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Investir à Miami : Faut-il acheter dans l’immobilier à Miami ? Le TOP 6 des quartiers résidentiels

Investir à Miami : les solutions d'investissement ?

Faut-il investir à Miami ? Dans ce dossier, je vous propose de vous présenter les avantages / inconvénients d’investir dans cette grande ville américaine. Vous pouvez également y découvrir les principaux quartiers résidentiels situés dans la ville de Miami.

Pour plus d’informations sur l’investissement à Miami, je vous recommande de consulter mon dossier spécialement consacré à l’investissement aux USA.

Disclaimer : Les informations publiées sur cette page ne peuvent en aucun cas être considérées comme étant un conseil en investissement. Les informations sur ce dossier consacré à l’investissement à Miami ne représente pas une offre de produits ou de services pouvant être assimilée à un appel public à l’épargne ou à une activité de démarchage ou de sollicitation en vue d’acquérir un produit financier. N’oubliez pas que les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Si vous avez besoin de conseils personnalisés, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze ans d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine.

Pourquoi investir à Miami ?

Pourquoi investir à Miami ?

1 – La ville de Miami connaît une croissance démographique spectaculaire !

 

La croissance démographique à Miami reste très forte. On estime que chaque année, la ville a gagné (sur les dix dernières années) près de 1,09% de résidents supplémentaires. La ville de Miami compte désormais une population de 467 963 habitants (2019) et plus de 5,5 millions d’habitants en comptant l’agglomération.

 

Cette forte croissance démographique stimule bien sûr l’économie locale, ainsi que la demande locative.

2 – Beaucoup d’opportunités économiques

 

L’économie de la ville de Miami est largement dépendante de l’industrie du tourisme, qui reste à ce jour l’industrie dominante. Mais au fil du temps, la ville attire chaque année des nouvelles industries sur son territoire, comme le secteur de la finance avec des banques ou des assurances, le secteur des médias et des télécommunications ou encore le secteur agricole. Il faut également bien comprendre qu’en raison de sa proximité avec l’Amérique latine, la ville de Miami est connue comme la porte d’entrée aux USA pour des marchandises. L’aéroport international de Miami est le premier aéroport des Etats-Unis d’Amérique pour l’importation de marchandises et le port de Miami est désormais le 9éme port des USA. Tout cela crée bien sûr des opportunités au niveau économique.

3 – Rendement extraordinaire pour les investisseurs locatifs

 

Le marché immobilier à Miami est très dynamique. Les résidents de Miami préfèrent généralement louer plutôt que d’acheter une propriété immobilière. La forte demande locative propulse ainsi les prix de la location. Le rendement est extraordinaire pour les investisseurs locatifs.

 

On assiste depuis quelques mois à une forte accélération des prix dans l’immobilier. Sur la période novembre 2020 – novembre 2021, le prix moyen d’une propriété immobilière a bondi de 18,80%. Une propriété immobilière se négocie désormais (en moyenne) à un prix de 453 000 dollars américains (novembre 2021) selon le classement Zillow Home Value Index.

 

Evolution du prix moyen d’une propriété immobilière dans la ville de Miami sur les dix dernières années :

Evolution des prix dans l'immobilier

4 – Beaucoup de locataires à Miami

 

On estime que près de 70% de la population de Miami est locataire (contre seulement 36% pour la moyenne nationale).

 

Il faut bien comprendre que beaucoup d’employés occupent actuellement un emploi saisonnier ou temporaire. L’industrie du tourisme occupe plus de 150 000 travailleurs (en rythme normal).

 

Il y a également très peu d’offres sur le marché immobilier. Cela se traduit ainsi par des prix de vente très élevés dans la ville de Miami. Beaucoup de résidents, dont notamment les Millenials (génération de 20 à 40 ans) préfèrent désormais louer plutôt que d’acheter une propriété immobilière. Cela stimule ainsi le marché de la location immobilière à Miami.

