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Immobilier
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Investissement EHPAD la meilleure solution en LMNP ?

Investissement EHPAD la meilleure solution en LMNP ?
par cyril jarnias - le 21 octobre 2018

Investissement EHPAD serait-ce la meilleure solution en LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

L’investissement en immobilier est toujours intéressant, et l’investissement EHPAD l’est plus particulièrement à regarder pour plusieurs raisons.

Selon les estimations, près de 20 millions de Français seront âgés de plus de 65 ans en 2050 et 16,4% de la population seront représentés par des personnes de plus de 75 ans. L’allongement de la durée de vie et la faible natalité sont les deux principales raisons qui ont conduit au vieillissement de la population européenne, notamment des Français.

Mais avec ce vieillissement de la population, le nombre de séniors dépendants est aussi de plus en plus croissant. Ainsi, selon toujours les estimations, il y aura 2,3 millions de séniors dépendants en 2060, ce qui est le double des statistiques qu’il y a aujourd’hui. Et comme disent les spécialistes, le baby-boom qui existait après la Deuxième Guerre mondiale se transformera en « papy-boom ».

Si  on peut tirer un point positif de ce constat, c’est que l’investissement en EHPAD peut être judicieux. Sachez qu’il procure de nombreux avantages comme l’inexistence de tracas de la gestion, la rentabilité attrayante et les avantages fiscaux. De même, cela procure à l’investisseur une dimension citoyenne, car dans une certaine mesure, il contribue à l’amélioration de la qualité de vie de la personne âgée.

Mais pour que l’opération soit rentable, il faut agir avec rigueur. Vous verrez donc dans cet article pourquoi l’investissement en EHPAD est la meilleure solution en LMNP.


 

 

Sommaire investissement EHPAD :

  1. EHPAD : définition et fonctionnement
  2. Les avantages du LMNP en EHPAD
  3. Les contraintes, les pièges à éviter et les conditions de sortie
  4. Conclusion

 


ehpad

1. EHPAD : définition et fonctionnement

L’investissement locatif EHPAD est depuis quelques années, encore aujourd’hui et pour les années à venir, un des meilleurs moyens de se constituer un patrimoine et de générer des sources de revenus complémentaires.

Cet investissement est aujourd’hui intéressant vu le nombre croissant des personnes âgées, issues du baby-boom. Et parce que la demande de placements en maisons de retraite pour séniors dépendants augmente un peu plus chaque année, investir dans des EHPAD devient donc compétitif comparé aux placements financiers.

Mais ce type d’investissement permet également de diversifier son patrimoine. Par ailleurs, c’est une source de revenus en plus pour ceux qui souhaitent financer leur retraite. Mais encore faut-il commencer le plus tôt possible.

  • EHPAD, qu’est-ce que c’est ?

Si vous ne le savez pas, EHPAD veut dire Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. C’est une maison de retraite, mais qui a été spécialement conçue pour accueillir les personnes âgées en perte d’autonomie psychiques et/ou physiques et qu’il n’est plus possible à maintenir chez elles.

Cette structure médicalisée accueille les séniors dans des chambres individuelles ou collectives. Les prestations offertes sont généralement l’aide à la vie quotidienne, la restauration, les animations, la blanchisserie, les soins médicaux,…  6% des séniors âgés de plus de 85 ans sont aujourd’hui répartis dans les quelques 7.750 EPHAD qu’il y a en France.

Pour qu’un établissement médicalisé devienne un EHPAD, il doit conclure une convention avec l’Agence Régionale de Santé, d’une part, et avec le Conseil Départemental, d’autre part. Il s’agit d’une convention tripartite (Assurance maladie, EHPAD, Conseil Général) dont le but est d’accueillir et de prendre en charge les séniors dans les situations d’indépendance dans les meilleures conditions.

Ainsi, l’établissement doit disposer de personnel médical et paramédical ainsi que d’équipements adaptés. Le nombre de personnel est fixé en fonction de la convention tripartite et de la capacité d’accueil des lieux. Un EHPAD peut être privé lucratif, privé associatif ou public.

