Lorsque patrimoine immobilier, expatriation et succession se croisent, la fiscalité française devient vite un terrain miné. Transmission internationale et IFI : comment gerer les biens etrangers suppose de maîtriser à la fois l’impôt sur la fortune immobilière, les règles de succession internationale, le régime des trusts et le jeu des conventions fiscales. Le tout, sans perdre de vue la valeur réelle des biens et les risques de double imposition.
Cet article suit un fil conducteur simple : qui est taxé, sur quels biens, à quel moment, et quels leviers existent pour limiter la facture fiscale, notamment lors de transmissions transfrontalières. L’objectif est de donner les bons réflexes pour gérer un patrimoine dépassant les frontières, sans en faire un expert en fiscalité.
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Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
IFI : qui est concerné et sur quels biens, en France et à l’étranger
Avant de parler transmission, il faut verrouiller le socle : quand l’IFI s’applique, et avec quelle assiette. Tout tourne autour de la notion de domicile fiscal et de la nature « immobilière » des actifs.
Résident, non-résident : deux bases imposables radicalement différentes
Le premier critère est votre domicile fiscal au sens de l’article 4 B du CGI. C’est lui qui détermine l’étendue géographique de l’IFI.
On peut résumer la logique dans ce tableau de synthèse :
| Situation fiscale du foyer au 1er janvier | Patrimoine pris en compte pour l’IFI | Condition de seuil |
|---|---|---|
| Domicilié en France | Tous les biens et droits immobiliers, en France et à l’étranger, détenus directement ou indirectement | IFI dû si patrimoine net immobilier > 1 300 000 € |
| Domicilié hors de France | Uniquement les biens et droits immobiliers situés en France (directement ou via sociétés) | IFI dû si valeur nette des biens immobiliers français > 1 300 000 € |
Concrètement, un résident français doit intégrer dans l’IFI :
– sa maison en France,
– sa résidence secondaire au Portugal,
– un appartement à Londres détenu via une société étrangère,
– des parts de sociétés (françaises ou étrangères) à hauteur de la fraction de leur valeur correspondant à de l’immobilier (y compris à l’étranger),
– les unités de compte « immobilières » d’un contrat d’assurance-vie rachetable,
– et les OPC/OPCVM, SCPI, OPCI à concurrence de la quote-part immobilière si elle dépasse 20 %.
Seuil, barème et valeur nette : l’architecture de l’impôt
L’IFI ne s’applique que si le patrimoine immobilier net du foyer fiscal excède 1 300 000 € au 1er janvier. Le seuil est identique pour résidents et non-résidents. La taxation, elle, est progressive, avec un barème en six tranches qui, en 2026, reste calé sur les mêmes niveaux que les années précédentes.
On peut en rappeler l’ossature :
| Fraction du patrimoine net taxable (en €) | Taux d’IFI applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 | 0 % |
| De 800 000 à 1 300 000 | 0,50 % |
| De 1 300 000 à 2 570 000 | 0,70 % |
| De 2 570 000 à 5 000 000 | 1,00 % |
| De 5 000 000 à 10 000 000 | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 | 1,50 % |
Le calcul ne porte que sur la fraction de patrimoine immobilier, après déduction des dettes directement liées à ces biens (acquisition, travaux, impôts fonciers, droits de succession, etc.). Pour les très gros patrimoines (plus de 5 M€), la déductibilité des dettes est plafonnée lorsque l’endettement dépasse 60 % de la valeur des actifs immobiliers, sauf à prouver un motif économique solide.
Valoriser les biens, en France et à l’étranger
La règle est la même pour tous : chaque bien doit être déclaré à sa valeur vénale au 1er janvier de l’année. Il s’agit du prix auquel l’immeuble pourrait raisonnablement se vendre, en tenant compte du marché local, de l’état du bien, de son occupation, des travaux nécessaires, des contraintes juridiques (indivision, démembrement, clause statutaire limitant les cessions de parts…).
Valeur taxable = Valeur de la part × (Valeur des actifs immobiliers taxables / Valeur totale des actifs de la société)
Ce ratio est souvent fourni par la société de gestion (pour les SCPI, OPCI, fonds immobiliers). À défaut, il faut reconstituer l’actif : immeubles, trésorerie, titres financiers, etc.
