SCPI de bureaux doit-on vendre avec la crise COVID?

La crise du Covid-19 a impacté le monde entier sur tous les plans, surtout économique et démographique. En effet, il n’y a pas que les pays qui en ont souffert, mais les grandes puissances économiques ont fait face à de nombreuses pertes humaines et une dégradation de l’économie.

Mais, l’impact qui nous intéresse dans cet article, c’est notamment au niveau du monde du travail et donc de la vie des entreprises avec son impact sur l’immobilier de bureaux.

Comme vous le savez déjà, pour éviter la propagation du virus Covid-19, un confinement a été mis en place en France et dans de nombreux autres pays présentant de nombreux cas de personnes testées positives. Suite à cela, le télétravail a été mis en place pour permettre aux entreprises de tourner quand même, même si les employés ne viennent pas au bureau.

Les bureaux ne servent donc pas vraiment, et les immobiliers restent inutilisés pendant longtemps.

Les loyers des bureaux que doivent les entreprises aux SCPI de bureaux se voit donc négocier, en retard ou reconsidérer en fonction de la situation du pays. Cela implique donc la diminution de loyer pour ces sociétés de locations, et donc une diminution de rendement mécaniquement.

C’est notamment notre point de vue théorique sur le long terme, on assiste à des confinements partiels dans certaines villes et même pays, la crise est clairement devant nous!

De fait, si on regarde le placement SCPI sur les bureaux, est-ce qu’il y aura vraiment un impact réel sur le rendement des SCPI de bureaux avec le Covid-19? Et qu’en est-il de l’avenir ?

Est-ce que ce sera toujours rentable ou non dans quelques années ?

Sans être Nostradamus, faisons un état de la situation et regardons les alternatives aux SCPI de bureaux.

Le marché de l’immobilier de bureaux en France

Le marché de l’immobilier de bureaux en France se trouve réellement impacter par le Covid-19.

En effet, une baisse très considérable sur tous les plans a été enregistrée depuis le début du semestre de l’année 2020. Cela est dû au confinement qui s’est vite mis en place pour éviter la propagation du virus. La constatation se fait par rapport à l’année précédente où on peut enregistrer des baisses supérieures à 50 %.

Dans un communiqué d’un groupement d’intérêt économique ImmoStat, la recherche de bureau est de 197 500 m2 au cours du second trimestre de cette année 2020. En comparaison avec le second trimestre de 2019, nous avons donc pu enregistrer une baisse totale de 65 % sur le marché. De plus, la demande placée de bureau a connu une baisse de 40 % au cours du premier trimestre due à la mise en place du système de télétravail. En effet, la demande n’a été que de 667500 m2. En parallèle, si la demande placée a reculé, les investisseurs s’en trouvent également réticents avec la situation actuelle. Le montant global a enregistré une baisse de 25 % par rapport au premier trimestre de 2019. Au second trimestre, la baisse ne cesse encore de se constater, puisque cela va jusqu’à 64 % par rapport à l’année dernière. Pour pallier les manques et pertes, la plupart des SCPI ont augmenté leur loyer. Une hausse de 5 à 8 % a été constatée en fonction de l’immobilier de ces sociétés. Demander de telles hausses est clairement impossible à tenir sur le long terme face à des entreprises impactées par la crise.

Nous pouvons donc voir que les pertes sont vraiment palpables en France, et cela dans toutes les régions. La raison majeure de cela est non seulement le confinement, mais aussi la mise en place de travail à domicile. La présence au bureau n’est donc plus nécessaire. Mais surtout, avec la situation de crise qui touche le monde entier, les bénéfices des entreprises se trouvent vraiment impacter. Cette situation réduit leur possibilité d’investir dans les immobiliers de bureau. Les bureaux sont donc sous exploités et deviennent à court terme inutiles.

L’arrivée d’une second vague de COVID ne permet pas de se projeter sur un retour à la normale sur l’immobilier de bureaux. A cela, le virus n’étant pas encore sous-contrôle, un risque de « reconfinement » est accru dans plusieurs régions. Il ne faudra donc pas compter sur une situation stable avant quelque temps.

