Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier : ce que les propriétaires doivent vraiment savoir

Posséder un bien immobilier en France quand on vit au Canada, ou l’inverse, n’est plus rare. Mais dès qu’on parle de loyers, de plus-values, de succession ou de sociétés immobilières, la fiscalité devient vite un champ de mines. La Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier a précisément pour rôle d’éviter les doubles impositions… sans pour autant supprimer l’impôt. Elle répartit les droits de taxer entre les deux États et fixe des règles détaillées pour les revenus fonciers, les plus-values, le capital et les droits de succession.

Comment la Convention fiscale France-Canada définit l’« immobilier »

Avant de savoir qui taxe, il faut savoir de quoi on parle. La Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier ne se contente pas de viser les murs d’un appartement. Elle reprend une définition large de « biens immobiliers », inspirée des droits internes et complétée par ses propres règles.

Une définition renvoyée au droit interne… mais largement étendue

L’article 6 de la Convention pose une règle simple : le terme « biens immobiliers » a le sens qui lui est donné par la loi de l’État où le bien est situé. Autrement dit, un immeuble en France est défini par le droit français, un immeuble au Canada par le droit canadien.

La Convention, elle, élargit et précise cette notion dans son article 6 :

– elle y inclut les biens accessoires aux immeubles (par exemple les équipements et installations rattachés à l’exploitation agricole ou forestière) ;

– elle englobe le cheptel et le matériel utilisés pour l’agriculture ou la sylviculture ;

– elle vise les droits soumis au régime général des biens fonciers (droits réels immobiliers) ;

– elle mentionne l’usufruit d’un bien immobilier ;

– elle assimile à des biens immobiliers les droits à des paiements variables ou fixes en contrepartie de l’exploitation de gisements minéraux, de sources ou d’autres ressources naturelles.

En revanche, la Convention exclut clairement certains actifs : les navires, bateaux et aéronefs ne sont pas considérés comme des biens immobiliers au sens de l’article 6. Ils relèvent d’autres articles (notamment sur les transports internationaux).

Immobiliers directs… et immobiliers « par transparence »

La Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier ne s’arrête pas aux immeubles détenus en direct. Elle étend la notion d’« immeuble situé dans un État contractant » aux titres et participations qui tirent principalement leur valeur de ces immeubles.

Selon le rapport, sont traités comme « biens immobiliers situés dans un État contractant » :

– les immeubles situés dans cet État au sens de l’article 6 ;

– les actions ou autres droits dont la valeur provient directement ou indirectement, pour l’essentiel, d’immeubles situés dans cet État ;

– les participations dans une société de personnes (partnership) ou une fiducie (trust) dont l’actif consiste principalement en immeubles situés dans cet État.

Un élément important est également précisé : les biens utilisés pour l’activité opérationnelle d’une entreprise (autre que de la location) ne sont pas assimilés à de l’immobilier « passif » visé par ces règles, dès lors qu’ils ne constituent pas un simple patrimoine locatif.

En pratique, cela signifie qu’un Canadien qui détient des parts d’une société française dont l’actif est majoritairement immobilier, ou une quote-part dans un partenariat immobilier, se trouve, pour la Convention, dans la même position que s’il détenait les immeubles eux‑mêmes.

Qui taxe les revenus fonciers et agricoles : la règle de base de l’article 6

Le cœur de la Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier se trouve dans l’article 6, consacré aux « revenus provenant de biens immobiliers ». Le principe est net : les loyers et autres revenus provenant d’un immeuble sont imposables dans l’État où cet immeuble est situé.

Revenus fonciers : taxation dans l’État de situation du bien

L’article 6 prévoit que les revenus tirés de biens immobiliers, y compris les revenus agricoles et forestiers, « peuvent être imposés » dans l’État où ces biens sont situés. En pratique, il s’agit d’un droit d’imposer prioritaire accordé à l’État de situation, que l’État de résidence doit ensuite prendre en compte via des mécanismes de crédit d’impôt.

Le rapport précise que cette règle s’applique :

– aux revenus provenant de l’usage direct de l’immeuble (par exemple, exploitation agricole par le propriétaire lui-même) ;

– aux revenus de la location nue ou meublée ;

– aux autres formes d’utilisation : concession de droits d’usage, redevances liées à une servitude, etc.

L’article 6, paragraphe 4, étend explicitement ce principe aux :

En résumé, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une entreprise, dès que le revenu provient d’un bien immobilier situé dans l’autre État, c’est l’État de situation du bien qui a la main sur la première imposition.

Revenus fonciers français d’un résident canadien

Pour un résident du Canada qui perçoit des loyers d’un bien situé en France, le rapport est clair :

– la France impose ces loyers en tant que « revenus fonciers » (location nue) ou « bénéfices industriels et commerciaux » (location meublée) ;

– le Canada impose aussi ces mêmes loyers, sur la base de l’imposition mondiale des résidents ;

– la Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier impose alors au Canada de tenir compte de l’impôt payé en France en accordant un crédit d’impôt.

