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Investir à New York : faut-il acheter dans l’immobilier à New York ?

Investir à New York dans le secteur immobilier ?

Vous souhaitez investir à New York ? Je vous propose dans ce dossier d’étudier les avantages / inconvénients d’investir aux USA dans la ville de New York, mais également d’étudier en détail le marché immobilier américain.

Disclaimer : Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Les données évoquées dans cet article sont susceptibles d’évoluer dans le courant des prochains mois. Il est de votre responsabilité de diversifier au maximum vos sources d’information. Nous attirons également votre attention sur le fait que cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Pour des conseils personnalisés, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine et j’ai plus de quinze ans d’expérience dans la gestion de patrimoine.

Pourquoi investir à New York ? Faut-il investir à New York dans l’immobilier ?

Pourquoi investir à New York ? Les avantages et inconvénients

Les avantages d’investir à New York

Une main-d’œuvre talentueuse et diversifiée

 

Les entrepreneurs investissent généralement à New York afin de bénéficier d’un vivier de talents très diversifié. Beaucoup d’entreprises new-yorkaises ont compris très tôt l’avantage de s’implanter dans la ville qui ne dort jamais. Les entreprises new-yorkaises bénéficient ainsi d’universités internationales de premier plan avec un nombre important de diplômés dans le secteur des sciences et techniques de l’information et de la communication.

 

Les entreprises à New York sont fortement axées sur les services, ce qui permet ainsi d’attirer des professionnels issus des catégories socio-professionnelles supérieures comme les comptables, avocats, professionnels de l’informatique, ingénieurs,… Ce sont globalement des professionnels très bien rémunérés, avec des rémunérations souvent élevées.

Qualité de vie inégalée

 

La ville qui ne dort jamais mérite bien son surnom. On peut commander des plats chauds à n’importe quelle heure de la journée. La ville est en pleine effervescence. Si vous aimez les villes actives, New York est la ville qu’il vous faut !

 

New York est également reconnue pour ses établissements scolaires hors normes (on y dénombre plus de 110 universités américaines avec plus de 594 000 étudiants). 

 

Les habitants de New York peuvent également compter sur une faible imposition locale, la présence de musées d’arts ainsi que de nombreux parcs.

Modernisation de la ville de New York

 

La ville de New York investit massivement dans les infrastructures de la ville, avec un plan d’investissement historique de 100 milliards de dollars pour moderniser New York.

Plan pour attirer des entreprises

 

La ville de New York fait tout son possible pour attirer des entreprises. Sous certaines conditions, une entreprise basée à New York peut ainsi bénéficier d’incitations fiscales, d’un programme de formation, de ressources partagées ou bien encore d’un réseau de soutien à l’innovation et la croissance.

 

Pour plus d’informations, je vous invite à consulter le site officiel de la ville de New York ici.

Les inconvénients d’investir à New York

Dégringolade des prix dans le secteur immobilier

 

Un article paru sur le site américain StreetEasy révèle que l’immobilier à New York a connu la plus forte baisse en janvier 2021, signalant ainsi que le marché immobilier à New York est toujours en forte baisse.

 

Les loyers sont au plus bas depuis plusieurs années. On constate ainsi une baisse, sur les douze derniers mois, de 15,5% des loyers dans le quartier de Manhattan ou encore 8,6% du loyer à Brooklyn.

Survalorisation de certaines propriétés immobilières

 

A moins d’investir via une société cotée sur un marché réglementée ou bien dans un fond d’investissement spécialisé dans l’immobilier new yorkais, il vous faudra compter sur un investissement pouvant atteindre plusieurs millions de dollars dans certains quartiers résidentiels.

Délocalisation des jeunes entreprises avec le départ des millenials ?

 

Le contexte sanitaire lié au Covid-19 pousse de plus en plus d’entreprises à inciter les salariés à travailler à distance. On assiste à un départ des ingénieurs vers des destinations moins chères (ou parfois même à l’étranger avec l’intégration progressive de visas pour Digital Nomad). Cet article révèle que près de 55% des jeunes employés ont prévu de travailler à partir de chez eux après la pandémie.

 

Il est difficile, à l’heure actuelle, de quantifier le mouvement mais je pense que de plus en plus d’entreprises vont recourir au télétravail dans le futur si leurs activités le permettent. Les nouveaux moyens de communication, comme Slack ou Zoom, ou bien encore l’installation progressive de la fibre optique sur le sol américain permettent aux équipes d’interagir avec beaucoup de facilité sans être présent physiquement.

Marché du travail en berne : fort taux de chômage

Avant d’investir à New York, il est important de comprendre que la ville de New York subit de plein fouet la crise pandémique du Covid-19. Ainsi, d’après l’institut officiel des statistiques américaines, le taux de chômage à New York (en octobre 2021) est de 8,40%, ce qui est supérieur à la moyenne nationale.