Les immeubles situés à l’étranger sont évalués sur la même base que les biens français. Ils doivent donc, pour un résident, être intégrés dans l’assiette de l’IFI selon ces principes, sauf exonération spécifique (impatrié, etc.) ou neutralisation au titre d’une convention.
Immeubles étrangers et IFI : ce qui change selon votre situation
Une fois ces règles de base posées, la gestion des biens situés hors de France dépend entièrement de votre statut fiscal et de l’existence, ou non, d’accords internationaux.
Résident français : un patrimoine mondial dans le radar de l’IFI
Un contribuable domicilié en France est soumis à une obligation illimitée : tous les biens et droits immobiliers, en France comme à l’étranger, entrent en principe dans l’assiette de l’IFI. Cela inclut :
– la villa à Marrakech,
– l’appartement à Lisbonne,
– une maison au Portugal détenue via une SCI locale,
– des parts de foncières étrangères, à proportion de leurs actifs immobiliers.
L’absence de convention fiscale spécifique à l’IFI n’empêche pas cette taxation, mais elle peut ouvrir droit à un crédit d’impôt quand un impôt de type « taxe sur le patrimoine » est déjà acquitté à l’étranger sur ces mêmes biens.
Le tableau suivant résume la mécanique pour un résident français possédant des biens immobiliers à l’étranger :
| Situation d’un immeuble étranger (résident français) | Traitement IFI en France | Possibilité de crédit d’impôt |
|---|---|---|
| Pays sans impôt sur le patrimoine | Bien intégralement soumis à l’IFI français | Aucune, absence d’impôt similaire à imputer |
| Pays avec impôt sur la fortune, pas de convention | Bien intégré à l’IFI, mais crédit d’impôt possible dans la limite de la part d’IFI correspondant à ce bien | Oui, sous plafond de l’IFI dû sur ce bien |
| Pays avec convention couvrant l’ISF/IFI | Règles à analyser au cas par cas : partage, exonération, crédit d’impôt | Oui, selon les stipulations de la convention |
La clé, pour un résident qui détient un parc immobilier significatif à l’étranger, est de vérifier systématiquement :
Conditions à vérifier pour l’application d’une convention fiscale concernant l’impôt sur la fortune (ISF) ou les impôts analogues
Vérifier s’il existe une convention fiscale entre la France et le pays concerné.
S’assurer que la convention couvre les impôts sur la fortune ou les impôts « analogues ».
Déterminer la méthode prévue pour éliminer la double imposition : exonération ou crédit d’impôt.
Non-résident : la France ne regarde que vos murs français
Pour un non-résident, la logique est inverse. La France ne revendique de droit d’imposer au titre de l’IFI que lorsque le bien (ou les droits immobiliers) est situé sur son territoire. Sont notamment visés :
– les immeubles détenus en direct : résidence secondaire, immeuble de rapport, terrain,
– les biens détenus via une SCI française,
– les quotes-parts d’immeubles détenus par une société étrangère lorsque le non-résident en détient des titres, à hauteur de la portion représentative de l’immobilier français,
– les parts de SCPI et OPCI investis en France, à concurrence de la quote-part française.
De nombreux non-résidents pensent encore qu’interposer une société étrangère suffit à faire disparaître l’IFI. Le droit français balaie cette idée : quelle que soit la structure (société luxembourgeoise, holding à Dubaï, trust…), les titres sont taxés pour la fraction de leur valeur correspondant à de l’immobilier français. Un arrêt de la Cour de cassation est même venu confirmer, pour des titres de SCI détenus par des résidents luxembourgeois, qu’il s’agit bien d’actifs de nature immobilière au regard d’une convention bilatérale.
Règle fiscale française
La fenêtre de tir des impatriés : 5 ans d’exonération sur les biens étrangers
Un régime spécifique vient bouleverser ce panorama : celui des « impatriés ». Il s’applique aux personnes qui transfèrent leur domicile fiscal en France après avoir été non-résidentes pendant au moins cinq années civiles consécutives.