En pratique, les loyers sont donc :

Le tableau ci-dessous résume les grandes lignes pour un résident canadien possédant un bien locatif en France.

Revenus fonciers canadiens d’un résident français

La logique est symétrique : un résident fiscal de France qui perçoit des loyers d’un immeuble situé au Canada doit :

– se soumettre au régime canadien d’imposition de ces loyers (fédéral + provincial) ;

– déclarer ces mêmes loyers en France comme revenus de source étrangère ;

– bénéficier, en France, d’un crédit d’impôt égal à l’impôt canadien, dans la limite de l’impôt français correspondant.

La Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier n’efface donc pas la taxation dans l’État de résidence : elle impose simplement un partage du droit d’imposer, combiné à un mécanisme de crédit.

Plus-values immobilières : la règle de l’État de situation… mais doublement imposable

C’est l’un des points les plus sensibles pour les propriétaires : la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier, ou d’actions d’une société à dominante immobilière. La Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier consacre à cette question un article spécifique sur les gains en capital (article 13, souvent repris comme « Article XIII » dans les commentaires).

Plus-value sur immeuble : taxation prioritaire dans l’État du bien

Le rapport souligne que, selon la Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier, les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers :

– sont imposables dans l’État où ces biens sont situés ;

– cette règle est reprise tant pour les biens détenus en direct que pour les droits assimilés (usufruit, droits à redevances minières, etc.).

Plus largement, la Convention étend cette règle aux gains provenant :

– de la cession d’actions ou d’autres droits dans une société dont l’actif est constitué principalement d’immeubles situés dans un État contractant ;

– de la cession d’intérêts dans un partnership ou un trust dont l’actif est, là encore, constitué principalement de biens immobiliers situés dans cet État.

Ainsi, un résident canadien qui vend :

– un appartement à Paris ;

– ou des parts d’une société française dont plus de 50 % des actifs sont des immeubles en France ;

Plus-values réalisées par un résident canadien sur un bien français

Le rapport fournit des éléments chiffrés sur la fiscalité française applicable aux non-résidents :

– la plus-value immobilière est taxée, pour les personnes physiques, au taux d’impôt sur le revenu applicable aux non‑résidents (19 % en régime standard) ;

– des prélèvements sociaux s’ajoutent (17,2 % pour les non‑résidents hors EEE), soit un total théorique de 36,2 % hors surtaxe ;

– une surtaxe progressive s’applique sur la fraction de plus-value nette imposable supérieure à 50 000 €, avec un barème montant jusqu’à 6 % au-delà de 260 000 € ;

– des abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base imposable : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

Pour les résidents canadiens, le rapport insiste sur plusieurs points pratiques :

Le tableau ci-dessous synthétise cette mécanique pour un résident canadien vendant un bien en France.

Une subtilité à ne pas perdre de vue : si, pour une raison quelconque, la plus-value est exonérée en France (par exemple, grâce à un dispositif purement interne), le Canada ne dispose pas de crédit d’impôt à imputer. La totalité de l’impôt canadien sur ce gain restera donc due.

Plus-values réalisées par un résident français sur un bien canadien

Là encore, la logique est symétrique :

– le Canada taxe en priorité la plus-value réalisée sur un immeuble situé au Canada ou sur des parts de société canadienne principalement immobilière ;

– la France taxe la même plus-value dans le cadre de ses règles internes (impôt sur le revenu et, le cas échéant, impôt sur la fortune immobilière) ;

– la Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier impose que l’un des États, en pratique l’État de résidence, accorde un crédit d’impôt ou une exonération pour neutraliser la double imposition.

Gains sur actions et droits immobiliers : l’extension « immobilier par transparence »

La Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier ne se cantonne pas aux immeubles bruts. Elle applique aussi les règles de l’immobilier aux « actions ou autres droits dont la valeur est principalement tirée d’immeubles situés dans un État », et aux participations dans des partnerships ou trusts immobiliers.

Concrètement :

– un résident canadien qui cède des actions d’une société française à dominante immobilière peut être imposé en France sur le gain correspondant ;

– un résident français qui vend sa participation dans un partenariat immobilier canadien peut être imposé au Canada sur le gain, même si juridiquement il ne vend pas l’immeuble lui‑même.

Le Mécanisme est encore renforcé par l’adhésion du Canada à l’instrument multilatéral OCDE (MLI), qui permet de modifier les conventions bilatérales. Le Canada a notamment choisi une option du MLI qui étend le droit de l’État de situation à taxer les gains sur des actions ou participations dont la valeur provient principalement d’immeubles, dès lors que cette condition de « valeur principale immobilière » a été remplie à n’importe quel moment au cours des 365 jours précédant la cession, et plus seulement à la date de la vente.

