DPE : Guide sur le Diagnostic énergétique en 2022

La nouvelle réglementation du diagnostic énergétique chamboule complètement le paysage immobilier locatif français.  A partir de 2025, les logements très mal isolés thermiquement ne seront plus autorisés sur le marché de la location immobilière. Les investisseurs locatifs de ces logements auront donc le choix entre revendre le logement ou bien entreprendre des travaux de rénovation parfois très coûteux.

Le diagnostic énergétique (DPE) : en quoi ça consiste ?

Définition du DPE :

Le diagnostic énergétique (DPE) a été mis en place en 2006. Le DPE est un diagnostic qui évalue les performances énergétiques d’une propriété immobilière. Le diagnostic attribue une note de performance à un logement. Cette note évolue entre A et G, en fonction des performances énergétiques du logement.

Quelles sont les informations obligatoires dans un DPE ?

Le DPE doit obligatoirement intégrer certaines informations obligatoires, comme les informations ci-dessous.

Caractéristiques du logement :

Le document doit indiquer certaines informations sur les caractéristiques de votre logement et les installations énergétiques comme le nombre d’équipements de chauffage, système de ventilation, refroidissement, chaudière au gaz. Ces informations sont destinées à apporter des informations sur les performances énergétiques.

Information sur les énergies renouvelables :

Le document du DPE doit indiquer les informations sur les énergies renouvelables produites par les équipements de l’habitation (équipements installés, équipements utilisés dans le logement).

Informations sur la quantité annuelle d’énergie consommée

Le document DPE doit indiquer la quantité annuelle d’énergie consommée ou utilisée pour toutes les catégories d’équipement, avec une estimation des dépenses annuelles de consommation.

Conditions d’aération ou de ventilation du logement

Le document DPE doit également apporter des informations sur les conditions d’aération ou de ventilation du logement avec des recommandations pour améliorer les performances de ces installations.

Émissions de gaz à effet de serre (GES)

Le document doit fournir une évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre.

Dernière attestation d’entretien annuel de la chaudière

Le document DPE doit également joindre la dernière attestation d’entretien annuel de la chaudière.

Recommandations techniques pour améliorer la performance énergétique de votre logement

Le diagnostic énergétique doit également joindre un document apportant des recommandations techniques pour améliorer la performance énergétique de votre logement. Les recommandations techniques doivent être accompagnées d’une évaluation du coût et de l’efficacité technique des mesures.

Quel est le mode de calcul d’un DPE ?

Un diagnostic énergétique (DPE) se calcule à partir de la méthode de calcul de la consommation conventionnelle des logements (3CL).

Cette méthode consiste à évaluer tous les éléments constitutifs du logement (portes, fenêtres, équipements de chauffage, plancher, plafond, isolation thermique, murs extérieurs, sources de chauffage, eau chaude sanitaire, méthode de ventilation, panneaux solaires,…).

La nouvelle réglementation de diagnostic énergétique 2022

Opposabilité d’un diagnostic énergétique

C’est la grande nouveauté de cette nouvelle réglementation. Le diagnostic énergétique devient non seulement obligatoire, mais il devient également opposable. Il n’a donc plus un caractère uniquement informatif, mais une véritable valeur juridique.

Le DPE devient désormais contractuel. Responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur ou d’omission. Si l’erreur concerne par exemple une absence de détection d’amiante dans le logement, le professionnel peut voir sa responsabilité civile engagée et être condamné à verser des dommages et intérêts.

Durée de validité d’un diagnostic énergétique

A compter du 1er juillet 2021, votre diagnostic énergétique est opposable et valable pendant une durée de 10 ans. Un diagnostic énergétique sera exigé dès la fin des travaux si des travaux de rénovation énergétique sont effectués durant cette période.

Fusion des deux étiquettes

L’autre grande nouveauté, c’est la fusion des deux étiquettes.