  • Investissement locatif EHPAD

L’investissement en EHPAD consiste en l’achat d’une ou plusieurs chambres dans un établissement qui prend en charge les personnes âgées dépendantes et d’en confier la gestion à un exploitant. En contrepartie, l’investisseur reçoit mensuellement, de la part du gestionnaire de la résidence, un loyer qui correspond à l’occupation de la ou des chambres. Vous comprendrez donc que si vous investissez dans un EHPAD, vous ne le faites pas dans l’objectif d’habiter dans l’établissement.

  • immobilier LMNP

Cet investissement s’adresse à des catégories de personnes bien définies.

Ce sont les personnes qui :

  • Veulent payer moins d’impôt :
  • Par le mécanisme de l’amortissement, la récupération de la TVA et d’une multitude de déductibilités de charges, les investisseurs reçoivent un loyer net sans fiscalité (cf. ma vidéo BFM ci-dessus)
  • Les investisseurs gagnent des avantages fiscaux grâce à des dispositifs comme la loi Censi-Bouvard et le statut de LMNP. La défiscalisation de 11% qu’offre l’investissement peut être étalée sur 9 ans. Et comme le plafond se monte à 300.000 €, le contribuable peut donc faire une économie de 3.666 € chaque année, ce qui donne 33.000 € d’impôts en moins sur les 9 années.
  • Peuvent investir en empruntant : pour bénéficier des avantages fiscaux donnés par la loi Censi-Bouvard, il faut acheter des biens neufs. De nombreux mois peuvent donc s’écouler entre la construction de l’immeuble et la perception du premier loyer. Même si les banques peuvent décaler le paiement des mensualités pour le moment où la construction est terminée, l’investisseur doit lui payer des intérêts intercalaires. À moins de disposer de ressources financières assez conséquentes, le recours à l’emprunt est donc le meilleur moyen d’investir en EHPAD.
  • Pour celles qui ne vont pas occuper l’établissement qu’elles ont acheté, cela ne pose pas de problème : la gestion de l’immobilier est laissée à un exploitant et le bâtiment est sous-loué aux occupants. Comme la demande en EHPAD ne cesse d’accroître, le bien affiche presque toujours complet. Par ailleurs, même si le propriétaire ou un de ses proches arrive à intégrer les lieux, il doit toujours s’acquitter des loyers à l’exploitant.
  • Comment investir ?

L’investisseur a deux choix pour investir en EHPAD. Il s’agit du dispositif Censi-Bouvard, du statut de LMNP (Loueur en Meublé non Professionnel). Ainsi, avant de se lancer, l’investisseur prendra en compte ses objectifs et sa situation fiscale.

  • Le dispositif Censi-Bouvard

Ce dispositif porte les noms des députés Michel Bouvard et Yves Censi et a été élu à l’Assemblée nationale en mars 2009. Il a été adopté pour inciter les personnes à investir dans les résidences de service. Et pour ce faire, l’État a mis en place des incitations fiscales attractives. Depuis son adoption, les résidences de service sont aussi éligibles au principe de défiscalisation dont bénéficient les logements classiques grâce aux lois Pinel et Duflot.

Pour bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard, la personne doit acquérir des biens neufs. Grâce à ce dispositif, l’investisseur peut profiter d’une réduction d’impôts pouvant atteindre le taux de 11% de la valeur hors taxe du bien.

Dans ce dispositif, il n’y a ni conditions qui se rapportent aux ressources des locataires, ni d’autres qui concernent le plafond de loyers, ni encore des délimitations géographiques particulières. Toutefois, l’investisseur doit respecter d’autres conditions pour profiter du dispositif :

  • Il doit être un français qui a sa résidence fiscale en France
  • Il doit acquérir un immobilier neuf éligible au statut LMNP
  • Il doit louer le bien pendant au moins 9 ans et sous bail commercial meublé
  • Il doit posséder le statut de LMNP

Par ailleurs, sachez que l’investissement en EHPAD avec le dispositif Censi-Bouvard rentre dans le plafonnement annuel à 10.000 € de défiscalisation. De même, il possède un plafond d’investissement dont le montant est de 300.000 € par année. Et si l’investisseur fait face à un crédit d’impôt, il a la possibilité de le reporter jusqu’à 6 ans.

En outre, l’investisseur ne peut pas :

  • Démembrer le bien
  • Investir dans ce dispositif via une SARL ou une SCI.