5 – Une forte densité de jeunes

 

L’âge moyen des résidents à Miami est de 40,1 ans.

6 – Une industrie touristique très dynamique

 

Le style de vie à Miami attire chaque année de nombreux touristes, aussi bien américains qu’étrangers (Canadiens, Européens). Il s’agit le plus souvent pour les touristes de profiter des plages de Miami (Miami Beach, South Beach). Mais on peut également profiter des nombreux parcs d’attractions ou encore les parcs naturels de Miami. L’industrie touristique à Miami est très florissante. Cela stimule la demande locative de courte durée (Airbnb), mais également la demande locative des travailleurs temporaires / saisonniers.

7 – La législation locale à Miami favorise les investisseurs locatifs

 

La législation locale dans la ville de Miami favorise fortement les investisseurs locatifs. Les investisseurs locatifs disposent de plus de liberté à Miami que dans la plupart des autres États américains. La ville de Miami ne contrôle pas le versement des loyers. Il n’y a pas de plafonnement des dépôts de garantie. La procédure d’expulsion est ramenée à seulement 3 jours en cas de retard de loyer (contre 7 jours pour la plupart des autres États). Le délai de  préavis de rupture de contrat de location est ramené à 7 jours en cas de violations répétées du contrat de location.

8 – Opportunités d’emploi sur le marché local

 

La zone métropolitaine de Miami est considérée comme l’une des principales zones économiques aux USA. Le taux de chômage est très faible (environ 3,80%). Cela assure bien sûr une demande locative très forte.

9 – Plages à Miami

 

La ville de Miami compte quelques-unes des plus belles plages de la Floride. On dénombre pas moins de 16 plages, dont notamment la très célèbre plage South Pointe Beach, la Virginia Beach ou encore Darwin Beach.

10 – Le climat de la Floride

 

Le climat de la Floride est très agréable tout au long de l’année. Les touristes apprécient beaucoup les étés chauds et humides ou bien encore les hivers très doux. Il est très rare quand la température descend au-dessous des 10°.

Comment investir à Miami ?

Comment investir à Miami ?

1 – Investissement direct dans une propriété immobilière

L’investissement direct dans une propriété immobilière est souvent le mode d’acquisition retenu par les investisseurs locatifs pour investir à Miami. Cette solution d’investissement exige d’investir des fonds importants.

Bon à savoir :

Pour des raisons de sécurité, et de manière générale, il est souvent préférable d’investir via une société LLC.

2 – Investir à Miami dans l’immobilier via une société REIT

 

Une société REIT est une société spécialisée dans la gestion de biens immobiliers où les actions sont cotées sur un marché financier réglementé. Les sociétés REIT sont tenues de verser au moins 90% du revenu imposable sous forme de dividendes. Les USA sont champions des sociétés REIT avec 225 sociétés enregistrées auprès de l’autorité des marchés financiers américains (la SEC) avec une capitalisation boursière totale dépassant le milliard de dollars.

 

Plusieurs sociétés sont spécialisées dans le marché immobilier à Miami.

Important :

En revanche, il faut savoir que les sociétés REIT sont très sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt. La période économique actuelle avec un fort taux d’inflation risque de faire monter les taux d’intérêt, ce qui serait très préjudiciable pour les entreprises REIT.

3 – Investir à Miami dans le commerce de proximité

On peut bien sûr investir à Miami dans un commerce de proximité. Il s’agit ainsi d’investir dans un fonds de commerce déjà en place. On peut dénicher un commerce en vente (par exemple) sur un site comme BizBuySell. On y trouve de tout, comme un commerce de rue (sous forme de stand), des restaurants, des épiceries ou encore des commerces spécialisés.

Bon à savoir :

Un investissement conséquent dans un business aux USA peut vous donner le droit de demander un visa entrepreneur. Pour plus d’informations, je vous invite à consulter mon dossier consacré aux visas entrepreneurs / investisseurs.