Interdiction des DPE vierges

Il était autrefois possible de rédiger un DPE vierge. Le DPE vierge est un diagnostic de performances énergétique qui n’apporte aucune information sur les consommations énergétiques ainsi que sur la production de gaz à effet de serre. Le DPE vierge ne fournit donc pas de note comprise entre A et G. Le futur acquéreur ou le futur locataire d’un logement n’a donc aucune idée des factures énergétiques à venir concernant le logement.

La nouvelle réglementation des DPE interdit désormais les DPE vierges. Les transactions conclues à partir du 1er janvier 2021 devront désormais être accompagnées par des DPE valides. La réforme a cependant prévu un système transitoire pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021. 

Le système prévoit ainsi que les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 resteront valides jusqu’au 31 décembre 2022. Tandis que les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 resteront valides jusqu’au 31 décembre 2024. 

Les DPE vierges réalisés durant cette période restent donc ainsi valides. Les DPE effectués avant cette période devront cependant être refaits.

Refonte de la méthode de calcul

Avant la réforme, le résultat final pouvait considérablement varier en fonction du logiciel de modélisation utilisé, ainsi que la méthode de calcul retenue par le professionnel (calcul sur facture ou conventionnelle).

La refonte du DPE a été perturbée par des erreurs dans la méthode de calcul. La nouvelle méthode de calcul est fixée par un arrêté du 8 octobre 2021.

Les conséquences sur le marché immobilier locatif français

Bon à savoir :

D’après une note du Commissariat général du développement durable, la France compte à ce jour près de 5 millions de passoires thermiques, dont environ 4,8 millions de logements qui sont classés F ou G selon la réglementation DPE.

La volonté du gouvernement : luttez contre les passoires thermiques

Près de 5 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques en France. De nombreux locataires souffrent d’une facturation excessive d’électricité. La pression des associations écologiques poussent le gouvernement français à agir afin de forcer les propriétaires-bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation visant à améliorer la note DPE.

A compter de 2025, tous les logements immobiliers classés G selon la réglementation DPE ne seront plus considérés comme des logements décents. Ils ne pourront donc plus être mis en location sur le marché immobilier.

A partir de 2028, les propriétés immobilières classées F ne seront plus considérées comme des logements décents. A partir de 2034, tous les logements immobiliers classés E ne seront plus autorisés sur le marché locatif français.

Bon à savoir :

Il est important de souligner que les logements entreprenant des travaux de rénovation visant à améliorer la note du DPE seront autorisés sur le marché locatif.

Le DPE devient obligatoire dans certaines situations

C’est la grande nouveauté ! Le DPE devient désormais obligatoire dans certaines situations.

1 – La mise en location d’une propriété immobilière

Le DPE est obligatoire lors de la mise en location d’une propriété immobilière. Le document doit être annexé au contrat de location (sauf si le logement est habité moins de 4 mois par an). Le propriétaire-bailleur doit tenir à la disposition (lors des visites) de tous les futurs locataires le document DPE.

2 – La cession d’une propriété immobilière

La réalisation d’un DPE est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier. 

Bon à savoir :

Le DPE devient obligatoire et il est désormais intégré dans le dossier de diagnostics techniques (DDT). Ce dossier est annexé dans le compromis de vente, puis dans l’acte de vente. Le dossier de diagnostics techniques (DDT) comprend également d’autres documents comme le diagnostic Boutin, le diagnostic amiante, le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), le diagnostic gaz et électrique, l’état des risques et pollution, le diagnostic d’état des nuisances sonores et aériennes.

3 – L’affichage d’une annonce immobilière

L’affichage d’une étiquette énergétique est obligatoire sur une annonce immobilière. L’étiquette doit être présentée en couleur de façon lisible.

Bon à savoir :

Les logements à forte consommation énergétique doivent afficher sur l’annonce la mention spéciale : « logement à consommation énergétique excessive ».

Audit énergétique

Il ne faut pas confondre le DPE qui prend une “photo” de l’état des performances énergétiques d’un logement et l’audit énergétique qui analyse les solutions à apporter pour améliorer les performances énergétiques d’un logement.

