Le Dispositif Jeanbrun, officiellement baptisé « statut du bailleur privé » et intégré au plan « Relance Logement », s’impose comme le nouveau pivot de la politique d’incitation à l’investissement locatif en France. Successeur de la loi Pinel, ce mécanisme entré en vigueur en 2026 repose sur un principe de dépréciation fiscale des biens loués nus, avec des conditions de loyers, de travaux et des plafonds fiscaux qui redessinent les stratégies des investisseurs.
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D’un crédit d’impôt à l’amortissement : un changement de modèle
L’ancien dispositif Pinel, fondé sur une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’achat du logement (jusqu’à 300 000 euros) et identique pour tous les contribuables, a pris fin au 31 décembre 2024. Le Dispositif Jeanbrun, lui, opère un basculement vers un système d’amortissement fiscal des logements loués non meublés.
Concrètement, l’investisseur peut déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers. La base amortissable est fixée à 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants étant réputés correspondre au terrain, non amortissable. Cette déduction vient diminuer la base imposable des loyers perçus.
Le taux annuel d’amortissement pour les logements neufs ou en VEFA à loyers intermédiaires est de 3,5 %.
Pour les logements anciens assortis de travaux lourds, les taux sont légèrement inférieurs : 3 % pour des loyers intermédiaires, 3,5 % pour des loyers sociaux et 4 % pour des loyers très sociaux, avec les mêmes plafonds annuels de 8 000, 10 000 et 12 000 euros selon la catégorie de loyer.
Un dispositif fondé sur le déficit foncier et le taux d’imposition
Le mécanisme d’amortissement s’ajoute aux charges habituelles (intérêts d’emprunt, assurance de prêt, travaux, charges de copropriété, etc.). Lorsque ces charges et l’amortissement excèdent les loyers perçus, le propriétaire génère un déficit foncier. Celui-ci peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an, un plafond porté à 21 400 euros lorsqu’il s’agit de travaux de rénovation énergétique jusqu’en 2027.
Le Dispositif Jeanbrun rompt avec l’uniformité de Pinel : son avantage dépend de la tranche marginale d’imposition. Pour les contribuables faiblement imposés (0 % ou 11 %), Pinel reste plus avantageux. En revanche, pour les tranches élevées (30 %, 41 % ou 45 %), Jeanbrun offre un gain fiscal supérieur à court et moyen terme, dans le cadre d’une stratégie de long terme.
Autre élément structurant : contrairement à Pinel, l’avantage ne s’arrête pas au terme de l’engagement locatif de 9 ans. L’amortissement peut se poursuivre jusqu’à épuisement de la base amortissable, soit sur une durée estimée entre 20 et 23 ans. Cette « continuité » fiscale renforce l’intérêt du dispositif pour les investisseurs prêts à conserver leur bien au-delà de la période minimale.
Conditions d’éligibilité des logements et critères énergétiques
Le Dispositif Jeanbrun est réservé aux logements situés dans des immeubles collectifs. Les maisons individuelles en sont exclues dans le cadre légal actuel. Sont éligibles les logements neufs ou acquis en VEFA, ainsi que les logements anciens faisant l’objet de travaux lourds.
L’ancien impose des travaux d’au moins 30% du coût total, visant un DPE A, B ou C, pour orienter l’investissement vers la rénovation énergétique.
Une loi spécifique de rénovation de l’habitat, adoptée en 2026, a toutefois ouvert la voie à un assouplissement de ces contraintes. Le seuil minimal de travaux, fixé à 30 %, est en cours de révision pour être abaissé à 20 % dans certains cas, voire supprimé sous conditions, afin de faciliter l’entrée dans le dispositif dans les centres-villes tendus. Dans le même esprit, les exigences DPE pour les « passoires énergétiques » (classes F et G) et les logements classés E ont été ajustées : l’objectif devient un gain de deux classes pour les premiers, d’une classe pour les seconds, plutôt qu’un standard uniforme élevé pour tous.
Fin de la carte Pinel : une application étendue à tout le territoire
L’un des changements majeurs par rapport à la loi Pinel concerne le périmètre géographique. Alors que Pinel se limitait aux zones dites tendues (A, A bis, B1), le Dispositif Jeanbrun est applicable sur l’ensemble du territoire français, des zones A bis à C, y compris dans les départements et régions d’outre-mer.
En 2026, le plafond de loyer intermédiaire en zone A bis, incluant Paris et les communes les plus tendues, s’établit à 19,71 euros par mètre carré.
Pour les locations sociales et très sociales, les plafonds sont alignés sur la grille du dispositif Loc’Avantages. Dans tous les cas, des plafonds de ressources des locataires s’appliquent, afin de cibler le dispositif sur les ménages modestes ou intermédiaires.
