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Immobilier Floride : la meilleure destination pour investir ?

Immobilier Floride : la meilleure destination pour investir ?
par cyril jarnias - le 04 août 2019

Immobilier Floride est-ce la meilleure destination pour investir aux USA ?

Mise à jour du 11/10/19 : comment investir dans l’immobilier US en Floride? Mon passage sur BFM Business :

J’explique les points importants sur l’investissement immobilier en Floride, où investir sur la côte Ouest en Floride le rendement moyen possible, les prix et la possibilité d’acheter à crédit avec 30% d’apports si vous avez le bon réseau.

 

 

Etes-vous tenté par l’investissement immobilier en Floride ? Vous trouverez d’importantes informations dans cet article.

Localisé dans le sud-est des États-Unis, l’État américain qu’est la Floride est bordé par l’océan Atlantique à l’est, par le Golfe du Mexique à l’ouest, et par deux États, la Géorgie et l’Alabama au Nord. En 2018, plus de 21 millions habitants étaient recensés sur une superficie de 151.940 km². Miami, dans le sud-est, est la ville la plus peuplée de cet État. Miami est une station balnéaire et une des plus belles destinations touristiques du monde grâce à ses loisirs et distractions. Mais la Floride est aussi une des destinations privilégiées des personnalités célèbres, d’écrivains, de golfeurs et d’autres sportifs.

Floride est le 27e État des États-Unis, avec à sa tête le gouverneur Ron DeSantis. Sa population comporte une importante communauté cubaine. Mais la ville est le résultat de plusieurs peuples afro-américains, amérindiens, hispaniques et anglo-saxons.

Le PNB de la Floride est le quatrième des États-Unis, et le revenu par habitant classe cette ville à la 20e place sur les États américains. L’économie de la Floride est principalement basée sur le tourisme, les transports et l’agriculture. La main-d’œuvre nombreuse constitue un de ses plus grands atouts. Et la ville compte également un bon réseau d’universités, ce qui est un grand avantage pour les entreprises.

Grâce à son contexte économique favorable, de nombreux investisseurs sont attirés par la Floride. L’investissement immobilier est particulièrement intéressant, surtout pour les Européens. Voulez-vous investir en immobilier en Floride ? Il va donc falloir que vous vous renseigniez sur le marché immobilier dans cette partie des États-Unis.


Sommaire investir en Floride :

  1. Investissement en Floride
  2. Investissement locatif en Floride
  3. Fiscalité en Floride
  4. Processus achat immobilier en Floride
  5. Quelques spécificités de l’immobilier en Floride
  6. Pièges à éviter avant d’acheter
  7. Conclusion

investissement en floride

1. Investissement en Floride

Ces dernières années, l’économie américaine a jouit d’une santé de plus en plus prospère. Cela est prouvé par une croissance constante, un niveau de bien-être matériel élevé et un taux de chômage plus faible. Au troisième trimestre  2018, la croissance a été de 3,5% aux États-Unis, et le PIB était de 3,6% à cette même date. Une des raisons qui ont causé cette expansion est la consommation des Américains.

L’expansion observée aujourd’hui est une des phases les plus longues jamais observées dans les États d’Amérique du Nord. En effet, elle est entrée dans sa dixième année depuis le mois de juillet 2018. Le marché du travail se renforce de plus en plus, avec un taux de chômage de 3,7%. Par ailleurs, l’activité économique suit un rythme solide. Ce regain est l’effet de la réforme fiscale qui a eu lieu dans ces États. Pour l’année 2018, les impôts sur les sociétés et les impôts sur les ménages ont été revus à la baisse, et les dépenses publiques à la hausse.

Selon les spécialistes, le rythme de croissance sera moins soutenu en 2019, néanmoins ils estiment un PIB de 2,8%, une hausse de la consommation publique et un taux de chômage inchangé d’environ 3,6%.

Tout comme la plupart des autres États, la Floride a vu son économie s’accroître. Cet État attire plusieurs investisseurs étrangers et américains. Parmi les raisons qui causent cet attrait des investisseurs est sa position géographique stratégique. En effet, elle cette ville est le carrefour des Amériques et est bien positionnée pour favoriser les transports et le commerce international.

