Avec un climat social de plus en plus défavorable en France, les investisseurs immobiliers sont de plus en plus nombreux à se tourner vers l’international au niveau de l’investissement immobilier et profiter de destinations très attractives. Dans cet article, nous vous présentons trois destinations immobilières distinctes : Nosy Bé, une île paradisiaque au large de Madagascar, les États-Unis, avec leur marché mature et dynamique, et la Bulgarie, un pays d’Europe de l’Est en plein essor. En analysant les opportunités, les défis et les perspectives de rentabilité propres à chaque région, nous vous offrons un aperçu des facteurs clés à considérer pour orienter vos décisions d’investissement.
Disclaimer : Les informations fournies dans cet article sur l’analyse de rentabilité des investissements immobiliers à Nosy Bé, aux États-Unis et en Bulgarie sont présentées à titre informatif uniquement. Bien que nous nous efforçons de fournir des données précises et à jour, nous ne garantissons pas l’exactitude, l’exhaustivité ou la pertinence des informations pour des objectifs particuliers. Les conditions économiques, les régulations immobilières et les marchés peuvent évoluer rapidement, et ces changements peuvent affecter la rentabilité des investissements dans ces régions. Nous vous recommandons vivement de consulter des experts financiers et juridiques avant de prendre toute décision d’investissement. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, et chaque investissement comporte des risques. L’auteur et l’éditeur de cet article déclinent toute responsabilité pour les pertes ou dommages résultant de l’utilisation des informations contenues dans cet article. En lisant cet article, vous acceptez de ne pas tenir l’auteur ou l’éditeur responsable de toute décision d’investissement que vous pourriez prendre. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Rentabilité d’un investissement immobilier à Nosy Bé
Montant de l’investissement minimum : 80 000 € à plus de 3000000 euros pour une villa haut de gamme avec terrain.
Prix au m² : moins de 1000 € par m²
Avantages de Nosy Bé pour de l’investissement immobilier : francophone, prix au m² très faibles
Un étranger peut acquérir un terrain sur l’île de Nosy Bé via ce que l’on appelle un bail emphytéotique, ce qui vous donne le droit de disposer de la propriété (et d’y construire une habitation) pendant une durée de temps spécifiée dans le contrat (de 18 à 99 ans) avec la possibilité de renouveler le bail selon des conditions prédéfinies. C’est beaucoup moins intéressant que l’acquisition traditionnelle, mais cela reste néanmoins une option envisageable pour y investir. Il faut savoir que beaucoup de pays en voie de développement à travers le monde interdisent tout simplement l’acquisition d’un terrain par un étranger (comme les Philippines ou l’île Maurice par exemple), et d’autres pays appliquent des programmes très similaires (Indonésie).
On trouve des terrains à différents prix, à quelques milliers d’euros, dans des zones difficiles d’accès et dépourvues d’accès au réseau électrique, ou bien à plusieurs dizaines de milliers d’euros avec des vues surprenantes sur l’océan. Pour un terrain assez grand avec vue imprenable sur la mer et bien situé, il faut compter au moins 80000 euros. Pour avoir le droit d’y construire un logement, il vous faudra également déposer une demande de permis de construire. Le coût d’une telle demande est assez faible, et le permis est assez facile à obtenir, mais il faudra néanmoins régler les frais d’architecte ainsi que les frais de dossier.
Pour de l’investissement immobilier, les zones sud-ouest et nord-ouest de l’île sont les plus fréquentées au niveau touristique dans l’île. La plupart des supérettes sont localisées dans le sud de l’île, dans la ville de Hell-Ville. Les touristes apprécient particulièrement les plages d’Andilana (située dans le Nord-Ouest de l’île) et Ambatoloaka. Beaucoup de complexes hôteliers y sont implantés, et contrairement à d’autres destinations très populaires comme Bali ou la Thaïlande, les prix de location saisonniers ne sont pas aussi faibles que cela. Pour un hôtel 4 étoiles comme VOI Hôtels par exemple, la chambre la plus basique pour un séjour de trois nuits est facturée à partir de 700 euros (en formule tout inclus), tandis que les logements sur AirBNB situés dans le nord du pays sont commercialisés à un prix minimum de 50 euros (chambre à coucher sans grand confort) avec des villas de luxe avec vue panoramique sur la mer autour des 350 euros par nuit. Dans le sud de l’île, on peut cependant trouver des chambres à moins de 12 euros la nuit, mais sans aucun confort. Les logements luxueux sont assez rares sur l’île de Nosy Bé et c’est exactement ce type de logement que les touristes internationaux (en provenance de France ou d’Italie) recherchent (donc assez forte demande).
