Les Marocains sont devenus les premiers acheteurs étrangers de logements en Espagne au premier semestre 2026, devant les Britanniques, selon les statistiques publiées le 15 octobre par le Conseil général du notariat espagnol. Avec 4 960 acquisitions entre janvier et juin, ils représentent 8 % des transactions réalisées par des ressortissants étrangers. Ce changement de classement, inédit depuis environ vingt ans, intervient toutefois dans un marché en recul.
Les acquisitions des Marocains ont reculé de 12,6 % sur un an, contre 21 % pour les Britanniques, et sont presque exclusivement le fait de Marocains déjà installés en Espagne, surtout à la recherche d’un logement pour y vivre plutôt que d’investisseurs venus du Maroc.
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Une première place en volume dans un marché en baisse
Les acheteurs marocains devancent désormais les Britanniques, qui ont conclu 4 541 acquisitions au premier semestre, soit 7,3 % des opérations étrangères. Les Italiens occupent la troisième position avec 4 109 achats, correspondant à 6,6 % du total. Ils sont suivis des Roumains, avec 3 974 transactions et une part de 6,4 %, puis des Allemands, avec 3 907 acquisitions, soit 6,3 %.
Ce classement porte sur le nombre de logements achetés, et non sur les montants investis. La distinction est importante : les biens acquis par les Marocains se situent dans des segments nettement moins chers que ceux privilégiés par plusieurs autres nationalités étrangères.
Les acquéreurs étrangers ont réalisé 62 327 transactions au cours des six premiers mois de 2026, soit une diminution de 13 % par rapport à la même période de l’année précédente, le ralentissement le plus prononcé depuis la crise sanitaire de 2020.
Le poids des étrangers dans les ventes de logements du marché libre s’est également réduit. Il atteint 18,3 %, contre 19,2 % au premier semestre 2025 et 20,3 % en 2024. La progression des Marocains dans le classement s’inscrit donc dans une contraction générale de la demande étrangère, et non dans une augmentation de leurs achats.
Des acquéreurs presque tous installés en Espagne
Le profil résidentiel constitue la principale caractéristique des achats marocains. Sur les 4 960 acquisitions recensées, 4 897 ont été réalisées par des personnes vivant déjà en Espagne, soit 98,7 % du total. Les non-résidents ne représentent que 1,3 % des opérations.
Ces chiffres distinguent cette demande de celle associée aux résidences de vacances ou aux placements internationaux de grande valeur. Pour les ménages marocains établis en Espagne, l’achat répond avant tout au besoin de disposer d’une résidence principale et de stabiliser leur installation familiale.
Les acquéreurs sont notamment issus de familles intégrées dans l’agriculture, l’industrie et les services. Leur recherche immobilière s’inscrit dans les territoires où ils vivent et travaillent. L’accès à la propriété accompagne ainsi un parcours d’installation durable, plutôt qu’une démarche principalement tournée vers le tourisme ou la spéculation.
Cette forte présence de résidents aide à comprendre la résistance relative des achats marocains. Dans l’ensemble du marché étranger, les acquisitions des non-résidents ont reculé de 18 % au premier semestre, tandis que celles des étrangers résidant en Espagne ont diminué de 9,7 %. La baisse a donc davantage touché les acheteurs établis hors du pays.
Des logements anciens et des prix plus accessibles
Les Marocains privilégient très largement le marché de l’ancien : plus de 85 % de leurs acquisitions concernent des logements déjà existants. Les appartements abordables, situés dans les villes ou dans leurs périphéries, répondent davantage à leurs besoins que les résidences de luxe ou les programmes de villégiature haut de gamme.
Le prix moyen payé s’établit à 801 euros par mètre carré au premier semestre 2026, contre 747 euros un an auparavant. Malgré cette hausse, il demeure très inférieur à celui observé pour l’ensemble des acquéreurs étrangers, qui atteint 2 644 euros par mètre carré.
Les Américains paient en moyenne 3 948 euros par mètre carré, contre 2 730 euros pour les Britanniques, un écart qui illustre la diversité des marchés fréquentés par les acheteurs étrangers en Espagne.
La première place marocaine en nombre de transactions ne signifie donc pas une domination des investissements en valeur. Elle reflète surtout l’importance d’une demande de logements accessibles, portée par des ménages résidents. Le niveau des prix d’entrée dans l’ancien constitue l’un des principaux facteurs de leurs choix.
Une présence forte dans plusieurs régions de l’intérieur et du sud
La répartition géographique des acquisitions confirme cette orientation vers des marchés moins coûteux. Les Marocains sont la première nationalité étrangère acheteuse dans plusieurs communautés autonomes de l’intérieur et du sud de l’Espagne.
À Murcie, ils représentent 38,7 % des achats effectués par des étrangers. Leur part atteint 37 % en Navarre, 26,8 % dans La Rioja et 23,5 % en Estrémadure. Ces proportions concernent uniquement les transactions étrangères dans chacune de ces régions, et non l’ensemble des ventes locales.
Cette présence représente 21,3 % des acquisitions étrangères en Castille-La Manche, contre 19,9 % en Andalousie et 19,4 % en Aragon, la Catalogne et la Communauté valencienne figurant également parmi leurs zones d’achat.
Cette implantation ne se limite donc pas aux marchés côtiers les plus connus des investisseurs internationaux. Elle correspond aussi à des bassins de vie et d’emploi, où le coût du logement est davantage compatible avec une acquisition destinée à l’usage quotidien d’une famille.
Un contexte réglementaire moins déterminant pour les résidents
Le marché évolue par ailleurs dans un cadre modifié par la suppression du dispositif espagnol de « Golden Visa ». Ce mécanisme permettait d’obtenir un titre de séjour en contrepartie d’un investissement immobilier d’au moins 500 000 euros. Son abolition, prévue par la loi organique 1/2025, a réduit les flux de capitaux de certains acquéreurs non-résidents.
Son effet reste toutefois limité sur les acheteurs marocains déjà établis en Espagne. Leur projet repose principalement sur l’accès à un logement abordable, et non sur l’obtention d’un droit de résidence lié à un investissement important.
Les achats directs depuis le Maroc sont également encadrés par les règles de l’Office des changes marocain et par les contrôles de conformité des banques espagnoles. La surveillance des transferts de fonds contribue à limiter les opérations des non-résidents.
Le nouveau classement met en évidence le poids immobilier de la communauté marocaine installée en Espagne : derrière sa première place en volume, on observe surtout une demande résidentielle de ménages qui cherchent à devenir propriétaires dans leur pays de vie, au sein d’un marché étranger globalement en repli.
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