La Floride fait partie des États américains qui affichent un développement non négligeable. D’un point de vue économique, c’est le quatrième État le plus puissant aux États-Unis. Bien que la crise immobilière de ces dernières années l’ait affecté, le tourisme a contribué à relancer son économie. La partie sud de cet État, surtout Miami, est la principale zone où les touristes et les différentes marchandises affluent. A fin septembre 2018, 95 millions de touristes sont venus en Floride, ce qui constitue une hausse de 6,7% par rapport à 2017.

Outre le tourisme, la Floride compte comme avantage la présence des infrastructures complètes. Ses ports et aéroports font ainsi partie de ses atouts qui favorisent l’implantation des PME et d’entreprises multinationales dans le domaine de l’aéronautique. Par ailleurs, la Floride est aussi reconnue pour ses activités dans le secteur de l’environnement et du biomédical.

L’emploi dans cet État affiche en outre une croissance non négligeable avec un taux de 1,3% en 2018. Le taux de chômage bas qui avoisine les 3,7% est un atout pour les investisseurs.

Les autres régions qui soutiennent l’économie de la Floride sont Tampa et la partie Nord-Est de l’État. Pour la première, c’est le développement dans le domaine du high tech qui a été l’un des moteurs de l’économie de l’État. Ce secteur qui travaille dans le domaine des énergies renouvelables, du biomédical et de l’agronomie est créateur d’emplois, avec environ 21.000 sociétés. Mais la région de Tampa est aussi reconnue pour être une destination touristique par excellence grâce notamment à Disney, et une zone où l’activité se rapportant au domaine de l’aérospatial se développe le plus. Pour la partie Nord-Est de Floride, c’est le port de Jacksonville qui contribue au développement de l’économie de l’État.

En Floride, l’investissement est facilité par la dynamique de son économie, le plein-emploi et le niveau bas du chômage, mais aussi sa fiscalité clémente. Mais les investisseurs sont aussi attirés par cet État à cause d’autres raisons :

  • La main-d’œuvre nombreuse
  • La force des transports
  • La présence d’un bon réseau d’universités
  • L’absence de l’impôt sur le revenu
  • La basse taxe sur les ventes avec un taux de 6%
  • L’armature bancaire solide
  • Les atouts touristiques de la Floride

La Floride, grâce à son économie dynamique, attire les investisseurs. Mais cet État possède d’autres atouts améliorent son économie et le climat des investissements. L’immobilier en Floride est donc mécaniquement recherché pour les investisseurs.

 

 


investissement locatif en floride

2. Investissement locatif en Floride

Le marché de l’immobilier aux États-Unis commence à retrouver son rythme de croisière d’avant 2008, et certains biens affichent une valeur supérieure à ce qu’ils étaient avant la crise. Pour la Floride, certains biens s’achètent encore à une valeur moyenne historique inférieure, surtout les biens de luxe, mais plus pour longtemps car l’économie des Américains affiche à nouveau une meilleure santé.

La hausse des prix des biens va encore continuer pour les prochaines années, du moins tant que plusieurs touristes, étrangers et Américains voudront venir passer leurs vacances ou même habiter en Floride. Toutefois, la hausse incessante des prix n’est pas d’une bulle selon les spécialistes. En effet, les foyers américains ont maintenant les moyens de se payer ces biens, et les prix affichés sont adaptés à leurs revenus. Il n’y a pas non plus d’achats irrationnels surtout qu’il est plus difficile d’obtenir des prêts immobiliers en Floride par rapport à la période d’avant la crise.

Le marché de l’immobilier dont celui de la Floride peut donc être qualifié de sain aux États-Unis, avec environ 5,60 millions de biens immobiliers qui se vendent tous les trimestres.

 

En Floride, l’investissement locatif est une opportunité à saisir comparée aux autres États de l’Amérique du Nord. Cet investissement est sécurisé, rentable et peut dégager une belle plus-value.

 

L’économie affiche une meilleure santé et le taux de chômage était de 3,5% à la fin du troisième trimestre 2018. Les biens vendus augmentent en nombre, y compris les résidences individuelles et les condominiums. Et cette tendance va se poursuivre, pour le plus grand bonheur des acheteurs.

En Floride, le prix médian tourne autour de 255000 USD pour les villas, ce qui correspond à une hausse de 6,3% par rapport au prix de 2017.

 

Pour les maisons de ville et les condominiums, ce prix médian est de 182500 USD.

 

La Floride est le premier État américain que les investisseurs privilégient pour leur investissement dans la pierre.

