Le marché immobilier français connaît un net regain d’intérêt de la part des acheteurs étrangers, après deux années de fort ralentissement. Porté par la stabilisation des taux d’intérêt, une réforme fiscale majeure et un repositionnement géographique des investisseurs, ce retour se manifeste aussi bien sur l’immobilier résidentiel que sur les actifs tertiaires et logistiques. Les derniers baromètres des notaires, réseaux immobiliers et cabinets de conseil confirment un basculement de cycle, marqué par une sélectivité accrue mais des budgets solides.
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Un marché en reprise après deux années de correction
Après le coup de frein de 2023 et 2024, le marché immobilier français se normalise avec un volume annuel de transactions attendu entre 940 000 et 980 000 ventes. Dans ce contexte, la clientèle étrangère – non-résidents comme expatriés – revient de manière visible sur le territoire.
Les taux de crédit immobilier en France se situent entre 3 % et 3,5 %, un niveau jugé incitatif après les tensions de 2022-2024. Contrairement aux marchés anglo-saxons, le modèle français repose sur des prêts à taux fixes sur toute la durée, offrant une sécurité recherchée par les investisseurs internationaux en période d’incertitude.
Cette reprise se produit alors que la France reste, selon le baromètre d’attractivité d’EY, la première destination européenne pour les investissements directs étrangers depuis sept années consécutives. Malgré la volatilité financière, la hausse des rendements obligataires (l’OAT 10 ans dépassant 3,6 % fin juin) et le resserrement monétaire européen, l’immobilier français demeure perçu comme une valeur refuge à condition de privilégier les actifs les plus qualitatifs.
Une nouvelle donne fiscale avec le statut du bailleur privé
Le cadre législatif et fiscal a profondément évolué avec l’adoption de la loi de finances pour 2026. Ce texte instaure le dispositif Jeanbrun, dit « statut du bailleur privé », qui remplace définitivement le Pinel, arrivé à son terme.
L’architecture de ce nouveau régime rompt avec la logique de réduction d’impôt forfaitaire du Pinel. Le mécanisme repose désormais sur l’amortissement fiscal du bien : les propriétaires bailleurs peuvent déduire chaque année entre 3,5 % et 5,5 % de la valeur du logement (hors terrain) de leurs revenus fonciers, dans la limite de 12 000 euros par an. L’avantage est conditionné à un engagement de location nue à usage de résidence principale pour une durée minimale de neuf ans.
Contrairement au dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun ne comporte plus de zonage géographique. Il est ouvert à l’ensemble du territoire, offrant aux investisseurs non-résidents une grande latitude pour diversifier leur portefeuille entre métropoles, villes moyennes et zones rurales attractives.
Parallèlement, un projet de loi Relance Logement est en cours de discussion. Il vise, entre autres, à assouplir encore ce cadre en étendant le dispositif aux biens anciens avec travaux, en abaissant de 30 % à 20 % le seuil minimal de rénovation et en assouplissant l’exigence de performance énergétique à un niveau D après travaux (au lieu d’A ou B initialement exigés). L’ouverture aux maisons individuelles figure également parmi les pistes d’évolution, ce qui pourrait renforcer l’appétence des investisseurs pour des territoires aujourd’hui moins denses.
Qui achète, où et pour quels montants ?
Les données récentes dressent le portrait d’une demande internationale structurée, capable de soutenir le marché sur plusieurs segments de prix.
Les nationalités les plus actives
Les acheteurs suisses se hissent désormais en tête des clients étrangers. Majoritairement acquéreurs comptants, ils ciblent des biens patrimoniaux de qualité, avec une préférence marquée pour la Haute-Savoie et plus largement le quart est de la France. Ils sont suivis par les Belges et les Italiens, qui restent particulièrement présents sur la Côte d’Azur, où ils représentent respectivement environ 17 % et 15 % des transactions internationales.
Les Américains représentent près de 20 % des transactions étrangères sur le segment haut de gamme en France.
Les fortunes du Moyen-Orient et d’Asie, notamment chinoises, se concentrent sur l’ultra-luxe à Paris et sur la Côte d’Azur, là encore le plus souvent en cash, dans une logique de transmission patrimoniale intergénérationnelle. De grandes fortunes nord-européennes complètent ce panorama, en visant Paris, la Provence ou de vastes domaines dans des départements de villégiature.
Budgets et segments de prix
Les budgets mobilisés par cette clientèle étrangère sont significatifs et contribuent à soutenir le marché. La répartition des transactions montre une forte concentration sur les gammes intermédiaires, mais aussi une présence marquée sur le haut de gamme.
| Segment de prix des achats étrangers | Part des transactions |
|---|---|
| Moins de 100 000 € | 15 % |
| 100 000 € – 250 000 € | 34 % |
| 250 000 € – 500 000 € | 33 % |
| 500 000 € – 2,5 M€ | 18 % |
Le budget moyen d’acquisition d’un non-résident se situe autour de 290 000 euros au niveau national, mais grimpe à près de 482 000 euros dans le Sud, en particulier en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Cette capacité financière renforce la résilience des marchés les plus tendus et maintient une activité soutenue dans les zones les plus recherchées.
Paris, Côte d’Azur… mais aussi ruralité et patrimoine
Si Paris et la Côte d’Azur demeurent les pôles historiques de l’investissement étranger, les critères de recherche évoluent sensiblement. Les acquéreurs se tournent de plus en plus vers des territoires offrant espace, patrimoine et qualité de vie : Haute-Savoie, Saône-et-Loire, Luberon ou encore plusieurs départements d’Occitanie figurent parmi les destinations en vogue.
