Investissement immobilier à crédit : quelles sont les meilleures stratégies?

L’investissement immobilier à crédit peut être une solution pour créer rapidement du patrimoine et le protéger avec moins de capitaux au départ.

En dehors de l’immobilier, les marchés financiers sont volatils et les investisseurs ont souvent peur de la bourse. Ils ne sont pas conçus pour les personnes qui recherchent un investissement à la fois fiable et stable. Si vous envisagez d’investir, rien ne vaut l’investissement immobilier, c’est un placement durable. En choisissant cet investissement, vous optez pour un actif visible.

Investir dans la pierre fait partie des meilleurs moyens de diversifier et d’augmenter son patrimoine.

Mais pour investir dans l’immobilier, faut-il utiliser votre épargne ou bien recourir à un crédit ?

La meilleure alternative est d’acheter l’immobilier à crédit. Ce concept peut engendrer des réticences chez certains, mais il possède certains avantages.

Dans un environnement de taux bas et avec l’effet levier, vous aurez l’occasion de multiplier vos acquisitions. Grâce à lui, vous aurez la possibilité de financer partiellement ou totalement votre investissement locatif. Une fois que vous aurez contracté le prêt, vous n’aurez qu’à vous acquitter des mensualités à travers les loyers.

Les banques offrent des taux bas. Il n’est pas rare de trouver des crédits immobiliers sous les 1% à 20 ans en 2020 hors assurance.

Sur le long terme, l’investissement immobilier à crédit peut être intéressant si vous maîtrisez les rouages de l’acquisition à crédit en évitant le surendettement et en vous diversifiant.

Petit tour d’horizon de l’immobilier à crédit comme stratégie de construction d’un patrimoine.

Sommaire : investissement immobilier à crédit

1. La stratégie Effet de levier du crédit pour plus de patrimoine
2. Les différentes stratégies de crédit et de taux : avantage et inconvénients 
3. Combien puis-je emprunter avec la banque ?
4. Stratégie renégocier vos crédits pour faire des économies
5. Stratégie prendre un courtier immobilier pour avoir le meilleur taux
6. Conclusion : le conseiller patrimonial pour la meilleure stratégie crédit

1. La stratégie Effet de levier du crédit pour plus de patrimoine

Fructifier ses avoirs sans avoir à utiliser son épargne personnelle, c’est possible. Grâce à l’effet levier du crédit, vous pouvez à la fois maintenir un confortable train de vie tout en augmentant votre patrimoine. Avec les taux bas pratiqués par les banques, il sera plus facile d’avoir accès aux fonds nécessaire pour votre investissement immobilier.

Le principe de l’effet de levier du crédit

Est-il judicieux d’utiliser l’ensemble de son épargne pour un investissement immobilier ? Faut-il attendre que votre épargne puisse couvrir l’ensemble des dépenses engagées pour un placement immobilier avant de vous lancer ? En réalité, même si le montant de votre épargne ne correspond pas au fonds requis pour la mise en place du projet, vous pouvez contracter un prêt pour son lancement. Ce type d’investissement vous donnera l’occasion d’augmenter vos avoirs tout en maintenant votre train de vie habituel. C’est possible grâce à l’effet levier du crédit.

L’effet levier consiste à profiter du levier d’endettement afin d’accroître votre capacité d’investissement immobilier. 

Supposons que vous ne détenez que 40 000 euros sur votre compte épargne, alors que vous avez besoin de 170 000 euros pour pouvoir acquérir un bien immobilier. En faisant un prêt, vous aurez la faculté d’accroître vos avoirs et cela en bénéficiant de taux bas.

Même si vous disposez de l’intégralité de la somme pour votre investissement, l’effet levier pourra aussi, en souscrivant à un crédit, vous profiterez d’avantage intéressant. Vous aurez la possibilité de financer votre investissement tout en bénéficiant d’assez de liquidités. La pierre étant une valeur sûre, les banques accordent plus facilement leur aval contrairement aux autres investissements.

Pour être sûr que l’effet crédit soit favorable à votre investissement, il est impératif, l’emprunt soit à un taux inférieur à celui rémunérant l’épargne.

Les avantages de l’effet levier :

• L’investisseur disposera toujours de liquidités

Même si vous possédez l’intégralité du montant nécessaire pour un investissement immobilier sur votre compte épargne, en plaçant l’ensemble de vos avoirs dans votre projet, cela ne sera pas avantageux pour vous. En effet, si vous êtes face à une situation d’urgence, vous n’aurez plus les fonds nécessaires pour faire face à la celle-ci. Par contre, en contractant un crédit, vous aurez toujours assez d’argent sur votre compte épargne.