Les raisons poussant à investir dans l’immobilier en Floride sont nombreuses :

 

  • Son économie florissante : la Floride est la quatrième économie des États-Unis
  • Le nombre d’habitants qui augmente annuellement : il va falloir trouver des logements pour les nouveaux habitants
  • La forte croissance que l’emploi affiche dans cet État : il s’agit encore ici d’une marque de la bonne santé de l’économie
  • Le nombre de touristes en constante augmentation. Il faut savoir que le tourisme est le pilier de l’économie de cet État.
  • Augmentation des prix des loyers, ce qui permet d’obtenir un rendement locatif moyen et net de 7% en Floride.
  • Possibilité de faire une belle plus-value à moyen long terme (se laisser du temps!)
  • Un taux de change euro / dollar avantageux pour l’instant : le Dollars est encore plus bas que l’Euro : 1€ = 1,14 USD. Les investisseurs européens peuvent donc acquérir un bien immobilier moins cher que les Américains.
  • Une législation fiscale en faveur de l’acheteur français : il y a une convention fiscale signée entre les États-Unis et la France. En outre, la loi protège les bailleurs. Ainsi, si le locataire ne paie pas le loyer durant 45 jours, il est expulsé. Par ailleurs, comme le bail de location est renouvelable chaque année, il est envisageable de renégocier le loyer.

Où investir en Floride ?

 

En Floride, comme dans n’importe quel endroit, le prix d’un bien immobilier va dépendre de son type, de sa superficie et de sa localisation. Mais d’autres critères influent aussi sur le prix de l’immobilier comme la qualité de l’école qui se trouve dans le quartier et la cotation de la maison. Dans cet État, vous pouvez acheter une maison mitoyenne, une maison individuelle ou une villa.

La maison mitoyenne ou maison de ville est une copropriété d’environ 120m² dans laquelle les propriétaires peuvent jouir des parties communes. Il est possible que le bien comporte aussi un garage et un jardin privatif. Selon la localisation du bien, une maison de ville peut coûter entre 150000 USD et plus de 2000000 USD. Les prix les plus accessibles se trouvent à Tampa dans laquelle le prix varie entre 150000 USD et 500000 USD, et le prix le plus onéreux s’observe à Fort Lauderdale avec des coûts qui se situent aux alentours de 350000 USD à 2000000 USD.

La maison individuelle :

Elle coûte plus cher que la maison mitoyenne. En effet, elle est plus vaste et possède au moins 2 chambres. Parfois même, elle est équipée d’une piscine et presque toujours d’un jardin. Il faut savoir qu’il y a plus de maisons individuelles en Floride que de maisons de ville ou de villas. En Floride, le prix de ce type de bien tourne aux environs de 230000 USD à plus de 1.200.000 USD. Ici aussi, le prix le plus bas se trouve à Tampa, mais le plus haut est à Naples.

La villa :

C’est une vaste maison, indépendante et sécurisée. Équipée d’un grand jardin, d’une piscine et d’autres annexes, la villa est une propriété de haut standing. Logiquement, le prix d’une villa est donc beaucoup plus cher et oscille entre 400.000 USD et plus de 2.500.000 USD. C’est Orlando qui affiche le prix le plus accessible, et les villas les plus chères se trouvent à Naples.

  • L’immobilier à Miami : dans cette ville, la demande pour la location augmente de plus en plus. Si vous y possédez une villa ou un appartement et que vous mettez votre bien en location, vous trouverez un locataire dans un délai d’un mois environ. L’investissement locatif est intéressant à Miami que ce soit pour les touristes ou pour les Américains. À Miami, un appartement coûte environ 2300€ à 8700€ du m² selon l’emplacement du bien, et une maison individuelle s’acquiert à 10170€ le m². Si l’appartement se trouve en centre-ville, vous pouvez le louer par mois à partir de 30€ le m². Si vous faites louer votre bien à des voyageurs, la nuitée coûte à partir de 50€ pour une chambre avec salle de bain, une kitchenette et l’accès au wifi. Pour un bien plus confortable, par exemple un logement entier avec cuisine, salle de bain et parking, vous pouvez tirer jusqu’à plus de 110€ par nuit.

 

  • Investir à Orlando : Orlando est aussi prisé pour l’investissement locatif. Le prix d’achat des biens est plus bas qu’à Miami, et le bien est presque toujours loué toute l’année. À Orlando, le prix média des biens immobiliers est de 220.750 USD, avec un loyer mensuel de 1300 USD en moyenne.

