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déficit foncier
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Déficit foncier comment gagner plus avec l’immobilier ?

Déficit foncier comment gagner plus avec l’immobilier ?
par cyril jarnias - le 23 décembre 2018

Déficit foncier ou comment gagner plus avec son immobilier!

Avoir recours au dispositif déficit foncier en ayant comme objectif de gagner plus avec l’immobilier, cette pratique est peu connue du public et même des investisseurs en immobilier.

La pierre continue de séduire le français surtout que, si le contribuable sait comment faire, l’investissement locatif permet non seulement de se constituer un patrimoine, d’avoir une autre source de revenus, mais aussi de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Parmi les dispositifs qui permettent de payer moins d’impôt dans le domaine de l’immobilier, il faut citer le déficit foncier. Grâce à cet outil, la fiscalité immobilière peut être optimisée de façon mécanique. Avec la déduction de certains charges et frais des revenus fonciers, un déficit peut être créé, ce qui réduira la base imposable. Ce type de dispositif peut donc être utilisé par ceux qui investissent dans l’ancien si le bien immobilier nécessite des travaux.

Cet article parlera donc de ce régime fiscal, peu connu, mais simple à mettre en place et efficace. Qu’est-ce que le déficit foncier ? Comment le mettre en pratique ? Est-il vraiment intéressant de l’utiliser ?


Sommaire sur le déficit foncier :

  1. Définition d’un déficit de type foncier
  2. Imputation des revenus, modalités de calcul du déficit foncier
  3. Les avantages et les contraintes
  4. Conclusion

un déficit foncier

1. Définition du déficit foncier

Dans n’importe quel investissement, il se peut quelquefois que le montant des charges déductibles soit supérieur à celui des produits imposables. Dans ce cas, on dit que la personne physique ou la société est en déficit. Sans faire d’analyse, on peut rapidement conclure que le déficit provient de la non-rentabilité de l’activité. Or, dans certains cas, le déficit peut aussi être causé « volontairement » pour réduire  l’imposition applicable. C’est souvent ce qu’utilisent certains investisseurs dans l’immobilier locatif.

Il y a plusieurs situations qui donnent droit à une réduction d’impôt. Parmi ces situations, il y en a une qui fait partie des moins connues des propriétaires bailleurs et des investisseurs immobiliers : il s’agit du déficit foncier. Une des raisons qui font que cette pratique est peu connue vient du fait que ce dispositif relève du droit commun, mais n’est pas utilisée dans le périmètre des niches fiscales. Pourtant, le déficit foncier fait partie des bonnes astuces pour diminuer les impôts en utilisant l’immobilier.

Dans certains cas, il est permis de déduire les charges du revenu global. Ainsi, les propriétaires dont le montant des charges se rapportant au bien immobilier est supérieur aux gains générés peuvent recourir au mécanisme du déficit foncier. Dans le régime réel d’imposition, la formule pour calculer le résultat est de soustraire les charges aux produits. Si les charges sont supérieures aux produits, l’activité est déficitaire.

Dans le domaine de l’immobilier, les loyers générés par la mise en location du bien sont intégrés à l’impôt sur le revenu dans sa base imposable. Ils sont ensuite taxés en fonction du taux marginal d’imposition du contribuable.

Toutefois, le montant imposable des loyers peut être réduit de deux façons :

  • D’abord, il y a le régime microfoncier : si les revenus de l’année provenant de la location n’excèdent pas 15.000 €, c’est le régime du micro foncier qui est appliqué. Dans cette situation, aucune charge n’est déductible, mais un abattement de 30% est appliqué sur les recettes locatives.
  • Si les loyers perçus tous les ans dépassent 15.000 €, le régime réel est appliqué de plein droit. Dans ce cas, les charges peuvent être déductibles.

Ce deuxième cas est celui qui nous intéresse ici parce qu’il nous permettra d’appliquer le déficit foncier. En effet, si les charges qui se rapportent à la mise en location du bien immobilier dépassent le montant des loyers perçus, il y a une situation de déficit foncier. Il faut savoir que ce déficit peut être imputé jusqu’à 10.700 € par an sur le revenu global.