• L’utilisation d’une partie de l’épargne

En mobilisant seulement une partie de votre épargne, vous pourrez à la fois fructifier la somme restante de votre compte épargne et bénéficier du rendement du bien. En mettant votre bien en location, vous aurez la possibilité de rembourser votre emprunt grâce au rendement locatif. Si votre loyer est supérieur à vos charges (dont le coût de votre loyer), vous serez alors “en cash flow positif”. Non seulement l’opération s’autofinancera mais en plus vous pourrez gérer des revenus supplémentaires tous les mois. 

Les règles à connaitre avant de faire de l’effet levier à crédit dans l’immobilier

Pour que l’effet levier ait un effet optimal, il faudra bien comprendre les rouages de ce système et de l’utiliser à votre avantage.

S’implanter dans un marché immobilier  trop n’est pas vraiment conseillé, nous pouvons citer l’exemple de Paris où les rendements ne sont plus là (2-3% hors fiscalité). Il sera difficile d’obtenir un rendement intéressant en matière d’investissement immobilier locatif. Le rendement avec ce type de placement dans des villes trop chères est assez faible.

Il est conseillé d’investir dans les zones où le rendement locatif est supérieur à la rentabilité nette du marché.

Pour assurer la rentabilité locative de votre investissement immobilier, il est impératif de faire une analyse approfondie de la zone où vous souhaitez vous implanter. Avant d’investir par exemple dans une ville moyenne, il faut étudier la potentialité du marché. Est-ce que le bien pourra être aisément revendu si vous décidez de vous en défaire ?

Assurez-vous d’investir, prenez en compte le prix de l’immobilier et les loyers praticables dans la zone en question.  

2. Les différentes stratégies de crédit et de taux : avantage et inconvénients 

En matière d’investissement à crédit, vous avez le choix entre plusieurs taux. Chacun possède ses propres avantages et inconvénients, il faudra opter pour celui qui correspond à votre profil et votre projet immobilier.

À taux fixe

• Principe du taux fixe

En matière d’emprunt, il est toujours important de considérer le taux d’emprunt. En optant pour un taux fixe, vous serez tenu de vous acquitter des mêmes mensualités durant toute la durée du prêt.

• Avantages

En choisissant le taux fixe, vous misez sur la sécurité. Les mensualités étant déterminés à l’avance, vous n’aurez pas à vous soucier sur le montant à payer chaque mois. Le taux fixe ne sera pas soumis à des variations. Cela quels que soient les contextes et l’évolution du marché. Il est déterminé et fixé préalablement par la banque centrale. Vous n’aurez ni de difficultés à ajuster votre budget ni de mauvaises surprises liées au changement de taux.

• Inconvénients

Avec ce taux, vous ne pourrez pas vous prévaloir des éventuelles baisses de taux. Il se peut également que vous soyez tenu de payer des taux d’intérêt supérieurs aux conditions du marché. Il est nécessaire de préciser que le taux est susceptible d’augmenter pour les emprunts à taux révisable.

Le taux fixe peut vous léser si vous choisissez un remboursement par anticipation. En effet, les banques appliquent une pénalité dans ce genre de circonstance. Vous pourrez être obligé de rembourser 2 à 3 % du capital restant. C qui ne sera pas du tout avantageux.

N’oubliez jamais d’intégrer le coût de l’assurance qui peut vite faire monter le taux global du crédit : négocier donc fortement votre taux fixe en faisant jouer la concurrence des banques avec un courtier crédit.

À taux variable cappé

• Principe du taux variable

Avec le taux variable, votre prêt sera soumis à une révision périodique. En principe, il devra être revu chaque année, plus précisément à la date d’anniversaire du prêt. L’évolution du taux doit être en fonction de l’indice de référence. Ne vous étonnez pas si les institutions financières ajoutent 1 à 3 % à cet indice. Ce dernier sera fixé en corrélation avec votre situation personnelle. Plus vous montrerez les garanties de votre solvabilité, plus le taux appliqué sera intéressant.

• Avantages

Contrairement au taux fixe, le taux variable est assez faible au départ. Cela aura un effet assez avantageux sur le montant des mensualités à payer. Avec ce taux, il est possible de recourir à un remboursement d’emprunt par anticipation.

• Inconvénients

Avec le taux variable, vous pourrez être sujet à une hausse de taux. Chaque mois, il se peut que le montant des mensualités à payer augmente. Cette option peut être avantageuse sur le long terme à condition que vous disposiez des moyens nécessaires pour payer la hausse des montants de remboursement.