Ce régime leur offre, en matière d’IFI, un avantage très puissant : pendant cinq ans, seuls leurs biens immobiliers situés en France sont imposables. Tous les immeubles détenus à l’étranger – directement, via une société ou via des véhicules collectifs – sont temporairement exclus de l’assiette.
On peut résumer ce fonctionnement ainsi :
| Année suivant l’installation en France (N = année d’arrivée) | Biens immobiliers taxables à l’IFI pour un impatrié |
|---|---|
| N à N+5 | Uniquement les biens et droits immobiliers situés en France |
| À partir de N+6 | Tous les biens et droits immobiliers mondiaux (France + étranger) |
Cette « bulle » de cinq ans est automatique sous réserve de remplir la condition de non-résidence préalable. Elle permet de préparer la transmission des biens étrangers dans un environnement où ils ne gonflent pas encore l’IFI français, ce qui peut être précieux pour des arbitrages patrimoniaux (donations, restructurations, démembrements, etc.).
Trusts, transparence et IFI : attention au faux écran
Dès que l’on parle de grandes fortunes internationales, une question revient : que devient l’IFI lorsque le patrimoine est logé dans un trust ? La France a tranché depuis 2011, avec une logique assumée de transparence et de taxation renforcée.
La fiction du constituant propriétaire : un principe cardinal
La loi de 2011 sur les trusts, puis la réforme ayant fait naître l’IFI, ont posé un principe clair : pour l’IFI, c’est le constituant (settlor) qui est réputé propriétaire des biens logés dans le trust, qu’il soit révocable, irrévocable, discrétionnaire ou non. La nature du trust n’a, en elle-même, aucun effet protecteur.
En pratique :
– tant que le constituant est en vie, c’est lui qui doit déclarer la valeur des actifs immobiliers (directs ou indirects) détenus via le trust,
– au décès du constituant, le ou les bénéficiaires désignés comme « bénéficiaires réputés constituants » prennent le relais et deviennent redevables de l’IFI sur ces mêmes actifs.
Tous les biens et droits immobiliers, ainsi que les titres de sociétés recelant de l’immobilier, sont intégrés dans l’assiette dès lors qu’ils sont logés dans un trust.
Territorialité : résident ou non-résident, même logique que pour l’IFI classique
Pour l’IFI appliqué aux trusts, on retrouve les mêmes règles territoriales :
– si le constituant (ou bénéficiaire réputé constituant) est résident fiscal français, tous les biens immobiliers placés dans le trust, où qu’ils soient situés, sont en principe pris en compte,
– s’il est non-résident, seuls les biens immobiliers situés en France, ou les titres de sociétés à hauteur de leur composante immobilière française, entrent dans la base d’IFI.
S’y ajoute une règle importante : la France raisonne « en transparence » vis-à-vis des conventions fiscales. Par exemple, des loyers tirés d’un immeuble français logé dans un trust étranger restent imposables en France comme revenus de source française. Le trust ne sert pas de bouclier.
Le couperet de l’article 990 J : la taxe de 1,5 % en cas de défaut de déclaration
Au-delà de l’IFI classique, la France a instauré un prélèvement spécifique de 1,5 % sur les biens placés dans un trust qui n’ont pas été déclarés correctement. Ce prélèvement, prévu à l’article 990 J du CGI, s’applique lorsque :
Les actifs immobiliers détenus dans un trust doivent être déclarés dans la déclaration IFI du constituant ou du bénéficiaire réputé constituant. À défaut, le trust lui-même doit faire l’objet d’une déclaration spécifique via le formulaire 2181-Trust, conformément aux obligations de l’article 1649 AB.
Le taux de ce prélèvement correspond au taux marginal de l’IFI (1,5 %), et il est assis sur la valeur nette des éléments immobiliers au 1er janvier. Il n’est pas cumulatif avec l’IFI pour les mêmes actifs : soit on paye l’IFI, soit ce prélèvement sui generis.
