Depuis la fin de la crise immobilière aux USA, les propriétés immobilières ont vu leur prix augmenter considérablement aux Etats-Unis. Un appartement à Miami se négocie par exemple en moyenne à plus de 575 000 dollars, en hausse de 8.8% sur une année. La demande locative est bien sûr assez forte, mais les loyers ne compensent pas toujours l’ensemble des charges locatives, d’autant que nous allons le voir, les charges locatives sont très élevées dans les grandes villes américaines. Une question se pose alors : faut-il investir dans l’immobilier hors des grandes villes ?
Disclaimer : Les informations contenues dans cet article sont destinées à des fins informatives exclusivement. Elles ne constituent pas un conseil d’ordre financier, juridique ou professionnel. Avant de prendre toute décision d’investissement dans une propriété immobilière aux Etats-Unis, il est fortement recommandé de consulter des professionnels. N’oubliez pas que les lois et réglementations sur l’immobilier peuvent varier considérablement d’un état à l’autre et même d’une localité à l’autre. Il est essentiel de se renseigner sur les réglementations spécifiques en vigueur dans la région dans laquelle vous souhaitez investir Nous déclinons toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations fournies. Les données chiffrées fournies dans cet article proviennent de la base de données Zillow, une plateforme spécialisée dans l’immobilier aux USA. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Trop de charges locatives dans les grandes villes américaines = faible rentabilité
Face à la forte hausse des prix immobiliers dans les grandes villes américaines, une question se pose désormais : faut-il encore investir dans l’immobilier dans les grandes villes comme Miami ou New York ?
Bon à savoir :
Il faut non seulement régler les frais HOA (Homeowner Association), qui sont en quelque sorte l’équivalent américain des frais de copropriété et qui couvrent l’ensemble des charges locatives en rapport avec l’entretien des parties communes, mais il faut également régler les taxes locales qui sont souvent plus élevées dans les grandes villes américaines.
Trop de taxes dans les grandes villes américaines : le comparatif
La taxe sur la propriété, que le propriétaire doit verser chaque année à la municipalité, est sensiblement plus élevée dans les grandes villes américaines. Voici un petit aperçu des taxes locales immobilières en vigueur dans les principales villes américaines :
Le taux réel peut cependant varier en fonction du canton d’implantation (appelé : “County” aux USA). Pour plus d’informations, il est indispensable de prendre contact avec un professionnel de l’immobilier avant d’entamer des démarches liées à l’acquisition d’une propriété immobilière.
Exemple concret avec un appartement situé à Miami Beach :
Pour ce qui est des frais HOA, pour cet appartement sur Miami Beach, évalué à 439 000 dollars américains, il faut compter en moyenne 1 200 $ par mois de frais de copropriété, soit 14 400 $ par an (environ 3.28% de la valeur totale de la propriété). A côté de cela, il faut également régler les taxes sur la propriété : 5 537 $ par an (en 2023), soit 1.26% de la valeur de la propriété. Uniquement en considérant les frais HOA + taxe foncière annuelle, et sans compter le coût d’acquisition de la propriété, l’assurance locative à la charge du propriétaire et les frais d’entretien de l’appartement, cela donne ainsi un coût annuel de 19937 $.
Ce même appartement a été loué en 2024 sur la base d’un prix de 3 300 $ par mois, soit 39600 $ de revenus locatifs bruts par an (hors coût annexe et en considérant un taux de remplissage de 100%).
Il faut donc également soustraire : les éventuels frais d’entretien de l’appartement (variable suivant les besoins), les frais de mise en location de la propriété (l’agence immobilière prélève des frais sur ses prestations), les taxes sur les revenus locatifs (soumis à l’impôt fédéral américain), les frais d’assurance et bien sûr le coût d’acquisition de la propriété.
Pour une acquisition de cette propriété via un financement bancaire, une estimation fournie par Zillow nous indique un coût d’emprunt mensuel de 2297 $ (principal + intérêts), mais n’oubliez pas qu’il faut également régler les frais d’inspection, les frais notariés (1.5% pour une propriété ancienne) et les frais d’autorisation du syndic de copropriété.
Si l’acquéreur n’est pas résident américain, et à moins d’offrir des garanties à la banque, il sera difficile d’obtenir un emprunt auprès d’une banque américaine. Il faudra donc payer cash la propriété : en considérant tous les frais annexes, on peut partir sur la base d’une somme totale de 450 000 $ au moins !
Si l’acquéreur décide de ne pas placer cette somme d’argent de 450 000 $ dans l’immobilier, mais plutôt bien au chaud sur un compte de dépôt à terme en dollar américain, chez le courtier en ligne TD (par exemple), cela permettrait de générer jusqu’à 3.75% par an, soit la somme totale brute de 16 875 $ par an ! (veuillez noter qu’il ne s’agit absolument pas d’une recommandation d’investissement, mais d’un simple exemple pratique).