Capital, fortune et Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier

La Convention traite aussi de l’imposition du capital, ce qui concerne surtout la France, le Canada n’ayant pas d’impôt général sur la fortune.

Patrimoine immobilier : taxation dans l’État de situation

Le rapport rappelle que le capital représenté par des biens immobiliers :

Ces règles s’appliquent notamment à l’impôt français sur la fortune immobilière (IFI). Un résident canadien possédant un patrimoine immobilier français dépassant les seuils de l’IFI pourrait être imposé en France sur la valeur de ces biens, même s’il vit et paie ses impôts sur le revenu au Canada.

Successions, droits de succession et Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier

Le rapport souligne que la relation fiscale franco-canadienne est particulière : le Canada n’a que deux conventions qui traitent spécifiquement de la fiscalité au décès, l’une avec les États-Unis et l’autre avec la France. La Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier va donc au-delà du seul impôt sur le revenu et couvre aussi les droits de succession (droits de mutation à titre gratuit en France et succession duties au Canada).

Imposition des successions : la règle de l’État de situation du bien immobilier

En France, des droits de succession sont dus, même si le défunt n’était pas domicilié en France, sur :

– les immeubles situés en France ;

– les droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, etc.) portant sur ces biens.

Au Canada, le Dominion Succession Duty Act (dans son champ historique) s’applique à un large éventail de droits et créances situés au Canada au décès d’une personne non domiciliée au pays, notamment :

– les droits ou intérêts sur des biens immobiliers situés au Canada ;

– certaines créances garanties par des sûretés sur des immeubles canadiens ;

– des titres (actions, obligations) de sociétés canadiennes ;

– des comptes bancaires et dettes dues par des résidents canadiens.

La Convention organise alors un système de partage et de crédit :

Le tableau ci-dessous illustre ce principe.

La Convention prévoit également que : la protection des droits de l’homme et des libertés fondamentales doit être assurée et promue dans tous les États membres.

– Les réclamations de crédit ou de remboursement liées à l’application de cette convention en matière successorale doivent être présentées dans un délai de cinq ans après le décès ;

– les remboursements ne portent pas intérêts ;

– les administrations fiscales se transmettent des informations sur la composition de la succession pour faciliter la coordination.

Double imposition : exemption ou crédit, le cœur de la mécanique

La Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier ne supprime pas la double imposition par magie ; elle impose aux États de mettre en œuvre des méthodes de neutralisation.

Deux méthodes classiques : exemption ou crédit

Le rapport rappelle les deux grandes méthodes d’élimination de la double imposition reconnues internationalement :

– la méthode d’exemption : l’État de résidence n’impose pas les biens ou revenus déjà imposés dans l’État de situation, mais peut les prendre en compte pour déterminer le taux applicable au reste des revenus ;

– la méthode du crédit : l’État de résidence impose l’ensemble des revenus ou biens, mais accorde un crédit égal à l’impôt payé dans l’autre État, dans la limite de l’impôt qu’il aurait lui-même perçu.

Dans le cas de la Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier :

Focus sur la France : crédits et déductions spécifiques

Pour les situations de décès, le rapport détaille les mécanismes français :

– lorsque le défunt était résident de France, la France taxe la totalité des actifs imposables et accorde une déduction correspondante à l’impôt canadien payé sur les gains au décès imposables au Canada, dans la limite de la fraction de droits de succession français correspondant à ces actifs ;

– lorsque le défunt était résident du Canada, la France taxe les actifs français selon sa législation interne, puis accorde une déduction égale au plus faible des deux montants suivants : la part de droits de succession français afférents aux biens considérés ; ou la part de l’impôt canadien afférents aux mêmes biens, avant application de ses propres crédits.

Focus sur le Canada : crédit d’impôt pour droits de succession français

Le rapport souligne que, du côté canadien :

– le Canada accorde à ses résidents un crédit d’impôt sur le revenu pour les droits de succession français prélevés sur des biens situés en France ;

– dans le cas des gains immobiliers, le Canada accorde un crédit pour l’impôt français sur la plus-value.

En pratique, ces crédits viennent réduire – parfois à zéro – la charge d’impôt canadienne correspondante. Mais lorsque la France accorde une exonération interne (par exemple, sur une résidence principale vendue dans les délais), le crédit d’impôt canadien n’est plus possible : aucun impôt français à créditer signifie intégration pleine de la plus‑value dans l’assiette canadienne.

Immobilier et établissements stables : quand l’immobilier devient un business transfrontalier

La Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier articule l’article 6 (immobilier) avec l’article 5 (établissement stable) et l’article 7 (bénéfices des entreprises). Cette articulation est cruciale dès qu’une entreprise exploite des immeubles dans l’autre État, ou que les services liés à l’immobilier (gestion, développement, construction) dépassent un certain seuil de permanence.