4 – Les secteurs porteurs

La forte croissance démographique pousse chaque année des entreprises dans le domaine à s’implanter dans la ville de Miami. Parmi les secteurs d’activité les plus porteurs, on peut notamment citer le secteur de la construction, le secteur de la vente aux particuliers (épiceries, commerces spécialisés), le secteur immobilier, le secteur du divertissement, le secteur du transport, le secteur de la santé ou encore les services professionnels.

Le TOP 6 des quartiers résidentiels pour investir dans l’immobilier à Miami

Où investir à Miami ?

1 – South Beach

 

Le quartier résidentiel de South Beach est connu pour ses nombreuses plages, ainsi que ses discothèques branchées et ses restaurants étoilés. Le quartier de South Beach attire chaque année de nombreux touristes.

Faut-il investir à Miami dans le quartier résidentiel de South Beach ?

 

Les propriétés immobilières sont incroyablement bon marché dans cette zone résidentielle de Miami. On peut acquérir un appartement à partir de 160 000 dollars américains (appartement de 65 m² dans une petite résidence sans services). La proximité des plages renforce l’attractivité de cette zone résidentielle.

2 – Wynwood

 

Wynwood est un quartier résidentiel situé en plein cœur de Miami. Il est connu pour ses peintures murales colorées. Le quartier est souvent considéré comme un musée à ciel ouvert, où les artistes rivalisent d’imagination pour créer des œuvres d’art uniques. Le quartier est plutôt agréable dans son ensemble, mais on dénote tout de même une forte criminalité.

Faut-il investir à Miami dans le quartier résidentiel de Wynwood ?

 

Le quartier résidentiel de Wynwood est souvent idéal pour les investisseurs, car les propriétés immobilières sont commercialisées à un prix faible, tout en assurant en même temps des loyers assez élevés. Pour acquérir une propriété immobilière dans le quartier résidentiel de Wynwood, il faut compter environ 400 000 à 800 000 dollars américains, mais le prix reste très variable.

3 – Brickell

 

Brickell est considéré comme le quartier des affaires de Miami. Le quartier abrite des appartements de luxe, des bureaux ainsi que des restaurants très célèbres.

Faut-il investir dans le quartier résidentiel de Brickell à Miami ?

 

Le quartier de Brickell est réputé pour abriter des résidences de luxe. Il est cependant possible d’acquérir une propriété immobilière à partir de 400 000 dollars américains, mais la plupart des propriétés d’exception se négocient à plusieurs millions de dollars. 

 

Comme dans le quartier de Downtown, les appartements sont vendus dans des résidences sécurisées. Il vous faudra rester vigilant aux frais HOA qui peuvent nettement plomber la rentabilité d’un investissement immobilier. Dans la plupart des appartements, il faut compter un minimum de 600 dollars américains par mois pour les frais de copropriété, ce qui est énorme.

4 – Downtown

 

Le quartier résidentiel de Downtown à Miami est connu pour être un quartier commerçant animé. Dans la journée, les centres commerciaux, les bijouteries ou encore les grands magasins sont pris d’assaut par les passants, tandis que le soir, les résidents de ce quartier profitent des concerts d’artistes ou des matchs de basket-ball.

Faut-il investir dans le quartier résidentiel de Downtown à Miami ?

 

Le quartier résidentiel de Downtown est très attractif pour les résidents de Miami aisé. Mais attention, car avec les tempêtes tropicales de plus en plus fréquentes et l’élévation du niveau de la mer, de plus en plus de promoteurs immobiliers ont tendance à investir dans des programmes immobiliers situés plus à l’intérieur des terres.

 

En vue d’investir à Miami dans l’immobilier, il faut notamment apprécier le coût de l’acquisition immobilière. Prenons un exemple. Pour un appartement situé dans une résidence (Condominium) avec services associés, il faut compter un minimum de 360 000 dollars américains. Pour ce prix, vous pouvez acquérir une propriété immobilière avec vue sur la mer, appartement constitué d’une chambre, avec quelques services annexes supplémentaires comme une conciergerie, une piscine ou encore une salle de fitness. Mais attention derrière le prix d’acquisition se cache également les frais de la copropriété (frais HOA), la taxe sur la propriété ainsi que le coût d’assurance. Il faut compter minimum 1100 dollars américains de frais supplémentaires par mois (hors frais d’acquisition).