SCPI et SCPI de bureaux

Revenons un instant sur les bases du placement sur les SCPI.

Dans cette partie, nous allons faire un focus sur sa définition, son utilité, ses avantages mais aussi, ses risques.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est l’abréviation de Société Civile de Placement financier. C’est un établissement financier pour les particuliers qui veulent acheter des parts collectives, et recevoir des dividendes au cours de l’année. Elle est apparue la première fois en France en 1964.

Le fonctionnement d’une SCPI se fait comme suit : Elle récolte des fonds de la part des particuliers, elle achète des biens qu’elle loue ensuite à des professionnels ou à des entreprises. Le loyer perçu sera ensuite divisé aux associés en parts égales en fonction de la contribution de chacun. Les principales missions d’un SCPI sont donc : la rénovation, l’entretien, la valorisation et la location immobilière. Toutes les villes françaises peuvent investir dans une SCPI, et il y a d’ailleurs de nombreuses sociétés qui vont déjà au-delà de l’Hexagone.

Nous pouvons distinguer 3 grandes classes de SCPI : la SCPI de rendement, la SCPI de plus-values et la SCPI fiscale.

Le plus intéressant pour les particuliers, c’est la SCPI de rendement. Elle constitue en effet un revenu immédiat, ou sur le long terme, en fonction de vos choix. Parmi les SCPI de rendement, il y a :

• Les SCPI Diversifiées
• Les SCPI de bureaux
• Les SCPI de commerces
• Les SCPI régionales
• Les SCPI spécialisées

Quelle peut-être la meilleure SCPI pour avoir un rendement sûr sur le long terme ? Cela va dépendre entièrement de vos choix et de votre capital. En effet, la SCPI de rendement est rentable, mais selon certaines conditions.

Comment investir dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI est favorable pour diversifier votre patrimoine immobilier. Mais comment faire pour investir dans cela ? L’investissement dans une SCPI consiste à acheter une part, dont vous allez recevoir les dividendes plus tard. Les revenus que vous allez percevoir dépendront ensuite de la valeur de la capitale que vous avez apportée.

Il y a deux façons d’investir dans une SCPI : investir à crédit et investir au comptant.

Investir en SCPI à crédit consiste à emprunter de l’argent à un établissement financier pour pouvoir acquérir les parts de la SCPI. Il y a des établissements, comme mesplacements.fr qui propose des services de financements pour les parts de SCPI. Ils proposent d’ailleurs des courtiers qui vous permettent de faire les meilleurs investissements et de vous accompagner tout au long de votre parcours. Opter pour une SCPI à crédit offre en effet de nombreux avantages :

• Un bon moyen de ne pas utiliser et mobiliser son épargne
• Un accompagnement sûr avec un professionnel : le courtier
• Idéal pour acquérir plus de parts sans fonds de départ

Utiliser le levier du crédit pour pouvoir acquérir plus de revenus

Toutefois, cette option n’est favorable que si vous avez un bon revenu permettant de rembourser le crédit mensuellement, car pour certaines SCPI, la réception du dividende se fait tous les trois mois.

Investir en SCPI au comptant, consiste par ailleurs à utiliser vos propres moyens pour acheter les parts de SCPI. Il s’agit plus particulièrement de votre épargne. C’est une bonne alternative et un meilleur choix par rapport à la SCPI à crédit. En effet, vous n’aurez pas à vous soucier des problèmes de levier et de remboursements. Les avantages de cette option sont donc nombreux :

• Aucune sous-gestion financière
• Revenu direct et immédiat
• Revenu stable sur le long terme

Le seul inconvénient que nous pouvons constater se trouve au niveau fiscal. Il peut être assez pénalisant si vous détenez des revenus élevés. Et pour vous lancer dans l’investissement en SCPI, vous devez également avoir un capital de départ pour acheter les parts. Il faudra donc trouver un rendement sûr, car vous allez mobiliser votre épargne.

Une fois que vous avez trouvé le meilleur moyen d’investir, vous allez maintenant rechercher la SCPI où investir. Une fois cela fait, il vous suffit de préparer les dossiers utiles à cela et de commencer à acheter les parts dont vous aurez besoin.