Investir dans le marché immobilier à New York, comment faire ?

Investir dans le secteur immobilier, comment faire ?

Comment investir à New York dans l’immobilier ?

 

La ville de New York est considérée comme l’une des villes les plus chères au monde. Une étude de l’agence Savills Research démontre que la ville de New York est la ville américaine la plus chère pour la location. 

 

Des prix élevés riment également avec peu de possibilités d’investissement. Il existe cependant des façons d’investir dans l’immobilier à New York.

Investir dans un bien immobilier en pleine propriété

 

On peut bien sûr investir dans l’immobilier dans un bien immobilier en pleine propriété. Vous devenez ainsi le propriétaire à titre exclusif de la propriété. La forme juridique la plus recommandée pour ce type de montage est la LLC, pour des raisons fiscales et légales. 

Investir à New York dans l’immobilier en pleine propriété vous permet de la louer immédiatement. Vous percevez les loyers et vous pouvez également transformer votre propriété immobilière afin de la restaurer ou bien embellir l’intérieur afin de maximiser la valeur de votre bien. Les possibilités sont infinies !

Important :

Mais attention, ce mode de propriété implique une gestion locative assez lourde. Il est souvent indispensable de confier la location de votre propriété immobilière à un professionnel de l’immobilier qui va se charger de l’ensemble des démarches administratives. On doit s’attendre à un coût de gestion élevé. C’est le contrat de location qui fixe le mode de paiement des frais de locations (entre 8 et 15% de la valeur locative annuelle de la propriété).

Investir à New York via un Fonds d’investissement immobilier

 

Une autre solution pour investir à New York consiste à investir via une société spécialisée dans la gestion immobilière (REIT aux USA). Une société de type REIT est cotée sur le marché boursier. Ses actions sont librement négociables et échangeables sur un marché réglementé. 

 

On dénombre plusieurs REIT spécialisées dans l’immobilier à New York. La plus connue d’entre elles est la société New York City REIT, cotée sur le marché du NYSE sous le symbole NYC. C’est une société spécialisée dans la location de biens immobiliers à New York (bureaux et résidence). C’est une petite société de 84 millions de dollars de capitalisation boursière. A l’heure actuelle la société distribue un dividende assez attractif (6,31% par rapport à la valeur actuelle de l’action sur les marchés). On peut également citer la société Empire State Realty Trust, qui est également cotée sur le marché réglementé du NYSE sous le symbole ESRT.

 

Investir à New York via un REIT vous permet d’investir simultanément dans plusieurs propriétés immobilières (résidences, bureaux, immeubles de haut standing) avec des capitaux limités. Les fonds investis sont répartis sur plusieurs propriétés immobilières, ce qui limite considérablement les risques locatifs. On peut bien sûr diversifier l’investissement en élargissant l’investissement sur plusieurs fonds d’investissement.

 

Un REIT offre des revenus réguliers puisque ces sociétés sont tenues de distribuer chaque année 90% de leur revenu imposable sous forme de dividendes.

 

En revanche, il faut être vigilant au risque dans un contexte de hausse des taux d’intérêt.

Bon à savoir :

Ce type d’organisation a été créé par le Congrès américain en 1960 afin de donner à tous les investisseurs, la possibilité d’investir librement dans un portefeuille immobilier de vaste ampleur, tout en bénéficiant de certains avantages.

Quelle est la rentabilité d’un investissement immobilier à New York ?

 

L’immobilier reste encore à ce jour un investissement particulièrement attractif pour les investisseurs. Si l’on observe les statistiques des prix sur une période de dix ans, on remarque que l’immobilier a une valeur plus élevée qu’avant.

 

En dépit du fait que l’immobilier new yorkais coûte très cher, la demande locative reste très forte. On dénombre plus de 100 universités à New York. Beaucoup de jeunes ont besoin de location. Le marché du travail est très dynamique, même si la ville de New York semble être très impactée par la crise pandémique.

 

L’emplacement de la propriété immobilière est bien sûr fondamental pour apprécier la rentabilité d’un investissement immobilier à New York.

 

Globalement, sur la ville de New York, on tourne autour d’une rentabilité nette de 2 %. Ce qui est faible.

Où investir à New York dans le secteur immobilier ?

 

Le prix d’une propriété immobilière varie considérablement suivant l’emplacement de la propriété. La demande locative varie d’une zone résidentielle à une autre. Je vous dévoile ci-dessous les zones résidentielles les plus demandées dans le secteur immobilier new yorkais. Il ne s’agit cependant pas d’une liste exhaustive.

1 – Investir dans le Upper East Side (Manhattan), un bon plan pour investir à New York ?

