Depuis l’entrée dans l’Union européenne, la Bulgarie a entrepris une série de programmes très ambitieux visant à transformer son économie nationale et le pays offre désormais une multitude d’opportunités attrayantes pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille ou à démarrer dans le monde de l’immobilier en Bulgarie. Découvrez plein d’informations essentielles et des conseils pratiques pour prendre un départ sûr et réfléchi pour bien démarrer un investissement immobilier en Bulgarie.
Disclaimer : Les informations fournies dans cet article sont uniquement à des fins informatives et ne constituent pas un conseil financier, juridique ou professionnel. Les lecteurs sont invités à consulter des professionnels qualifiés tels que des avocats, des comptables ou des conseillers financiers avant de prendre des décisions d’investissement. L’auteur et l’éditeur de cet article déclinent toute responsabilité concernant les conséquences découlant de l’utilisation ou de l’interprétation des informations fournies. Les lois et réglementations en matière d’investissement immobilier en Bulgarie peuvent varier et évoluer, il est donc essentiel de se tenir informé des dernières mises à jour et de prendre des décisions éclairées en fonction de votre situation individuelle. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter.
Comment trouver une propriété en Bulgarie ?
1 – Les agences immobilières en Bulgarie
A moins de recourir aux services d’un interprète ou bien tout simplement de maîtriser la langue bulgare, il vous sera particulièrement difficile de procéder à l’acquisition d’une propriété immobilière en Bulgarie via les agences immobilières locales. La langue bulgare est particulièrement complexe à maîtriser et en outre les locaux ont une maîtrise de la langue anglaise souvent très variable.
Certaines agences immobilières bulgares se sont en outre spécialisées sur le marché francophone et on peut donc ainsi facilement dialoguer avec un intervenant maîtrisant la langue de Molière. L’acquisition d’une propriété immobilière via une agence francophone limite tout risque de malentendu au niveau de la compréhension des risques financiers et juridiques.
2 – Les sites immobiliers locaux
Le plus gros site immobilier en Bulgarie reste sans conteste le site Imoti avec un contenu traduit dans la plupart des langues européennes. Vous y trouverez la plupart des propriétés immobilières en vente sur le marché bulgare et le site vous propose également un filtre très utile pour rechercher une propriété par zone géographique ou par fonctionnalités, ce qui peut ainsi vous permettre de trouver plus facilement une propriété immobilière adaptée à vos besoins.
3 – Les meilleurs zones d’investissement en Bulgarie
L’investissement immobilier en Bulgarie offre de nombreuses opportunités intéressantes pour les investisseurs étrangers. Parmi les meilleures zones d’investissement, on peut citer notamment les stations balnéaires et les stations de ski. Les stations balnéaires bulgares, telles que Varna et Bourgas, sont très populaires auprès des touristes locaux et étrangers, offrant ainsi un potentiel de rendement locatif assez élevé. La station de ski de Bansko, située dans les montagnes de Pirin, est également une destination incontournable dans la région, offrant des pistes de ski de qualité et une infrastructure moderne. Pour plus d’informations, je vous invite à consulter cet article.
En ce qui concerne les villes, Sofia, la capitale bulgare, offre de nombreuses opportunités d’investissement immobilier en Bulgarie. Les quartiers les plus prisés sont le centre-ville, le quartier de Lozenets et le quartier de Boyana, où les prix de l’immobilier sont relativement élevés mais offrent un rendement locatif assez attractif. Plovdiv, la seconde grande ville bulgare, est également en pleine expansion économique et culturelle, offrant ainsi des opportunités d’investissement intéressantes. Les quartiers les plus recherchés à Plovdiv sont le centre-ville historique et le quartier de Kapana, connu pour ses rues piétonnes animées et ses bars branchés.
Comment financer l’acquisition d’une propriété immobilière en Bulgarie ?
1 – Les différentes options de financement disponibles
Le financement de l’acquisition d’une propriété immobilière en Bulgarie (par un étranger) se fait le plus souvent sur fonds propres. C’est le mode de financement le plus simple et le plus rapide pour financer l’acquisition de la propriété immobilière, mais il existe également d’autres modes de financements :
Investissements privés : financement d’une propriété immobilière en Bulgarie via le recours à des financements privés (cercle familial par exemple). Cela peut par exemple prendre la forme d’un prêt familial, la constitution d’une société immobilière avec plusieurs membres de votre famille pour financer l’acquisition d’une propriété en Bulgarie ou encore la souscription de parts par un nouvel associé.
Recours au prêt immobilier : il est possible d’obtenir un prêt immobilier en Bulgarie pour financer l’acquisition d’une propriété immobilière sous certaines conditions. Une banque française ne peut pas prendre une hypothèque sur une propriété immobilière située en Bulgarie et il est donc ainsi nécessaire d’être le propriétaire d’un bien immobilier situé en France pour obtenir un financement d’une banque française. Pour le financement via une banque bulgare, et si vous êtes résident fiscal en France, c’est nettement plus compliqué et les banques bulgares sont très frileuses à ce niveau.