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Investir dans une SCPI s’avère être plus avantageux dans tous les points de vue. C’est d’ailleurs pour cela que beaucoup de particuliers optent pour ce type d’investissement.

Le premier avantage d’une SCPI, c’est que vous investissez dans l’immobilier sans les inconvénients. En effet, vous n’aurez pas à investir dans un immobilier physique, pourtant, vous allez percevoir des revenus à cet effet. De plus, vous n’aurez pas besoin de trouver des locataires, de négocier les baux et tout ce qui va avec. Votre seul problème c’est de trouver la meilleure SCPI où investir pour assurer vos revenus sur le long terme. Vous déléguez ainsi la gestion de location, et c’est pratique pour s’enlever de plusieurs responsabilités.

Le second avantage d’une SCPI, c’est la mutualisation des risques. La SCPI récolte de nombreux fonds auprès de nombreux particuliers. Ce qui lui permet d’acheter une grande quantité d’immobilier, en misant à la fois sur la quantité et la qualité. Sa capitale est donc très élevée, ce qui lui permet d’éviter les risques de faillites ou autres. Il lui suffit juste de trouver un bon marché et une bonne collaboration avec une grande entreprise et le tour est joué.

Et enfin, le dernier avantage d’une SCPI, c’est que c’est un investissement accessible à tous. En effet, vous n’avez pas besoin d’avoir un grand statut pour investir dans une SCPI, il faut juste avoir l’argent nécessaire pour investir dans les parts. Vous avez aussi la possibilité d’investir dans une petite somme ou une grande somme, selon vos préférences et votre épargne. Le choix est donc très libre. C’est donc un investissement qui s’adresse à tout le monde, et aussi aux particuliers, quel que soit leur budget. Si vous voulez investir dans le domaine avec un faible capital, c’est donc le meilleur moyen pour vous.

Quels sont les risques d’une SCPI ?

Même si investir dans une SCPI offre de nombreux avantages, il y a tout de même quelques inconvénients à prendre en compte.

En premier lieu, il y a tout d’abord la liquidité de vos parts. Cela ne se passe pas vraiment comme la liquidité de parts mobilières. Si vous comptez vendre vos parts, il faudra attendre quelques semaines ou quelques mois, le temps de trouver un acheteur pour vos parts. De plus, la SCPI ne garantit pas d’ailleurs cette liquidité, mais elle vous aide juste à trouver un acheteur généralement sur un marché secondaire. Vous pouvez également le faire par vous-même, mais les procédés se font auprès de l’établissement.

En second lieu, il faut faire attention aux marchés immobiliers et à l’érosion de rendement. En effet, en investissant dans une SCPI, vous investissez indirectement dans l’immobilier. Ainsi, vous devez tenir compte du marché pour pouvoir en tirer le maximum de bénéfices. Par ailleurs, si une SCPI propose des rendements très attrayants au début, elle va facilement acquérir des fonds, mais elle devra ensuite réinvestir rapidement ces fonds. Hors, il est assez difficile de maintenir un rendement stable avec une telle pression dans le temps qui plus est dans un contexte de crise sanitaire et économique. C’est aussi difficile de gérer beaucoup de biens, alors quelques dégradations peuvent être constatées.

Et en dernier lieu, il faut aussi prendre en compte la fiscalité. En effet, vos revenus issus d’un placement en SCPI sont soumis à votre taux marginal d’imposition, mais aussi à un prélèvement social de 17,2 %. Ainsi, lorsque vous allez acheter des parts, il est important de faire un calcul à l’avance de votre taxation, pour éviter que la fiscalité ne vous ruine.

SCPI de bureau, c’est quoi ?

La SCPI de bureaux est une SCPI de rendement qui se focalise dans la location d’immobiliers d’entreprise et des actifs de bureaux. Ce sont notamment : des entrepôts, des meubles de bureau, des fournitures de bureau, ou encore des sièges de bureau. Elles ciblent notamment les grandes entreprises comme locataires, afin d’assurer le rendement sur le long terme. Les loyers issus de cette location sont ensuite distribués aux partenaires associés.