Taux de rémunération d’un compte de dépôt à terme en dollars US chez le courtier TD au 29 mai 2024 : (document non contractuel)
Du coup, cette somme ne tient pas compte non plus des impôts, mais l’investisseur n’aura pas à gérer la location de sa propriété, à se prémunir contre d’éventuels loyers impayés, à prendre en charge l’entretien de la propriété, à souscrire une assurance locative propriétaire ou à verser les frais de mise en location. C’est donc beaucoup de tracas en moins !
Il ne pourra pas non plus profiter de la forte hausse éventuelle des prix de l’immobilier dans la ville de Miami. Sur les cinq dernières années, la hausse a d’ailleurs été absolument spectaculaire, d’après l’indice Zillow Home Value Index (ZHVI). Sur une année glissante, les propriétés ont pris plus de 8,8% dans la ville de Miami, d’après Zillow.
Evolution des prix dans le secteur immobilier dans la ville de Miami, selon la plateforme Zillow :
Voici un petit aperçu des hausses de prix (sur une année) dans le secteur immobilier dans les grandes villes américaines, d’après Zillow le 29 mai 2024 :
Faut-il investir dans l’immobilier dans des zones plus rurales comme l’État du Mississippi ?
Avec toutes ses charges, vous comprenez bien pourquoi de plus en plus d’investisseurs sont désormais assez réticents à investir dans l’immobilier dans les plus grandes villes américaines et à s’exposer au risque d’un nouvel effondrement des prix dans l’immobilier aux USA.
A côté de cela, il est de plus en plus difficile de louer des logements dans les grandes villes et de débourser plusieurs milliers de dollars dans la location d’un petit appartement. De plus en plus de personnes aux USA travaillent désormais comme freelances ou comme salariés en télétravail, ce qui permet ainsi de travailler à distance à partir de n’importe quel endroit dans le monde connecté à Internet. Les états ruraux américains, tels que le Mississippi, devraient assez probablement profiter de ce nouveau comportement.
Quels sont les atouts de l’État du Mississippi ?
Le Mississippi est un état américain reconnu pour la beauté exceptionnelle de ses paysages naturels. Avec près de 25 millions de touristes par an, le secteur du tourisme connaît un développement important, en raison des nombreuses attractions telles que les forêts nationales, les refuges ou des activités de loisirs. Les lieux pittoresques notables incluent Denny Cove dans le comté de Marion, avec ses vastes étendues de verdure, le comté de Panola avec ses lacs immaculés, et le comté de Holmes, riche en faune abondante.
Le Mississippi est reconnu comme un État favorable aux propriétaires. En l’absence de lois sur le contrôle des loyers, les propriétaires ont la liberté de fixer les loyers en fonction des conditions du marché. Cette flexibilité permet aux propriétaires d’optimiser leurs revenus locatifs. La législation du Mississippi autorise les propriétaires à résilier un contrat de location et à expulser un locataire avec un préavis de trois jours en cas de non-paiement du loyer ou de violation des termes du contrat de location. Les lois du Mississippi permettent également aux propriétaires de demander des dépôts de garantie plus élevés pour les locataires possédant des animaux de compagnie, tout en limitant le temps imparti pour restituer ces dépôts aux locataires après la fin du bail.
Les entreprises implantées dans l’État du Mississippi profitent de taxes locales faibles : 5% de taxes sur les revenus personnels, 5% de taxes sur les bénéfices des entreprises et 7% de taxes sur les ventes. A côté de cela, le coût de la vie est globalement 20% inférieur à la moyenne nationale, tandis que les logements sont également 40% moins chers que dans le reste du pays. Plus de 432 entreprises internationales ont déjà franchi le pas et sont implantées dans l’État du Mississippi, générant plus de 39 700 emplois locaux dont 4 600 dans le secteur manufacturier.
Avec des salaires mensuels supérieurs à 4 000 $, la demande est forte pour des logements de luxe et il est possible de négocier des loyers à plus de 1 000 dollars par mois. Les propriétés coûtent jusqu’à deux fois moins chères que dans le reste du pays. Il est possible de trouver de la valorisation en ciblant les propriétés neuves.
Voici un petit aperçu des hausses de prix (sur une année) dans le secteur immobilier dans les grandes villes de l’état du Mississippi, d’après Zillow le 29 mai 2024 :
Une propriété immobilière se négocie en moyenne dans l’État du Mississippi à un prix de 179 749 $, en hausse de 2,6% sur une année glissante (au 1er juin 2024). Si les propriétés immobilières ont vu leurs prix chuter dans la ville de Jackson sur une année, ce n’est pas le cas des autres villes où les prix continuent de progresser. Dans la ville de Hattiesburg, par exemple, une propriété se négocie en moyenne à un prix de 204 827 dollars, en hausse de 3.60% sur une année.
Au niveau du marché de la location immobilière dans l’état du Mississippi, voici les données provenant de la plateforme Zillow (au 1er juin 2024) :
Le loyer médian dans l’État du Mississippi (en 2024) était donc de 1425 $, pour un prix de vente médian de 216 667 $.
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