L’économie de la Floride et la bonne santé du marché de l’immobilier constituent une opportunité intéressante pour investir dans la pierre dans cet État.

Toutefois, la hausse constante des prix des biens immobiliers nécessite un montant plus important pour votre investissement de départ.

En Floride, vous devez considérer que les prix seront en moyen de 250000 USD et vous viserez au mieux 7% net/an à aujourd’hui (les prix montent et le rendement baisse).

Le ticket d’entrée est donc élevé et il ne faut pas le négliger.

 

 

 


fiscalité en floride

 

3. La fiscalité en Floride

Comparée aux autres États de l’Amérique du Nord, la Floride jouit d’une fiscalité plutôt clémente. Les États-Unis ont signé une convention fiscale France et USA avec la France en 1978 et en 1994, ce qui vous évite la double imposition.

Vous pouvez être considéré comme résident fiscal américain si vous remplissez au moins une des conditions qui suivent :

 

  • Vous avez la citoyenneté américaine
  • Vous avez une carte verte
  • Vous résidez aux États-Unis au moins 183 par an
  • Vous avez séjourné aux USA 183 jours avec 1/3 du nombre de jours en année N-1, 1/6 du nombre de jours en année N-2

Si vous devenez résident fiscal aux États-Unis, vous devez payer les mêmes impôts que les Américains.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en Floride, vous devez honorer chaque année la Property Tax. Le montant de cette taxe foncière est d’environ 2% basé sur la valeur de votre bien.

Si vous vendez votre bien, vous devez payer un impôt sur la plus-value dont le taux se situe entre 15% et 30%. Toutefois, il est possible de déduire les déficits fiscaux accumulés durant les années de détention du bien.

Si vous mettez en location votre bien, vous serez assujetti à l’impôt sur le revenu. Le taux varie de 10% à 39,6% pour un particulier en fonction de ses revenus. S’il s’agit d’une société, l’impôt sur le revenu sera de 15% à 38%.

La Sales and use tax, dont le taux est de 6% est due du fait de l’usage et de la vente de certains biens. Une surtaxe sera ajoutée en fonction du comté à lequel votre bien relève.

La fiscalité est avantageuse en Floride. C’est l’une des raisons qui attirent les investisseurs dans cet État.

Attention : la fiscalité est un sujet mouvant. Nous vous conseillons d’être accompagné par un fiscaliste lors de vos investissements aux USA.

 


achat immobilier en floride

 

4. Processus d’achat immobilier en Floride

Aux États-Unis, tous les biens mis en vente sont répertoriés dans le MLS ou Multiple Listing Service. Il faut passer par une agence immobilière pour les étapes d’acquisition d’un bien afin de profiter d’un choix plus avantageux.

La recherche du bien

C’est l’agence immobilière qui recherche le bien dans le MLS. Cette base de données est aussi accessible au public.

L’offre sur le bien

Une fois qu’un bien vous a séduit, vous devez faire une offre au vendeur et effectuer un dépôt. S’il existe un financement à votre offre, vous devez inclure une contingence d’obtention de prêt si vous ne voulez pas perdre votre dépôt. Le dépôt est détenu par un avocat ou une title company.

Conseil lors de l’offre du bien immobilier : ne négligez pas le montant du dépôt, il rassurera votre vendeur!

 

L’inspection du bien

Si le contrat l’autorise, il est possible d’inspecter le bien pour s’assurer qu’il n’y a aucun problème de structure ou de termite. Si c’est le cas, le contrat peut être annulé et le dépôt que vous avez effectué vous est restitué.

Le financement du bien

Il est possible de financer le bien au comptant ou par prêt amortissable. Si le bien est acheté au comptant, la vente peut se réaliser en un mois environ. Si par prêt amortissable, vous devez attendre entre 45 et 60 jours pour obtenir le prêt, sachez qu’il est possible d’obtenir un crédit en tant qu’investisseur étranger.

Conseil crédit aux USA :

c’est possible. Maintenant, vous devez avoir le réseau surplace ou avoir un courtier en France performant sur l’international et vous devrez hypothéquer des biens en France.

La finalisation de la vente

Pour conclure la vente du bien, la title company vous envoie les documents de vente avec les détails de la transaction et l’acte notarié qui a déjà été signé par le vendeur. D’autres avenants ou documents peuvent vous être aussi envoyés.

Pour rechercher votre bien, le MLS centralise toutes les offres de biens mis en vente. Pour ne pas vous tromper d’achat, il faut bien choisir l’agence immobilière.