Deux éléments rendent ce mécanisme particulièrement redoutable pour les transmissions internationales :
– il n’est pas couvert par les conventions fiscales internationales, ce qui empêche d’invoquer un traité pour en demander l’atténuation,
– il est validé par le Conseil constitutionnel, qui a jugé sa logique conforme à la Constitution.
Pour un patrimoine immobilier logé dans un trust, la règle essentielle est de toujours tout déclarer, sans exception.
Exceptions et cas particuliers : trusts caritatifs, retraite, taxe de 3 %
Quelques exceptions tempèrent ce dispositif très large :
– les trusts purement caritatifs, dont les bénéficiaires exclusifs sont des organismes exonérés d’IFI (article 795 CGI) et dont l’administrateur est établi dans un État coopérant avec la France, peuvent être exemptés,
– les trusts créés pour gérer des droits à retraite (plans d’entreprise ou de groupe) sont exclus du prélèvement spécifique,
– pour la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles français, les trusts établis dans un État de l’Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en matière fiscale sont exonérés, dès lors qu’ils respectent leurs obligations déclaratives.
La gestion internationale d’un trust immobilier suppose donc de croiser trois grilles : l’IFI, le prélèvement de 1,5 % et, le cas échéant, la taxe de 3 %. Le tout, en tenant compte du lieu de résidence du constituant et des bénéficiaires.
Conventions fiscales et IFI : un filet de sécurité… mais à lire finement
Dans la gestion d’immeubles étrangers, la présence ou l’absence d’une convention fiscale change radicalement la donne, notamment pour éviter la double imposition sur la fortune et lors des transmissions.
Des conventions « ISF » qui valent souvent pour l’IFI
La plupart des conventions bilatérales signées par la France avant la création de l’IFI visaient l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF). L’administration française a précisé que, lorsque ces conventions mentionnent l’ISF et les impôts « identiques ou analogues » ultérieurs, elles s’appliquent aussi à l’IFI.
Sur environ 150 conventions fiscales conclues par la France :
– une cinquantaine seulement traitent spécifiquement de l’impôt sur la fortune,
– ces conventions peuvent accorder une protection aux résidents de certains États (États-Unis, Hong Kong, plusieurs pays du Golfe, île Maurice, etc.),
– d’autres pays, comme la Chine, Singapour ou la Belgique, n’offrent pas cette protection pour l’IFI : leurs résidents peuvent donc être pleinement soumis à l’IFI français sur leurs biens en France sans mécanisme conventionnel de correction.
Chaque convention doit être lue attentivement : champ d’application matériel (vérifier si l’impôt sur la fortune est explicitement inclus), clauses d’élimination de la double imposition (crédit, exonération, plafonnement) et clauses anti-abus.
Crédits d’impôt et méthodes d’élimination de la double imposition
Lorsqu’une convention s’applique, elle répartit en général le droit d’imposer entre :
– l’État de résidence du contribuable,
– l’État de situation de l’immeuble.
Deux grandes méthodes sont prévues pour éviter que les deux États ne taxent intégralement le même bien :
– l’exonération (totale ou avec progression) dans l’un des États,
– l’imputation (crédit d’impôt) : la France calcule l’IFI sur la base mondiale, puis impute l’impôt sur la fortune payé à l’étranger sur la fraction d’IFI correspondant aux immeubles situés dans cet État, dans la limite de cette fraction.
En l’absence de convention couvrant la fortune, un mécanisme interne de crédit d’impôt permet, dans certains cas, de déduire de l’IFI français la taxe de même nature acquittée à l’étranger sur un immeuble hors de France, mais toujours avec un plafond : le crédit ne peut jamais excéder la part de l’IFI français afférente au bien en question.
Cas particulier des successions et donations internationales
Pour les transmissions (donations et successions), d’autres conventions entrent en jeu, distinctes de celles sur le revenu et la fortune. La France en a signé peu : principalement avec l’Allemagne, la Suisse et les États-Unis. Elles visent à éviter les doubles impositions en matière de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) en répartissant les compétences entre :
– l’État de domicile du défunt ou du donateur,
– l’État de situation de l’immeuble,
– parfois l’État de résidence de l’héritier.