• Ce qu’il faut savoir sur le taux variable cappé

En optant pour un taux variable cappé, vous serez plus ou moins protégé en cas d’une forte hausse des taux. Chaque mois, le taux ne doit pas excéder un certain cap. Cette clause doit être définie dans le contrat. Ainsi les fluctuations de l’indice n’iront pas au-delà d’un certain montant.

Avec ce taux, il faudra vous attendre à un taux de départ assez élevé que celui d’un prêt révisable sans couverture. Toutefois, il procure de grands avantages en matière de sécurité face à une hausse des taux. Il reste néanmoins coûteux si hausse des taux face à un prêt à taux fixe.

Crédit infine :

• Principe

Le crédit infine est un crédit immobilier à taux fixe. Il n’est pas amortissable. Avec ce type de prêt, vous êtes tenu de rembourser les intérêts ainsi que les assurances pendant toute la durée du crédit. Il doit être remboursé en une seule opération.

• Avantages

Ce prêt offre des remboursements mensuels moins élevés. Même si le souscripteur décède avant le délai de remboursement, les ayants droit ne seront pas tenus de rembourser le crédit. Ce sera l’assurance-vie du défunt qui s’en chargera. Les héritiers auront également droit au capital du contrat d’assurance-vie. Il restera néanmoins capital d’avoir les fonds (souvent importants) à la fin du crédit pour solder le crédit.

• Inconvénient

Comparé à un crédit classique, son coût est assez élevé.

Pour avoir un meilleur aperçu de la marge de manœuvre dont vous disposez pour votre investissement immobilier, il est impératif de connaître votre capacité d’endettement. Des simulateurs crédit en ligne vous faciliteront grandement la tâche.

 

En résumé sur le crédit et les taux :

En matière de taux de crédit, retenez qu’il sera complexe d’obtenir du crédit infine et que celui-ci coûtera toujours bien plus cher qu’un taux fixe bien moins risqué.

Les taux variables même cappés n’ont pas de sens dans un environnement de taux bas. J’ajoute qu’en cas de remontée forte des taux, le crédit risque de vous coûter très cher.

Favoriser en priorité un crédit immobilier à taux fixe moins risqué et moins cher.

3. Combien puis-je emprunter avec la banque ?

• Qu’est-ce que la capacité d’endettement ?

Aucune institution financière ne se risquerait à prêter de l’argent à un débiteur insolvable. Elle ne pourra pas vous octroyer un prêt que vous n’êtes pas capable de rembourser. De ce fait, avant d’accorder un crédit, il faudra déterminer votre capacité d’endettement. 

La capacité d’endettement? Il s’agit de la possibilité des personnes à solliciter un crédit. En d’autres termes, c’est la part de revenu destinée au remboursement d’un prêt immobilier.

La capacité d’endettement est déterminée en fonction de plusieurs critères, à savoir :

• Le montant des mensualités maximales ;
• Le montant de l’emprunt ;
• La durée du prêt ;

• Quel est le taux maximum d’endettement ?

Avant de bénéficier d’un prêt, l’institution financière concernée doit déterminer votre capacité d’endettement. Cette analyse permet de déterminer vos possibilités de remboursement afin de prévenir les risques de surendettement. Une fois que votre capacité d’endettement et déterminée, il suffira de calculer votre taux d’endettement maximal. Ce taux est défini en fonction du taux d’endettement actuel. En principe, il ne doit pas aller au-delà de 33% en France.

Pour définir la capacité d’endettement du souscripteur, la banque prend en compte plusieurs facteurs, à savoir :

• Les dépenses liées au remboursement de crédit en cours (cela englobe les prêts personnels, renouvelables, les prêts immobiliers ;
• Les charges liées au paiement de diverses pensions ;
• Les charges de nature structurelles sont aussi prises en compte ;

Une fois que les diverses charges sont prises en considération, l’établissement de crédit examinera aussi les sources de revenus du souscripteur. Il peut s’agir :

• Du salaire ;
• Des aides personnalisées ;
• Des revenus fonciers ;
• Des pensions ;

Cette liste n’est pas exhaustive.  

Bon à savoir sur la capacité d’endettement :

si vous êtes logé à titre gratuit, le banquier pourra prendre un compte un montant de loyer minimal qu’il impactera mécaniquement sur votre capacité de crédit. Ne rêvez! S

i vous êtes en colocation, il pourra également prendre le montant total du loyer si le ou les autres colocataires ne payaient pas.