Il est à noter que l’investisseur a le droit de cumuler les avantages fiscaux permis par des dispositifs différents. Par exemple, il peut investir en EHPAD en usant du dispositif Censi-Bouvard, et acquérir un appartement non meublé pour le mettre en location par le biais de la Loi Pinel. Toutefois, le contribuable doit respecter le plafond de 10.000 € de la niche fiscale.

  • Récupération de la TVA

Les prix des EHPAD peuvent varier considérablement en fonction de leur localisation. Ainsi, ils peuvent afficher des tarifs élevés s’ils se situent dans les villes et les banlieues et les prix peuvent descendre si les établissements sont sis à la campagne. Quoi qu’il en soit, le prix communiqué lors de la vente d’un EHPAD est toujours hors taxe. La raison est qu’en y investissant, le propriétaire peut bénéficier du statut de LMNP et récupérer la TVA sur l’acquisition de son ou ses biens.

Ainsi, la TVA est récupérable si l’investisseur choisit le régime simplifié ou réel et si l’établissement propose au moins 3 des 4 services ci-après :

  • Nettoyage des locaux
  • Service de petit déjeuner
  • Fourniture de linges de maison
  • Accueil de la clientèle

Attention achat EHPAD à crédit :  quand l’investisseur contracte un crédit immobilier pour acquérir le bien, le banquier considérera toujours le prix TTC au lieu du prix HT.

 

  • Le statut de LMNP

Ce régime fiscal existe depuis 1949. Il est destiné aux personnes qui mettent en location leurs biens meublés, et pour cela, les revenus tirés des locations ne doivent ni excéder plus de 50% du revenu global desdits propriétaires ni dépasser une valeur de 23.000 € TTC tous les ans.

Pour acquérir le statut de LMNP, le contribuable doit respecter les conditions suivantes :

  • Il ne doit pas être inscrit au RCS comme étant loueur de meublé professionnel
  • Il doit acquérir un logement meublé et devenir un LMNP

En LMNP, le bien loué est considéré dans l’assiette de l’IFI et le propriétaire entre dans le  régime des plus-values des particuliers. S’il y a déficit foncier, ce dernier est imputable seulement sur les revenus de même nature que l’investisseur percevra au cours de la même année, et peut être étalé sur les 9 années de mise en location.

Comme les revenus n’excèdent pas 23.000 € par an, ils sont imposés au régime micro-BIC. Dans ce régime, même s’il n’existe pas de charge déductible, il y a un abattement de 50% avant de calculer le revenu net imposable.

  • Comment acquérir un EHPAD ?

Il n’est pas obligatoire de posséder un apport initial pour investir dans un EHPAD. En effet, les banques peuvent financer la totalité de l’acquisition du bien en crédit in fine et le prêt est amortissable.

  • Fiscalité en EHPAD : exemple

Grâce au dispositif Censi-Bouvard, le propriétaire peut bénéficier d’une remise d’impôt. Prenons un exemple qui ne tient pas compte du quotient familial. Admettons que l’EHPAD coûte 185.000 € HT et le rendement net qu’il génère est de 4,5%. Dans ce cas, le revenu locatif annuel est de 8325 €. Une remise de 2261 € sera appliquée sur l’impôt.

Comme le propriétaire est assujetti au régime micro-BIC, il bénéficie d’un abattement de 50% sur les revenus. Ainsi, les revenus imposables seront de 4163 €.

Prenons comme exemple que le contribuable est situé dans la TMI de 30%. L’imposition supplémentaire sera donc de 1249 €. C’est sur ce montant que la remise d’impôt en Censi-Bouvard s’applique. Ainsi, l’investisseur paiera 1012 € d’impôt en moins.