Schéma typique : taxation principale dans l’État de résidence du défunt, droit subsidiaire de l’État où se trouve l’immeuble, avec crédit d’impôt pour éviter une double imposition excessive.
En revanche, ces conventions ne couvrent pas l’IFI en tant que tel lors de la transmission. L’IFI se traite, pour le défunt, comme un impôt annuel : il est dû jusqu’au décès et reste à la charge de la succession. Puis, les immeubles transmis entrent, à compter de l’année suivante, dans l’assiette d’IFI des héritiers, chacun pour sa quote-part.
Transmission internationale des biens immobiliers : emboîtement IFI / DMTG
Lorsque des immeubles sont transmis d’un pays à un autre, plusieurs niveaux se superposent :
– le droit civil applicable à la succession ou à la donation,
– les droits de mutation (DMTG) en France et à l’étranger,
– l’IFI (avant et après la transmission),
– et, le cas échéant, l’existence d’un trust ou d’une structure interposée.
Le droit civil de la succession, unifié mais distinct de la fiscalité
Au sein de l’Union européenne (hors Danemark, Irlande), le règlement européen n° 650/2012 a instauré un principe de base : la succession est régie par une loi unique, en principe celle de l’État de la résidence habituelle du défunt au jour de son décès. Le défunt peut, par testament, choisir la loi de sa nationalité.
Ce règlement organise :
– la loi applicable au partage et aux droits des héritiers,
– mais ne touche pas à la fiscalité : chaque État demeure souverain pour imposer les transmissions, sous réserve des conventions.
Un Français résidant en Allemagne pourra, par exemple, voir sa succession régie par la loi allemande (ou française s’il l’a choisi). Mais côté fiscal, la France appliquera ses propres règles de territorialité (article 750 ter CGI) et les dispositions de la convention franco-allemande pour éviter les doubles impositions sur les droits de succession.
Article 750 ter CGI : la triple accroche de la France en matière de DMTG
Pour les successions et donations, la France examine trois critères pour revendiquer un droit d’imposer :
– le domicile fiscal du défunt ou du donateur,
– le domicile fiscal de l’héritier ou du donataire,
– la localisation des biens transmis.
Selon les combinaisons, on peut se retrouver avec :
– une taxation mondiale en France (défunt domicilié en France, ou héritier résident de France depuis au moins 6 ans sur les 10 précédant la transmission),
– une taxation limitée aux biens situés en France (défunt et héritier non-résidents),
– ou une double taxation, corrigée partiellement par un crédit d’impôt interne (article 784 A CGI) ou une convention.
Les immeubles situés à l’étranger mais transmis à un héritier résident français peuvent donc, dans certains cas, être taxés en France au titre des DMTG, tout en restant à l’extérieur de l’IFI (si le défunt n’était pas résident et si l’héritier ne l’est pas encore au 1er janvier suivant).
Articulation avec l’IFI : avant, pendant et après le décès
Sur le terrain de la fortune immobilière, trois moments clés doivent être distingués :
Avant le décès, le défunt résident français ou propriétaire d’immeubles en France doit payer l’IFI sur son patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année de son décès, ainsi que sur les années antérieures. Les immeubles étrangers détenus par un résident sont déjà inclus dans l’assiette de l’IFI.
– 2. À la date du décès :
– l’IFI reste dû pour l’année en cours, calculé sur la situation au 1er janvier,
– il devient une dette de la succession, supportée in fine par les héritiers au prorata de leur part.
– 3. Après le décès :
– les immeubles entrent dans le patrimoine des héritiers,
– à compter du 1er janvier suivant, chacun doit intégrer dans son propre IFI la valeur nette de sa quote-part, selon son domicile fiscal et les règles de territorialité (résident / non-résident),
– les transmissions intergénérationnelles deviennent donc un moment crucial pour réajuster la structure de détention (démembrement, donations, opérations sur sociétés, etc.) afin de maîtriser l’IFI à long terme.
Lorsque des trusts sont en cause, la situation se complexifie encore : au décès du constituant, le ou les bénéficiaires réputés constituants prennent le relais pour l’IFI, tandis que la succession civile et fiscale peut se dérouler dans un autre cadre juridique (droit local du trust, droit civil européen, conventions DMTG).