Pour créer un déficit foncier :

 

  • il faut acquérir un bien à rénover dans le but de le louer.
  • Il faut réaliser des travaux dans le bien immobilier. Le système devient avantageux quand le montant des travaux excède ou annule le montant des loyers. Les travaux doivent seulement avoir pour objectif le maintien et la remise en état de l’immeuble. Ils ne doivent donc pas modifier ni l’équipement initial, ni l’agencement, ni la consistance du bien.
  • Il faut opter pour le régime réel et déclarer les impôts en vue de bénéficier d’un déficit foncier. À partir de la première année de location, le propriétaire doit déclarer ses revenus fonciers sur la fiche 2044.

Généralement, le régime des revenus fonciers s’applique sur les gains perçus de la location nue. Pour appliquer le déficit foncier, il faut respecter deux conditions :

  • Le bien immobilier doit être mis en location pour une durée d’au moins trois ans. Cela veut dire que quand le déficit foncier est imputé par le propriétaire sur les loyers qu’il a perçu au titre d’une année, il est obligatoire que son immeuble soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit son imposition.
  • Il faut que la location soit effective et continue. En effet, si le déficit ne peut pas être imputé sur les loyers d’une année, il est possible de le reporter sur les 10 années suivantes.

À noter : si le bien est mis en vente avant que le délai de 3 ans ne soit terminé, le déficit foncier ne viendra plus s’imputer sur le revenu global et l’impôt à payer peut être recalculé. Toutefois, l’imputation du déficit sur les revenus fonciers provenant d’autres biens immobiliers locatifs n’est pas remise en cause. Cela a été décidé après le Conseil d’État datant du 26 avril 2017 et renforcé le 1er septembre 2017 par l’administration fiscale.

L’imputation du déficit foncier sur les revenus est automatique. Cela veut dire qu’après calcul, s’il existe un déficit qui est éligible aux conditions d’imputation, il faut obligatoirement l’imputer sur le revenu global. Le plus gros avantage de ce mécanisme est qu’il n’est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales. Il est donc possible que le contribuable bénéficie de plus de 10.000 € de réduction d’impôt par an.

Il est aussi à savoir que plus l’investisseur se trouve dans une tranche d’imposition élevée, plus il peut réaliser des économies d’impôts importantes si le montant du déficit foncier est aussi élevé.

  • Déficit foncier travaux : les charges déductibles

Attention, toutes les charges ne sont pas prises en compte dans le calcul du déficit foncier. Les charges déductibles concernent :

  • Les intérêts des emprunts : si ceux-ci sont liés à la réparation, l’amélioration ou l’acquisition du bien immobilier. Les frais liés aux intérêts peuvent également être pris en compte.
  • Les charges qui ont été générées par l’exploitation du bien : primes d’assurance, taxe foncière, frais des agences immobilières, charges de copropriété, frais de concierge et de gardiennage.
  • Les charges associées à l’entretien, à l’amélioration et aux travaux de réparation du bien immobilier 
  • Les travaux déductibles

Pour un bien qui est mis en location, ce ne sont pas tous les travaux initiés par le propriétaire qui sont déductibles et peuvent générer un déficit foncier. Pour les travaux, les dépenses suivantes sont déductibles :

  • Réparation et entretien du bien : réfection de la toiture, amélioration des façades, installation électrique,…
  • Amélioration du confort de l’immeuble pour ses habitants : installation d’une cuisine intégrée, d’une chaudière…
  • Toutes les dépenses pour lesquelles le propriétaire peut bénéficier du crédit d’impôt.

Comprenez donc que les charges qui se rapportent aux travaux d’agrandissement, de reconstruction et de restructuration totale n’entrent pas dans le domaine des charges déductibles.

