Avec des prix en très forte hausse depuis 2015, la Bulgarie continue de séduire les investisseurs immobiliers. Voyons un peu plus en détails dans cet article tout ce que vous devez savoir pour acquérir une propriété immobilière dans ce pays : le régime des investissements immobiliers, ainsi que les meilleures destinations.
Disclaimer : Les informations fournies dans cet article sont uniquement à des fins informatives et éducatives. Bien que nous nous efforcions de présenter des informations précises et à jour, nous ne garantissons pas l’exhaustivité, l’actualité ou la fiabilité des informations présentées. L’achat de biens immobiliers comporte des risques et nécessite une évaluation approfondie ainsi que des conseils professionnels adaptés à votre situation personnelle. Nous recommandons vivement de consulter des experts locaux, tels que des avocats spécialisés en droit immobilier, des agents immobiliers certifiés et des conseillers financiers, avant de prendre toute décision d’achat. Les lois et règlements concernant l’immobilier peuvent varier et évoluer, et il est crucial de s’assurer que vous êtes informé des dernières exigences légales en Bulgarie. Nous déclinons toute responsabilité pour les pertes, dommages ou désagréments résultant de l’utilisation des informations contenues dans cet article. En utilisant ce guide, vous acceptez que l’auteur et l’éditeur ne soient pas responsables des décisions prises sur la base des informations fournies et reconnaissez la nécessité de recourir à des conseils professionnels personnalisés. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus sur l’achat de biens immobiliers en Bulgarie.
Les meilleurs destinations pour investir dans l’immobilier en Bulgarie
On commence ce guide avec tout d’abord la liste des destinations incontournables en Bulgarie pour investir judicieusement dans l’immobilier.
Varna : un taux de rendement locatif de 6,2%
Varna, surnommée la « capitale de la mer » de la Bulgarie, est en tête de liste des investissements immobiliers en raison de ses rendements locatifs élevés, de l’ordre de 6,2 %. La ville bénéficie d’un marché touristique robuste, d’un paysage côtier magnifique et d’une vie nocturne animée, ce qui la rend idéale pour les locations de vacances. Le marché immobilier de Varna reste abordable par rapport à d’autres villes côtières européennes, notamment des villes espagnoles, portugaises ou françaises, ce qui attire les acheteurs locaux et étrangers. On peut également noter le développement continu des infrastructures de cette ville qui renforce très nettement son attractivité.
Plovdiv : excellent rendement locatif, avec une forte croissance des prix
Reconnue comme la capitale culturelle de la Bulgarie, Plovdiv est une autre destination attractive pour les investisseurs immobiliers. Le rendement locatif se situe autour des 5,3%, mais la ville connaît une croissance des prix très forte depuis 2015 (+114,63% depuis 2015, au deuxième trimestre 2024, d’après l’institut national des statistiques bulgare). La ville est de plus en plus populaire en raison de sa nomination en tant que capitale européenne de la culture en 2019, ce qui entraîne une augmentation du tourisme et de la demande de locations à court terme. Les investisseurs devraient se concentrer sur les propriétés dans les zones centrales et les quartiers en cours de réaménagement urbain pour capitaliser sur la croissance régulière de ce marché.
Burgas : fort taux de rendement locatif de 5,1%
Burgas présente un potentiel d’investissement prometteur, avec un rendement locatif d’environ 5,1%. Sa situation stratégique le long de la côte de la mer Noire garantit une forte demande de propriétés de vacances, en particulier pendant les mois d’été. Les récents investissements de la ville dans les infrastructures et le développement urbain ont stimulé la croissance économique, ce qui en fait un marché attrayant pour les investisseurs immobiliers. Les propriétés situées près du centre-ville et à proximité de la plage sont très recherchées.
Sofia : ville attractive, avec une très forte progression des prix
Capitale de la Bulgarie, Sofia offre un large éventail d’opportunités d’investissement immobilier. Bien que le rendement locatif de Sofia soit d’environ 4,6 %, l’importance de l’économie de la ville et son statut de centre d’affaires créent une demande constante pour les propriétés résidentielles et commerciales. Les investisseurs peuvent capitaliser sur les zones populaires auprès des expatriés, telles que Lozenets et Studentski Grad, pour exploiter le marché locatif en pleine croissance. Les infrastructures bien développées et les nombreuses attractions culturelles de la ville en font un lieu dynamique pour investir. La croissance des prix depuis 2015 est assez forte avec une croissance de l’ordre de 141,87% (dont 126,95% pour les logements neufs et 149,68% pour les logements anciens).
Ruse : croissance significative des prix dans l’immobilier
Ruse, comme plusieurs autres villes régionales, a également connu une croissance significative des prix de l’immobilier, avec une croissance de 123,95% des prix dans l’immobilier sur la période 2015 jusqu’au deuxième trimestre 2024, ce qui est un peu plus faible que dans d’autres villes Bulgares (comme Sofia par exemple).
Le régime des investissements immobiliers
En Bulgarie, les transactions immobilières entre particuliers nécessitent la réitération d’un acte authentique devant un notaire, après quoi le transfert de propriété est officiellement inscrit dans le registre officiel. Les parties doivent fournir divers documents, notamment ceux attestant l’origine des fonds et l’absence de dettes publiques. Les frais d’acquisition varient selon la municipalité, le type d’opération et d’autres facteurs, incluant la TVA (0 ou 20%), une taxe d’acquisition (1,3% à 3%) et des frais notariaux plafonnés à environ 3070 euros hors TVA.
Bon à savoir :
Par rapport aux terrains agricoles, il faut savoir que seuls les étrangers et les personnes morales étrangères résidant en Bulgarie depuis plus de cinq ans peuvent les acquérir, avec des exceptions pour certaines entités juridiques. Les sociétés liées à des pays à régime fiscal préférentiel ou ayant des actionnaires étrangers ne peuvent pas posséder de terres agricoles, sauf exceptions pour les ressortissants de l’UE ou de pays ayant des traités spécifiques.
FAQ : tout ce qu’il faut savoir sur l’acquisition d’une propriété en Bulgarie
Est-ce qu’un étranger a le droit d’acquérir une propriété immobilière en Bulgarie ?
Depuis l’entrée de la Bulgarie dans l’UE, la législation bulgare a été profondément remaniée et il est possible pour les citoyens européens d’acquérir une propriété immobilière en Bulgarie selon les mêmes conditions que les citoyens bulgares. Vous pouvez donc acquérir un appartement, un terrain, une maison ou n’importe quelle autre propriété située en Bulgarie. Par contre, pour les citoyens hors UE, certaines restrictions peuvent s’appliquer. Il n’est pas possible par exemple d’acquérir un terrain ou une maison résidentielle (située sur un terrain) en Bulgarie.
Est-ce que l’acquisition d’une propriété est risquée pour un étranger ?
La Bulgarie est un pays membre de l’UE, et par conséquent le pays applique l’ensemble des normes et réglementations applicables au niveau européen. On constate que très souvent le pays est beaucoup plus sûr que des pays comme l’Indonésie par exemple au niveau des transactions immobilières. L’activité des agences immobilières est cependant moins réglementée en Bulgarie que dans d’autres pays occidentaux (comme la France).
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