 

Le quartier Upper East Side à Manhattan est un quartier résidentiel reconnu pour sa population aisée, ainsi que la présence de boutiques haut de gamme le long de son avenue phare : la Madison Avenue.

 

Le quartier est très cher. Il est très difficile d’acquérir une propriété immobilière dans ce quartier pour les petits budgets. Les experts immobiliers considèrent qu’il faut y vivre au moins 30 ans pour qu’il soit plus avantageux d’acheter que de louer.

 

Pourtant, depuis quelques années, on observe que les prix n’évoluent plus. Le marché semble très affecté par la surabondance de stocks. Sur une période récente (les douze derniers mois, octobre 2020 – novembre 2021), on constate cependant une légère hausse des prix de l’immobilier dans ce quartier résidentiel de près de 4,60% (d’après le site Zillow). La hausse est cependant beaucoup plus fragile que dans d’autres quartiers résidentiels de New York.

 

Les vendeurs immobiliers ont beaucoup de difficultés à vendre. Le marché du Upper East Side est désormais un marché d’acheteurs. L’offre de logements est supérieure à la demande. Les vendeurs baissent leurs prix pour satisfaire les acheteurs. Les propriétés immobilières se vendent en moyenne en 175 jours dans ce quartier résidentiel. Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 1,34 millions de dollars (novembre 2021).

 

On peut même dénicher des propriétés immobilières de luxe pour moins de 2 millions de dollars !

Exemple d’une propriété immobilière dans le quartier résidentiel de Upper East Side à Manhattan : 

 

Cette propriété immobilière est mise en vente pour la somme de 840 000 dollars américains. Pour ce prix, vous pouvez vous offrir une propriété de près de 62 m². La propriété immobilière est composée d’une chambre et d’une salle de bain.

2 – Investir à New York dans le Washington Heights (Manhattan)

 

Washington Heights à Manhattan n’a en revanche strictement rien à voir avec le quartier huppé de Upper East Side. Le quartier de Manhattan offre des opportunités d’investissement dans le secteur immobilier. Le quartier résidentiel est plus abordable que les autres quartiers. Le quartier séduit les jeunes couples à la recherche d’une habitation abordable. Un couple avec des revenus moyens a plus de facilité à justifier l’achat plutôt que la location, dans la mesure où la durée d’amortissement est plus faible que dans d’autres quartiers huppés.

 

On constate une forte progression des prix dans le quartier résidentiel de Washington Heights, avec une hausse des prix de 11,70% des prix depuis 12 mois (sur la période octobre 2020 – novembre 2021). Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 581 748 dollars américains dans ce quartier résidentiel, mais on peut dénicher une propriété pour un prix beaucoup plus abordable.

 

Exemple d’une propriété immobilière dans le quartier résidentiel de Washington Heights :

Cette propriété immobilière est mise en vente pour la somme de 125 000 dollars américains (environ 111 000 euros). Ce n’est pas du grand luxe, mais le prix est très correct. Pour ce prix, vous aurez donc ainsi un appartement d’environ 60 m², composé de 2 chambres et une salle de bain.

3 – Investir dans le Bay Ridge à Brooklyn

 

Le quartier de Bay Ridge est un quartier résidentiel situé à Brooklyn à New York. Le quartier est proche du pont Verrazano-Narrows. C’est un quartier chic à New York. L’offre immobilière comprend des maisons individuelles familiales ainsi que des immeubles d’habitation. Les maisons sont généralement occupées par des salariés travaillant dans le quartier de Manhattan. Il faut savoir qu’au 19éme siècle, ce quartier résidentiel était réservé aux riches New Yorkais.

 

Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 995 252 dollars américains (d’après le site spécialisé dans les annonces immobilières Zillow). On constate ainsi une hausse généralisée de 8,20% sur une période de 12 mois (sur la période octobre 2020 – novembre 2021).

 

Exemple d’une propriété immobilière dans le quartier résidentiel de Bay Ridge à Brooklyn : 

 

Voici une propriété immobilière typique du quartier de Bay Ridge. Cette propriété est commercialisée à un prix de 1,15 million de dollars américains. Pour ce prix, vous aurez une propriété de 180m² composée de 4 chambres et 2 salles de bain. 

4 – Investir à New York à Long Island City

 

Le quartier résidentiel de Long Island City est un quartier situé dans l’arrondissement du Queens de New York. Le quartier est situé sur les rives de l’East River.

 

Selon les données statistiques de Zillow, une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 571 556 dollars américains, en progression de 13,20% depuis un an (sur la période octobre 2020 – novembre 2021).