1. Quelques exemples de SCPI de bureau vendues en France

En France, nous pouvons trouver de nombreuses SCPI proposant des parts à acheter. Toutefois, avec cette diversité, il est souvent difficile de choisir celle qui va le mieux correspondre à vos attentes.

Sur le marché de la SCPI, il y a celles qui sont les leaders du marché, ce sont notamment :

• Immorente
• Efimmo
• Edissimo
• Rivoli Avenir Patrimoine
• PFO2
• PrimoPierre
• Épargne foncière

Ce sont notamment les 7 SCPI qui sont incontournables dans le marché français. Toutefois, il y a encore d’autres choix, il suffit juste de bien voir les contrats en fonction de vos besoins.

ATTENTION : nous ne pouvons que vous inviter à surveiller le rendement à venir des ces SCPI de bureaux et sans d’envisager de vous diversifier ailleurs si vous avez tout miser sur ces SCPI.

Les solutions hors SCPI de bureaux

Actuellement en France, il n’est plus vraiment rentable d’investir dans des SCPI du bureau avec le déclin constant de rendement et la crise actuelle avec ses conséquences sur l’immobilier de bureaux. Il serait donc probablement mieux envisageable de vendre vos parts SCPI de bureaux, afin de diversifier votre patrimoine, et tout en évitant que leur valeur ne baisse pas fortement au cours des prochains mois.

Si la situation du Covid-19 persiste encore, leur valeur va s’effondrer rapidement.

On envisage une crise qui pourrait perdurer au moins deux ans sur l’OMS.

Nous allons donc vous proposer quelques alternatives aux SCPI de bureaux qui pourront vous être favorables.

A. Les SCPI immobilier étranger

Investir dans des SCPI à l’étranger s’avère être vraiment pratique. En effet, si la situation est grave dans certains pays en raison du coronavirus, dans d’autres pays, la situation n’est pas si catastrophique que cela. Il y a ceux qui ont quand même pu stabiliser leur situation économique.

Nous pouvons prendre exemple sur le marché allemand qui attire actuellement de nombreuses SCPI. L’immobilier y est encore proposé à un prix très intéressant, et il suit juste une douce montée. Ainsi, par rapport à la France, les investissements dans ce domaine s’avèrent encore être favorables sans pour autant être affectés par le Covid-19.

L’Allemagne a su maîtriser plus efficacement la crise du COVID son immobilier a encore du potentiel.

Pourquoi est-il intéressant d’investir dans une SCPI ciblant l’immobilier étranger?

Nous allons donc vous parler des avantages concrets que peut offrir une SCPI étrangère à votre égard.

En premier lieu, comme il a été dit plus haut, certains pays ont encore une bonne situation économique, même avec le Covid-19. Ainsi, le domaine de l’immobilier de bureaux ne se trouve pas affecter ou n’est pas en déclin. Toutefois, nous pouvons quand même constater une certaine hausse de prix, mais ce n’est pas aussi flagrant qu’en France. De plus, les rendements sont sûrs et la stabilité des revenus sera toujours assurée.

En second lieu, il y a également le prix de l’immobilier à l’étranger qui s’avère être plus attractif qu’en France. Cela concerne notamment la devise. Vous pourrez ainsi avoir un meilleur rendement en investissant dans une SCPI étrangère. Le cours de change est favorable, par rapport à l’euro, ce qui vous offre la possibilité d’investir plus de parts dans des SCPI étrangères, et ainsi d’assurer le maximum de rendement.

En dernier lieu, la fiscalité à l’étranger peut aussi être mieux favorable qu’en France. Vous pouvez tout d’abord éviter la double imposition. Mais par la suite, certains pays offrent une bonne fiscalité et une meilleure sécurité pour les investisseurs. Seulement en Allemagne, nous pouvons voir que la taxation ne s’élève qu’à seulement  +/- 15 %  sur les revenus fonciers. Alors qu’en France, la taxation se fait par tranche marginale d’imposition, et cela peut aller jusqu’à 62 % si vous allez acquérir des revenus élevés.