  • Le bail :

Un bail commercial doit être signé entre l’investisseur et la société qui exploitera le bien. Ce document est nécessaire pour sécuriser l’investissement. Il doit obligatoirement comporter les caractères suivants :

  • La durée du bail qui peut s’étaler sur 11 ans et 9 mois pour un programme neuf. S’il y a un renouvellement par tacite reconduction d’une durée de 3 ans, le bail peut durer 15 ans.
  • Le montant du loyer versé par le gestionnaire et ses revalorisations. Pour le calculer, sont pris en compte la taille et l’espace offert par le bien, les coûts qui ont servi à sa construction ainsi que la qualité de la résidence. Par ailleurs, vous devez prévoir l’évolution des loyers pour toute la durée du bail. Il est donc primordial d’analyser la rentabilité avant de conclure le bail avec le gestionnaire.
  • Les frais liés à l’entretien, des petits et gros travaux de la résidence. Ils peuvent être soit à la charge du gestionnaire, soit de l’investisseur. Pour un bail de qualité, ces frais sont payés par le gestionnaire, ce qui permet à l’investisseur de ne devoir aucun frais s’il y a des travaux à faire.
  • L’achat et le renouvellement du mobilier à la charge de l’investisseur. Cela veut dire que quand vous acquérez un EHPAD, vous devez payer le lit, l’armoire,… et vous devez les renouveler au moins tous les 9 ans. Vous devez donc maîtriser le coût de l’immobilier si vous voulez que votre investissement soit rentable.

Que se passe-t-il à l’échéance du bail? Quand le premier bail arrive à échéance, le gestionnaire peut proposer un nouveau projet de bail au propriétaire. Sa durée est en moyenne de 10 ans.

 

Pour un bail ORPEA, un gestionnaire sérieux dans le marché de l’EHPAD, les points suivants sont à la charge de l’exploitant:

  • Les frais pour les petits et gros travaux
  • Les assurances
  • Les charges de copropriété
  • La taxe sur les ordures ménagères

L’investisseur n’aura donc plus qu’à payer la taxe foncière et le renouvellement du mobilier.

L’investissement locatif EHPAD est l’achat de chambres dans des résidences qui accueillent les personnes âgées dépendantes. Le financement peut se faire en totalité par crédit ou non et l’investisseur peut choisir entre le statut de LMNP et la loi Censi-Bouvard.


avantages du lmnp en ehpad

2. Les avantages du LMNP en EHPAD

Investir en EHPAD comporte plusieurs avantages considérables. Pour lancer son investissement, il faut compter une enveloppe d’à peu près 150.000 €. Mais cela peut diminuer et augmenter selon le type d’EHPAD et sa localisation. L’investissement en EHPAD permet :

  • De faire face à une demande croissante de places dans des résidences séniors spécialisées. Comme l’espérance de vie des français s’en va croissante, ce marché sera florissant pour un bon bout de temps. Sachez que certains départements français comme Paris, la Haute-Marne et la Seine Maritime subissent une pénurie de places. Ce type d’investissement s’avère donc stable.
  • D’entrer dans un marché réglementé. Aucun établissement ne peut ouvrir en étant EHPAD s’il n’est pas en possession d’une autorisation que le Comité Régional de l’Organisation Sociale et Médico-Sociale lui a délivrée. Ce marché contrôlé par les Pouvoirs Publics permet le financement de la prise en charge des personnes dépendantes sous 3 axes :
  • L’occupant qui paie les loyers
  • L’Assurance maladie qui garantit les soins
  • Le Conseil Général qui participe aux aides pour le logement.
  • De jouir d’une fiscalité attractive. Comme ce qui est dit plus haut, le contribuable peut, sous certaines conditions, récupérer la TVA qu’il a payée lors de l’acquisition du bien. Grâce au dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur bénéficie également d’une réduction d’impôt de l’ordre de 11% basé sur le prix de revient, et qu’il peut étaler sur 9 ans. Mais le contribuable a aussi la possibilité de choisir le statut de LMNP, tout aussi avantageux.
  • De compter sur un bail sécurisé. Le gestionnaire ne peut pas passer outre les points qui ont été conclus dans le contrat de bail.
  • De bénéficier d’une rentabilité avantageuse. Le taux de rentabilité pour cet investissement est en moyenne de 4% nets par an.
  • De ne pas se tracasser pour la gestion de la résidence. C’est l’exploitant qui gère tout.
  • De toujours percevoir des loyers même si l’immobilier n’est pas occupé.