  • Cas des intérêts d’emprunt

Lors de la souscription du prêt pour acquérir le bien, si le propriétaire peut justifier que le crédit est réellement affecté à l’acquisition du bien immobilier, il a la possibilité d’imputer les intérêts d’emprunt lié au crédit immobilier et les crédits travaux sur les revenus fonciers. Mais dans certains cas, si le crédit a été souscrit bien avant l’acquisition du bien et que l’investisseur ne peut pas prouver son affectation (pour l’achat du bien), la déductibilité des intérêts pourrait être remise en question par l’administration.

Le cas est le même lors d’un changement de banque ou d’un rachat. S’il est précisé que le nouveau prêt sert à rembourser immédiatement l’ancien, les intérêts sont déductibles. Ainsi, l’administration a le droit de demander au contribuable des renseignements sur le prêt auquel il a souscrit dans la déclaration de ses revenus fonciers. Il est donc important, quand vous contractez un prêt dans le but de financer votre acquisition d’un bien immobilier, de bien préciser l’affectation de ce prêt.

  • Les reports

Il est possible d’imputer les reports sur les revenus fonciers ultérieurs durant 10 ans. Mais ces reports ne doivent pas donner de nouveaux déficits. Toutefois, il est possible qu’on les utilise pour ramener les revenus fonciers nets à zéro, et s’il y a un reliquat, celui-ci peut de nouveau être reporté.

  • SCPI Déficit foncier

Dans la catégorie des SCPI fiscales, il y a le SPCI déficit foncier. Les propriétaires qui investissent dans les SCPI fiscales ont la possibilité de bénéficier des avantages que procure la SCPI, mais aussi de jouir d’une réduction d’impôt. Avec la SCPI déficit foncier, l’investisseur peut en outre déduire certaines charges sur le revenu global, toujours dans la limite de 10.700 €. Les porteurs de parts ont donc le droit de bénéficier de la réduction d’impôt générée par le déficit foncier, selon la quote-part des dépenses effectuées et des travaux. Dans les SCPI déficit foncier, l’immeuble doit être détenu, soit par le propriétaire, soit par une société immobilière qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

En somme donc, l’investissement dans les SPCI fonciers permet de bénéficier à la fois des avantages de la SCPI ainsi que de la réduction fiscale que le déficit foncier offre.

  • Déficit foncier et prélèvement à la source

L’année 2018 est sans impôt. Cette année donc, les revenus ordinaires ne génèrent pas d’impôt. Pourtant, pour ceux qui investissent dans l’immobilier et qui supportent des revenus fonciers, l’État a mis en place une mesure incitative pour qu’ils continuent encore à investir.

Le principe est : les dépenses qui concernent les travaux supportés par le propriétaire en 2018 seront imputées à hauteur de 100% en 2018 et 50% en 2019. Ainsi, un effet de levier sur le déficit sera créé. Mais encore faut-il que le montant des travaux soit important pour que le déficit soit conséquent. 2018 est donc une année idéale pour augmenter son déficit foncier.

Le déficit foncier permet d’obtenir une réduction de l’IR grâce aux travaux effectués sur le bien immobilier. Pour que le déficit soit important, les travaux réalisés doivent de loin excéder le montant des revenus. L’année 2018 est une aubaine pour les investisseurs à cause de l’effet 150%.

 


imputation des revenus déficit foncier

2. Imputation des revenus, modalités de calcul du déficit foncier

Si après calcul, un déficit foncier a été dégagé, il sera tout de suite déduit des revenus. Néanmoins, il peut soit être imputé sur le revenu global, soit sur le revenu foncier, selon la situation.

  • Si le déficit a été créé par les charges financières provenant des intérêts des emprunts, c’est le revenu foncier qui sera réduit par le déficit pour les 10 années ultérieures.
  • Si le déficit a été créé par les charges concernant les travaux et l’exploitation du bien, c’est le revenu global qui sera réduit sans dépasser 10.700 €. Pour les investissements dans le Périssol, la limite sera de 15.300 €.