L’exigence de performance énergétique, via le DPE, est devenue centrale dans la négociation immobilière : les investisseurs internationaux évitent les passoires thermiques, sauf avec un budget travaux, et le durcissement réglementaire renforce cette sélectivité.
Parallèlement, les programmes neufs, conformes à la réglementation RE2020, séduisent particulièrement les expatriés français et certains non-résidents. Pour ces profils, acheter un bien récent permet de limiter les risques de travaux lourds à distance, tout en répondant aux exigences environnementales et aux futurs standards locatifs.
Un haut de gamme porté par les fortunes internationales
Le marché du prestige affiche une résistance remarquable aux tensions sur le crédit, dans la mesure où la plupart des opérations s’effectuent sans recours massif à l’emprunt classique. À Paris, les acheteurs étrangers représentent près d’un tiers des transactions haut de gamme ; dans l’ultra-luxe, leur part atteint jusqu’à 40 % pour les biens au-delà de 4 millions d’euros, et même près de 75 % pour les ventes supérieures à 5 millions d’euros à Paris et sur la Côte d’Azur.
Environ 35 % des ventes immobilières parisiennes de plus de 5 millions d’euros se concluent désormais hors marché, via des réseaux confidentiels. Les principaux acheteurs sont les grandes fortunes américaines, les investisseurs du Moyen-Orient et d’Asie recherchant des biens rares (hôtels particuliers, châteaux, propriétés d’exception), ainsi que les familles fortunées d’Europe du Nord.
Les réseaux spécialisés dans le luxe rapportent des performances « excellentes » sur ce créneau, relativement insensible aux difficultés d’accès au crédit qui touchent davantage le marché de masse.
Un cadre juridique jugé favorable aux capitaux étrangers
Au-delà des taux et de la fiscalité, le droit français constitue un autre facteur d’attractivité. Aucune condition de nationalité n’est exigée pour acquérir un bien immobilier en France, ce qui place le pays parmi les marchés les plus ouverts.
Le règlement européen sur les successions (n° 650/2012) ajoute un atout supplémentaire : la transmission des biens situés en France est, en principe, régie par la loi du pays de résidence du défunt, avec la possibilité de choisir une autre législation nationale. Les notaires mettent largement en avant cette souplesse auprès de leurs clients internationaux, en particulier en 2026, pour les inciter à localiser une partie de leur patrimoine immobilier en France dans une perspective de long terme.
Règlement européen sur les successions
Des capitaux étrangers très sélectifs dans l’immobilier d’entreprise
Sur le segment de l’immobilier d’entreprise, le premier semestre 2026 confirme une polarisation marquée. Selon le bilan semestriel de JLL, les volumes investis en France atteignent 6,6 milliards d’euros, un niveau soutenu en grande partie par des opérations emblématiques impliquant des fonds internationaux.
Les investisseurs étrangers se concentrent sur des actifs Core de haute qualité, tandis que les capitaux français cherchent des rendements plus élevés sur d’autres marchés européens.
Les investisseurs étrangers favorisent les actifs bien situés, sécurisés sur le plan locatif et de grande qualité.
Une partie des capitaux français se tourne vers les Pays-Bas et l’Espagne pour des rendements plus élevés.
La fuite des capitaux français vers d’autres marchés renforce mécaniquement la part des investisseurs non résidents dans certains dossiers en France.
Parmi les opérations phares figure la cession du portefeuille industriel de Proudreed à l’américain Blackstone pour 2,3 milliards d’euros, illustrant l’attrait des grands ensembles logistiques et industriels. Autre exemple significatif : l’acquisition de l’immeuble « Le Marignan » sur les Champs-Élysées par le fonds international Black Swan, pour 432 millions d’euros, symbole du retour en grâce des adresses les plus prestigieuses auprès des capitaux mondiaux.
Certains segments restent toutefois sous pression. La logistique accuse ainsi une chute d’environ 71 % des montants investis au premier semestre 2026 par rapport à la même période de l’année précédente, pour un total d’environ 433 millions d’euros. Les incertitudes géopolitiques, la crise énergétique et le manque de portefeuilles d’envergure à la vente pèsent sur ce marché.
À l’inverse, l’immobilier résidentiel géré – incluant résidences étudiantes, coliving et logements locatifs institutionnels (PRS / Build-to-Rent) – est devenu l’actif privilégié des grands investisseurs, avec des rendements stables autour de 6 % en Europe, selon une enquête européenne de Cushman & Wakefield.
Un retour confirmé mais sous conditions
Les différentes données convergent : le Retour des Investisseurs Étrangers sur le Marché Immobilier Français est bien engagé, mais il s’effectue sur un mode sélectif. Les acheteurs internationaux privilégient les emplacements premiers, les biens de qualité, la bonne performance énergétique et les actifs bénéficiant d’un cadre fiscal et réglementaire stabilisé.
Les investisseurs étrangers sécurisent leurs revenus via le statut de bailleur privé, recherchent des valeurs refuges dans le luxe et privilégient les territoires alliant patrimoine et qualité de vie. Ce phénomène restructure durablement la géographie et la composition du marché immobilier français, avec une empreinte étrangère croissante sur les segments clés.
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