Les avantages sont nombreux dans l’investissement en EHPAD. Par exemple, il y a la rentabilité attractive en moyenne 4% nets,

la garantie de toujours percevoir des loyers et,

la sécurité offerte par le bail commercial.


conditions de sortie ehpad

3. Investir en EHPAD : les contraintes, les pièges à éviter et les conditions de sortie

Si l’investissement locatif EHPAD comporte plusieurs avantages, il n’est pas pour autant dénué de risques. Ainsi, les investisseurs doivent prendre les points suivants avant de se lancer :

  • Ne confiez votre projet qu’à un gestionnaire expérimenté, qui est déjà en charge de plusieurs résidences et de lits. Cela est une assurance de plus pour éviter les risques de faillite de l’exploitant, d’un côté, et de prévenir le risque de refus de renouvellement de l’agrément par l’Etat, d’un autre côté.
  • Lisez bien le contrat de bail. Cela vous permettra de connaître précisément ce qui vous attend pour toute la durée de l’investissement. Ne vous fiez pas seulement au taux de rentabilité annoncé, mais prenez la peine d’étudier les charges (surtout pour les petits et gros travaux, le paiement des factures pour l’eau et l’électricité). Si vous traitez avec un gestionnaire de renom, vous n’aurez qu’à percevoir des loyers.
  • Choisissez bien l’emplacement de la résidence. Mais pas seulement, il vous faut aussi vérifier que celle-ci est accueillante, chaleureuse, conviviale et offre tous les bons points en matière de sécurité.

Par ailleurs, l’investisseur peut faire face à des contraintes comme la faillite du gestionnaire et le refus de renouvellement d’agrément. Et comme l’établissement est un actif immobilier dédié, il ne peut pas être recyclé.

L’investisseur en EHPAD doit également penser aux conditions de sortie :

 

À la revente, un EHPAD trouve des acquéreurs en peu de temps. Seulement, les plus-values peuvent fortement varier pour chaque revente. Pour que les plus-values soient plus élevées, l’idéal est de passer à la revente de la résidence en début de bail (moins de 5 ans après son commencement ou son renouvellement).

IMPORTANT : sachez que plus l’immobilier se rapproche de la fin du contrat, plus il perd sa valeur.

Par ailleurs, si l’EHPAD est exploité par un bon gestionnaire, son prix de revente peut être intéressant. Après un investissement de 10 ans, l’investisseur peut espérer une plus-value allant de 5% à 10%.

Sont donc pris en compte dans le prix de revente l’emplacement de l’établissement, la qualité du gestionnaire et enfin, la durée restant à courir du bail.

Enfin, l’investisseur peut revendre le bien à un particulier. Dans ce cas, le prix sera fixé selon un accord passé entre les deux parties. Mais le gestionnaire peut aussi racheter le bien, et le prix est basé sur le prix de vente initial du bien.

Parmi les points à vérifier avant d’acquérir un EHPAD, il y a la qualité du gestionnaire, le contrat de bail et la qualité du bien.

Les rentabilités nettes peuvent être de 4% nets.


 

4. Conclusion sur l’investissement EHPAD

L’investissement dans les résidences séniors, surtout en EHPAD, attire de plus en plus de personnes. Cela consiste en l’acquisition d’une ou plusieurs chambres afin de les louer à des personnes âgées dépendantes. Ce type d’investissement affiche de nombreux avantages. Il y a d’abord l’absence de contraintes dans la gestion, car le bien est géré par un exploitant.

Les avantages fiscaux sont aussi à citer avec la loi Censi-Bouvard ou le statut de LMNP. 

Ce qui fait le charme de cet investissement, c’est que la rentabilité est attractive (4% nets en moyenne) et,

les loyers sont garantis grâce au bail commercial.

 

Mais, comme pour tout investissement, celui dans l’EHPAD peut aussi comporter des contraintes :

Pour les éviter, l’investisseur doit bien lire ce qui est stipulé dans le contrat de bail, choisir le bon gestionnaire ainsi que l’emplacement de la résidence.

Ainsi, si tout se passe bien et que l’investisseur souhaite revendre l’immobilier, il peut espérer une belle plus-value.

Investir en EHPAD doit résulter d’une décision bien réfléchie.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, pour trouver le bon EHPAD et le bon gestionnaire, et pour trouver l’investissement qui correspond à votre patrimoine et vos objectifs,

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A Propos De Cyril Jarnias

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