Quelques exemples de SCPI sur immobilier à l’étranger

Si vous êtes convaincu de la rentabilité d’investir dans une SCPI à l’étranger, nous allons vous proposer quelques exemples (listes non exhautives) qui pourraient vous intéresser :

• SCPI Eurion : Elle a été lancée en fin janvier 2020 par Corum AM et œuvre dans les immobiliers professionnels en standing premium. La qualité est donc au rendez-vous. Son rendement net est de 4,5 pour ce second trimestre de 2020.
• SCPI Corum Origin : C’est une SCPI qui agit à l’échelle internationale, surtout en Europe où elle est disponible dans plusieurs pays. Le rendement net qu’elle offre à ses investisseurs est de 5,11 %. Le taux d’imposition étrangère est de 15 %.
• SCPI Corum XL : C’est une SCPI de Corum AM qui a vu le jour en 2017. Son rendement net au cours de l’année 2019 est de 6,26 %, avec 16 % de taxation d’impôt pour les investisseurs étrangers.
• SCPI Europimmo : Elle fait notamment partie des leaders dans le domaine des SCPI de bureaux à l’étranger, mais elle est quand même gérée par la Française AM. Son rendement net est de 4,05 % au cours de l’année 2019.
• SCPI Novapierre : C’est la première SCPI du marché allemand, mais qui offre tout de même des avantages très intéressants. Le rendement net qu’elle propose est de 4,45 % au cours de l’année 2019.
• SCPI Eurovalys : Encore une SCPI allemande, Eurovalys a vu le jour en 2015 avec une capitalisation de 501 millions d’euro. Leur rendement net au cours de 2019 est de 4,50 %. SCPI Elialys : Elle a vu ses jours en mi-2019 et essaie encore de s’intégrer sur le marché. Son investissement n’est faisable qu’en Espagne, Italie et Portugal.

ATTENTION : devant l’afflux de demandes de souscriptions sur ces SCPI à l’étranger, elles ne peuvent être accessibles à la souscription.

Vous pouvez donc voir qu’il y a un large choix de SCPI où vous pouvez investir à l’étranger, et pas seulement en France. Il suffit juste de bien faire votre choix et de trouver un bon marché n’ayant pas été impacté par le Covid-19.

L’achat en direct sur l’immobilier à l’étranger

Une meilleure alternative à l’investissement dans les SCPI, c’est notamment de faire un achat direct sur l’immobilier. Mais il ne va pas sans dire que cela va vous donner un peu plus d’engagement et d’investissement de soi.

B. Pourquoi investir directement sur l’immobilier ?

Vous vous demandez sûrement pourquoi c’est une bonne alternative à une SCPI ? Il y a en effet de nombreux avantages à investir dans une SCPI, mais il y a aussi de nombreux avantages à investir directement dans l’immobilier, et ce, à l’étranger. Les avantages sont donc les suivants :

• Une double protection sur vos biens : Si vous avez des problèmes dans votre État, ce dernier n’aura pas de droit sur votre patrimoine à l’étranger, et vice-versa.
• Les revenus vous reviennent directement : contrairement aux SCPI, vous ne percez pas des dividendes, mais directement des loyers qui vous reviennent en intégralité, et sans associés.
• La possibilité d’avoir un meilleur rendement : Un rendement collectif se voit vraiment réduit par rapport à un rendement individuel. Ainsi, si vous avez votre propre immeuble à vous, il vous suffit juste de trouver un bon marché pour avoir une rentabilité sur le long terme.
• Vous pouvez faire un achat à distance, sans avoir à vous déplacer : Il vous suffit de contacter des agences et elles feront tout à votre place. C’est pratique en cette situation de Covid-19.

Toutefois, nous pouvons quand même voir quelques inconvénients à cette option, à savoir :

• Vous devez avoir des liquidités pour pouvoir investir le crédit est rarement possible à l’étranger.
• Vous devez faire une bonne gestion locative ou avoir une société de confiance pour gérer le bien localement pour générer plus de revenus et garantir votre rendement.
• Vous n’avez pas de mutualisation de risques.
• Vous êtes responsable de toutes les charges, incluant la rénovation et tout ce qui va avec.
• Vous devez trouver des locataires, ce qui n’est pas toujours évident si vous avez investi dans un pays peu intéressant.