Les conséquences indirectes sur le marché immobilier français

Réglementation DPE = plus de logements en vente

La nouvelle réglementation de DPE pourrait bien pousser davantage de propriétaires-bailleurs à vendre leurs biens immobiliers avant la mise en application du DPE. Le marché immobilier risque de se retrouver saturé par la mise en vente de tous ces logements. Cela pourrait se traduire par une baisse généralisée des prix dans certaines villes françaises, notamment les plus populaires comme Saint-Etienne par exemple.

Les investisseurs locatifs risquent de se détourner de tous ces logements bas de gamme, afin de privilégier des logements haut de gamme bien isolés thermiquement. Pour tous les logements difficiles à isoler thermiquement, comme avec des toitures difficiles d’accès, les investisseurs locatifs devront prévoir des investissements importants (travaux).

Les solutions pour protéger son patrimoine des effets dévastateurs du DPE

Revente du logement + placement des fonds

La volonté du gouvernement de lutter contre les passoires thermiques me paraît plutôt honorable. Mais je crains que l’interdiction de location des logements casse complètement le marché de la location en France. Beaucoup de propriétaires bailleurs risquent de revendre le logement par anticipation de cette nouvelle réglementation. La méthode de calcul pourrait éventuellement être revue dans quelques années, et les logements considérés comme thermiquement efficaces aujourd’hui pourraient éventuellement être définis comme non valides dans un avenir proche.

Une solution consiste donc à revendre le bien immobilier, et placer les fonds récoltés dans un nouveau placement immobilier offshore (donc à l’etranger). Voici quelques solutions d’investissement à l’etranger :

Bulgarie

La Bulgarie offre des opportunités d’investissement uniques. Le pays est membre de l’Union Européenne depuis le 1er janvier 2007. Le pays devrait adopter la monnaie unique européenne à partir du 1er janvier 2024. Le marché immobilier connaît une très forte croissance depuis 2015.

Jusqu’à présent, la Bulgarie est le pays le plus pauvre de toute l’Union Européenne avec un salaire moyen faible de 760 euros (janvier 2021). Des entreprises de service, des centres d’appels, des sociétés spécialisées dans le secteur IT s’implantent dans ce pays afin de profiter du faible coût de la vie et du coût du travail beaucoup plus faible que dans les autres pays européens. 

Je vous invite à consulter le dossier consacré à l’investissement dans le marché immobilier locatif en Bulgarie.

Ile Maurice

L’île Maurice est globalement un placement immobilier attractif pour des investisseurs européens. Le taux de rendement estimé est plutôt faible : environ 5%. La fiscalité locale est très faible : l’île Maurice applique une taxe unique de 15% sur l’ensemble des revenus imposables.

La législation locale est favorable aux investisseurs locatifs. Le système juridique en place est très proche du système juridique français avec un système de garantie décennale, des garanties diverses ou encore la possibilité de souscrire des assurances.

Un autre gros avantage du marché mauricien : la plupart des habitants parlent le français et très souvent l’anglais, ce qui est idéal pour développer le marché touristique local. En revanche, avant d’investir à l’ile Maurice, il faut être conscient des risques inhérents à ce type d’investissement : instabilité monétaire, éloignement géographique ou encore risques géopolitiques.

USA

On le voit clairement aujourd’hui avec la crise ukrainienne : le dollar américain joue son rôle de valeur refuge. Les américains (tout comme les chinois) sont les grands gagnants de la crise en Ukraine. Le dollar progresse fortement face à l’euro ou d’autres devises européennes (comme le Lari georgien par exemple). 

On comprend bien ici l’intérêt de diversifier le patrimoine et d’investir dans d’autres régions du monde. Un investissement aux USA vous offre plusieurs avantages : exposition au dollar américain, diversification de votre patrimoine, protection de votre patrimoine personnel, création d’une LLC américaine dans un état comme le Wyoming ou le Delaware, législation locale favorable aux bailleurs, marché immobilier fluide, rendement élevé,…

Pour plus d’informations sur l’investissement immobilier aux USA, je vous invite à consulter mon dossier spécialement consacré à l’investissement immobilier. Vous pouvez également consulter le dossier consacré à l’investissement à Dallas, au Texas, Miami, New York, Mississippi ou encore le dossier consacré à la création d’une société aux USA.