Financement direct par le vendeur : Dans certains cas, le vendeur peut être disposé à proposer un financement direct pour l’achat du bien immobilier. Cela peut être sous la forme d’un prêt à court terme ou d’un accord de paiement échelonné. Certaines sociétés immobilières basées en Bulgarie proposent des prêts sur une durée pouvant aller jusqu’à 10 ans et parfois même sans aucune condition de ressources. Mais attention car la législation locale bulgare est très différente et en cas de non-paiement d’une mensualité, le contrat peut être rompu et la société peut exiger la restitution immédiate de la propriété immobilière.
Financement participatif immobilier : encore très récent, il convient de rester prudent par rapport à ce nouveau mode de financement participatif.
N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez obtenir des renseignements complémentaires.
2 – Est-il possible d’emprunter pour financer l’acquisition de sa propriété immobilière en Bulgarie ?
Il est tout à fait possible d’envisager le financement d’une acquisition de sa propriété immobilière en Bulgarie. Pour un financement via une banque française, il vous faudra alors déposer une hypothèque sur un bien immobilier situé en France. Il est également possible d’obtenir un financement de la part du vendeur immobilier en Bulgarie (plus rare cependant).
Gestion et rentabilité de son investissement immobilier en Bulgarie
1 – Trouver et gérer des locataires
Le recours à une agence immobilière est indispensable pour trouver des locataires locaux, mais il reste tout à fait possible d’organiser la location vous-même en vous orientant vers une clientèle internationale via la plateforme AirBNB (par exemple).
Flux de touristes en Bulgarie sur l’année 2023 :
Bon à savoir :
La Bulgarie a accueilli 12,62 millions de touristes en 2023 dont 200 950 touristes en provenance de France et l’activité touristique est donc en forte progression depuis quelques années.
2 – Comment booster la rentabilité de votre investissement immobilier en Bulgarie ?
L’une des meilleures solutions pour booster la rentabilité de votre investissement immobilier en Bulgarie consiste à améliorer l’apparence et les fonctionnalités de votre propriété afin de rendre votre propriété plus attractive sur le marché immobilier en Bulgarie. Également connue sous le terme de home staging, cette pratique consiste à mettre en valeur un bien immobilier à vendre ou à louer en le présentant de manière attrayante et neutre pour susciter l’intérêt des potentiels acheteurs ou locataires. A ce niveau, cela peut par exemple consiste à remplacer le vieux parquet grinçant par un carrelage blanc moderne, à repeindre les murs intérieurs par une couleur plus propre et neutre, par installer un climatiseur ou encore remplacer le vieux mobilier par un mobilier plus récent et moderne.
Il est important également de surveiller le marché immobilier bulgare et d’ajuster vos stratégies en conséquence. Garder un œil sur les tendances du marché, les fluctuations des prix et les demandes locatives afin d’optimiser vos investissements et de prendre des décisions éclairées pour maximiser votre rentabilité. Par exemple, certaines stations de ski offrent des perspectives d’investissement plus attractives que certains quartiers de la ville de Sofia avec des prix au m² encore très faibles et des perspectives locatives très attrayantes.
Les implications fiscales de l’investissement immobilier
1 – Comment déclarer les loyers perçus en Bulgarie ?
En Bulgarie, les loyers perçus doivent être déclarés à l’administration fiscale bulgare. Les propriétaires doivent soumettre une déclaration fiscale annuelle pour les revenus locatifs, en utilisant le formulaire approprié. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, au taux forfaitaire de 10%. Les dépenses liées à la location peuvent être déduites des revenus locatifs, telles que les réparations, les frais de gestion immobilière, les taxes foncières, etc. Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour s’assurer de la conformité avec les lois fiscales bulgares en vigueur.
2 – Quelle est la fiscalité immobilière en Bulgarie ?
La fiscalité immobilière en Bulgarie est relativement simple et attractive pour les investisseurs étrangers. En ce qui concerne la fiscalité personnelle, les revenus locatifs sont soumis à un impôt sur le revenu forfaitaire de 10%. Les propriétaires doivent soumettre une déclaration fiscale annuelle pour les revenus locatifs, en utilisant le formulaire approprié. Les dépenses liées à la location peuvent être déduites des revenus locatifs, telles que les réparations, les frais de gestion immobilière, les taxes foncières, etc. Il est important de noter que la Bulgarie a signé le 14 mars 1987 une convention fiscale de non double imposition avec la France pour prévenir la fraude fiscale en matière d’impôts sur les revenus personnels et éviter la double imposition des revenus.
Pour les investisseurs qui choisissent de louer leur bien immobilier via une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), le taux d’imposition est également attractif. En effet, le taux d’imposition est de 10%, avec une taxe supplémentaire de 5% en cas de versement de dividendes. En ce qui concerne la fiscalité locale, elle est définie par chaque municipalité. À Sofia, par exemple, les propriétaires doivent verser la taxe sur le ramassage des ordures ménagères ainsi que l’équivalent bulgare de la taxe foncière. Il est recommandé de se renseigner auprès de la municipalité concernée pour connaître les taxes locales applicables.
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Pour plus d’informations sur l’acquisition d’une propriété immobilière en Bulgarie, je vous invite à consulter les dossiers suivants :
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N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