Toutefois, ces inconvénients ne sont pas vraiment à prendre en compte si vous êtes bien accompagné tout au long de votre démarche. Vous devez juste trouver une bonne agence immobilière. La suite sera donc de fait plus facile.

Quelques exemples de choix de pays où investir en immobilier :

Le premier choix que nous vous proposons : les USA.

C’est notamment le meilleur moyen où vous pouvez facilement rentabiliser votre investissement immobilier. À Cleveland par exemple, vous pouvez atteindre un rendement annuel de 10 % sur vos investissements. La fiscalité est de 10 %, alors que vous avez une forte protection en tant que propriétaire. Pour ce qui en est du prix, une maison rénovée et équipée de 150 m2 vaut 60 000 euros aux environs, et cela, non loin du centre-ville. Par ailleurs, en Floride, une maison neuve vaut aux environs de 200 000 euros, avec un rendement net possible de 8 %. Dans certaines régions, la demande locative est très importante, car beaucoup de personnes des grandes villes cherchent à éviter la foule en raison du Covid-19. Il suffit donc juste de trouver le meilleur emplacement.

Quels sont alors les avantages d’investir aux USA ? Les biens possèdent une forte liquidité, en raison de la demande importante, et beaucoup d’investisseurs s’intéressent au marché. Ainsi, si vous comptez changer de projet au cours des prochains mois, il vous sera très facile de revendre vos biens immobiliers.

Le levier de crédit est également très intéressant dans ce pays, puisqu’i peut atteindre jusqu’à 40 % ou 60 % sur crédit local.

Vous pourrez ainsi dégager un cash-flow positif de l’ordre de 5,5 points pour des taux de crédit pour les étrangers à 4,5 points à ce jour (négociables au fil des années).

Par ailleurs, l’euro est fort à ce jour dans de nombreux pays. Investir depuis la France en USA vous permettra d’avoir un bon nombre de biens très intéressant, rien qu’en jouant avec la devise. C’est également le meilleur moment pour investir en dehors de l’Hexagone. Vous pouvez estimer des gains allant de 10 à 20 %.

Et pour finir, vous n’aurez pas besoin de vous déplacer, tout peut se faire en ligne grace à la signe électronique et des comptes de séquestres chez le notaire pour sécuriser votre opération.

Conclusion SCPI de bureaux faut-il vendre?

Pour conclure, il semble évident que le marché immobilier de bureau est sérieusement atteint par la situation du Covid-19.

La situation dans les prochains ne pourra qu’empirer malheureusement tant que le COVID ne sera pas vaincu.

Je ne pense pas non plus que les comportements des salariés et entreprises seront les mêmes : le télétravail va se généraliser de fait quand cela est possible.

Toutefois, l’immobilier de bureaux ne s’est pas encore effondré dans de nombreux pays, et même dans certaines régions de la France.

Il est juste important de surveiller le rendement des SCPI de bureaux et d’éviter d’être surexposé sur ces SCPI.

En résumé que faire avec les SCPI de bureaux face à la crise économique?

1. D’abord : sécurisation et diversification!
2. Surveiller les rendement à venir des SCPI de bureaux.
3. Envisager de sortir des SCPI de bureaux et mieux vous diversifier.
4. Regarder les SCPI à l’étranger et,
5. L’immobilier à l’étranger (USA, Bulgarie ou d’autres pays où les prix pourront baisser avec de belles opportunités…) en direct qui offre de belles opportunités avec plus de rendement, de sécurité et surtout moins de frais!

En résumé, il convient de faire le point sur patrimoine et son exposition au risque face aux conséquences de la crise du COVID. La crise économique est devant nous et on doit l’anticiper.

Le conseil en gestion de patrimoine indépendant peut vous aider pour le point et trouver les bonnes opportunités pour de la sécurité et du revenu.

Vous pouvez nous contacter pour échanger sur votre situation.