Stratégies pour gérer les biens étrangers face à l’IFI et à la transmission
Une fois les principes posés, reste la partie la plus sensible : comment agir, concrètement, pour limiter la charge fiscale tout en organisant la transmission d’un patrimoine international ?
Ajuster la structure des détentions : sociétés, démembrement, location meublée
Certains leviers agissent directement sur l’assiette de l’IFI :
– Sociétés civiles immobilières (SCI) : la SCI n’est jamais elle-même redevable de l’IFI. Ce sont les associés qui le sont, à hauteur de la fraction représentative de l’immobilier dans la valeur de leurs parts. Une SCI ne fait pas disparaître l’IFI, mais permet parfois de jouer sur le niveau des dettes, la répartition du capital, le démembrement des parts, ou la transmission graduelle.
– Démembrement et donation temporaire d’usufruit : lorsque l’usufruit est donné à un enfant, un proche ou une fondation, le nu-propriétaire n’est plus imposé sur la valeur en pleine propriété. La valeur taxable se déplace vers l’usufruitier. Une donation temporaire d’usufruit (pour une durée d’au moins 3 ans) à un organisme éligible ou à un proche peut ainsi alléger significativement l’IFI du propriétaire, sans qu’il se dessaisisse définitivement du bien.
Les biens loués meublés dans le cadre d’une activité professionnelle (LMP) peuvent être exclus de l’IFI, sous conditions : recettes suffisantes et inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Pour les biens situés à l’étranger, ces stratégies doivent être articulées avec le droit local et avec l’éventuelle existence d’une société déjà interposée (société anglaise, portugaise, marocaine, etc.), sans perdre de vue que la France remontera toujours jusqu’à l’actif immobilier sous-jacent pour l’IFI.
Utiliser le régime des impatriés pour réorganiser les biens étrangers
Pour un dirigeant ou un cadre qui s’installe ou revient en France après une longue période à l’étranger, la période de cinq ans d’exonération sur les biens étrangers est un moment à saisir pour :
– arbitrer un portefeuille immobilier international (cessions, réinvestissements dans des actifs plus productifs ou moins exposés à l’IFI futur),
– mettre en place des donations ou des démembrements sur des biens étrangers, sans qu’ils pèsent immédiatement sur son IFI,
– restructurer des chaînes de détention (holdings, SCIs étrangères, véhicules collectifs) pour préparer la bascule à l’issue de la période d’exonération.
À partir de la sixième année, les biens étrangers sont en principe pleinement intégrés dans l’IFI, sauf si des règles particulières de conventions internationales en disposent autrement.
Philanthropie et donation temporaire d’usufruit : réduire l’IFI à la source
Au-delà des montages patrimoniaux, l’IFI propose un levier très direct : la réduction d’impôt par les dons.
Pour les contribuables redevables de l’IFI :
– un don à certains organismes strictement énumérés (fondations reconnues d’utilité publique, fondations universitaires, organismes de recherche, structures d’insertion par le logement, etc.) ouvre droit à une réduction d’IFI de 75 % du montant donné,
– cette réduction est plafonnée à 50 000 € par an et par foyer, ce qui correspond à un don maximal « utile » de 66 667 € environ,
– le don peut être fractionné sur l’année, mais l’avantage ne se reporte pas d’une année sur l’autre.
Pour qui détient un important patrimoine immobilier international soumis à l’IFI (ou amené à l’être à horizon de quelques années, pour un impatrié par exemple), la philanthropie peut devenir un outil de pilotage annuel de l’impôt, en complément des autres leviers (démembrement, arbitrages, dettes).
La donation temporaire d’usufruit à un organisme d’intérêt général ou à un proche réduit la base taxable à l’IFI en transférant la jouissance du bien pour une durée déterminée, sans créer une réduction directe d’impôt mais en diminuant la valeur des actifs du nu-propriétaire.
Arbitrer entre pays à forte et faible pression patrimoniale
La gestion de biens étrangers ne se fait pas dans le vide. Certains États prélèvent eux aussi des impôts sur le patrimoine, sur la fortune ou sur les successions, parfois à des niveaux bien supérieurs à ceux de la France, ou avec des bases plus larges.
