant à choisir un bon emplacement, un bien de qualité et attractif afin d’assurer un bon retour sur investissement.

Mais il est également possible d’envisager l’immobilier à l’étranger.

L’immobilier en France connait une hausse continue des prix, les rendement baissent et une fiscalité forte avec des prélèvements sociaux élevés 17,2% aujourd’hui auxquels vous devez ajouter votre taux marginal d’imposition (en moyenne 30%.

Investir dans l’immobilier à l’étranger peut procurer un meilleur rendement et profiter d’une fiscalité plus faible par rapport à celle de la France.

Pourquoi ne pas découvrir Bali en Indonésie?

 

L’immobilier aux USA est également porteur comme je l’explique dans cette chronique BFM :

Vous devez savoir que pour maximiser le rendement de son investissement, il est indispensable de s’appuyer sur les conseils et l’expertise d’un expert en  gestion de patrimoine.

N’hésitez pas à nous contacter pour un conseil personnalisé en investissement locatif ou demander l’avis de notre expert en gestion de patrimoine.