5 – Little Havana

 

Le quartier résidentiel de Little Havana est considéré comme le quartier cubain de Miami. A la suite de la révolution à Cuba en 1959, de nombreux Cubains se sont enfuis de Cuba pour s’implanter dans ce quartier. Aujourd’hui, le quartier reste encore largement dominé par la culture cubaine. On peut ainsi y découvrir les fameux cigares cubains, du café cubain ou encore déguster quelques plats cubains dans des restaurants bondés.

Faut-il investir à Miami dans le quartier de Little Havana ?

 

Le quartier de Little Havana semble attirer de nombreux promoteurs immobiliers sur son territoire. On constate une forte hausse des prix dans l’immobilier. Il est vrai que le quartier est situé à proximité de quartiers plus riches, comme le quartier résidentiel de Downtown. Le réchauffement climatique avec la montée de la surface des eaux pousse de plus en plus de résidents à Miami vers l’intérieur des terres. Ce quartier semble attirer de plus en plus d’investisseurs immobiliers. D’autant que la culture de ce quartier attire de plus en plus de touristes, et favorise également le développement de programmes immobiliers. Un plan de développement a été élaboré par le quartier résidentiel de Little Havana. Ce plan se prénomme : “Little Havana Me Importa”, et il a été élaboré en 2019.

 

A l’heure actuelle, il est encore possible d’acquérir une propriété immobilière pour un prix très modeste. Un petit appartement (d’une qualité très modeste) se négocie aux alentours de 150 000 dollars américains, tandis que les propriétés immobilières plus luxueuses comme les maisons individuelles se négocient à environ 500 000 dollars américains.

6 – Little Haiti

 

Le quartier de Little Haïti est l’un des quartiers les plus pauvres de Miami. La criminalité y est très présente, avec de nombreux trafics (trafic de drogue notamment).

 

Le quartier de Little Haïti n’a jamais attiré l’attention des promoteurs immobiliers. L’emplacement du quartier n’a jamais favorisé son développement. Le quartier est situé dans l’intérieur des terres, traversé par une autoroute et des voies ferrées.

 

Le quartier a toujours été connu pour abriter la classe ouvrière ainsi que les immigrants en provenance de Haïti (d’où le nom du quartier). Encore aujourd’hui, le quartier abrite une large population modeste.

Alors pourquoi inclure ce quartier dans mon TOP 6 des quartiers résidentiels de Miami ? Faut-il investir dans le quartier résidentiel de Little Haiti à Miami ?

 

Aussi surprenant que cela puisse paraître, et malgré la forte criminalité de ce quartier, le prix d’une propriété immobilière varie (en moyenne) de 200 000 à 800 000 dollars américains, et une propriété immobilière d’exception se négocie à plusieurs millions de dollars. Le prix d’un petit terrain dans ce quartier démarre à partir de 150 000 dollars (terrain de 450 m² environ).

 

Alors pourquoi les prix dans l’immobilier sont t’il aussi élevés dans ce quartier ?

Cet article (en anglais) met en évidence un nouveau phénomène chez les promoteurs immobiliers. La ville de Miami est très sensible au réchauffement climatique puisque la ville est très proche des côtes. Le réchauffement climatique et la hausse du niveau de la mer poussent chaque année des sociétés immobilières à investir à Miami dans le secteur résidentiel de Little Haiti. Les sociétés de promotions immobilières s’arrachent ainsi les maisons, ainsi que les terrains. Elles construisent ainsi des hôtels, des résidences ou encore des restaurants. Tous ces nouveaux développements contribuent à faire grimper les prix des propriétés immobilières dans ce quartier résidentiel.