Le logement doit obligatoirement être loué nu, en tant que résidence principale du locataire, dans le cadre d’un bail respectant le régime « réel » d’imposition des revenus fonciers. Le régime micro-foncier est exclu. La mise en location doit débuter dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux, et l’engagement locatif minimal est fixé à 9 ans.
Crédits immobiliers, taux d’usure et capacité d’emprunt
Le recours à l’emprunt immobilier demeure central pour financer un investissement éligible au Dispositif Jeanbrun. Les banques restent soumises à la réglementation des taux d’usure, c’est-à-dire les taux annuels effectifs globaux (TAEG) maximums, assurance et frais inclus, publiés par la Banque de France.
Le taux d’endettement des ménages est limité à 35 % de leurs revenus nets par la règle prudentielle du HCSF.
Pour les projets réalisés sous Dispositif Jeanbrun, la plupart des établissements bancaires intègrent environ 70 % des loyers futurs prévisionnels dans le calcul de la capacité d’emprunt. Cette prise en compte partielle des revenus locatifs attendus peut permettre à certains ménages d’accéder à l’investissement locatif malgré un budget initialement contraint, mais sous réserve du respect des normes prudentielles.
Location à la famille : un assouplissement en débat
Sur le terrain des conditions de location, le cadre initial du Dispositif Jeanbrun interdisait strictement de louer le bien à un ascendant ou un descendant, jusqu’au second degré (parents, enfants, frères et sœurs). En cas de non-respect, l’investisseur s’exposait à la perte de l’avantage fiscal.
Depuis juillet 2026, le Sénat a adopté un amendement permettant de louer un logement à un proche (enfant étudiant ou parent âgé) sans perdre le bénéfice du dispositif Pinel. Deux conditions : le locataire ne doit pas être dans le foyer fiscal du propriétaire et doit respecter les plafonds de ressources.
Ce texte doit encore être examiné par l’Assemblée nationale. Tant qu’il n’a pas été définitivement adopté, l’interdiction de louer à ses enfants ou parents demeure en vigueur pour ceux qui souhaitent bénéficier des amortissements Jeanbrun.
Revente du bien : un point de vigilance sur la plus-value
Si le Dispositif Jeanbrun renforce la rentabilité courante via l’amortissement, il introduit une contrainte majeure au moment de la revente. La législation fiscale prévoit en effet que les amortissements pratiqués pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Un appartement acheté 300 000 euros voit 90 000 euros d’amortissements déduits sur 9 ans, réduisant la valeur d’acquisition fiscale à 210 000 euros, ce qui augmente la plus-value imposable lors de la vente.
Ce mécanisme peut, en cas de revente précoce, amputer une partie significative du gain fiscal réalisé pendant la période de location. Les spécialistes recommandent donc de conserver le bien au-delà de la durée d’engagement de 9 ans, idéalement entre 20 et 30 ans. À partir de 22 ans de détention, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu, et à partir de 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux, grâce aux abattements pour durée de détention.
Un outil concurrent de la location meublée, ciblé sur les contribuables aisés
Le Dispositif Jeanbrun s’inspire, dans son fonctionnement, du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), qui repose aussi sur l’amortissement pour neutraliser une partie des revenus imposables. La comparaison entre les deux régimes reste d’actualité, surtout pour les petites surfaces en milieu urbain.
Malgré la hausse des cotisations sociales à 18,6 % en 2026, la location meublée non professionnelle (LMNP) reste souvent plus rentable pour les studios et petits appartements grâce à l’absence de plafonnement des loyers. En revanche, le Dispositif Jeanbrun impose des loyers encadrés en échange d’un avantage fiscal, ce qui le rend plus adapté aux logements de moyenne et grande surface dans les zones à forte demande locative.
Globalement, les analyses convergent : le Dispositif Jeanbrun apparaît particulièrement attractif pour les contribuables à forte imposition, capables d’absorber un effort d’épargne sur la durée et de conserver leur bien au-delà de 15 à 20 ans. Pour les ménages moins imposés, les dispositifs antérieurs comme Pinel, ou des régimes alternatifs tels que le LMNP, pouvaient offrir un meilleur rapport entre contraintes et gain fiscal.
Dans un contexte de crise persistante de la construction et de besoin massif de logements à loyers maîtrisés, le succès du Dispositif Jeanbrun dépendra à la fois de ces ajustements législatifs en cours et de la capacité des investisseurs à intégrer ses paramètres complexes – taux, plafonds, conditions de travaux et règles de revente – dans leurs décisions d’arbitrage patrimonial.
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