Travaux : les solutions fiscales

Bon à savoir :

Vous avez besoin d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique ? La collectivité peut prendre en charge une partie du coût de ces travaux (sous certaines conditions). Je vous propose ci-dessous de découvrir les principales aides fiscales. Il est impossible de décrire complètement les dispositifs fiscaux. Si vous avez des questions en rapport avec les solutions d’exonérations fiscales, je vous invite bien sûr à me contacter.

MaPrimeRénov’

Le dispositif fiscal MaPrimeRénov’ est une prime destinée à financer des travaux écologiques (donc énergétiques). Les travaux concernent notamment les travaux d’isolation, de ventilation, de chauffage ou d’audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement.

Le dispositif a été reconduit sur l’année 2022. Les propriétaires-bailleurs peuvent bénéficier de cette prime à la rénovation (tout comme les ménages ou les copropriétés).

Le montant de la prime est calculé selon le montant de vos revenus et la performance énergétique estimée des travaux.

Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, le logement doit être construit depuis au moins 15 ans, voire depuis au moins deux ans en cas de changement de la chaudière au fioul. 

Bon à savoir :

Un propriétaire bailleur doit s’engager à louer le logement pendant au moins 5 ans. Un propriétaire bailleur ne peut bénéficier de cette prime de rénovation sur un maximum de 3 logements. Le montant maximal de la prime à la rénovation est fixé actuellement à 20 000 euros par logement. Les travaux doivent être réalisés par une société répondant au label RGE.

Prêt à taux zéro

Les travaux liés au diagnostic énergétique (DPE) peuvent être financés par un emprunt bancaire. Je pense par exemple au prêt à taux zéro.

En quoi consiste le prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro est un emprunt bancaire à taux zéro destiné à financer les travaux de rénovation énergétique sans aucune avance de trésorerie. Le montant maximal du prêt est fixé à 50 000 euros.

Quels sont les logements accessibles au prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro s’applique à tous les logements situés en France. Pour un propriétaire bailleur, le logement doit être loué en tant que résidence principale. Il est important de rappeler que le logement doit être achevé depuis plus de deux ans à compter de la date de début des travaux. D’autres conditions peuvent s’appliquer. N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus.

Qui peut bénéficier d’un prêt à taux zéro ?

Un propriétaire-bailleur peut notamment bénéficier d’un prêt à taux zéro, tout comme les propriétaires occupant ou encore les copropriétés. Les sociétés non soumises à l’IS peuvent également bénéficier de ce prêt sous certaines conditions. Le prêt à taux zéro est accordé sans condition de ressource financière.

TVA à taux réduit pour les travaux énergétiques

Il faut savoir que certains travaux peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit (5,50%). Il s’agit notamment des travaux destinés à améliorer l’isolation thermique d’un logement.

Qui est concerné par ce dispositif fiscal ?

Les propriétaires occupants, les syndics de copropriétés, les SCI, les propriétaires bailleurs, les locataires ou encore les occupants à titre gratuit peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit de 5,50%.

Quels sont les logements concernés par ce dispositif fiscal ?

Tous les logements sont éligibles à ce dispositif, à condition d’être achevé depuis plus de deux ans à compter de la date de début des travaux. Il peut s’agir d’une maison individuelle ou d’un appartement. Un propriétaire bailleur peut donc pleinement profiter de ce dispositif fiscal.

La réduction d’impôt Denormandie

En quoi ça consiste ?

Dans le cadre de la nouvelle réglementation DPE, ce dispositif fiscal peut devenir fortement attractif. Le dispositif fiscal (qui a été prolongé jusqu’à la fin 2022) donne le droit aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition d’acheter un logement à rénover dans certains quartiers.

Qui est concerné par le dispositif fiscal ?

Afin de bénéficier de cette réduction d’impôt, les propriétaires bailleurs doivent effectuer des travaux pour un montant au moins égal à 25% du prix du logement acquis. Cela rend ainsi toutes les passoires thermiques plus attractives pour un investisseur locatif.