Le seul gros bémol de l’île de Nosy Bé, c’est qu’il s’agit d’une île et donc tous les matériaux de construction sont importés par bateau, ce qui signifie qu’ils sont donc beaucoup plus chers que dans le reste du pays. Pour la construction d’un bien immobilier, le salaire d’un ouvrier en bâtiment qualifié est d’environ 180 € par mois (mais variable suivant les compétences de l’ouvrier et sa disponibilité), donc cela réduit légèrement le coût global de la construction, par comparaison avec des pays comme la Bulgarie ou les USA. Les normes de construction sont également assez différentes et beaucoup moins rigoureuses par rapport à des pays européens comme la France.
Pour en savoir plus sur l’investissement immobilier sur l’île de Nosy Bé :
Pourquoi investir sur l’île de Nosy Be : les 10 atouts de l’île ?
Quelle est la rentabilité d’un investissement immobilier aux USA ?
Montant de l’investissement minimum : 100 000 $ minimum
Prix au m² : variable suivant la région
Avantages des USA pour de l’investissement immobilier : forte hausse des prix dans le secteur immobilier
La forte hausse des prix dans le secteur immobilier incite à la plus grande prudence. Malgré la baisse anticipée des taux d’intérêts directeur de la FED, les économistes alertent sur le risque de voir les prix dans le secteur immobilier aux Etats-Unis augmenter de façon très modeste au cours des deux prochaines années (source). La forte augmentation du dollar américain par rapport à l’euro, au cours des derniers mois, réduit également le pouvoir d’achat des investisseurs européens. Il y a également à ce niveau un risque d’exposition au dollar américain. L’année 2017 correspondant à la première année du mandat du président Donald Trump avait par ailleurs été marquée par une très forte hausse de l’euro face au dollar.
La taxe foncière est très élevée dans certaines villes américaines comme Miami (environ 2% de la valeur de la propriété). Cette taxe est calculée sur la valeur estimée de la propriété, en fonction de l’évolution du marché immobilier. En cas de forte hausse des prix dans le secteur immobilier, la taxe peut vite venir réduire le taux de rentabilité global de votre investissement.
Les frais HOA (« Home Owner Agency ») sont particulièrement élevés dans les résidences. Ces frais couvrent l’ensemble des services fournis dans la résidence (ascenseur, sécurité intérieure, entretien des parties communes, entretien de la piscine et de la salle de gym,…). C’est le prix à payer pour vivre dans le confort d’une résidence bien entretenue, mais il faut cependant intégrer cet élément dans le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier aux USA.
Le taux de rentabilité d’un investissement immobilier aux USA est très variable suivant l’emplacement de la propriété et les perspectives de rentabilité (location saisonnière,…). La rentabilité peut encore atteindre, dans certaines zones géographiques, une moyenne 8% par an. Les villes au Texas, par exemple, affichent ces rendements potentiels.
Pour en savoir plus sur l’investissement immobilier aux USA :
Les meilleures villes américaines pour l’investissement immobilier en 2024
Rentabilité d’un investissement immobilier en Bulgarie
Montant de l’investissement minimum : 60 000 euros
Prix au m² : 1200 €
Avantages de la Bulgarie pour de l’investissement immobilier : forte hausse des prix, intégration dans l’UE, passage imminent vers l’euro, destination touristique majeure en Europe, taux de rentabilité très élevé
Il n’y a pas de taxe d’habitation en Bulgarie. La taxe foncière est définie par la municipalité en fonction de la valeur estimée du bien (beaucoup plus faible qu’aux Etats-Unis). Pour un appartement de 50 m² à Sofia, c’est généralement moins de 200 € par an (mais variable suivant le prix de la propriété).
