L’annonce d’un engagement financier de 87 millions d’euros par la société de développement Nova Atlantic dans l’immobilier résidentiel marque une nouvelle étape dans la montée en puissance des investissements étrangers au Portugal, alors même que le marché est déjà sous tension. Cette enveloppe, destinée à la construction de 245 logements répartis entre Sintra, Vila Nova de Gaia et Viana do Castelo, intervient dans un contexte de flambée des prix, de pénurie structurelle de logements et de durcissement progressif du cadre fiscal pour les non-résidents.
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Un marché immobilier dopé par le capital étranger
Le secteur immobilier portugais traverse une phase de transformation profonde, largement tirée par l’afflux de capitaux internationaux. En 2025, selon la Banque du Portugal, l’immobilier a capté un montant record de 3,9 milliards d’euros de la part d’investisseurs étrangers, soit près de la moitié des investissements directs étrangers (IDE) totaux. Cette dynamique s’est prolongée en 2026, même si l’on observe un léger ralentissement après ces sommets.
Les investissements immobiliers non résidents ont atteint 1,68 milliard d’euros au premier semestre 2026, en baisse de 10,5 % par rapport aux 1,88 milliard d’euros de la même période en 2025, dans un pays ayant attiré 6,7 milliards d’euros d’IDE au total.
Dans ce contexte, la décision de Nova Atlantic d’allouer 87 millions d’euros à de nouveaux projets résidentiels illustre la confiance maintenue des opérateurs internationaux dans le potentiel de rentabilité du marché portugais. Le programme Belas Residences, à Sintra, capte à lui seul 43 millions d’euros et s’inscrit clairement sur le segment haut de gamme.
Des prix en hausse record, tirés par le haut de gamme
Cette intensification de l’investissement étranger contribue directement à une hausse rapide des prix. D’après une étude publiée par la Banque des Règlements Internationaux, le Portugal a enregistré au premier trimestre 2026 la plus forte hausse des prix immobiliers parmi 57 économies analysées, avec une progression annuelle de 15,2 %. Sur la même période, la zone euro n’a connu qu’une augmentation moyenne de 2,6 %, et à l’échelle mondiale, les prix ont reculé de 1,2 %.
Au premier trimestre 2026, le prix médian au mètre carré s’établissait autour de 2 150 euros au niveau national.
Les autorités internationales soulignent le caractère structurel de cette dynamique. Le Fonds monétaire international considère que le déséquilibre entre une demande internationale persistante et une offre locale insuffisante relève désormais d’une transformation durable plutôt que d’un simple cycle conjoncturel.
Une offre de logements structurellement insuffisante
Au cœur de la tension sur les prix se trouve une offre de logements notoirement insuffisante. Entre 2020 et 2024, le Portugal n’a produit en moyenne qu’environ 21 000 nouveaux logements par an, contre plus de 100 000 au début des années 2000. Cette chute de la construction neuve a largement amplifié l’impact de la demande étrangère, en particulier sur le segment résidentiel.
Le déficit d’offre ne se limite plus aux grandes métropoles et aux régions touristiques classiques. Face à la saturation et à la hausse des prix à Lisbonne, Porto et dans l’Algarve, les investisseurs se tournent désormais vers l’intérieur du pays. Des villes jusqu’ici relativement préservées connaissent en 2026 des augmentations brutales : Coimbra a enregistré une hausse annuelle de 21,6 % des prix à fin juin, tandis que Castelo Branco affiche une progression de 20,4 %.
Cette diffusion de la pression immobilière à de nouvelles zones géographiques témoigne de la profondeur du phénomène. Le Portugal est ainsi confronté à une recomposition de sa géographie résidentielle, avec un déplacement progressif de la demande vers des territoires auparavant moins exposés à la spéculation et aux achats internationaux.
Des ménages locaux de plus en plus exclus du marché
Le rattrapage très rapide des prix se heurte à une stagnation relative des revenus locaux. Les agences de notation, dont Fitch, ont alerté sur le fossé croissant entre l’évolution des salaires portugais et celle du coût de l’immobilier. Pour une large part des ménages et pour la classe moyenne, l’accession à la propriété devient de plus en plus hors de portée, en particulier dans les centres urbains et les zones à forte demande touristique.
La rareté de l’offre, combinée à la montée en gamme d’une partie importante du parc immobilier (rénovations orientées vers le luxe, locations de courte durée ou résidences secondaires), renchérit fortement les loyers, poussant une frange croissante de la population vers la périphérie ou des conditions de logement dégradées.
Un paradoxe se dessine ainsi: tandis que le pays reste très attractif pour les capitaux internationaux, une partie de la population locale se retrouve marginalisée sur son propre marché résidentiel.
Une réponse politique axée sur la fiscalité et la régulation
Face à ces déséquilibres, le gouvernement portugais a engagé en 2026 un arsenal de réformes ciblant à la fois la fiscalité des non-résidents, la régulation des investissements et le soutien à la demande locale.