Établissement stable : lieux fixes d’affaires et agents dépendants

L’article 5 de la Convention définit l’établissement stable comme « une installation fixe d’affaires par l’intermédiaire de laquelle une entreprise exerce tout ou partie de son activité ». Le rapport illustre cette définition par des exemples typiques :

– siège de direction ;

– succursale ;

– bureau ;

– usine ou atelier ;

– mine, puits de pétrole ou de gaz, carrière, lieu d’extraction ou d’exploration de ressources naturelles ;

– chantier de construction ou de montage d’une durée supérieure à douze mois.

Dans le contexte immobilier, cela signifie qu’une société de gestion ou de promotion basée en France, mais qui dispose au Canada d’un bureau permanent ou d’un agent dépendant qui conclut régulièrement des baux ou des contrats de vente au nom de l’entreprise, peut se voir reconnaître un établissement stable au Canada. Dans ce cas, les profits dégagés par cet établissement stable seront imposables au Canada, l’article 7 de la Convention précisant que l’État de l’établissement stable peut imposer « les bénéfices qui lui sont imputables ».

Location simple ou activité d’entreprise ?

Le rapport rappelle une nuance importante : le simple fait de posséder un immeuble et de le louer ne signifie pas automatiquement qu’il y a établissement stable dans l’autre État. L’immobilier relève directement de l’article 6 qui attribue la taxation à l’État de situation du bien, même si cette activité est gérée de manière relativement passive.

– si une entreprise française dispose d’une base fixe au Canada pour y fournir des services immobiliers ou gérer des programmes de construction pendant une durée significative (au‑delà des seuils conventionnels), les profits correspondants peuvent être taxés au Canada au titre des bénéfices d’un établissement stable ;

– cette taxation sur les profits de l’établissement stable est distincte de la taxation sur les loyers ou plus-values au titre de l’article 6 ou 13, même si, dans les faits, les revenus sont liés à l’immobilier.

L’impact du MLI et de la lutte contre les montages abusifs

Le rapport insiste sur le rôle croissant de l’instrument multilatéral de l’OCDE (MLI) et du projet BEPS dans la modification des conventions fiscales, y compris la Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier.

Lutte contre le « treaty shopping » et test de l’objectif principal

Le MLI introduit, notamment, un « principal purpose test » (PPT) dans les conventions couvertes :

– si l’un des principaux objectifs d’un montage ou d’une transaction est d’obtenir un avantage conventionnel (par exemple, une exonération ou un taux réduit sur un revenu immobilier), cet avantage peut être refusé ;

– sauf si l’octroi de l’avantage est conforme à l’objet et au but des dispositions de la Convention.

Extension du droit de taxer les gains sur actions immobilières

Autre effet du MLI : comme mentionné plus haut, le Canada a opté pour une disposition permettant de taxer les gains tirés de la cession d’actions ou d’intérêts assimilés dont la valeur provient principalement d’immeubles canadiens si le critère de « prépondérance immobilière » est respecté à n’importe quel moment au cours des 365 jours précédant la vente. Cette extension renforce la capacité du Canada à taxer les plus-values « immobilières par transparence » même si, à la date exacte de la cession, la société a légèrement modifié la structure de son bilan.

Un fil conducteur : l’immobilier, toujours attaché à son territoire

Au fil des articles et des dispositifs, une constante se dégage : la Convention fiscale France-Canada sur l’immobilier donne un poids déterminant à la localisation physique du bien. Que ce soit pour les :

– loyers (article 6) ;

– plus-values (article 13) ;

– capital (article sur la fortune) ;

– successions et donations ;

le critère de situation du bien immobilier prime. L’État où se trouve l’immeuble dispose d’un droit d’imposer prioritaire. L’État de résidence, lui, conserve un droit d’imposition résidentiel, mais doit accorder une compensation (exemption ou crédit).

– toujours se demander où est situé physiquement l’immeuble ou la valeur immobilière sous-jacente (actions, parts de partnership, trust) ;

– vérifier si un régime interne d’exonération dans l’État de situation (comme en France pour les résidences principales ou les détentions longues) existe, sans perdre de vue que l’autre État n’est pas obligé de suivre ;

– anticiper les obligations déclaratives dans les deux pays (formulaires de plus-values, déclarations de revenus locatifs, formulaires d’actifs étrangers type T1135 au Canada, déclarations IFI en France, etc.) ;

– se rappeler que la Convention n’annule pas les procédures internes : exigence de représentant fiscal en France au‑delà de certains seuils de plus-value pour les non-résidents, certificats de conformité au Canada pour les non-résidents cédant un bien, délais stricts de réclamation des crédits en matière successorale, etc.