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Investir à Dallas : Faut-il acheter à Dallas ?

Les prix dans l’immobilier dans la ville de Dallas sont en forte hausse depuis quelques mois (+20%). On constate depuis quelques mois, comme dans tout le reste des USA, une accélération de la hausse des prix dans l’immobilier. Faut-il investir à Dallas ? Faut-il acheter dans l’immobilier à Dallas ?

Pour plus d’informations sur l’investissement aux Etats-Unis, je vous invite à consulter ce dossier spécialement consacré à l’investissement immobilier aux USA.

Disclaimer : Les informations publiées sur cette page ne peuvent en aucun cas être considérées comme étant un conseil en investissement. Les informations sur ce dossier consacré à l’investissement dans la ville de Dallas ne représente pas une offre de produits ou de services pouvant être assimilée à un appel public à l’épargne ou à une activité de démarchage ou de sollicitation en vue d’acquérir un produit financier. N’oubliez pas que les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Si vous avez besoin de conseils personnalisés, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze ans d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine.

Pourquoi investir à Dallas ?

Pourquoi investir à Dallas ?

1 – La ville de Dallas connaît une forte croissance démographique

 

On constate depuis quelques années, une très forte accélération de la croissance démographique. Il faut savoir qu’au cours de la dernière décennie, la région de Dallas s’est agrandie de plus de 1,2 million d’habitants (plus de 10,40% de croissance au cours de la période 2010 – 2020). Cette forte croissance démographique crée bien sûr des opportunités dans le secteur de l’économie et de l’emploi.

2 – Forte rentabilité dans l’immobilier

 

La rentabilité d’un investissement dans le secteur immobilier reste forte. On constate une hausse des prix de 20% sur les douze derniers mois (sur la période novembre 2020 à novembre 2021). Une hausse à peu près conforme à la hausse des prix au niveau national.

 

Une propriété immobilière se négocie en moyenne à un prix de 290 564 dollars américains. Ce que l’on constate, c’est que la hausse des prix reste très forte depuis dix ans, puisqu’en janvier 2012, une propriété immobilière se négociait en moyenne à environ 115 000 dollars américains.

 

Évolution du prix moyen d’une propriété immobilière dans la ville de Dallas (selon l’indice Zillow Home Value Index, sur les dix dernières années) :

Evolution des prix dans l'immobilier depuis 10 ans

3 – Une économie locale très dynamique

 

La région de Dallas est l’un des principaux centres économiques aux USA. En comptant l’agglomération, la ville de Dallas se classe au 11éme rang des métropoles du monde au niveau du PIB. La ville de Dallas concentre à elle seule un PIB supérieur à 310 milliards de dollars selon l’OCDE. Un PIB supérieur au PIB national finlandais !

 

La ville de Dallas abrite ainsi le siège social de 21 entreprises du classement Fortune 500 (le classement qui réunit les plus grosses entreprises américaines). On peut ainsi y découvrir les principaux sièges sociaux des entreprises américaines, avec des entreprises internationales comme Accor, Ericsson, Samsung, 7-Eleven, AT&T, Exxon.

 

La ville de Dallas profite pleinement de sa position géographique. La ville est située dans l’État du Texas, et donc en plein milieu des USA. La ville de Dallas n’a donc que quelques heures de décalage horaire avec les autres grandes villes américaines, comme New York ou Los Angeles. Ce faible décalage horaire attire les centres d’appels.

 

La croissance économique locale est dynamisée également par le réseau de transport (aéroports, réseaux ferroviaires).

 

4 – Une ville sûre avec peu de criminalité

 

La ville de Dallas reste globalement une ville assez sûre pour ses habitants. On constate cependant, comme dans d’autres zones urbaines, des vols, des cambriolages, des actes de vandalisme et plus rarement des agressions graves.

 

Les investisseurs locatifs ont tendance à investir dans des zones résidentielles sûres, ce qui tire bien sûr les prix vers le haut. Pour un investissement à Dallas, il faudra privilégier (dans la mesure du possible) les zones résidentielles avec peu de criminalité. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

 

Parmi les zones résidentielles sûres, on dénombre principalement les quartiers de Lochwood, North Dallas, Bryan Place ou encore University Park.

 

5 – Forte rentabilité locative

 

60% des résidents dans la ville de Dallas sont locataires. La demande locative est donc très forte. D’autant qu’au fil des ans, des jeunes se sont installés dans la ville, et continuent de le faire. Les jeunes préfèrent louer plutôt que d’acheter un logement.