Un décret-loi adopté au printemps 2026 a instauré un taux fixe de 7,5 % de taxe de transmission immobilière (IMT) pour les acheteurs sans résidence fiscale au Portugal. Cette imposition remplace un barème progressif et renchérit immédiatement les acquisitions étrangères. Des mécanismes d’allégement sont toutefois prévus si l’acquéreur s’établit fiscalement dans le pays dans les deux ans ou s’il met le bien en location de longue durée dans le cadre d’un régime de “loyer modéré”.
Ce dispositif fixe pour 2026 un plafond mensuel de 2 300 euros, soit 2,5 fois le salaire minimum national. Les propriétaires acceptant de louer à ce niveau bénéficient d’un taux réduit de 10 % sur leurs revenus locatifs et d’une exonération de plus-value s’ils réinvestissent le produit de la vente dans d’autres logements destinés à ce même segment de marché.
En parallèle, la TVA applicable aux travaux de construction et de réhabilitation destinés au logement abordable ou à la classe moyenne a été abaissée à 6 %, dans l’objectif d’inciter à la création d’une offre neuve mieux adaptée au pouvoir d’achat local. Un programme spécifique, baptisé “Jovem 35”, offre en outre une exonération totale d’IMT et de taxe de timbre pour les primo-accédants de moins de 35 ans jusqu’à un montant d’achat de 330 539 euros.
Un cadre d’investissement profondément remanié
Au-delà de la fiscalité immobilière, le Portugal a revu en profondeur ses principaux régimes d’attractivité pour les étrangers. Le statut de résident non habituel (RNH), qui avait largement contribué à attirer des profils à hauts revenus et des retraités étrangers, a été supprimé pour les nouveaux arrivants et remplacé par le régime IFICI, centré sur l’innovation et les emplois hautement qualifiés.
Ce nouveau dispositif offre un taux d’imposition forfaitaire de 20 % sur les revenus professionnels éligibles et une exonération de 50 % de ces revenus jusqu’à 250 000 euros sur dix ans. Il ne couvre pas les revenus passifs et ne récompense plus les simples achats immobiliers, marquant une volonté de rediriger le capital vers l’économie productive plutôt que vers la pierre.
Le programme de Golden Visa a connu la même inflexion. L’option consistant à obtenir un titre de séjour en échange d’un investissement direct dans l’immobilier a été supprimée fin 2023. Désormais, seuls les placements dans des fonds de capital-investissement ou de capital-risque, à partir de 500 000 euros, restent éligibles. Entre janvier et mai 2026, ces fonds ont recueilli 283 millions d’euros de nouvelles souscriptions, pour 94,7 millions d’euros de rachats, ce qui traduit un flux net de capital toujours positif malgré le changement de cap.
En matière de fiscalité des plus-values immobilières, la règle est désormais stabilisée: 50 % du gain réalisé à la revente est soumis à imposition, y compris pour les non-résidents, selon un barème progressif.
Simplifier les permis de construire pour stimuler l’offre
Conscient que la pression sur les prix ne pourra se résorber sans une augmentation substantielle de l’offre, le gouvernement a également entrepris de réformer en profondeur le régime juridique de l’urbanisme et de la construction (RJUE). Une nouvelle version de ce cadre doit entrer en vigueur avec pour objectif central de réduire drastiquement les délais d’instruction en mairie, souvent dénoncés par les investisseurs comme un frein majeur.
La réforme instaure un mécanisme d’approbation tacite en cas de silence de l’administration et transfère une part plus importante de la responsabilité technique et juridique vers les architectes et promoteurs. L’objectif des autorités est de fluidifier les projets de construction et de réhabilitation, notamment dans des segments ciblés comme le logement locatif de longue durée ou destiné à la classe moyenne.
Les analystes soulignent cependant que, même avec ces ajustements, l’impact sur le volume de logements disponibles restera limité à court terme. La Banque des Règlements Internationaux estime ainsi que les mesures actuelles ne suffiront pas, dans l’immédiat, à compenser des années de sous-construction.
Une attractivité toujours forte, mais un modèle sous tension
Malgré le durcissement du cadre fiscal pour les non-résidents et la fin des principaux dispositifs liés à l’investissement immobilier, le Portugal continue d’apparaître, dans les enquêtes européennes, parmi les pays offrant les meilleures perspectives de rendement immobilier. Il se classe au sixième rang des marchés jugés les plus prometteurs, et Lisbonne figure parmi les villes les plus attractives du continent.
L’impact économique indirect sur dix ans des flux étrangers attirés par les anciens régimes a été évalué à 54 milliards d’euros par la World Digital Foundation.
Au croisement de ces dynamiques, l’investissement de 87 millions d’euros annoncé par Nova Atlantic illustre la nouvelle phase du marché: les volumes d’achats directs ralentissent mais les opérations ciblées, souvent haut de gamme, se multiplient. Pour l’instant, les autorités financières jugent le système bancaire suffisamment solide pour encaisser une éventuelle correction des prix. La véritable ligne de fracture se situe ailleurs: entre la capacité du pays à rester attractif pour les investisseurs internationaux et l’urgence sociale de garantir un accès au logement pour les ménages portugais.
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