On constate sur la période 2015 – fin du deuxième trimestre 2024, une très forte augmentation des prix dans le secteur immobilier, avec une hausse moyenne, d’après l’institut national des statistiques bulgare, de 113,52% dans l’ensemble de la Bulgarie (dont 98,08% pour les logements neufs et 123.12% pour les logements anciens). La hausse est beaucoup plus forte à Sofia, durant cette période, avec une hausse moyenne des prix dans le secteur immobilier de 141,87%, dont 126,95% pour les logements neufs et 149,68% pour les logements anciens.
Malgré la forte hausse des prix, globalement la Bulgarie reste nettement moins chère que le reste de l’Union européenne. On peut facilement acquérir un appartement moderne à moins de 1500 € par m² dans la capitale, ce qui est nettement plus faible que dans les autres capitales européennes. Les appartements dans les stations balnéaires sont également vendus à des prix très attractifs, notamment à Sunny Beach, avec des propriétés à moins de 1000 € par m².
Pour de la location long terme, le taux de rentabilité moyen varie entre 4 à 6%, hors augmentation potentielle des prix. Pour de la location saisonnière, le taux de rentabilité est variable en fonction de l’emplacement du bien (entre 4 et 10%).
L’autre gros avantage de la Bulgarie, c’est la fiscalité très faible. Le taux d’impôt sur le revenu est fixé à 10%. Les plus-values enregistrées lors de la cession d’une propriété immobilière en Bulgarie sont imposées au taux de 10%, mais il est possible d’être exonéré de cette taxe en cas de détention de la propriété sur une durée supérieure à trois ans.
Pour en savoir plus sur l’investissement immobilier en Bulgarie :
Immobilier en Bulgarie : Comment démarrer un investissement immobilier ?
Conclusion : quelle est la destination la plus rentable pour de l’investissement immobilier ?
Sur l’île de Nosy Bé, il est assez complexe de calculer le rendement locatif, car cela est très variable en fonction de l’emplacement du bien, le type de construction et le montant de l’investissement. L’île semble être assez dépourvue en logements de luxe, et avec la forte augmentation du tourisme local, il y a clairement une forte demande pour des logements de ce type. Le faible coût de la construction local permet de construire des propriétés exceptionnelles à des prix très faibles (moins de 200 ke).
Il faut savoir en revanche que l’île de Nosy Bé n’offre pas les mêmes garanties aux investisseurs immobiliers qu’aux USA ou la Bulgarie. Le prix des matériaux de construction est beaucoup plus élevé que dans le reste du pays. Il faut savoir s’habituer à l’administration locale (parfois assez lente ou corrompue), et les risques liés à l’investissement immobilier sont omniprésents. L’acquisition d’un terrain pour un étranger est possible uniquement via un bail emphytéotique (donc durée de 18 à 99 ans, renouvelable).
La forte hausse des prix dans l’immobilier aux Etats-Unis au cours des dernières années incite à la plus grande prudence. Le marché immobilier américain est confronté également à un risque de baisse du dollar américain (la première année du mandat de Donald Trump avait été marquée par une forte baisse du dollar américain). Les économistes anticipent également une hausse très modeste des prix dans le secteur immobilier au cours des deux prochaines années, malgré la baisse anticipée des taux directeurs de la FED. La rentabilité moyenne aux Etats-Unis qui peut atteindre les 10% par an dans certaines villes américaines est souvent fortement réduite par l’ensemble des charges fiscales qui pèsent sur les investisseurs (à Miami par exemple, la taxe foncière atteint le cap des 2% de la valeur estimée d’une propriété).
Pour la Bulgarie, le pays devrait normalement rejoindre la zone euro à la mi-2025. Le pays connaît déjà une très forte hausse des prix dans le secteur immobilier depuis 2015. Les stations balnéaires offrent encore quelques opportunités dans l’immobilier. Le passage à l’euro pourrait favoriser une nouvelle impulsion haussière, d’après certains économistes.
N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