6 – La fiscalité est très faible dans la ville de Dallas

 

Beaucoup d’entreprises s’implantent dans la ville de Dallas pour profiter de la fiscalité très attractive de l’État du Texas. Il n’y a pas d’impôt sur le revenu personnel et d’impôt sur les sociétés dans l’État du Texas. L’État se finance en prélevant une taxe sur les ventes de 6,25% sur les ventes réalisées dans l’État.

7 – Le coût de la vie est faible dans la ville de Dallas

 

Le coût de la vie est plutôt faible à Dallas, en comparaison avec d’autres grandes villes américaines comme New York. On estime qu’il faut une rémunération nette de 47 000 dollars pour un couple marié afin de disposer d’un niveau de vie décent (location d’un appartement de deux chambres).

8 – Bénéficier d’incitations gouvernementales

 

L’état du Texas est reconnu pour travailler main dans la main avec les entrepreneurs et les investisseurs. L’État du Texas travaille dur pour développer et maintenir un environnement favorable au développement des entreprises. L’État et les collectivités locales proposent des incitations fiscales, des aides au financement et toute une série de services pour aider les entreprises à s’établir ou à se développer au Texas. Le plan de développement économique de la ville de Dallas, Strategic Engagement, a été approuvé par le conseil municipal de Dallas en 2005 et mis à jour en 2013. Ce plan prévoit notamment une forte croissance économique et démographique. La ville de Dallas profite pleinement de ce plan de développement économique.

9 – Innovation dans la ville de Dallas

 

Les opportunités d’emploi dans la ville de Dallas favorisent l’innovation et la création de start-up. Les jeunes peuvent apporter de nouvelles idées créatives dans les entreprises. Dallas s’est déjà imposé comme un centre de start-ups et est considéré comme l’une des villes les plus high-tech du monde.

 

La ville de Dallas concentre un grand nombre de fonds d’investissement.

Comment investir à Dallas ?

Comment investir dans la ville de Dallas ?

1 – Investir en pleine propriété

L’investissement dans une propriété immobilière nécessite un investissement conséquent (au moins 200 000 dollars). Il est recommandé de confier la gestion locative à une agence immobilière (environ 10% de frais de gestion).

Important :

Les investisseurs locatifs ont tendance à investir sur le marché immobilier via une structure juridique de type LLC (équivalent aux USA de la société à responsabilité limitée française). La LLC offre quelques avantages aux investisseurs : protection des fonds personnels sauf en cas d’erreur de gestion, séparation du patrimoine professionnel du patrimoine personnel, protection contre la saisie personnelle, protection de la vie privée,… Pour plus d’informations, je vous invite à consulter mon dossier sur l’investissement aux USA.

2 – Investir sur les marchés financiers

 

L’achat d’une propriété est très contraignant. Vos fonds sont immobilisés pendant une durée de temps indéterminée. Le marché immobilier actuel est très fluide et on peut espérer une revente de son bien au prix du marché en quelques semaines, MAIS en cas de retournement de marché (ce qui arrivera un jour ou l’autre), le marché risque de devenir de moins en moins liquide. A côté de cela, on peut également être découragé par les formalités administratives et la gestion locative de la propriété immobilière.

Une solution d’investissement utilisée par des investisseurs immobiliers dans la ville de Dallas consiste à investir sur les marchés financiers dans une société de type REIT (Real Estate Investment Trust). Cette structure juridique vous permet d’investir dans le marché immobilier, sans vous préoccuper de la gestion locative. Les fonds sont gérés par une société spécialisée, qui s’engage à vous verser chaque année au moins 90% du revenu imposable.

Bon à savoir :

En cas de hausse des taux d’intérêts directeurs, les sociétés REIT risquent d’être pénalisées en Bourse. Le taux élevé de distribution des bénéfices empêche souvent la société de prospérer et de profiter d’opportunités de marchés.

3 – Investir dans le commerce local

L’investissement dans le commerce local est souvent une solution d’investissement à privilégier. Les épiceries de nuit, les services personnels, la distribution spécialisée ont bien sûr le vent en poupe.

Bon à savoir :

Un investissement conséquent dans l’économie américaine peut vous permettre de bénéficier d’un visa entrepreneur / investisseur. Pour cela, je vous recommande de consulter mon dossier spécialement consacré aux visas entrepreneurs / investisseurs aux USA.

Où investir dans l’immobilier dans la ville de Dallas ?

Où investir dans l'immobilier dans la ville de Dallas ?

1 – Oak Lawn

 

Le quartier résidentiel de Oak Lawn est considéré comme l’un des quartiers les plus riches de Dallas. Le quartier est très proche du centre-ville. Le quartier de Oak Lawn est situé dans le comté de Dallas et c’est sans aucun doute l’un des meilleurs endroits pour vivre au Texas. Le taux de location est très élevé dans le quartier de Oak Lawn, ce qui crée bien sûr des opportunités dans le secteur immobilier. Il y a beaucoup de restaurants, de cafés, de parcs ainsi que des bars dans le quartier de Oak Lawn. Il y a beaucoup de jeunes professionnels qui résident dans ce quartier. La vie nocturne y est également très animée.