Il faut passer par 5 étapes pour calculer l’imputation aux revenus du déficit foncier :

  • Étape 1 : le calcul des dépenses

Il faut d’abord connaître le montant des charges totales, car ce sont elles qui créeront le déficit foncier. Pour cela, vous devez additionner les dépenses suivantes :

  • Taxe foncière
  • Frais de copropriété
  • Frais liés à l’achat, y compris les garanties et les frais du notaire, dans le cas où l’achat du bien a eu lieu pendant l’année civile de la déclaration
  • Les charges liées aux travaux
  • Les primes d’assurance

Il faut ensuite calculer le montant des intérêts. Mais il va falloir faire attention parce que les intérêts participent seulement à la création du déficit foncier, mais ne sont pas utilisés pour être déduits aux revenus. Pour connaître le montant des intérêts, vous devez additionner :

  • Les intérêts des crédits pour les travaux
  • Les intérêts du crédit immobilier.
  • Étape 2 : le calcul du déficit foncier

Deux calculs sont à faire pour connaître la valeur du déficit foncier :

  • Calculez le montant des revenus bruts en additionnant les loyers bruts perçus pendant l’année concernée.
  • Soustrayez de ces revenus le montant des intérêts des emprunts puis le montant des charges.

La formule est donc la suivante :

Déficit foncier = total des loyers annuels bruts – intérêts des emprunts – charges totales

Pour que le résultat soit qualifié de déficit foncier, il doit être négatif. Cela veut dire que vous devez dépenser plus que vous ne gagnez dans l’investissement locatif.

  • Étape 3 : les intérêts des emprunts dans le déficit foncier

Le déficit foncier doit seulement être imputé sur les revenus, mais non pas sur l’IR directement. Ainsi, pour qu’il puisse être imputable sur l’IR, le déficit foncier ne doit pas être créé par les intérêts des emprunts. Deux cas peuvent se présenter :

  • Si les intérêts des emprunts sont inférieurs aux loyers perçus : dans ce cas, le déficit foncier peut être imputé en totalité à la base soumise à l’IR, sans dépasser la limite de 10.700 €.
  • Si le montant des intérêts dépasse les loyers perçus : si cette situation se présente, le surplus n’est pas imputé sur le revenu global, mais sur les revenus fonciers pour les 10 prochaines années.

Prenons des exemples pour ces deux cas.

  • Intérêts payés < Loyers perçus

Admettons que le montant des loyers annuels est de 7.000 €, les travaux effectués sur le bien se montent à 7.000 €, les intérêts payés sont de 4.000 €, la prime d’assurance 700 € et l’impôt foncier 1.000 €.

Dépenses = 7000 + 700 + 1000 + 3000 = 11.700

Déficit foncier = 7000 – 11700 = – 4700

Comme la valeur des intérêts est moindre par rapport aux loyers, vous pouvez procéder à la déduction du déficit foncier de 4.700 € des revenus.

  • Intérêts payés > Loyers perçus

Admettons que le montant des loyers annuels est de 5.000 €, les travaux effectués sur le bien se montent à 5.000 €, les intérêts payés sont de 6.000 €, la prime d’assurance 700 € et l’impôt foncier 1.000 €.

Dépenses = 5000 + 6000 + 700 + 1000 = 12.700

Déficit foncier = 5000 – 12700 = -7700

Un déficit foncier de 7700 a donc été dégagé. Seulement, comme les intérêts dépassent les loyers d’un montant de 1000 € (5000 – 6000), vous ne pourrez déduire que 11.700 € du revenu global. Les 1000 € restants sont ensuite déduits des revenus locatifs pour 100 € par an durant 10 ans.

  • Étape 4 : la part que vous pouvez imputer aux revenus

Après le calcul pour dégager le déficit foncier, si la part imputable ne dépasse pas 10.700 €, le déficit foncier peut être déduit sur les revenus. Mais si le plafond de 10.700 € a été dépassé, le surplus est reporté pour être imputé sur les revenus durant 6 années.