 

 


spécificités immobilier floride

5. Quelques spécificités de l’immobilier en Floride

La Floride est une destination intéressante pour investir dans la pierre. Il y a plusieurs raisons qui poussent les investisseurs à choisir cette destination. Parmi elles, il y a la fiscalité avantageuse notamment en achetant en société type LLC, l’économie en bonne santé, le soleil et la beauté de cet État. Avant de vous lancer, vous devez connaître quelques spécificités de l’immobilier en Floride.

L’investissement est rentable si …

Si vous envisagez d’investir en Floride, sachez que l’investissement affiche un taux de rentabilité net et moyen de 7%, ce qui est très intéressant. Toutefois, vous devez préparer un budget de départ non négligeable d’environs plus de 250000€. Pour un ticket d’entrée moindre, optez pour d’autres pays comme la Bulgarie et Sofia ou Bali où les prix sont très accessibles.

Le choix est encore large mais au bon prix!

Quelque soit votre choix en matière de bien immobilier, vous pouvez trouver le bien qu’il vous faut. Toutefois, dans plusieurs cas, vous devez être prêt à y mettre le prix.

Une fiscalité intéressante

L’investissement immobilier en Floride est aussi favorisé par une fiscalité avantageuse. Grâce aux conventions fiscales signées entre la France et les États-Unis, vous éviterez la double imposition. Il n’y a pas d’impôt sur la fortune. Et si vous achetez un bien via une société type LLC, il n’y a pas de taxe sur la plus-value.

Faites appel à des professionnels

Pour que les transactions se fassent sans erreur, choisissez bien votre agence immobilière. Faites aussi appel à un avocat qui vous assistera durant toutes les étapes de la transaction.

Investir en Floride peut vous permettre de mieux diversifier votre patrimoine et d’espérer des gains si vous êtes prêt à payer un ticket d’entrée élevé.

Confiez votre projet à une agence immobilière expérimentée pour « trouver la perle rare ».

 


pièges a éviter immobilier floride

6. Pièges à éviter sur l’immobilier en Floride

Pour ne pas être lésé dans les transactions et pour trouver le bien qu’il vous faut, voici quelques précautions à prendre :

Faites-vous accompagner par un avocat

L’avocat va vous aider à protéger vos intérêts. Il vous expliquera les contrats de location et saura vous éviter les problèmes de titre.

Renseignez-vous sur les règles locales

Chaque comté peut avoir ses propres règles, tout comme les copropriétés. Par ailleurs, il faut savoir que plus le bien se situe dans un quartier luxueux, plus les restrictions sont nombreuses.

Les risques climatiques en Floride

La Floride est connue pour ses phénomènes climatiques. Le choix de l’implantation est donc crucial pour éviter les inondations.

Afin d’éviter tout problème, entourez-vous de professionnels et prenez bien en compte les conseils donnés dans cet article ou contactez-nous!

 


 

7. Conclusion sur investir en Floride :

La Floride est un bon endroit pour investir dans l’immobilier grâce aux nombreux avantages qu’elle affiche.

 

Atouts de la Floride :

 

Son économie florissante dont le pilier est le tourisme,

l’Euro plus fort que l’USD,

la forte croissance de l’emploi,

la législation en faveur de l’acheteur ne sont que des exemples d’atouts de cet État.

Par ailleurs, les investisseurs étrangers peuvent emprunter à la banque pour financer l’acquisition du bien immobilier.

 

La Floride suppose un coût d’entrée non négligeable, afin de bénéficier d’une rentabilité nette de 7% en moyenne.

Vous devez préparer un budget de départ d’au moins 250000€.

Il est impératif de bien assurer vos biens avec les risques climatiques en Floride.

Vous devez être accompagné par des professionnels vous accompagnant de A à Z dans votre futur achat.

 

Pour des prix moins élevés ou plus de rendement, vous trouverez un bien d’excellent standing en Bulgarie ou à Bali. Pour Bali, vous pourrez viser des rentabilités plus élevées.

Par ailleurs, n’oubliez pas de confier votre projet à des professionnels. Pour trouver d’autres solutions de placement d’argent, vous pouvez faire appel à expert en patrimoine.

Je vous propose maintenant un diagnostic patrimonial gratuit avec mon outil patrimoine sur mesure (voir ci-dessous).

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A Propos De Cyril Jarnias

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