Quels sont les logements éligibles à ce dispositif fiscal ?

Le dispositif fiscal Denormandie s’applique à certains logements. Pour un investissement immobilier, la réduction fiscale s’applique aux logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration ou bien encore des locaux transformés en logements d’habitation.

Pour être éligible au dispositif fiscal, le logement doit être situé dans certaines zones du territoire français, comme une ville intermédiaire adhérente au programme “Action cœur de ville, une commune dont les besoins en réhabilitation sont importants ou bien encore une commune ayant signé une convention ORP. On y retrouve ainsi des villes comme : Valence, Narbonne, Morlaix, Fécamp ou encore Dieppe.

Pour savoir si votre ville est concernée par ce dispositif, vous pouvez consulter ce simulateur.

Exonération de la taxe foncière

En quoi ça consiste ?

Le dispositif d’exonération de la taxe foncière en cas de travaux d’énergie est mis en place depuis 2006. Peu d’investisseurs locatifs connaissent ce dispositif fiscal. Il faut savoir que certaines collectivités locales, comme les communes ou les départements, peuvent exonérer temporairement la taxe foncière si le propriétaire réalise des travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement. L’exonération de la taxe foncière peut être partielle ou totale. L’exonération de la taxe foncière concerne l’année suivant l’année des travaux et cette exonération est valide pendant 3 ans.

Qui est concerné par cette exonération ?

Toutes les collectivités locales n’appliquent pas cette exonération. Il convient tout d’abord de s’assurer que votre mairie applique un tel dispositif. L’exonération doit être demandée par les propriétaires du logement qui réalisent des travaux destinés à améliorer les performances énergétiques du logement. 

Quels sont les logements éligibles à ce dispositif fiscal ?

Le dispositif fiscal ne s’impose qu’aux logements achevés avant le 1er janvier 1989 ou bien les logements achevés avant le 1er janvier 2009 dont le niveau de performance énergétique est faible. Vos dépenses de travaux ne doivent pas dépasser un certain montant (10 000 euros l’année qui précède l’exonération ou bien 15000 euros durant les 3 années qui précèdent l’exonération). L’exonération n’est valide que sur certains travaux, comme les travaux d’isolation thermique, pompes à chaleur, eau chaude sanitaire, équipements de chauffage, audit énergétique, VMC double flux,…

Bon à savoir :

Les dispositifs fiscaux décrits dans cette rubrique sont amenés à évoluer chaque année. Je vous invite à me contacter si vous souhaitez bénéficier d’une stratégie de défiscalisation complète.

Conclusion : comment se protéger contre le diagnostic énergétique ?

La nouvelle réglementation du diagnostic énergétique va changer le marché immobilier locatif en France. Il va devenir impossible de louer un logement mal isolé thermiquement. Les propriétaires-bailleurs auront donc le choix entre revendre le logement ou bien se lancer dans des travaux de rénovation parfois coûteux. 

La solution des travaux peut sembler avantageuse au niveau fiscal (si vous bénéficiez d’une source de financement : trésorerie personnelle, recours à l’endettement). Les travaux de rénovation énergétique peuvent vous ouvrir le droit de bénéficier d’une réduction fiscale importante.

En cas de réalisation de travaux de rénovation énergétique, il faut savoir qu’il existe des aides fiscales ou voire des programmes d’exonérations fiscales destinés à financer les travaux. On peut notamment citer l’exonération de taxes foncières dans certaines collectivités locales, la réduction d’impôt Denormandie, la TVA à taux réduit sur les travaux de rénovation énergétique, le prêt à taux zéro ou encore la prime exceptionnelle MaPrimeRenov. Je me tiens bien sûr à votre disposition si vous avez des questions en rapport avec ces dispositifs fiscaux.

En cas de revente du logement, un placement des fonds dans l’immobilier à l’étranger peut sembler attractif (Bulgarie, USA, île Maurice). La Bulgarie offre actuellement des opportunités d’investissement dans le domaine immobilier. On assiste à une forte progression des prix dans ce secteur depuis 2015. 

N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze ans d’expérience.