  • Étape 5 : la déclaration d’impôt

Lors de la déclaration d’impôt, vous devez produire les documents prouvant les travaux effectués, les autres charges, les débits d’intérêts et les amortissements des prêts pouvoir bénéficier des avantages du déficit foncier.

Dans le calcul du déficit foncier, il faut bien faire la distinction pour l’imputation sur le revenu global et sur le revenu foncier. Il faut également respecter le plafond du déficit foncier qui est de 10.700 €.

 


 

avantages et contraintes déficit foncier

3. Les avantages et les contraintes

Comme dans tous les investissements immobiliers, le déficit foncier comporte ses lots d’avantages et de contraintes.

  • Les avantages :
  • La déduction des travaux : après l’acquisition d’un bien à rénover, les travaux effectués sur les parties privatives et les parties communes sont déductibles des revenus fonciers. Outre les avantages fiscaux, les travaux permettent d’augmenter la valeur du bien, ce qui pourra générer une plus-value lors de sa cession.
  • Si le déficit dépasse la limite de 10.700 €, il y a la possibilité de reporter le surplus sur 10 ans.
  • Déduction des charges et des intérêts : les intérêts sont totalement déduits et les autres charges sont déductibles des revenus perçus.
  • Le déficit foncier, n’étant pas une niche fiscale, n’est pas concerné par le plafonnement annuel de 10.000 €. L’investisseur peut, dans une même année, investir dans le Pinel et dans le déficit foncier.
  • Les contraintes géographiques n’existent pas dans ce dispositif, pas comme dans l’investissement au dispositif monuments historiques ou dans la loi Malraux.
  • Les contraintes :
  • L’investisseur ne doit opter que pour des immeubles à rénover. Le choix est donc réduit.
  • L’avantage est à durée limitée du fait que les travaux éligibles ne sont pas fréquemment réalisés sur un même bien.

La déduction des travaux, des charges et des intérêts et la possibilité de report du déficit foncier sont autant d’avantages que vous pouvez gagner dans l’investissement dans ce dispositif.


 

4. Conclusion sur le déficit foncier :

 

À l’heure où on observe un durcissement de la fiscalité de l’immobilier (transformation de l’ISF en IFI, augmentation de la CSG) et une hausse des prix de l’immobilier, les particuliers peuvent éprouver de la réticence dans l’acquisition de biens immobiliers pour les louer. Toutefois, je dis que c’est le moment de se lancer parce que :

  • Les taux d’intérêts dans la souscription d’un crédit immobilier sont encore bas
  • Le déficit foncier, dispositif du droit commun, permet de gagner plusieurs avantages, surtout durant cette année 2018 avec l’effet 150%.

Le déficit foncier est surtout intéressant pour ceux qui ont la possibilité d’acheter des biens et effectuer des travaux de rénovation, et dont les avantages fiscaux se présentent sous la forme de crédit ou réduction d’impôt. Il est à rappeler que plus la tranche d’imposition est élevée, plus les économies d’impôts sont conséquentes.

L’investissement dans le déficit foncier est complexe. Pour qu’il soit rentable, il nécessite la maîtrise de plusieurs points comme la comptabilité et la fiscalité. Le manque de conseils peut donc être préjudiciable pour un investisseur non avisé.

J’attire également votre attention sur le fait que vous ne pourrez pas faire continuellement des travaux pour faire du déficit foncier et avoir moins de fiscalité. Vous devez raisonner plus globalement avant de vous lancer dans un projet immobilier d’investissement. N’oubliez pas que quoi vous fassiez la fiscalité des revenus fonciers et la taxation sur les plus-values vous rattrapera en France.

L’immobilier doit donc être vu sur tous les angles et pas seulement la réduction fiscale de court terme ou rendement qui a court terme sera attractif mais qui baissera rapidement car vous ne maîtrisez pas l’évolution du poids fiscal en France.

Vous pourriez également réfléchir sur un projet d’immobilier à l’étranger. Tout ceci demande donc de l’expertise et de l’aide car une fois l’investissement engagé avec bien souvent du crédit, il sera trop tard!

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A Propos De Cyril Jarnias

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