 

Exemple d’une propriété immobilière à New York dans le quartier résidentiel de Long Island City : 

Cette propriété immobilière est mise en vente pour la somme de 899 000 dollars américains. Pour ce prix, vous pouvez acquérir une propriété immobilière composée d’une chambre et d’une salle de bain avec une surface habitable de 71 m².

5 – Investir à Inwood (Manhattan)

 

Le quartier résidentiel de Inwood à Manhattan est situé au nord de l’île de Manhattan. Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 631 136 dollars américains. On constate ainsi une hausse assez forte des prix de 13,60% sur une période de douze mois. Il n’y a pas beaucoup d’offres immobilières dans ce secteur.

 

Exemple d’une propriété immobilière dans le quartier résidentiel de Inwood à Manhattan :

 

Cette propriété immobilière est située en plein cœur du quartier de Inwood à Manhattan. Ce n’est pas le grand luxe. Une petite maison bungalow composée de deux chambres, mise en vente pour 399 000 dollars. Il y a cependant un petit terrain de près de 350 m².

Faut-il investir à New York ? Oubliez l’investissement dans la ville de New York City si vous voulez optimiser votre patrimoine ?!

Investir à New York : une bonne idée ?

Autant vous le dire tout de suite : je n’investis pas d’argent dans la ville de New York. Je pense qu’il s’agit d’une très belle ville, mais je considère (à titre personnel) que le potentiel de valorisation est trop faible et les risques trop élevés.

 

Je sais ce que vous allez me dire : un dossier complet de plus de 3000 mots pour en arriver à cette conclusion ?! 

 

Oui, mais New York est aussi la première ville américaine auquelle on pense lorsqu’il s’agit d’investir dans le secteur immobilier aux Etats-Unis.

 

En tant que gestionnaire de patrimoine, j’ai de nombreux clients intéressés par l’investissement aux USA. Alors, on me pose souvent la même question : que pensez-vous de New York ?

 

Je pense qu’on est souvent émerveillé par la beauté des gratte-ciels et aussi sans doute la nostalgie des films américains.

 

Pour autant, autant j’investis (à titre personnel) dans l’économie américaine, autant je considère que la ville de New York ne présente pas de potentiel de valorisation important, et je vais vous expliquer mon point de vue.

Trop risqué, pas assez rentable ?

 

La demande locative est intrinsèquement liée au marché du travail. Certains quartiers résidentiels, comme Upper East Side, restent réservés à une clientèle fortunée. Dans le quartier de Upper East Side, une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 1,34 million de dollars. Inutile de vous dire qu’en cas de crise économique, les prix vont fortement chuter car la demande locative va également chuter.

 

Après un marché en berne en 2020, on constate une reprise forte des prix immobiliers dans certains quartiers résidentiels. On peut néanmoins se poser la question de savoir si cette reprise est temporaire ou durable. La hausse des prix immobiliers sous-performent d’autres grandes villes américaines, comme Miami où les prix immobiliers ont encore récemment progressé de 18,80%.

 

Le taux de rendement (hors appréciation éventuelle du prix de la propriété immobilière) tourne autour de 2%. C’est très faible. Le taux de rendement varie considérablement en fonction du quartier résidentiel.

 

Il faut être vigilant au risque dans un contexte de hausse des taux d’intérêt.

Le marché rural américain est plus attractif qu’un investissement à New York ?

 

Le marché rural américain semble offrir des opportunités d’investissement. Je vous invite à consulter mon dossier spécialement consacré au marché foncier américain. Dans ce dossier, je dévoile la rentabilité d’un investissement dans un terrain sur le sol américain.

Un investissement performant sur le long terme ?

 

Depuis 1990, l’investissement dans les terrains semble avoir surperformé tous les investissements boursiers avec un taux de rendement moyen annuel de 11,50%.

 

Un investissement dans un terrain offre surtout un très bon compromis en termes de retour sur investissement. La volatilité de ce type d’investissement semble également moins volatile qu’un investissement boursier.

Investissement à partir de seulement 40 000 dollars américains !

 

Le ticket d’entrée est également assez faible, puisqu’un investissement dans un terrain démarre à partir de seulement 40 000 dollars américains. Si vous souhaitez bénéficier d’une prestation de conseils ou si vous souhaitez bénéficier d’un complément d’informations sur ce type d’investissement, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine.

Le marché de l’investissement immobilier au Mississippi

D’autres régions aux USA semblent profiter d’un vaste rattrapage des prix dans l’immobilier. Dans la ville de Jackson, dans le Mississippi, on constate une progression des prix de l’ordre de 30% ! Le prix moyen d’une propriété immobilière dans la ville de Jackson reste encore largement au-dessous de la moyenne nationale. Pour plus d’informations sur l’investissement dans l’État du Mississippi, je vous invite à consulter mon dossier spécialement consacré à l’investissement immobilier au Mississippi.

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Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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