Les inconvénients et les risques d’investir à Miami

Les inconvénients et les risques d'investir à Miami ?

1 – Les risques à prendre en considération avant d’investir à Miami

Attention à la météo !

 

La ville de Miami est souvent le théâtre de phénomènes météorologiques très graves (ouragans, tornades). La souscription d’une assurance logement est indispensable pour se couvrir contre les intempéries et les risques de dégradation des propriétés immobilières. Le coût d’une telle assurance est variable : il faut compter au moins 1 500 dollars américains par an.

Risque judiciaire

 

Avant d’investir à Miami dans une propriété immobilière, il est indispensable de s’assurer qu’aucune procédure judiciaire ne touche la résidence. 

Attention aux frais d’acquisition avant d’investir à Miami !

 

Avant d’acquérir une propriété immobilière à Miami, il est essentiel de bien comprendre que ce n’est pas le notaire qui se charge d’accomplir les démarches juridiques et fiscales liées à la transaction immobilière mais l’avocat. L’avocat se charge de toutes les démarches d’acquisition. Les frais notariés (appelés aux USA : “attorney fees”) représentent environ 1,5% du prix d’achat.

2 – Les inconvénients d’investir à Miami

Frais HOA

 

Méfiez-vous des frais HOA. Les frais HOA sont en quelque sorte les frais de copropriété. Les frais HOA sont facturés par le syndic de copropriété (le “Home Owner Association” aux USA) Ce ne sont pas des frais négligeables, puisqu’il faut compter chaque année environ 3000 à 12000 euros de frais supplémentaires (en moyenne).

Règlements de copropriétés trop contraignants

Méfiez-vous comme de la peste des règlements de copropriétés ! Avant d’acquérir une propriété immobilière, il est essentiel de consulter en détail les règlements applicables dans la résidence. Certains syndics de copropriétés interdisent par exemple la présence d’animaux dans la résidence.

Conclusion : Faut-il investir à Miami ?

Avec une forte hausse des prix de l’immobilier à Miami sur l’année 2021, on peut finalement se demander si la tendance va se poursuivre en 2022 ou si on approche le stade de la bulle immobilière ?! 

 

Le site spécialisé dans les annonces immobilières Zillow s’attend encore à un envol des prix de l’immobilier en 2022 (source) avec une hausse estimée à 13,60%.

 

D’autres secteurs bénéficient également de la croissance économique exceptionnelle de Miami. On peut notamment citer le secteur de l’immobilier, le secteur de la construction, les services professionnels, la vente aux particuliers, le secteur du divertissement ou encore les soins de santé.

 

Il faut rester vigilant au poids des charges de copropriété sur la rentabilité globale d’un investissement. Beaucoup de propriétés immobilières sont associées à des frais HOA très élevés. Les règlements de copropriété peuvent être très dissuasifs. Il existe également des risques élevés, comme le risque météorologique avec les tempêtes tropicales très fréquentes dans cette partie du globe.

 

Le contexte de resserrement des taux d’intérêt jette également un doute sur la capacité du marché à poursuivre la tendance actuelle.

D’autres régions aux USA profitent d’une croissance économique extraordinaire ! Je pense notamment à l’état du Mississippi, où les prix dans l’immobilier (dans la ville de Jackson) ont déjà flambé de plus de 30% sur les douze derniers mois de l’année. Il semble y avoir quelques opportunités d’investissement dans cette zone. Pour plus d’informations, je vous invite à consulter mon dossier spécialement consacré à l’investissement dans l’État du Mississippi.

 

Une solution d’investissement utilisée par des investisseurs immobiliers américains consiste à investir dans des terrains aux USA. Le taux de rentabilité de cette solution d’investissement sur les trente dernières années est exceptionnel. N’hésitez pas à consulter mon dossier consacré à l’investissement dans les terrains.

 

Pour plus d’informations sur la rentabilité d’un investissement à Miami, je vous invite bien sûr à me contacter.

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Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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