• Quelle est l’importance du salaire mensuel ?

Pour fixer la capacité d’emprunt d’un souscripteur, les établissements financiers prennent en compte le montant des mensualités maximales que la personne concernée est capable de payer.

Dans ce contexte, lorsque les charges sont importantes, la capacité d’endettement est revue à la baisse. Par contre, si vous disposez d’un salaire régulier et important, vous aurez la possibilité d’augmenter votre taux d’endettement au-delà de 33%. 

4. Stratégie : renégocier vos crédits pour faire des économies

Les taux d’emprunts proposés par les établissements de crédit sont en général bas. C’est le moment de procéder à une renégociation de crédit.

Avoir plus de patrimoine rapidement, c’est aussi rembourser plus vite son crédit immobilier en renégociant le taux de son crédit avec sa banque ou un courtier crédit.

Afin de baisser le coût de votre crédit, vous pouvez recourir à la renégociation de crédit. Cela vous permettra à la fois de réduire les mensualités et de dégager une part de reste à vivre plus intéressante.

Le souscripteur dispose de cette prérogative durant la durée de vie du prêt.

• Quelles sont les conditions propices pour une renégociation de crédit ?

Afin de déterminer si une renégociation de crédit est nécessaire ou non, il faudra prendre en compte plusieurs facteurs, comme le taux différentiel, le capital restant dû ainsi que la durée de remboursement.

• L’importance du différentiel de taux

Pour prétendre à une renégociation de crédit, il faut s’assurer qu’il y a au moins une différence de 1 point (on parle en point quand on compare des taux) sur les taux pratiqués. Si votre ancien taux était de 2,5, le nouveau doit être de 1,5 points.

• Le capital restant à payer

Pour que la renégociation de crédit soit prise en considération, il faut que le montant du capital restant soit assez conséquent au moins à six chiffres. L’institution financière ne prendra pas forcément votre demande en compte si le reste du capital à payer est de 40 000 euros par exemple.

• La durée du remboursement

S’il ne reste plus que quelques mensualités à payer, cela ne vaut pas la peine d’argumenter avec l’établissement de crédit. Par contre, si vous venez de contracter récemment un prêt, renégocier votre prêt vous permettra de faire des économies.

• Quels sont les gains ?

En optant pour une renégociation de crédit, vous vous assurez des gains intéressants. Si par exemple, vous devez rembourser un capital restant de 150 000 euros sur une durée restante de 15 ans. Si votre taux initial est 3,5 %, vous êtes tenu de payer 1 072 euros. Par contre, si vous réussissez à convaincre votre banquier de baisser le taux à 1,70 %, vous n’aurez plus qu’à vous acquitter de 944 euros chaque mois jusqu’à son échéance. Ce coût ne tient pas compte de l’assurance emprunteur.

Il est facile de déterminer l’économie générée par la renégociation de prêt. Pour ce faire, vous n’aurez qu’à faire la différence entre l’ancienne et de la nouvelle mensualité. Une fois que c’est fait, vous multipliez le résultat avec le temps restant pour le paiement du prêt. Dans l’exemple ci-dessus, l’économie générée est de 21 540 euros.

5. Stratégie : prendre un courtier immobilier pour avoir le meilleur taux

Une personne compétente

Un courtier immobilier dispose d’une large connaissance sur les établissements prêteurs ainsi que les procédures à suivre.  Il mettra son savoir et son expérience au profit de ses clients. Il fera en sorte de trouver un bien immobilier à taux avantageux. Cet intermédiaire vous permettra de gagner du temps, car il effectuera pour vous les analyses nécessaires pour vous offrir les meilleures offres du marché.

Une personne disposant d’un large réseau de banques partenaires

Il est à noter qu’un courtier en prêt immobilier collabore constamment avec de multiples établissements partenaires. Ces organismes sont en relation avec des organismes financiers. Il a alors la possibilité de négocier directement avec les institutions concernées.

À travers ce professionnel, les institutions financières peuvent obtenir une large clientèle. Ce qui lui donne un avantage certain.

Une personne disposant d’une large connaissance sur le secteur immobilier 

Le courtier immobilier est un professionnel qui maîtrise et comprend bien le prix du marché immobilier. Il vous montrera la solution plus avantageuse et la plus adaptée à vos besoins. Il connaît les enjeux de son secteur, ce qui lui donne un avantage certain sur la renégociation de prêt.

Le courtier est en contact avec plusieurs institutions financières, ce qui lui permet de mettre en concurrence les offres existantes.