Dans ce contexte, la stratégie consiste à :
– identifier les pays où un double niveau d’imposition (local + France) risque de se produire, en l’absence de convention ou de mécanisme d’élimination efficace,
– privilégier, pour de nouveaux investissements, des juridictions offrant soit une fiscalité patrimoniale plus douce, soit une convention claire avec la France,
– et, lorsque c’est possible, orienter les flux de transmission (donations, legs) vers les membres de la famille résidant dans les États les mieux placés au regard des DMTG et de l’IFI.
Les conventions ne doivent pas être vues comme de simples annexes techniques : dans un schéma de transmission internationale, elles deviennent souvent la matrice autour de laquelle s’articule le plan patrimonial.
En pratique : quels réflexes pour gérer des biens étrangers et leur transmission ?
Transmission internationale et IFI : comment gérer les biens étrangers revient, en pratique, à suivre une séquence d’analyse assez rigoureuse.
– 1. Cartographier le patrimoine Dresser l’inventaire de tous les biens immobiliers, pays par pays, en précisant :
– mode de détention (direct, SCI française, société étrangère, trust, SCPI, OPCI…),
– niveau d’endettement associé à chaque actif,
– usage (résidence personnelle, location nue, location meublée, activité professionnelle).
2. Qualifier la situation fiscale de chaque personne impliquée Pour le titulaire ou le futur défunt : domicile fiscal actuel, historique de résidence, éligibilité éventuelle au régime des impatriés. Pour les héritiers et donataires : lieu de résidence, durée de résidence en France sur les dix dernières années (clé de voûte de l’article 750 ter CGI).
Analysez la couverture des conventions fiscales pour chaque pays concerné
Vérifier l’existence d’une convention fiscale avec la France et si elle couvre l’ISF/IFI ainsi que les impôts analogues.
Identifier l’existence d’une convention spécifique applicable aux successions et donations.
Déterminer les méthodes prévues par les conventions : exonération ou crédit d’impôt.
– 4. Simuler l’IFI actuel et futur, et les DMTG en cas de transmission Pour l’IFI :
– valoriser chaque bien au 1er janvier,
– appliquer les ratios immobiliers pour les titres,
– déduire les dettes admissibles,
– calculer l’IFI selon le barème, en tenant compte ou non du régime impatrié. Pour les DMTG :
– appliquer les règles de territorialité (article 750 ter CGI),
– tenir compte des crédits d’impôt éventuels au titre des impôts payés à l’étranger, ou des conventions.
– 5. Décider des ajustements structurants Selon les résultats :
– mise en place de démembrements (dons de nue-propriété, donations temporaires d’usufruit),
– création ou adaptation de sociétés civiles,
– poursuite ou arrêt d’investissements immobiliers dans certains pays,
– calendrier et cible des donations pour lisser la fiscalité successorale.
Une fois la structure solide, gérez au fil de l’eau en procédant à des arbitrages d’actifs pour respecter certains seuils, en utilisant les dons IFI pour réduire l’impôt, et en mettant régulièrement à jour les valeurs de marché, surtout pour les immeubles étrangers dont la cote peut fortement évoluer.
Dans tous les cas, la notion clé reste la transparence : aux yeux du fisc français, les sociétés écrans et les trusts ne masquent pas la réalité immobilière. C’est à partir de cette réalité, mise en regard de votre résidence fiscale et des conventions, que se joue l’optimisation.
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Gérer des biens étrangers lorsqu’on est – ou qu’on redevient – résident français suppose donc une double vigilance : sur l’IFI, impôt annuel à la fois technique et politique, et sur les droits de mutation, qui peuvent frapper lourdement les transmissions transfrontalières. En combinant une bonne lecture des textes (CGI, conventions, règlement européen sur les successions) et des outils patrimoniaux adaptés (sociétés, démembrements, trusts correctement déclarés, dons), il est possible de construire des stratégies qui sécurisent la transmission, tout en contenant la pression fiscale liée à la fortune immobilière, en France comme à l’international.
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