 

Faut-il investir à Dallas dans le quartier de Oak Lawn ?

 

On peut encore dénicher une propriété à un prix inférieur au prix moyen.

 

Certains appartements modestes se négocient encore à moins de 200 000 dollars américains. Pour une maison individuelle disposant d’une petite parcelle de terrain, il faut compter environ 400 000 dollars américains, mais le prix est bien sûr très variable.

 

La plupart des propriétés en vente se négocient à un prix compris entre 200 000 et 400 000 dollars.

 

On peut trouver des appartements neufs et haut de gamme, ainsi que des maisons plus traditionnelles.

2 – Bryan Place

 

Le quartier résidentiel de Bryan Place est un quartier situé dans le centre-ville animé de Dallas. Les habitants à Dallas apprécient beaucoup ce quartier résidentiel, pour ses paysages ainsi que son architecture particulièrement élégante. Le quartier de Bryan Place est également très proche du centre-ville, ce qui est un avantage indéniable. 

 

Faut-il investir à Dallas dans le quartier résidentiel de Bryan Place ?

 

Pour investir à Dallas dans le quartier résidentiel de Bryan Place, il vous faudra rester vigilant à l’investissement initial qui sera très conséquent. C’est un quartier haut de gamme. Il y a peu d’offres et aussi beaucoup une demande locative assez forte, ce qui a tendance à tirer les prix de la location vers le haut.

3 – Lake Highlands

 

Le quartier résidentiel de Lake Highlands est situé dans le comté de Dallas. Le quartier résidentiel est considéré comme l’un des quartiers les plus agréables de la ville de Dallas. Vivre dans le quartier de Lake Highlands offre aux habitants un subtil mélange entre urbanité et campagne. On y trouve beaucoup de maisons individuelles.

 

Pour les habitants qui aiment la nature sans pourtant trop s’éloigner de la ville, c’est clairement le quartier résidentiel idéal. Il y a beaucoup de restaurants, de cafés ainsi que des parcs. Les écoles publiques dans le quartier de Lake Highlands ont un très bon niveau (en comparaison avec la moyenne nationale).

 

Faut-il investir à Dallas dans le quartier de Lake Highlands ?

 

La plupart des résidents du quartier sont propriétaires de leur maison. Il y a peu d’offres sur le marché. On peut dénicher des propriétés à moins de 180 000 dollars américains.

4 – Le nord de Dallas

 

Le quartier résidentiel de North Dallas est un quartier idéal pour les familles. Le taux de criminalité est particulièrement faible, les écoles publiques ont un très bon niveau et le quartier est de plus bien desservi par les transports en commun. La vie nocturne, ainsi que les activités de plein air y sont très développées, ce qui rend le quartier très attractif pour les jeunes familles.

 

Faut-il investir à Dallas dans le quartier de North Dallas ?

 

Les propriétés sont de type familial. Elles offrent une surface d’habitation assez larges, et elles coûtent donc plus chères que dans d’autres zones résidentielles de Dallas.

5 – Frisco

 

La ville de Frisco a connu une croissance démographique spectaculaire depuis quelques années. 

 

Frisco est située dans la métropole de Dallas. La ville de Frisco est idéale pour travailler à Dallas, tout en se tenant éloigné du stress de la ville. La ville de Frisco se situe à environ 40 km de l’aéroport international de Dallas / Fort Worth.

 

La ville de Frisco est considérée, par le site Niche.com, comme l’un des meilleurs quartiers résidentiels où vivre dans la région de Dallas.

 

Chaque année, un grand nombre de personnes s’installent dans la ville de Frisco afin de bénéficier de la qualité de l’enseignement et la faible criminalité.

 

Exemple d’une propriété en vente dans la ville de Frisco : 

 

Cette villa est en vente pour 456 000 dollars américains. Pour ce prix, vous pouvez acquérir une maison de 3 chambres, 2 salles de bains et une petite parcelle de terrain. La maison est très stylée, avec une entrée en briques et en pierres. Les chambres sont spacieuses.

6 – Lochwood

 

Le quartier résidentiel de Lochwood est situé dans l’est de Dallas. Avec le quartier de Lake Highland, le quartier de Lochwood est recommandé si vous souhaitez vivre dans une zone urbaine tout en bénéficiant en même des avantages de la campagne. On peut dénicher une propriété immobilière de type familiale avec une petite parcelle de terrain, mais c’est aussi un petit quartier résidentiel avec seulement 2000 foyers. L’offre et la demande locative sont donc très faibles.