Il sera avantageux de travailler avec ce professionnel. Il possède un vaste domaine d’intervention. En plus d’avoir les capacités de renégocier les prêts, il peut aussi vous proposer une assurance moins chère et même des frais de dossier réduits.

Un atout majeur dans la constitution de dossier

Pour une demande ou pour une négociation de prêt, vous serez avantagé si vous disposez d’un dossier complet. Étant habitués à travailler avec les institutions financières, les courtiers ont une bonne connaissance des pièces à fournir. Ils font en sorte de monter un dossier qualitatif pour leur client afin de leur assurer les meilleures offres. Travailler avec ce professionnel, vous avez un maximum de chances d’obtenir d’une réponse favorable.

6. Conclusion : le conseiller patrimonial pour la meilleure stratégie crédit

Pour réussir dans l’immobilier, il est important d’adopter une stratégie à la fois efficace et performante.

Au lieu d’utiliser l’intégralité de vote épargne dans votre investissement immobilier, acheter l’immobilier à crédit vous apportera plus d’avantages.

De plus, le taux d’intérêt des emprunts a baissé de manière conséquente. Grâce à l’effet levier, vous aurez l’occasion d’optimiser la rentabilité de votre investissement. Avec ce concept, vous décuplez vos chances d’avoir des profits assez intéressants. Toutefois, pour que l’effet levier soit rentable, il faut que le coût d’endettement n’excède pas les bénéfices obtenus par l’investissement en question. Afin de bénéficier des meilleurs taux sur le marché matière de crédit immobilier, faites appel à un courtier. Il fera en sorte de vous trouver un taux intéressant.

L’effet levier peut également intervenir dans les domaines autres que l’immobilier. Il est utile pour le trader. Ce concept est aussi applicable sur les produits dérivés comme warrants, CFD, futures, options. Il contribuera à maximiser les profits d’une opération boursière. Mais il faut savoir que dans ce type de marché, plus le placement est important, plus le risque est considérable.

Mais sur le long terme, l’effet levier est plus efficace sur l’achat immobilier à crédit.

L’effet levier est avantageux pour les investisseurs disposant de solides revenus.

Il permet de valoriser votre épargne. Pour que l’effet levier soit optimal, vous devrez anticiper les risques et prévoir des solutions pour y remédier. Pour cela, vous aurez besoin de prendre les mesures adéquates pour limiter les dégâts potentiels.

Ce concept est une arme à double tranchant. S’il est bien maitrisé, il peut augmenter votre patrimoine. Dans le cas contraire, vous risquez le surendettement. Vous aurez besoin d’un professionnel compétent pour mettre en place votre stratégie.

Pour la meilleure stratégie immobilière à crédit, faites appel à un CGP ou à un Conseiller en Gestion de Patrimoine.

Ce professionnel expérimenté fera l’analyser de votre profil fiscal et de vos avoirs. Ainsi, il vous proposera la meilleure option pour fructifier votre patrimoine. Il vous guidera vers vos objectifs et vous aidera à mener à bien vos projets sur le moyen et le long terme. 

Le CGP possède également diverses connaissances sur les dispositifs de défiscalisation. Vous aurez un conseil de confiance pour vous guider dans vos investissements. Le respect du cadre légal est très important. Il vous aidera à gérer les démarches administratives et juridiques.

Attention aux “coach”, aux formations trop alléchantes, au risque locatif, à la surexposition sur l’immobilier et au surendettement dans un environnement fiscal français compliqué et des prix hauts!

Soyez également prudent sur les offres “alléchantes” où des coachs non de conseillers en gestion de patrimoine diplômés et reconnus vous vendent des formations où vous serez indépendants financièrement rapidement en quelques années.

Je comprends votre envie d’être riche rapidement, indépendant mais cela demandera du temps et du travail.

Quel suivi vont-ils vous proposer?

Quand ont-ils acheté?

Où est le vrai du faux?

Est-ce judicieux de s’endetter fortement?

Comment faire face à la fiscalité sur le long terme? On vous parle de baisse fiscale au départ mais on atteint vite les limites…

Protégez-vous votre famille avec tout cet immobilier à crédit? Que se passe-t-il en cas d’accident de la vie?

Surtout, est-il pertinent de tout miser sur le crédit sans se diversifier face à un risque locatif et fiscal fort en France?

N’existent-ils pas des solutions plus rentables sur l’immobilier (certes avec des apports) à l’étranger?

Par exemple vous invite à regarder ma vidéo sur BFM sur l’immobilier aux USA :