7 – Investir à Dallas dans le quartier de Cockrell Hill ?

Cockrell Hill est une ville située dans le comté de Dallas, au Texas. C’est une petite ville américaine, avec une population de seulement 4 240 habitants (dernier recensement de 2019). Il y a donc peu d’offres immobilières. Le prix médian d’une propriété immobilière est plutôt faible : environ 180 000 dollars. Le revenu médian des ménages est légèrement plus élevé que la moyenne nationale. La ville attire une population très diverse : familles, jeunes, immigrés. En revanche, il faut savoir que le niveau d’éducation est inférieur à la moyenne nationale. La ville est aussi frappée par une forte criminalité.

Les inconvénients et les risques d’investir à Dallas

Les inconvénients et les risques d'investir à Dallas

Investir à Dallas vous expose-t-il à un risque de change ?

Le taux de change EUR/USD est très instable. On ignore totalement à ce jour l’évolution future du taux de change. Le risque aujourd’hui est d’investir en dollars américains, et de voir le dollar s’effondrer dans quelques mois ou quelques années. Alors bien sûr, une éventuelle dépréciation du dollar face à l’euro pourrait être synonyme d’opportunités d’investissement, mais les investisseurs pourraient entre-temps subir une perte latente importante. Les investisseurs doivent rester vigilants au taux d’inflation. Un fort taux d’inflation aux USA pourrait inciter la banque centrale américaine à augmenter ses taux directeurs, ce qui pénaliserait fortement la monnaie américaine.

Important :

La FED pourrait relever ses taux d’intérêts plus tôt que prévu. Je vous invite à consulter cet article du quotidien suisse LeTemps.ch. Lors d’une réunion monétaire, les responsables de la banque centrale américaine (FED) ont estimé qu’il pourrait être judicieux de relever les taux d’intérêt plus tôt que prévu, du fait notamment de la hausse des prix et du contexte sanitaire lié au variant Omicron. La réaction sur le marché monétaire ne s’est pas fait attendre.

Risque météorologique

La ville de Dallas est sensible au risque météorologique. La ville est située en plein cœur d’une zone résidentielle touchée par les cyclones. En cas d’investissement dans la zone résidentielle de Dallas, il vous faudra alors souscrire une assurance logement pour couvrir les risques d’intempéries.

Bon à savoir :

La souscription d’une assurance logement est indispensable. Il faut compter au moins 1 500 dollars par an pour une assurance logement efficace.

Attention aux charges de copropriétés

 

Pour l’acquisition d’un appartement (appelé : « Condo » aux USA), vous devrez faire face au paiement de charges de copropriétés. Il faut savoir qu’aux Etats-Unis, l’entretien des parties communes est financé par les charges de copropriétés (appelés « HOA » aux USA).

Les américains sont habitués à un certain niveau de vie. La plupart des appartements de standing sont équipés d’une salle de gymnastique, une piscine, une conciergerie 24 heures sur 24 et parfois d’autres équipements tout aussi modernes (ascenseur,…). On voit rarement un tel niveau de confort dans les programmes résidentiels ordinaires en France, mais c’est monnaie courante aux USA dans les grandes villes américaines. Les charges de copropriétés financent donc tous les services associés à l’appartement. Les frais HOA ne sont donc pas négligeables.

 

Pour vous donner un ordre de grandeur, cela peut représenter environ 500 dollars par mois pour un studio (6 000 dollars USD par an) !

Conclusion : Faut-il investir à Dallas ?

La ville n’échappe pas à la vague de hausse immobilière. Le taux de rendement constaté à Dallas est élevé. On constate une forte hausse des prix dans la plupart des quartiers résidentiels de Dallas.

 

Dallas est une zone urbaine peuplée et sur les feux de la rampe si vous voulez mon avis. Des investisseurs semblent désormais investir dans des nouvelles zones urbaines. Dans un dossier, j’évoque notamment les investissements dans l’État du Mississippi. L’état a été laissé pour compte depuis quelques années, et on assiste depuis quelques mois à un vaste phénomène de rattrapage des prix. Dans la ville de Jackson, on constate une hausse des prix spectaculaires de plus de 30% (encore au-dessous de la moyenne nationale des prix immobiliers).

 

L’investissement dans les terrains aux USA semble également offrir des opportunités d’investissement.

 

Pour investir dans la ville de Dallas, un accompagnement par des professionnels est souvent indispensable.

 

Pour plus d’informations, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine et j’ai plus de quinze ans d’expérience à mon actif.

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Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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